Если сегодня стоимость 1 кв. м в новостройке от начала строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию увеличивается в среднем на 15—20%, то после вступления в силу поправок в 214-ФЗ этот показатель может доходить до 30%, считает гендиректор ГК «Атлант» Роман Лябихов.

Фото: www.n911.ru

Аналитики ГК «Атлант» (8-е место в ТОП застройщиков Московской области) фиксируют рост инвестиционного спроса на новостройки в первом полугодии 2018 года. «Начиная еще с прошлого года, мы начали фиксировать определенное повышение инвестиционного спроса в наших проектах, — отмечает генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов. — На фоне активного обсуждения в СМИ принятых нововведений в ФЗ-214 и прогнозов ряда экспертов относительно дальнейшего роста цен, некоторые покупатели вновь стали рассматривать новостройки как один из выгодных вариантов для преумножения собственных сбережений».

Напомним, что с 1 июля 2018 года вступает в силу ряд поправок в ФЗ-214, в том числе новые требования в части минимального уставного капитала девелоперской компании, остатка собственных средств на счету застройщика, а также ограничения, связанные с привлечением средств дольщиков. Все эти нововведения потребуют от девелоперов значительных средств и усилят их зависимость от проектного финансирования, что, в конечном счете, увеличит издержки, полагает целый ряд специалистов, опрошенных порталом ЕРЗ.

С ними согласны и аналитики ГК «Атлант», по мнению которых, застройщикам придется либо выводить в продажу объекты по более высокой стоимости, либо сохранить текущие цены, жертвуя своей маржой. Однако, учитывая, что доходность девелоперского бизнеса с началом кризиса и так значительно снизилась, большинство экспертов сходится во мнении, что произойдет рост цен.

Новостройки, начатые по «новым» правилам после 1 июля 2018 года, изначально могут быть уже на 5—8% дороже проектов, к строительству которых застройщики приступили еще до вступления в силу поправок. Соответственно, появление этих более дорогих новостроек подстегнет и рост цен в уже реализуемых проектах и домах, которые были сданы в эксплуатацию в текущем году.

Таким образом, те, кто приобретал недвижимость до середины лета, окажутся в плюсе. Если сегодня стоимость квадратного метра в новостройке от начала строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию увеличивается в среднем на 15—20%, то с учетом перехода к новым правилам этот показатель может доходить до 30%.

Фото: www.i0.wp.com

Кроме того, инвестиционный спрос подстегивает и обилие новых предложений с невысоким ценником. Застройщики торопятся вывести на рынок объекты «по старым правилам», и объем предложения на начальном этапе строительства в последнее время вырос довольно существенно. Это также увеличивает привлекательность новостроек как инвестиционного инструмента.

«Речь идет о кратковременном росте инвестиционных сделок. Ведь факторы, которыми он обусловлен, носят временный характер, — поясняет Роман Лябихов (на фото). — После вступления в силу новых «правил игры» доходность инвестиций в новое жилье вернется на прежний уровень», — прогнозирует топ-менеджер.

Тем не менее, эксперты ожидают, что в ближайшие два-три месяца интерес к инвестиционным покупкам останется на высоком уровне.

Фото: www.realto.ru

Другие публикации по теме:

Цена предложений новостроек прибавила за месяц 1,2% (графики)

Объем предложений новостроек в Москве увеличился за год на 30%, количество сделок — на 40%

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жиль

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Цена предложения по новостройкам продолжает расти

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 26 июня 2023 года вынесла Определение №307-ЭС22-27054, в котором рассмотрело правило об исполнительском иммунитете по обеспеченному ипотекой долгу.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В рамках дела о банкротстве должника ООО «Национальная фабрика Ипотеки» компания-кредитор обратилась с заявлением о разрешении разногласий с финансовым управляющим о порядке распределения денежных средств от реализации предмета залога, в частности о выплате кредитору неустойки и мораторных процентов.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции, возникшие разногласия разрешены. Определено, что мораторные проценты подлежат уплате после удовлетворения в полном объеме требований кредиторов в соответствии с реестром требований при условии достаточности у должника денежных средств для уплаты указанных процентов. В мотивировочной части судебных актов также указано, что выплата неустойки возможна после погашения требований кредиторов, относящихся к третьей очереди реестра.

Компания обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила обжалуемые судебные акты по следующим основаниям.

В рамках дела о банкротстве гражданина состоялись торги по реализации единственного жилья, находящегося в залоге у кредитора (компании). Из полученных денежных средств часть была направлена на погашение основного долга перед залоговым кредитором. Неустойка и мораторные проценты остались непогашенными, поскольку финансовый управляющий отказался перечислять компании из выручки от реализации квартиры в счет погашения неустойки и мораторных процентов.

