На вопросы ЕРЗ отвечает генеральный директор ООО «Русский Двор» Николай ВОРОНОВ

— Николай Викторович, согласно данным ЕРЗ по объему ввода жилья в 2016 году «Русский Двор» стал лидером среди застройщиков региона. Какие планы у компании на 2017 год?

— В этом году мы сдаем очередной дом на 4 тыс. кв. м. Планируется много нового, но на ближайший период наши планы не связаны со строительством коммерческого жилья. В июне приступили к строительству гостиницы и здания оздоровительного центра. Но главный наш объект — это детский сад с начальной школой, который строится в основном на собственные средства с привлечением внешних инвесторов. Планируем сдать его в 2020 году.

Что касается жилых домов, то ведется работа по подготовке к началу строительства жилого дома на 5 тыс. кв. м. Но этот дом будет не на продажу: решили восстановить традицию доходных домов где квартиры будут предоставляться в наем на длительный срок.

— Планируете ли выводить в строительство новые объекты?

— Конечно. Время идет вперед. Подрастает новое поколение, жители краевого центра нуждаются в улучшении жилищных условий.

Административное здание ООО «Русский Двор»

— Насколько на рынок влияет ситуация с ипотекой? Много ли у Вас сделок с ипотекой?

— В нашей ситуации влияет мало: ипотечные приобретения составляют всего 10% от общего объема, но и все же это некоторое подспорье. Мы активно сотрудничаем со Сбербанком, ВТБ 24, Россельхозбанком, Газпромбанком.

— Программы каких банков наиболее привлекательны?

— Сбербанка и ВТБ 24.

— Страхование, компенсационный фонд, счета эскроу: какой из этих способов обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками наиболее перспективен с Вашей точки зрения?

— Страхование было и будет. От него никуда не денешься. Но если мы страхуем свои риски, то, говоря о других застройщиках, следует признать, что, к сожалению, это делают не все и не всегда. Но мы, повторяю,  к таким не относимся.

Компенсационный фонд более перспективен, но принятие закона добавит лишних хлопот для застройщика, и по некоторым моментам новые поправки неприемлемы для небольших строительных компаний. Вероятно, такие девелоперы вообще не будут использовать долевое участие, а это может привести к снижению объемов строительства жилья. Это, собственно, уже наблюдается по вине недобросовестностью крупных застройщиков, к коим мы себя не причисляем.

Хотелось бы отметить: не случись двух кризисов, обманутых дольщиков было бы значительно меньше. В самом деле, нелегко строить дом за деньги, рассчитанные по одной стоимости затрат, а в итоге из-за кризиса завершить его уже совсем с другой стоимостью. И если в 2008 году большая часть строительных компаний смогла преодолеть эту разницу, то при нынешнем кризисе такие возможности мало у кого остались. Итог — банкротство большинства недальновидных застройщиков.

Тут хотелось бы указать на недостаточную работу правительства. Банкам в кризис оказывалась помощь. А чем плохи строительные компании, работавшие по долевому участию? Ведь их деятельность не только связана с собственным доходом, но и с деньгами дольщиков. А когда заключены договоры, доплату у дольщика уже не попросишь.

Что касается счетов эскроу, то нам лет семь назад предлагали такую схему, но мы отказались. Эта схема, конечно, имеет смысл, но несет совсем другие риски для застройщика и может привести к его банкротству значительно раньше. Правда, дольщик останется при своих интересах.

Блокированные дома на ул. Топоркова. Петропавловск-Камчатский

— Потребительский терроризм: есть ли в регионе юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблениях правами потребителей? 

— В нашем крае мы с этим явлением не знакомы.

— Недавно принято решение о снижении норм инсоляции: с 26 мая вступили в силу изменения в СанПиНы, которыми уменьшается инсоляция детских и спортивных площадок. По расчетам экспертов это позволит располагать многоэтажные дома на 6—10 метров ближе к территории детского сада или школы. Будет ли Ваша компания использовать это нововведение в своей практике? Насколько это повлияет на снижение себестоимости?

