Новые критерии того, что считать объектом недвижимого имущества, эксперты оценили неоднозначно

1 апреля 2022 11:10

Новые критерии того, что считать объектом недвижимого имущества, эксперты оценили неоднозначно

Росреестр разработал законопроект, пересматривающий критерии объекта недвижимого имущества: по мнению ведомства, недвижимость следует рассматривать как трехмерный контур пространства, имеющий физические или проектируемые в строительной документации границы. У экспертов есть вопросы по этому поводу.

Фото: www.yandex.ru

Публичное обсуждение документа, предусматривающего внесение поправок в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и размещеного на федеральном портале нормативных правовых актов, продлится до 15 апреля.

Как сказано в пояснительной записке к документу, он нацелен на совершенствование сложившегося гражданского оборота недвижимости через детальное уточнение самого понятия «объект недвижимого имущества» и правового регулирования «в отношении единого недвижимого комплекса, предприятия, сложной и неделимой вещи».

В частности, предлагаемые Росреестром поправки оспаривают обоснованность нынешнего основного критерия объекта недвижимого имущества — его неразрывную связь с землей («невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению»).

Фото: www.fidexpo.ru

«Ключевое определение недвижимости — прочная связь с землей — имеет тот недостаток, что подтвердить эту связь документами не всегда можно», — аргументируют свою позицию авторы законопроекта.

Они также видят нелогические нестыковки действующего законодательства в том, что некоторые сооружения (признаваемые им недвижимостью) могут быть перемещены без причинения несоразмерного ущерба их назначению (например, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы и др.), а ряд помещений (в частности, квартиры) не имеют непосредственной связи с землей.

Фото: www.pro-dachnikov.com

Кроме того, одни прочно связанные с землей объекты имеют самостоятельную хозяйственную ценность (например, здание завода), а другие могут считаться лишь улучшениями земельного участка (дорожки, заборы, временные, вспомогательные строения и т.п., не требующие получения разрешения на строительство), отмечают разработчики документа.

Фото: www.youtube.com

Ссылаясь на зарубежную правоприменительную практику (гражданское законодательство Великобритании, Швеции, Новой Зеландии, Австралии и других стран) они видят рациональным такой подход, при котором в качестве недвижимой вещи «рассматривается трехмерный контур пространства, имеющий физические или проектируемые в строительной документации границы».

Исходя из этого, в рамках данного законопроекта предлагается считать недвижимостью земельные участки, участки недр, а также расположенные ‎на земле или под ее поверхностью и созданные в результате строительства здания и сооружения, а также здания, сооружения, единые недвижимые комплексы, образованные в результате преобразования других зданий и сооружений.

Фото: www.cefmfg.com

Но когда объект находится на земле исключительно под собственной тяжестью (забор, например), предлагается считать его движимым имуществом.

По мнению авторов поправок, за вспомогательными постройками следует закрепить статус «улучшений земельного участка или иных объектов недвижимости (например, жилого дома)», а также исключить из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), такие объекты, как пляж, грунтовая дорога, плодовый сад и т.п.

Фото: www.en.ppt-online.org

Законопроект также предлагает под едиными недвижимыми комплексами (ЕНК) понимать не связанные технологически между собой в пространстве сооружения, а совокупность объектов недвижимости, время о времени меняющихся и находящихся в собственности одного или нескольких лиц и на одном участке (сама земля в состав ЕНК).

Упорядочить способы возникновения (исчезновения) объектов недвижимости предлагается следующим образом:

• создание объекта при строительстве;

• образование, изменение объекта при реконструкции, перепланировке, капитальном ремонте путем его раздела, объединения, выдела;

• полная ликвидация объекта при сносе, гибели последнего.

Фото: www.valdvor.ru

Опрошенные «Коммерсантом» эксперты дали неоднозначную оценку поправкам в ГК РФ, предлагаемым авторами законопроекта.

Так, советник практики недвижимости и строительства адвокатского бюро ЕПАМ Антон Алексеев (на фото) не исключает, что в случае принятия такого закона у государства появится возможность для увеличения налогооблагаемой базу при исчислении налога на недвижимость.

Фото: www.online.statut.ru

А руководителя направления практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner Russia Максима Попова (на фото) смущает, что законопроектом исключается основной признак зданий и сооружений (их прочная связь с землей), вместо чего предлагается определение движимого имущества.

«Что же тогда дополнительно определяет недвижимость?» — задается вопросом эксперт.

Фото: www.aizo-67.ru

Ведущий юрист практики недвижимости Crowe CRS Евгений Кравченко, напротив, видит в документе (в случае его принятия в качестве закона) надежную правовую базу для определения объекта недвижимости.

Он исходит из следующих критериев, имелись ли разрешения на строительство до строительства объекта и вводился ли он в эксплуатацию после.