На вопросы ЕРЗ отвечает генеральный директор ООО «Русский Двор» Николай ВОРОНОВ

— Николай Викторович, согласно данным ЕРЗ по объему ввода жилья в 2016 году «Русский Двор» стал лидером среди застройщиков региона. Какие планы у компании на 2017 год?

— В этом году мы сдаем очередной дом на 4 тыс. кв. м. Планируется много нового, но на ближайший период наши планы не связаны со строительством коммерческого жилья. В июне приступили к строительству гостиницы и здания оздоровительного центра. Но главный наш объект — это детский сад с начальной школой, который строится в основном на собственные средства с привлечением внешних инвесторов. Планируем сдать его в 2020 году.

Что касается жилых домов, то ведется работа по подготовке к началу строительства жилого дома на 5 тыс. кв. м. Но этот дом будет не на продажу: решили восстановить традицию доходных домов где квартиры будут предоставляться в наем на длительный срок.

— Планируете ли выводить в строительство новые объекты?

— Конечно. Время идет вперед. Подрастает новое поколение, жители краевого центра нуждаются в улучшении жилищных условий.

Административное здание ООО «Русский Двор»

— Насколько на рынок влияет ситуация с ипотекой? Много ли у Вас сделок с ипотекой?

— В нашей ситуации влияет мало: ипотечные приобретения составляют всего 10% от общего объема, но и все же это некоторое подспорье. Мы активно сотрудничаем со Сбербанком, ВТБ 24, Россельхозбанком, Газпромбанком.

— Программы каких банков наиболее привлекательны?

— Сбербанка и ВТБ 24.

— Страхование, компенсационный фонд, счета эскроу: какой из этих способов обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками наиболее перспективен с Вашей точки зрения?

— Страхование было и будет. От него никуда не денешься. Но если мы страхуем свои риски, то, говоря о других застройщиках, следует признать, что, к сожалению, это делают не все и не всегда. Но мы, повторяю,  к таким не относимся.

Компенсационный фонд более перспективен, но принятие закона добавит лишних хлопот для застройщика, и по некоторым моментам новые поправки неприемлемы для небольших строительных компаний. Вероятно, такие девелоперы вообще не будут использовать долевое участие, а это может привести к снижению объемов строительства жилья. Это, собственно, уже наблюдается по вине недобросовестностью крупных застройщиков, к коим мы себя не причисляем.

Хотелось бы отметить: не случись двух кризисов, обманутых дольщиков было бы значительно меньше. В самом деле, нелегко строить дом за деньги, рассчитанные по одной стоимости затрат, а в итоге из-за кризиса завершить его уже совсем с другой стоимостью. И если в 2008 году большая часть строительных компаний смогла преодолеть эту разницу, то при нынешнем кризисе такие возможности мало у кого остались. Итог — банкротство большинства недальновидных застройщиков.

Тут хотелось бы указать на недостаточную работу правительства. Банкам в кризис оказывалась помощь. А чем плохи строительные компании, работавшие по долевому участию? Ведь их деятельность не только связана с собственным доходом, но и с деньгами дольщиков. А когда заключены договоры, доплату у дольщика уже не попросишь.

Что касается счетов эскроу, то нам лет семь назад предлагали такую схему, но мы отказались. Эта схема, конечно, имеет смысл, но несет совсем другие риски для застройщика и может привести к его банкротству значительно раньше. Правда, дольщик останется при своих интересах.

Блокированные дома на ул. Топоркова. Петропавловск-Камчатский

— Потребительский терроризм: есть ли в регионе юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблениях правами потребителей? 

— В нашем крае мы с этим явлением не знакомы.

— Недавно принято решение о снижении норм инсоляции: с 26 мая вступили в силу изменения в СанПиНы, которыми уменьшается инсоляция детских и спортивных площадок. По расчетам экспертов это позволит располагать многоэтажные дома на 6—10 метров ближе к территории детского сада или школы. Будет ли Ваша компания использовать это нововведение в своей практике? Насколько это повлияет на снижение себестоимости?

— С точки зрения возможностей использования земель при проектировании и строительстве эффект от этого решения, безусловно, есть. Но надо не забывать, что у нас огромная страна и большая ее часть находится в зонах с коротким летом. Я считаю, что для северных и приравненных к ним районов это неприемлемо: наши дети и так обделены солнцем.

Жилой дом ЖК «Пионерский» в пос. Пионерский

— С 1 июля вступили в силу актуализированные правила проектирования оснований зданий и сооружений — СП 22.13330.2016. Эксперты считают, что принятый документ дает новые возможности удешевления применяемых конструкций. Будет ли Ваша компания использовать это нововведение в своей практике? Насколько это повлияет на снижение себестоимости?

— Поскольку мы строим в довольно специфической сейсмоопасной зоне, на наши проектные решения это никак не повлияло. При этом хотел бы заострить вопрос о проблемах, возникающих при использовании новых технологий. Иной раз пытаешься применить более современные материалы и технологии, дающие удешевление затрат и более длительный срок эксплуатации. Но… сталкиваешься с контролирующими органами, которые запрещают тебе это сделать из-за отсутствующих нормативных актов.

Строящийся дом ЖК «Молодежный-2» на ул. Топоркова. Петропавловск-Камчатский

— Известно, что одна из специфических особенностей Камчатского края — высокий уровень сейсмичности. Ваша компания использует методику строительства монолитных железобетонных конструкций в несъемной опалубке с повышенной сейсмостойкостью. Расскажите об этой технологии. Насколько она эффективна в условиях вашего региона?  Как тот факт, что «Русский Двор» использует собственную производственную базу по производству элементов несъемной опалубки, отражается на себестоимости и ценах?

— Действительно, мы выбрали именно эту технологию строительства. Наши региональные конструкторы и архитекторы рассчитали оптимальные параметры конструкции здания, позволяющие строить не только крепкие, но и удобные дома.

А сподвигла нас к этому, конечно, технология монолитного строительства с использованием несъемной опалубки. Еще в 1990-х я привез эту технологию из Канады.

Технология, собственно, очень простая. Стены формируются специальными блоками из пенополистирола — подобно детскому конструктору Lego. Внутреннее пространство армируется исходя из расчетов конструкторов, и заливается бетоном. Особенность наших блоков «ТСТ-ДОМ», и она защищена патентами, — особое усиление, что позволяет заливать бетон сразу до 4 м без угроз разрыва опалубки. А это существенная экономия трудозатрат. В итоге получаем монолитную стену с утеплением, что экономит время, отводимое на утепление здания.

Цех по производству несъемной опалубки «ТСТ-ДОМ»

Интересный факт. В каркасе построенного нового дома в зимнее морозное время, в помещениях без отопления и с негерметичными окнами — положительная температура.

В течение десяти лет мы привозили элементы этой системы из Канады, позже — из Москвы. Но транспортные расходы дорожали, и я решил построить завод непосредственно на Камчатке. После этого себестоимость опалубки сразу упала в 2,5 раза. За счет этого технология строительства стала вполне конкурентоспособной по сравнению с другими способами строительства. Судите сами: стоимость содержания жилья и особенно отопления, упала в три раза. При этом себестоимость возведения здания соизмерима с традиционными технологиями возведения железобетонных зданий из крупных панелей.

Когда мы построили первые пятиэтажки, подав тем самым наглядный пример эффективности таких домов, большое количество частных застройщиков заинтересовались данной технологией.

Сейчас система несъемной опалубки «ТСТ-ДОМ» производится не только на Камчатке, но и в Воронежской области, где завод начал работу в 2007 году. Мы обеспечивали строительство при подготовке Сочинской Олимпиады 2014 года. Строим дома в Подмосковье и других регионах. В последние годы появились партнеры в Магадане, Владивостоке, Южно-Сахалинске. Пока поставляем блоки с нашего камчатского завода. Ведем переговоры по строительству завода в Приморском крае.

У нас нет одинаковых домов. Конструкции и планировки наших домов всегда корректируются. В итоге я пришел к мнению, что самым эффективным фасадом здания является стеклянный. В планировках квартир мы закладываем большие лоджии. Они позволяют использовать сплошное остекление в наших холодных условиях. Комнаты становятся светлыми, и нет больших потерь тепла.

В будущем после подведения газа мы планируем устанавливать индивидуальные системы газового отопления. Это еще больше сократит стоимость коммунальных платежей, которые сегодня уже в три раза меньше, чем в обычных домах.

В настоящее время по теплоэффективности наши объекты имеют класс «В». С целью повышения данного класса мы планируем устанавливать в наших будущих домах систему рекуперативной вентиляции — не только централизованной, но и индивидуальной, в каждую квартиру.

38-квартирный дом на ул. Топоркова. Петропавловск-Камчатский

— Недавно наш портал опубликовал обзор состояния делового климата в строительной отрасли во II квартале. 40% руководителей строительных организаций констатировали, что портфель заказов на подрядную деятельность находится на уровне «ниже нормального». В чем, по Вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли и каковы пути исправления ситуации?

— Нет денег — нет заказчиков. Нет заказчиков — нет объектов для строительства. Вдаваться в серьезные разговоры об экономической ситуации в стране нет смысла: все, как говорится, на поверхности.

Обсуждение проекта на стройплощадке

— Как Вы прокомментируете поправки в законопроект о компенсационном фонде долевого строительства, принятый Госдумой и одобренный Советом Федерации? Реально ли выполнить новые требования к застройщику?

— Реально выполнить все, только за чей счет? Я уже говорил, что это отрицательно повлияет на небольшие строительные компании. И, безусловно, на стоимость квадратного метра жилья, которая в наших камчатских условиях и без того немаленькая.

Мы не можем себе позволить крупных объектов. Максимальная этажность — 9 этажей, предел размера — 30 м в длину. Если объемы решать за счет площади застраиваемой территории, то где такую территорию взять? А если даже и найдем, то во сколько нам при этом обойдутся мероприятия по обеспечению коммуникациями, не говоря о стоимости аренды?

К сожалению, нет соответствующей активности со стороны руководящих органов края, Правительства страны в вопросах планирования и обеспечения новых территорий под жилую застройку коммуникациями и техническим обеспечением. Приходится строить и пробивать разрешения самостоятельно. А это немалые затраты, которые входят в стоимость квадратного метра жилья: порядка 10%. В итоге все затраты оплачивает покупатель жилья, а в нашем крае покупательская способность далеко не высока, и ипотека здесь — не решение проблемы.

Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья. Вплоть до снижения налогового бремени компаний, занимающихся строительством жилого фонда. А для особо удаленных регионов — полное освобождение от налогов или компенсация государственными субсидиями в целях снижения стоимости квадратного метра.

— Николай Викторович, спасибо за интересный разговор. Успехов Вам и всем остальным застройщикам далекой, но родной Камчатки!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит ООО «Русский Двор» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Юрий Мочалин (ООО ДОМКОР, Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством 

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Эксперты Frank Media проанализировали ситуацию на ипотечном рынке страны в ожидании повышения ключевой ставки ЦБ (которого пока не случилось). На сегодняшний день средневзвешенная ставка по ипотеке превысила 18%. Ставки повысили Сбербанк, Альфа-банк, Совкомбанк и банк «Санкт-Петербург».

Фото: mos.cian.ru  

Как следует из оперативного мониторинга ДОМ.PФ от 7 июня, впервые с апреля 2022 года средневзвешенные процентные ставки по ипотеке преодолели отметку 18% годовых. Ставки на первичном рынке достигли 18,08% годовых (+0,96 п. п. за неделю), на вторичном — 18,33% годовых (+1,1 п. п.).

Это результат повышения ставок крупнейшими банками. В конце мая базовую ставку увеличил ВТБ на 1 п. п. Следом повышение минимальных ставок на 1,5 п. п. на первичном, вторичном рынках и рефинансирование прошло в Сбербанке, Альфа-Банке — на 2 п. п., до 20,19%, Совкомбанке — на 0,5 п. п., до 18,49% и банке «Санкт-Петербург» — на 0,99 п. п., до 16,99%, констатируют аналитики ДОМ.РФ. Теперь ипотека на новостройки предоставляется не менее чем под 18,2% годовых.

С 10 июня увеличили ставки Промсвязьбанк (ПСБ) — на 0,5 п. п., Ак Барс Банк (на 1 п. п.) и Московский кредитный банк (МКБ) — более 1 п. п.

В Сбере и ВТБ причиной этого назвали рост доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) на фоне высокой ключевой ставки Банка России. В ПСБ решение связали с ужесточением денежно-кредитных условий и ожидающимся длительным сохранением ключевой ставки на высоком уровне. В МКБ также повысили ставки из-за подорожания денег на рынке.

Фото: rusipoteka.ru

Банки пытаются получить больше средств от роста ставок по депозитам и ОФЗ и одновременно подготовиться к возможному росту ключевой ставки ЦБ в следующем месяце, полагает главный эксперт Русипотеки Сергей Гордейко (на фото).

«При этом такую дорогую ипотеку может себе позволить только небольшое число граждан, — считает эксперт. — Это также увеличивает риск роста досрочного погашения ипотеки, который сократит среднемесячные выдачи примерно вдвое».

Несмотря на рост ставок, заемщики хотят успеть взять кредит до завершения льготной ипотеки на новостройки.

В мае, по данным ДОМ.РФ, банки выдали 77 тыс. льготных ипотечных кредитов на 413 млрд руб. (+22% и +35% соответственно к результатам аналогичного периода 2023 года).

С апреля 2024 года рост количества ипотечных кредитов по льготным программам составил 16%, а объема — 17%. При этом темпы роста кредитования по госпрограммам увеличились более чем вдвое.

В январе — мае доля льготной ипотеки в суммарном числе жилищных кредитов превысила половину и составила 51% (+13 п. п. к аналогичному периоду 2023-го). Доля льготных программ в общем объеме ипотечного кредитования составляет 72% (+21 п. п.).

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

В мае аналитики отметили рост показателей по всем льготным ипотечным программам: банки выдали на 11% больше субсидируемых кредитов на новостройки, чем в том же месяце 2023-го.

Рост льготного кредитования зафиксировал и Сбер: в мае выдано льготных кредитов на более чем 218 млрд руб., свыше половины от всех выдач в России (+60% к результату апреля).

Вице-президент Банка ДОМ.РФ Кирилл Варенцов (на фото выше) сообщил об увеличении выдачи субсидируемых жилищных кредитов на 20%. В ВТБ и Абсолют Банке результаты мая схожи с апрельскими.

По мнению директора департамента розничного бизнеса Абсолют Банка Виталия Костюкевича (на фото ниже), такие результаты «отходят от традиционной динамики, так как из-за майских праздников объемы кредитования обычно снижаются».

Фото: asros.ru

Говоря словами ведущего аналитика Freedom Finance Global Натальи Мильчаковой (на фото ниже), многие заемщики пытаются «запрыгнуть в последний вагон», то есть взять льготную ипотеку, пока ее еще не отменили.

Эксперт напомнила, что льготная программа на новостройки под 8% действует до 1 июля 2024, и ее не планируют продлевать.

Фото: Freedom Finance Global

При этом банки уже потратили 95% всего лимита средств на выдачу льготных кредитов на новостройки — из 6,19 трлн руб. использовано 5,89 трлн руб., такие данные приводит оператор ипотечных льготных программ.

В госкорпорации уверены, что к завершению программы банки исчерпают лимиты: сейчас у них осталось около 300 млрд руб.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: застройщики согласны сами субсидировать ипотечные ставки, но не готовы давать покупателям скидки

Эксперты оценили реальный спрос на рынке новостроек Московского региона в апреле — мае, назвали ведущих застройщиков и их проекты

ВТБ резко повысил первоначальные взносы по льготным ипотечным программам: мнения экспертов

Минфин: расходы по льготным ипотечным программам планируется увеличить на 25%

Эксперты: по итогам мая выдачи ипотеки выросли на 17,7%

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

Эксперты: чтобы стать ипотечным заемщиком, лучше быть IT-специалистом или предпринимателем

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Вслед за ВТБ ставки по рыночной ипотеке повысил Сбер

Эксперты: в мае спрос на льготную ипотеку вырос, а выдача снизилась

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»