В интервью «Российской газете» Замглавы Минстроя высказал свои оценки, рекомендации и прогнозы по развитию отрасли жилищного строительства в связи с ее переходом на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Как известно, до вступления в силу новых правил осталось меньше двух месяцев.  

Фото: www.ksonline.ru

О переводе покупателей со «вторички» на «первичку» с эскроу-счетами

По словам Никиты Стасишина (на фото), сегодня Минстрой разрабатывает меры, которые призваны стимулировать людей покупать жилье на первичном рынке, где для безопасности покупателей все расчеты дольщиков с застройщиком будут осуществляться через банковские эскроу-счета.

Таким образом планируется перевести в сектор новостроек около 90% обладателей материнского капитала и жилищных сертификатов, предпочитающих пока еще приобретать жилье на вторичном рынке.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

«Сегодня уже 63 банка могут привлекать средства граждан через эскроу-счета. Планируется увеличить их количество до 90 и более», — сообщил «Российской газете» замминистра.

О гарантиях для покупателя

Стасишин пояснил, как следует обычному гражданину подходить к покупке квартир в новых условиях.

Во-первых, можно уточнить в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) информацию, будет ли застройщик работать по старым правилам или по новым.

Во-вторых, после 1 июля 2019 года покупатель, заключая с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ), должен помнить, что оплата по договору вносится только после регистрации последнего Росреестром.

«ДДУ уходит на регистрацию в Росреестр, параллельно с этим компенсационный фонд получает плату в 1,2% от его стоимости, — напомнил Стасишин. — И если после 1 июля застройщик предложил вам заключить ДДУ, но не имел на это права, так как не прошел по критериям, то Росреестр просто откажет в заключении такого договора. И дольщик не пострадает, потому что оплата происходит после регистрации», — подчеркнул замминистра.

Фото: www.versia.ru

О «быстром банкротстве» как эффективном способе завершения долгостроев 

Стасишин также сообщил, что сегодня в Правительстве разрабатывается программа по достройке уже накопившихся проблемных объектов. Ее основной механизм — создание в субъектах РФ региональных фондов для завершения долгостроя с привлечением федеральных средств.

«Но мы должны будем контролировать целевое использование этих денег», — заметил замглавы Минстроя, добавив, что первые транши поступят в регионы в ближайшие месяцы.

Что касается организационно-процедурных моментов, то, по мнению Стасишина, они уже найдены и апробированы на многих проблемных объектах в разных регионах страны. Речь идет о банкротстве и быстрой смене обанкротившегося застройщика в рамках арбитражного судопроизводства. 

Фото: www.i.kapital.kz

О достройке проектов по старым правилам

Замминистра строительства подробно осветил и такой вопрос, как будет проходить достройка жилищных объектов по старым правилам долевого строительства, без использования банковского кредитования и счетов эскроу. 

«Объекты, готовность которых составляет более 30%, могут быть достроены по старым правилам, то есть с привлечением средств дольщиков без перехода на эскроу-счета, — напомнил Стасишин. — Но это не только 30% физически выполненного объема работ. Оценивается и объем вложенных средств: в сети, расселение, в землю — все затраты по проекту», — подчеркнул замминистра, имея в виду особенности применения к ситуации недавно подписанного Постановления Правительства.

В соответствии с этим документом сегодня на уровне субъектов РФ необходимо утвердить нормативно-правовым актом те региональные ведомства, которые будут подтверждать строительную готовность объектов и объем вложенных в них средств, подтверждая (или не подтверждая), таким образом, право девелопера строить по старым правилам.

Фото: www.krivoe-zerkalo.ru

О взаимоотношениях между застройщиками и банками

«К сожалению, во многих регионах мы видим, что себестоимость строительства близка к цене продажи, — рассказал Стасишин. — Застройщики, может быть, и хотели бы продавать жилье дороже, но у людей не хватает средств на покупку квартир по той цене, которая устроит банки. В итоге у застройщиков возникают сложности при поиске кредитных средств на свои проекты», — заключил он.

В беседе с журналистами чиновник дал четкое разъяснение, каким образом в новых условиях будут строиться взаимоотношения между застройщиками и банками, обслуживающими их в рамках проектного финансирования.

«Недавно были выпущены рекомендации, которыми должны пользоваться банки при работе с застройщиками, — напомнил замглавы Минстроя, добавив: — В этих рекомендациях мы вместе с Центральным банком и ДОМ.РФ установили регламентные сроки для рассмотрения заявок застройщиков не более 45 дней. Причем если банк отказывает застройщику, то этот отказ должен быть мотивированным — с объяснением причин», — подчеркнул чиновник.

При этом он выразил уверенность в том, что данные рекомендации, если и не упростят получение проектного финансирования, то поставят процесс взаимодействия с банками в понятные рамки.

Фото: www.news.sarbc.ru

О господдержке тех, кому твердо отказано в проектном финансировании

Никита Стасишин отметил, что в случае отказа со стороны банка предоставить девелоперу проектное финансирование последнему следует:

• оценить свой жилищный проект;

• правильно сформировать земельный участок, который сможет стать залогом для банка;

• найти собственные средства в проект из расчета, чтобы недостающую часть денег банк согласился все же выдать в виде кредита.

По словам замминистра, так и не востребованные банками строящиеся объекты будут достроены с помощью господдержки. В частности, для этих целей планируется провести докапитализацию ДОМ.РФ, что позволит выдавать застройщикам гарантии для банков.

Сумму докапитализации замруководиеля ведомства назвать пока отказался, пояснив, что «она обсуждается».

«Мы не делим застройщиков на хороших и плохих, — подчеркнул Никита Стасишин. — В первую очередь помогать мы считаем необходимым застройщикам, которые имеют хороший срок присутствия на рынке, опыт работы, но у которых низкомаржинальные проекты, и, соответственно, они выглядят высокорискованными с точки зрения банков», — резюмировал он.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Чтобы завершить стройки по старым правилам, потребуется два-три года

Никита Стасишин: Времени на раскачку нет, застройщикам надо идти в банки, не дожидаясь 1 июля!

Никита Стасишин: Советую застройщикам, не откладывая, переходить на эскроу-счета

Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) выпустил обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденный Президиумом ВС РФ от 23.10.2024.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

В обзор включены позиции по 24 судебным спорам 2023—2024 годов, в котором рассмотрены актуальные вопросы, возникшие при рассмотрении дел о защите прав потребителей.

В частности, в обзор включены:

• Дело об условиях договора об участии в долевом строительстве (ДДУ), устанавливающих сокращенные сроки гарантийных обязательств застройщика по сравнению с предусмотренными законом;

• Дело о нарушении гражданином (заказчиком) условий договора о подключении (технологическом присоединении) объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и взыскании фактически понесенных исполнителем расходов в размере, превышающем плату по договору о технологическом присоединении.

В первом случае ВС РФ сделал вывод, что условия ДДУ, устанавливающие сокращенные сроки гарантийных обязательств застройщика, по сравнению с условиями, предусмотренными законом, ничтожны.

Указанный вывод сделан на основании Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ №5-КГ23-158-К2 от 05.03.2024, в котором был рассмотрен иск дольщика к ПАО «ПИК» (застройщик) об уменьшении цены по ДДУ ввиду обнаруженных в квартире строительных недостатков (дефектов), о взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что недостатки (дефекты) относятся к качеству отделки квартиры, на которую по условиям договора установлен гарантийный срок один год, а истец обратился с иском по истечении данного срока, а также срока, предусмотренного п. 5 ст. 19 Закона о защите прав потребителей.

С выводом суда первой инстанции согласились суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Проанализировав положения 214-ФЗ, Верховный Суд пришел к выводу, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта долевого строительства, — три года.

Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Установленный ДДУ гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводка), равный одному году, противоречит положениям ч. 5 ст. 7 214-ФЗ, определили в ВС РФ.

Такое условие договора ущемляет права потребителя — участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным, заключил суд высшей инстанции.

В рамках второго дела сетевая организация АО «Газпром газораспределение Пермь» (исполнитель) обратилась в суд с иском к М. (заказчик) о расторжении договора о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства (ОКС), взыскании фактически понесенных расходов и расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование требований истец ссылался на то, что для выполнения договора подключения и осуществления технологического присоединения на ОКС истцом в полном объеме проведены работы по проектированию, фактическому осуществлению строительно-монтажных работ до границ земельного участка (ЗУ) ответчика, а также регистрация созданной сети газопровода, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Ответчик в нарушение условий договора не выполнил проектные и строительно-монтажные работы, подготовку сети газораспределения и газоиспользующего оборудования к подключению (технологическому присоединению).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор подлежит расторжению, поскольку допущенные ответчиком нарушения условий договора, выразившиеся в неисполнении встречных обязательств, с учетом истечения предельных сроков выполнения технологического присоединения являются существенными.

Также, установив, что в период исполнения обязательств по договору истцом понесены расходы в размере 348 354,57 руб., суд взыскал с ответчика фактически понесенные расходы за вычетом уплаченной им при заключении договора суммы в размере 20 000 руб.

С выводами суда первой инстанции согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом ВС РФ указал, что при надлежащем исполнении ответчиком обязательства истцом была бы получена плата за технологическое присоединение, определенная договором. Таким образом, исходя из смысла норм права при расторжении договора о подключении (технологическом присоединении) ОКС в связи с невыполнением его условий заказчиком, с последнего могут быть взысканы фактически понесенные сетевой организацией расходы, но не превышающие плату по договору.

В заключенном сторонами договоре на подключение (технологическое присоединение) ОКС определено, что размер платы за техприсоединение газоиспользующего оборудования к сетям газораспределения, утвержденный постановлением региональной службы по тарифам Пермского края, составляет 40 000 руб. и указан в постановлении Региональной службы по тарифам Пермского края №40-тп от 29.07.2015.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала ошибочными выводы суда апелляционной инстанции о включении в размер убытков сетевой организации доходов, выпадающих в связи с невключением в тарифы на услуги расходов по строительству сетей.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Срок действия правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства продлят

Условия уплаты цены ДДУ, заключенного после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, определяют стороны соглашения

Порядок учета расходов застройщиками, применяющими УСН

Как предлагают расширить перечень работ, разрешенных в границах территорий объектов культурного наследия

В Москве вступили в силу требования к проектированию очистных сооружений, канализационных станций и водопроводных узлов

Минстрой: следует правильно оценить возможные риски, связанные с приобретением прав на объект долевого строительства путем уступки прав требований

Все жилье в Подмосковье в нынешнем году планируется строить с применением счетов эскроу

Минстрой подготовит предложения о новом механизме субсидирования девелоперов с привлечением средств дольщиков

В цену ДДУ можно будет включать стоимость мебели

ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой

Новое в регулировании строительства ИЖД с использованием счетов эскроу

Подрядчиков, строящих индивидуальные жилые дома с использованием эскроу, освободят от НДС

Подрядчики смогут привлекать средства граждан на строительство ИЖД при условии открытия счетов эскроу