— С точки зрения возможностей использования земель при проектировании и строительстве эффект от этого решения, безусловно, есть. Но надо не забывать, что у нас огромная страна и большая ее часть находится в зонах с коротким летом. Я считаю, что для северных и приравненных к ним районов это неприемлемо: наши дети и так обделены солнцем.

Жилой дом ЖК «Пионерский» в пос. Пионерский

— С 1 июля вступили в силу актуализированные правила проектирования оснований зданий и сооружений — СП 22.13330.2016. Эксперты считают, что принятый документ дает новые возможности удешевления применяемых конструкций. Будет ли Ваша компания использовать это нововведение в своей практике? Насколько это повлияет на снижение себестоимости?

— Поскольку мы строим в довольно специфической сейсмоопасной зоне, на наши проектные решения это никак не повлияло. При этом хотел бы заострить вопрос о проблемах, возникающих при использовании новых технологий. Иной раз пытаешься применить более современные материалы и технологии, дающие удешевление затрат и более длительный срок эксплуатации. Но… сталкиваешься с контролирующими органами, которые запрещают тебе это сделать из-за отсутствующих нормативных актов.

Строящийся дом ЖК «Молодежный-2» на ул. Топоркова. Петропавловск-Камчатский

— Известно, что одна из специфических особенностей Камчатского края — высокий уровень сейсмичности. Ваша компания использует методику строительства монолитных железобетонных конструкций в несъемной опалубке с повышенной сейсмостойкостью. Расскажите об этой технологии. Насколько она эффективна в условиях вашего региона?  Как тот факт, что «Русский Двор» использует собственную производственную базу по производству элементов несъемной опалубки, отражается на себестоимости и ценах?

— Действительно, мы выбрали именно эту технологию строительства. Наши региональные конструкторы и архитекторы рассчитали оптимальные параметры конструкции здания, позволяющие строить не только крепкие, но и удобные дома.

А сподвигла нас к этому, конечно, технология монолитного строительства с использованием несъемной опалубки. Еще в 1990-х я привез эту технологию из Канады.

Технология, собственно, очень простая. Стены формируются специальными блоками из пенополистирола — подобно детскому конструктору Lego. Внутреннее пространство армируется исходя из расчетов конструкторов, и заливается бетоном. Особенность наших блоков «ТСТ-ДОМ», и она защищена патентами, — особое усиление, что позволяет заливать бетон сразу до 4 м без угроз разрыва опалубки. А это существенная экономия трудозатрат. В итоге получаем монолитную стену с утеплением, что экономит время, отводимое на утепление здания.

Цех по производству несъемной опалубки «ТСТ-ДОМ»

Интересный факт. В каркасе построенного нового дома в зимнее морозное время, в помещениях без отопления и с негерметичными окнами — положительная температура.

В течение десяти лет мы привозили элементы этой системы из Канады, позже — из Москвы. Но транспортные расходы дорожали, и я решил построить завод непосредственно на Камчатке. После этого себестоимость опалубки сразу упала в 2,5 раза. За счет этого технология строительства стала вполне конкурентоспособной по сравнению с другими способами строительства. Судите сами: стоимость содержания жилья и особенно отопления, упала в три раза. При этом себестоимость возведения здания соизмерима с традиционными технологиями возведения железобетонных зданий из крупных панелей.

Когда мы построили первые пятиэтажки, подав тем самым наглядный пример эффективности таких домов, большое количество частных застройщиков заинтересовались данной технологией.

Сейчас система несъемной опалубки «ТСТ-ДОМ» производится не только на Камчатке, но и в Воронежской области, где завод начал работу в 2007 году. Мы обеспечивали строительство при подготовке Сочинской Олимпиады 2014 года. Строим дома в Подмосковье и других регионах. В последние годы появились партнеры в Магадане, Владивостоке, Южно-Сахалинске. Пока поставляем блоки с нашего камчатского завода. Ведем переговоры по строительству завода в Приморском крае.

У нас нет одинаковых домов. Конструкции и планировки наших домов всегда корректируются. В итоге я пришел к мнению, что самым эффективным фасадом здания является стеклянный. В планировках квартир мы закладываем большие лоджии. Они позволяют использовать сплошное остекление в наших холодных условиях. Комнаты становятся светлыми, и нет больших потерь тепла.

В будущем после подведения газа мы планируем устанавливать индивидуальные системы газового отопления. Это еще больше сократит стоимость коммунальных платежей, которые сегодня уже в три раза меньше, чем в обычных домах.

В настоящее время по теплоэффективности наши объекты имеют класс «В». С целью повышения данного класса мы планируем устанавливать в наших будущих домах систему рекуперативной вентиляции — не только централизованной, но и индивидуальной, в каждую квартиру.

38-квартирный дом на ул. Топоркова. Петропавловск-Камчатский

— Недавно наш портал опубликовал обзор состояния делового климата в строительной отрасли во II квартале. 40% руководителей строительных организаций констатировали, что портфель заказов на подрядную деятельность находится на уровне «ниже нормального». В чем, по Вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли и каковы пути исправления ситуации?

— Нет денег — нет заказчиков. Нет заказчиков — нет объектов для строительства. Вдаваться в серьезные разговоры об экономической ситуации в стране нет смысла: все, как говорится, на поверхности.

Обсуждение проекта на стройплощадке

— Как Вы прокомментируете поправки в законопроект о компенсационном фонде долевого строительства, принятый Госдумой и одобренный Советом Федерации? Реально ли выполнить новые требования к застройщику?

— Реально выполнить все, только за чей счет? Я уже говорил, что это отрицательно повлияет на небольшие строительные компании. И, безусловно, на стоимость квадратного метра жилья, которая в наших камчатских условиях и без того немаленькая.

Мы не можем себе позволить крупных объектов. Максимальная этажность — 9 этажей, предел размера — 30 м в длину. Если объемы решать за счет площади застраиваемой территории, то где такую территорию взять? А если даже и найдем, то во сколько нам при этом обойдутся мероприятия по обеспечению коммуникациями, не говоря о стоимости аренды?

К сожалению, нет соответствующей активности со стороны руководящих органов края, Правительства страны в вопросах планирования и обеспечения новых территорий под жилую застройку коммуникациями и техническим обеспечением. Приходится строить и пробивать разрешения самостоятельно. А это немалые затраты, которые входят в стоимость квадратного метра жилья: порядка 10%. В итоге все затраты оплачивает покупатель жилья, а в нашем крае покупательская способность далеко не высока, и ипотека здесь — не решение проблемы.

Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья. Вплоть до снижения налогового бремени компаний, занимающихся строительством жилого фонда. А для особо удаленных регионов — полное освобождение от налогов или компенсация государственными субсидиями в целях снижения стоимости квадратного метра.

— Николай Викторович, спасибо за интересный разговор. Успехов Вам и всем остальным застройщикам далекой, но родной Камчатки!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит ООО «Русский Двор» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Юрий Мочалин (ООО ДОМКОР, Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством 

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Аналитики Домклик опубликовали очередное исследование ключевых изменений на российском рынке недвижимости за прошедший месяц, в котором рассмотрели структуру выданных ипотечных кредитов и их распределение между рынками новостроек, готового жилья и ИЖС.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Как подсчитали аналитики, в мае 2024 года Сбер выдал 77,1 тыс. кредитов на сумму 286,9 млрд руб., и это самые высокие показатели в 2024 году. С апреля параметры увеличились на 34% и 48% соответственно, причем во всех основных сегментах рынка недвижимости (новостройки, готовое жилье, индивидуальное жилищное строительство). Но структура выданных кредитов существенно изменилась.

Количество сделок с новостройками достигло 30,4 тыс. (в 2 раза больше, чем в апреле, и в 4,4 раза — чем в марте). Показатель оказался выше значений марта — июня 2023 года (25—27 тыс. шт.).

В общем количестве ипотечных кредитов доля выдач на новостройки составила 39,4% (+12,2 п. п. к апрелю) и приблизилась к рекорду, зафиксированному в декабре 2023-го (39,7%).

Причину существенного роста спроса на кредитование новостроек аналитики Домклик объяснили приближающимся завершением льготной программы с господдержкой 1 июля.

По их мнению, востребованность новостроек выросла также на фоне дискуссий в СМИ вокруг изменения условий по «Семейной ипотеке» с 1 июля: повышение ставки с 6% до 12% для заемщиков с детьми старше 6 лет.

Географически доля первичного рынка выросла во всех крупнейших регионах. В лидерах Воронежская (+18,5 п. п.) и Ростовская (+17,5 п. п.) области и Республика Татарстан (+16,1 п. п.). В Москве и Санкт-Петербурге зафиксировано прибавление 15,1 п. п. и 12,6 п. п. соответственно.

На фоне введения запрета на строительство студий и квартир площадью менее 28 кв. м аналитики ожидают увеличение спроса на малогабаритное жилье. В последние годы, по данным Домклик, такие квартиры были очень популярны: в 2023 году доля студий и однокомнатных квартир в общем количестве сделок была на уровне 50%.

Директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото ниже) поделился данными по Москве.

«Второй месяц подряд Москва лидирует среди регионов по доле первичного рынка в общем количестве выданных кредитов, — отметил топ-менеджер и уточнил: — Если в апреле показатель превышал 47%, то в мае он уже составил 62,5%. Мы объясняем столь высокий темп роста в столице скорым завершением программы "Господдержка" и изменением условий "Семейной ипотеки"».

Фото: domclick.ru

На вторичном рынке количество выданных кредитов в Сбере увеличилось до 31,9 тыс. шт. (+11,3% с апреля), но это меньше среднего значения 2023 года (68 тыс.). В мае доля кредитов на вторичном рынке от общего количества ипотечных выдач потеряла 8,5 п. п., до 41,4% — это тоже рекорд, но со знаком «минус», за всю историю наблюдений.

Больше всего ипотечных кредитов на «вторичку», по данным экспертов, выдано в субъектах РФ с недостаточно развитым рынком новостроек: в Чеченской Республике (97,7%), Магаданской области (66,7%), Республике Коми (62,9%), — а также в регионах, где платеж по ипотеке на вторичном рынке выгоднее, чем на первичном, например в Архангельской области (63,9%).

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Рынок индивидуального строительства в мае также продемонстрировал самое высокое значение количества выданных кредитов в 2024 году — 13,3 тыс. (+14% с апреля). Уровень спроса не опускается ниже 10 тыс. шт. уже третий месяц подряд, подсчитали в Сбере.

Ключевые факторы роста, помимо сезонности, те же: завершение «Господдержки» и изменение условий по «Семейной ипотеке». В мае показатель выдач по этим программам от общего количества выданных ипотек на рынке ИЖС составил 94,4%.

Несмотря на снижение доли выдач на индивидуальное жилищное строительство до 17,3% (-3 п. п.), она остается выше показателей 2023 года (11,6%).

Наибольшая доля выдач ипотеки на ИЖС отмечена в республиках Тыва (44,7%), Адыгея (37,4%) и Хакасия (32,4%).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты оценили реальный спрос на рынке новостроек Московского региона в апреле — мае, назвали ведущих застройщиков и их проекты

Эксперт: с начала года выдача ипотеки на готовое жилье продолжает падать, на рынке новостроек наметился небольшой прогресс

Эксперты: в Москве выросло число сделок с новостройками

Эксперты: по итогам мая выдачи ипотеки выросли на 17,7% 

Эксперты: в мае спрос на льготную ипотеку вырос, а выдача снизилась

Эксперт: выдача ипотеки на вторичное жилье продолжает падать, в сегменте новостроек изменений нет

Эксперты определили основные изменения на рынке ИЖС в 2024 году

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 82% (графики)

Эксперты: спрос на ипотеку на ИЖС и на новостройки почти сравнялись

Эксперты: Сбер вернул себе лидерство на рынке ипотечного кредитования

В ближайший месяц эксперты ждут рост спроса на новостройки, затем — на вторичное жилье

Эксперты: доля жилищных кредитов на новостройки в апреле снизилась, а на ИЖС — выросла