Суды указали, что выплата мораторных процентов по требованиям залогового кредитора при непогашенном реестре существенно нарушает имущественные интересы остальных пяти (незалоговых) кредиторов. Следовательно, требования об уплате мораторных процентов должны быть удовлетворены в порядке очередности из общих средств, включенных в конкурсную массу.

ВС РФ указал, что до погашения основного долга по необеспеченным требованиям иных кредиторов не производятся выплаты по обеспеченным залогом финансовым санкциям.

Фото: www.storm24.media

Такой же подход — о наличии у обеспеченного требования приоритета только в рамках своей подочереди — применяется и к мораторным процентам (Определение Верховного Суда РФ от 23.08.2021 № 303-ЭС20-10154 (2)).

Подобное правило объясняется тем, что в условиях, когда не погашена основная сумма задолженности перед иными кредиторами, выплата неустойки залоговому кредитору, уже получившему компенсацию своих имущественных потерь по основному долгу (в том числе договорным процентам), представляется экономически нецелесообразной и несправедливой, нарушающей права других лиц, пострадавших от банкротства должника. Соответственно, в таком случае фактическое осуществление выплаты по неустойке влекло бы оказание залоговому кредитору предпочтения в нарушение принципа очередности удовлетворения требований.

Однако особенность данного дела состоит в том, что в ипотеке у кредитора находилось жилое помещение, являющееся для должника единственным пригодным для постоянного проживания.

Фото: www.polinov.ru

По обеспеченному ипотекой долгу не применяется правило об исполнительском иммунитете. Гражданин, передавая свое единственное жилье в залог, фактически отказывается от такого иммунитета в пользу кредитора, позволяя ему в случае просрочки по обязательству обратить взыскание на предмет залога.

В то же время заключение договора ипотеки с конкретным залоговым кредитором не означает, что должник отказывается от исполнительского иммунитета по требованиям всех остальных кредиторов. По смыслу действующего законодательства исполнительский иммунитет сохраняется в отношении долгов, не обеспеченных ипотекой единственного жилья. Квартира (дом), не находящаяся в ипотеке и не относящаяся к роскошному жилью, не входит в конкурсную массу, не может быть реализована и подлежит оставлению за гражданином для обеспечения его права на жилище.

Следовательно, резюмируют судьи ВС РФ, у иных (неипотечных) кредиторов любой из очередей не могут сформироваться подлежащие защите разумные правовые ожидания получения удовлетворения за счет ценности единственного жилья.

Фото: www.edsro.center

Аналогичный подход применим и для ситуации, когда по требованию залогодержателя квартира включена в конкурсную массу и после ее реализации и погашения основного долга остались денежные средства. По общему правилу такие средства были бы направлены иным (необеспеченным) кредиторам. Однако, поскольку иные кредиторы не имеют права претендовать на стоимость единственного жилья, в силу принципа эластичности (суррогации) режим исполнительского иммунитета должен быть распространен и на заменившую квартиру ценность — оставшиеся денежные средства, которые следуют судьбе замененной ими вещи.

В результате этого находящиеся в иммунитете средства передаются только тому лицу, на которое иммунитет не распространяется, — залоговому кредитору. Это происходит по его обеспеченным требованиям более низкой очереди удовлетворения по выплате мораторных процентов и финансовых санкций. Оставшиеся после этого средства в силу исполнительского иммунитета исключаются из конкурсной массы и передаются должнику в целях обеспечения его права на жилище (первоначальный взнос для приобретения нового жилья, аренда жилого помещения и т.д.).

Фото: www.amgkh.ru

ВС РФ указал, что выводы нижестоящих судов о возможности удовлетворения требований компании по мораторным процентам и неустойке только после погашения требований кредиторов третьей очереди являются ошибочными, поскольку в рассматриваемой ситуации при погашении мораторных процентов и неустойки в пользу залогодержателя ему не будет оказано предпочтение, как это могло бы иметь место, если бы предмет залога не обладал исполнительским иммунитетом.

На основании изложенного ВС определил, что мораторные проценты и неустойка подлежат уплате залоговому кредитору ООО «Национальная фабрика Ипотеки» за счет выручки от реализации предмета залога — единственного пригодного для постоянного проживания помещения. Оставшиеся после этого средства подлежат исключению из конкурсной массы и передаче должнику, заключил Верховый Суд.

Другие публикации по теме:

Эпилог экономического триллера: банкротство экс-владельца Urban Group Александра Долгина

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Верховный Суд указал, на что стоит обратить внимание в сделках о передаче прав застройщика-банкрота

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Верховный Суд: нарушение сроков сдачи объекта сделает невозможным его использование и станет основанием для возмещения упущенного дохода