В январе 2019 года вступит в силу ряд законов, которые отразятся на деятельности застройщиков.

   

Фото: www.mosstroyekspert.ru

   

В частности, расширяется предмет экспертизы проектной документации; изменен порядок создания и эксплуатации ГИСОГД; введена административная ответственность за нарушение сроков размещения материалов в ИСОГД; состав проектной документации дополняется проектом организации дорожного движения

   

1. Изменение предмета экспертизы проектной документации, установленного ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса.

Предметом экспертизы проектной документации будит являться оценка соответствия проектной документации следующим требованиям:

• технических регламентов;

• санитарно-эпидемиологическим требованиям;

• в области охраны окружающей среды (исключение: если проводится государственная экологическая экспертиза);

• государственной охраны объектов культурного наследия;

• к безопасному использования атомной энергии;

• промышленной безопасности;

• к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики;

• антитеррористической защищенности объекта;

• к заданию застройщика или технического заказчика на проектирование;

• к результатам инженерных изысканий.

Указанные требования не распространяются при проведении государственной экспертизы проектной документации объектов, которые по своим критериям не подпадают под государственную экспертизу, а также объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, если сметная стоимость строительства таких объектов, подлежит проверке на предмет достоверности ее определения.

Также в предмет экспертизы включается проверка достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства в случаях строительства объектов, финансируемых за счет бюджетных средств, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований составляет более 50%.

    

Фото: www.expert-stroypro.ru

   

2. Сведения об объекте капитального строительства подлежат указанию в соответствии с классификатором объектов.

Федеральным законом №342-ФЗ от 03.08.2018 внесены изменения в ст. 48 ГрК РФ. Указанная норма дополнена новой частью 12.3, согласно которой сведения об объекте капитального строительства в задании застройщика или технического заказчика на проектирование и в проектной документации будут подлежать указанию в соответствии с классификатором объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям.

Проект приказа Минстроя России об утверждении классификатора объектов, опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.

До утверждения такого классификатора требование, установленное ч. 12.3 ст. 48 ГрК РФ, не подлежит применению.

    

  

3. Изменен порядок создания и эксплуатации государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД).

С 1 января 2019 года ведение ГИСОГД будет осуществляться на уровне субъекта РФ и исключительно в электронном виде.

Ведение информационной системы возложено на подведомственные органы исполнительной власти субъектов государственные бюджетные учреждения и органы местного самоуправления.

Законодателем уточняется, что картографической основой ГИСОГД является картографическая основа Единого государственного реестра недвижимости. Также значительно расширен перечень информации, которая подлежит отражению в ГИСОГД.

    

Фото: www.klavto.ru

      

4. Вводится административная ответственность за нарушение сроков направления документов, материалов или сведений о них для размещения в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности.

Федеральным законом 404-ФЗ от 12.11.2018 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» КоАП РФ дополнен новой статьей 9.5.2. Указанная норма предусматривает административную ответственность за нарушение сроков направления документов, материалов, которые подлежат размещению или сведения о которых подлежат размещению в ГИСОГД.

За нарушение срока размещения информации в ИСОГД налагается штраф:

для должностных лиц размер штрафа составляет от 10 тыс. до 30 тыс. руб.;

для юридических лиц — от 100 тыс. до 300 тыс. руб.

     

Фото: www.samstroy.com

  

5. Состав проектной документации дополняется проектом организации дорожного движения.

С 30 декабря 2018 года вступает в силу Федеральный закон №443-ФЗ от 29.12.2018 «Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». С указанной даты в составе проектной документации объектов капитального строительства включается проект организации дорожного движения (ПОДД).

Согласно ч. 14 ст. 18 №443-ФЗ требования к составу и содержанию проектов организации дорожного движения, разрабатываемых в составе проектной документации объектов капитального строительства, устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время такого акта Правительства нет.

Вышеуказанные требования к составу проектной документации объекта капитального строительства не применяются к проектной документации объектов капитального строительства, подготовленной в соответствии с ГПЗУ или ДПТ, выданными и (или) утвержденными до 30 декабря 2018 года.

   

Фото: www.omskrielt.com

  

    

   

   

   

Другие публикации:

Разработан порядок ведения ИСОГД: что предлагает Минстрой

С 1 января 2019 года отменяется обязанность застройщика направлять сведения в ИСОГД 

Разработан порядок ведения ИСОГД: что предлагает Минстрой

Экспертизу проектной документации и проверку достоверности сметной стоимости объединят в одну процедуру

Единый классификатор строительной отрасли представят в начале следующего года

Снижение государственной поддержки ипотечного рынка и повышение ключевой ставки ЦБ привели к сокращению продаж в новостройках столицы в июле — сентябре по сравнению с II кварталом на 31%. Стоит ли теперь ожидать банкротства девелоперов — в этом вместе со специалистами разбиралась редакция IRN.RU.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

О финансовых итогах года говорить пока рано, но в 2024-м первичное жилье продолжало дорожать и выручка застройщиков падала медленнее, чем спрос, отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

По оценкам аналитиков, за 10 месяцев общая сумма полученных столичными девелоперами средств составила 1,44 трлн руб. — абсолютный максимум в этом периоде за всю историю рынка.

