В интервью «Российской газете» Замглавы Минстроя высказал свои оценки, рекомендации и прогнозы по развитию отрасли жилищного строительства в связи с ее переходом на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Как известно, до вступления в силу новых правил осталось меньше двух месяцев.  

Фото: www.ksonline.ru

О переводе покупателей со «вторички» на «первичку» с эскроу-счетами

По словам Никиты Стасишина (на фото), сегодня Минстрой разрабатывает меры, которые призваны стимулировать людей покупать жилье на первичном рынке, где для безопасности покупателей все расчеты дольщиков с застройщиком будут осуществляться через банковские эскроу-счета.

Таким образом планируется перевести в сектор новостроек около 90% обладателей материнского капитала и жилищных сертификатов, предпочитающих пока еще приобретать жилье на вторичном рынке.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

«Сегодня уже 63 банка могут привлекать средства граждан через эскроу-счета. Планируется увеличить их количество до 90 и более», — сообщил «Российской газете» замминистра.

О гарантиях для покупателя

Стасишин пояснил, как следует обычному гражданину подходить к покупке квартир в новых условиях.

Во-первых, можно уточнить в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) информацию, будет ли застройщик работать по старым правилам или по новым.

Во-вторых, после 1 июля 2019 года покупатель, заключая с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ), должен помнить, что оплата по договору вносится только после регистрации последнего Росреестром.

«ДДУ уходит на регистрацию в Росреестр, параллельно с этим компенсационный фонд получает плату в 1,2% от его стоимости, — напомнил Стасишин. — И если после 1 июля застройщик предложил вам заключить ДДУ, но не имел на это права, так как не прошел по критериям, то Росреестр просто откажет в заключении такого договора. И дольщик не пострадает, потому что оплата происходит после регистрации», — подчеркнул замминистра.

Фото: www.versia.ru

О «быстром банкротстве» как эффективном способе завершения долгостроев 

Стасишин также сообщил, что сегодня в Правительстве разрабатывается программа по достройке уже накопившихся проблемных объектов. Ее основной механизм — создание в субъектах РФ региональных фондов для завершения долгостроя с привлечением федеральных средств.

«Но мы должны будем контролировать целевое использование этих денег», — заметил замглавы Минстроя, добавив, что первые транши поступят в регионы в ближайшие месяцы.

Что касается организационно-процедурных моментов, то, по мнению Стасишина, они уже найдены и апробированы на многих проблемных объектах в разных регионах страны. Речь идет о банкротстве и быстрой смене обанкротившегося застройщика в рамках арбитражного судопроизводства. 

Фото: www.i.kapital.kz

О достройке проектов по старым правилам

Замминистра строительства подробно осветил и такой вопрос, как будет проходить достройка жилищных объектов по старым правилам долевого строительства, без использования банковского кредитования и счетов эскроу. 

«Объекты, готовность которых составляет более 30%, могут быть достроены по старым правилам, то есть с привлечением средств дольщиков без перехода на эскроу-счета, — напомнил Стасишин. — Но это не только 30% физически выполненного объема работ. Оценивается и объем вложенных средств: в сети, расселение, в землю — все затраты по проекту», — подчеркнул замминистра, имея в виду особенности применения к ситуации недавно подписанного Постановления Правительства.

В соответствии с этим документом сегодня на уровне субъектов РФ необходимо утвердить нормативно-правовым актом те региональные ведомства, которые будут подтверждать строительную готовность объектов и объем вложенных в них средств, подтверждая (или не подтверждая), таким образом, право девелопера строить по старым правилам.

Фото: www.krivoe-zerkalo.ru

О взаимоотношениях между застройщиками и банками

«К сожалению, во многих регионах мы видим, что себестоимость строительства близка к цене продажи, — рассказал Стасишин. — Застройщики, может быть, и хотели бы продавать жилье дороже, но у людей не хватает средств на покупку квартир по той цене, которая устроит банки. В итоге у застройщиков возникают сложности при поиске кредитных средств на свои проекты», — заключил он.

В беседе с журналистами чиновник дал четкое разъяснение, каким образом в новых условиях будут строиться взаимоотношения между застройщиками и банками, обслуживающими их в рамках проектного финансирования.

«Недавно были выпущены рекомендации, которыми должны пользоваться банки при работе с застройщиками, — напомнил замглавы Минстроя, добавив: — В этих рекомендациях мы вместе с Центральным банком и ДОМ.РФ установили регламентные сроки для рассмотрения заявок застройщиков не более 45 дней. Причем если банк отказывает застройщику, то этот отказ должен быть мотивированным — с объяснением причин», — подчеркнул чиновник.

При этом он выразил уверенность в том, что данные рекомендации, если и не упростят получение проектного финансирования, то поставят процесс взаимодействия с банками в понятные рамки.

Фото: www.news.sarbc.ru

О господдержке тех, кому твердо отказано в проектном финансировании

Никита Стасишин отметил, что в случае отказа со стороны банка предоставить девелоперу проектное финансирование последнему следует:

• оценить свой жилищный проект;

• правильно сформировать земельный участок, который сможет стать залогом для банка;

• найти собственные средства в проект из расчета, чтобы недостающую часть денег банк согласился все же выдать в виде кредита.

По словам замминистра, так и не востребованные банками строящиеся объекты будут достроены с помощью господдержки. В частности, для этих целей планируется провести докапитализацию ДОМ.РФ, что позволит выдавать застройщикам гарантии для банков.

Сумму докапитализации замруководиеля ведомства назвать пока отказался, пояснив, что «она обсуждается».

«Мы не делим застройщиков на хороших и плохих, — подчеркнул Никита Стасишин. — В первую очередь помогать мы считаем необходимым застройщикам, которые имеют хороший срок присутствия на рынке, опыт работы, но у которых низкомаржинальные проекты, и, соответственно, они выглядят высокорискованными с точки зрения банков», — резюмировал он.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Чтобы завершить стройки по старым правилам, потребуется два-три года

Никита Стасишин: Времени на раскачку нет, застройщикам надо идти в банки, не дожидаясь 1 июля!

Никита Стасишин: Советую застройщикам, не откладывая, переходить на эскроу-счета

Верховный Суд РФ определением №303-ЭС24-16745 от 05.02.2025 отменил решения нижестоящих судов, указав, что, несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд не принял мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

В суде рассматривался спор по иску администрации города Южно-Сахалинска (заявитель) к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик) об обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в построенном многоквартирном доме (МКД).

Согласно материалам дела, в марте 2017 года между заказчиком и ответчиком было заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир). По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

По актам приема-передачи в марте 2017 года спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, существовавшим на день подписания актов.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД. В результате проведенной внесудебной экспертизы было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и МКД не в полной мере соответствует проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.

В экспертном заключении также указано, что МКД не отвечают требованиям безопасных для здоровья человека условий по таким показателям, как качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являлись устранимыми, и эксперт предложил выполнить мероприятия по их устранению.

Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства, предусмотренные контрактами, администрация обратилась в арбитражный суд.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручили другой экспертной организации.

Согласно заключению эксперта от июня 2021 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований. При этом уточнялось, что выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.

При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов, представленному в суд в ноябре 2022 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.

Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием. В частности, некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений. Кроме того, имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества МКД и недостатком жилых помещений: наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, однако данный недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.

Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков МКД. В свою очередь АО «Сахалин-Инжиниринг», руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, как и пояснения экспертов, проводивших экспертизы.

Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений в процедуре ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта. При этом было указано, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика после передачи квартир, а в ходе длительной эксплуатации МКД, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.

По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз. Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство.

При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.

Верховный Суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов, указав, что при рассмотрении дела в отношении поставленных вопросов было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы), которые содержат явно противоположные выводы.

Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.

Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.

Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, обществом была представлена только исполнительная документация, касающаяся устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества МКД проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.

Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на МКД, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения, подчеркнули в Верховном Суде.

При этом было указано, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях дальнейшей оценки представленных доказательств.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Кроме того, судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в отношении МКД по уголовному делу. Данное уголовное дело находится в производстве следственного отдела по городу Южно-Сахалинску областного управления Следственного комитета РФ и возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, по факту ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны должностных лиц администрации, выразившихся в длительном неустранении выявленных многочисленных несоответствий санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам в жилых помещениях, предоставленных по договорам специализированного социального найма детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей.

Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали указанные обстоятельства и доказательства, не дали им надлежащей правовой оценки. Суд округа указанные нарушения не устранил.

Верховный Суд указал, что как продавец АО «Сахалин-Инжиниринг» обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией, строительными нормами и правилами. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд поддержал муниципалитет, отказавший застройщику в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствия технических условий

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Статьи КоАП об ответственности властей за требование неустановленных законом документов предложено уточнить 

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Мосгосэкспертизу уполномочили на проведение судебной строительно-технической экспертизы самостроев