Впрочем, динамика продаж не учитывает роста объемов строительства. Поэтому, чтобы понять насколько отрасль устойчива, необходимо смотреть на показатель распроданности квартир, от которого зависит наполнение счетов эскроу.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Проект будет закрыт с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, если на момент ввода он реализует 70% квартир, уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

  

Динамика продаж в строящихся объектах Москвы

Год	2020	2021	2022	2023	2024
Объем строительства, млн м2	16	15,6	14,3	16,9	18,6
Не продано	30%	37%	36%	42%	45%
Продажи не открыты	21%	15%	16%	16%	11%
Продано, в т. ч.	50%	48%	48%	43%	44%
до 20% проектного объема	1%	1%	3%	1%	2%
21-40% проектного объема	3%	4%	6%	6%	5%
41-60% проектного объема	5%	7%	9%	9%	8%
61-80% проектного объема	11%	9%	11%	12%	11%
более 80% проектного объема	30%	27%	20%	14%	18%

Источник: NF Dom

 

С этой точки зрения ситуация в столице просто отличная. По данным на 11 ноября, в Москве было распродано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024-м и 61% — в тех МКД, что введут в следующем году.

Для сравнения: в целом по стране эти показатели составляют 67% и 45% соответственно.

Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. Такая тактика позволила девелоперам создать хороший запас на счетах эскроу.

 

Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ

Сегмент	Выручка в июне 2024 г., млрд руб.	Выручка в октябре 2024 г., млрд руб.	Динамика
Всего	193,1	152,3	-21,1%
Массовый	49,6	37,4	-24,6%
Бизнес	66,2	53,8	-18,7%
Премиум	23,9	27,8	+16,3%
Элитный	8,8	14,6	+65,9%
Новая Москва	44,5	18,8	-57,8%

Источник: Метриум

 

Хотя в текущем году застройщики и получат рекордный объем финансовых средств, в разных сегментах ситуация различная. По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остались только премиум- и делюкс-классы.

Компании, сделавшие ставку на массовое жилье, за год потеряли 40% выручки. Причина понятна, их клиенты сильнее всего зависят от ипотеки.

  

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

На 01.10. 2024 средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе составляла 7,96%, увеличившись за год на 2,46 п. п., при том что ключевая ставка ЦБ выросла на 6 п. п.

Сегодня те застройщики, кто выводит на рынок новые проекты, кредитуются под 25% — 29%. По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго.

Особенно, если учитывать, что до 40% новостроек в Москве продается в рассрочку, которую гендиректор компании ГК Dominanta Денис Бородако (на фото ниже), назвал не более чем «пустышкой», поскольку она не приносит денег на счета эскроу и не выводит на спецставку.

 

Фото: пресс-служба Dominanta

 

В итоге это может привести к резкому снижению объемов строительства в стране. Чтобы такого не произошло, предлагается субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12% — 14%.

Но даже если власти этого не сделают, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы активно покупали землю под свои проекты (причем и в рамках КРТ), и просто «заморозить» их не получится.

Еще хуже то, что эти участки приобретались по дорогим бридж-кредитам.

  

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

  

Теоретически, со временем такие займы должны конвертироваться в проектное финансирование, но цикл превращения «бумажных проектов в бетонные» измеряется годами, а при текущей ключевой ставке ЦБ себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться.

Поэтому, по мнению исполнительного директора НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяны Подкидышевой (на фото), сегодня многие застройщики и пытаются избавиться от лишних площадок.

 

Фото: Key Capital

 

Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются с другими рисками. Главный из них — рост себестоимости строительства, отмечает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото).

Повышение цен на стройматериалы напрямую сказывается на конечной стоимости проектов и ухудшает финансовое положение застройщиков.

 

Фото: fsk.ru

 

К проблеме себестоимости можно отнести и дефицит кадров, вызванный увеличением объемов строительства, оттоком мигрантов, и, как следствие, ростом зарплат, считает директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото).

 

Фото из личного архива Е. Тарасовой

 

Тем не менее, несмотря на все перечисленное, по убеждению коммерческого директора компании Plus Development Елены Тарасовой (на фото), массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят.

Во-первых, для этого нет причин: глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений.

 

Фото: NF Group

 

Во-вторых, банкротства, по словам управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой (на фото), невыгодны и банкам, которые должны будут достраивать жилье, если девелоперы не выдержат бремени своих обязательств.

А когда ситуация начнет влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать уже кредитные организации.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Но, скорее всего, власти (по крайней мере региональные) вмешаются намного раньше.

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что московское правительство ведет постоянный мониторинг и при необходимости включается в решение проблем дольщиков.

В результате за последнее время банкротство пережил только один застройщик — Seven Suns Development, и власти столицы действительно очень быстро нашли ему замену. Теперь перед дольщиками недостроенных им объектов отвечает вполне стабильная Capital Group.

 

Фото: banki.ru

 

В общем, ничего катастрофического пока не предвидится.

«Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона», — резюмировал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).

В зоне риска находятся лишь компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель, а также новые проекты в бюджетных сегментах. Особенно, если земля для них была приобретена относительно недавно.

 

Фото: kf.expert

 

«Те, кто занимался жилищным строительством, исходили из предпосылки, что ключевая ставка ЦБ снизится и деньги будут доступны. Теперь они осознали, что это надолго», — заметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков (на фото).

Длительное падение продаж, безусловно, чревато проблемами и для крупных девелоперов, которые ориентируются на масштабы и объемы сделок. Если падение спроса продлится больше года, то у них могут возникать сложности.

 

Фото из личного архива И. Доброхотовой

 

В любом случае, по мнению экспертов, в том числе основателя БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирины Доброхотовой (на фото), наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, — это дружественное поглощение банком или другим девелопером.

Не исключено слияние с государственными компаниями и появление новых финансово-инвестиционных групп. Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Главный аналитик Сбера: жилищное строительство — самый пострадавший от кризиса сектор экономики

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве 

Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД у концерна «Россиум»

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет