Для решения этой проблемы Национальное объединение застройщиков жилья в письмах на имя министра строительства России Михаила Меня и председателя профильного комитета Госдумы Николая Николаева предлагает запретить уступку прав требований неустойки отдельно от основного обязательства.

Как сообщал портал ЕРЗ, 24 января Госдума приняла в первом чтении законопроект №322981-7, направленный на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года по реформированию системы финансирования жилищного строительства. Этот документ вносит существенные изменения в законодательство о долевом строительстве.

Для противодействия широко распространившимся схемам т.н. потребительского терроризма Национальное объединение застройщиков жилья обратилось к министру строительства и ЖКХ РФ Михаилу Меню и председателю Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаю Николаеву. В письмах к ним за подписью президента Нацобъединения Леонида Казинца содержится просьба — при доработке законопроекта №322981-7 ко второму чтению учесть предложения НОЗА, направленные на запрет уступки прав требований неустойки, вытекающие из обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Свои предложения НОЗА обосновывает расчетами совокупного размера неустойки застройщиков при несвоевременном вводе жилья. Эти расчеты показывают, что в связи с вынужденными переносами сроков ввода домов в эксплуатацию только по итогам 2017 года потребители — участники долевого строительства имеют право претендовать на выплату неустойки в совокупности по всем сданным в эксплуатацию домам в размере около 300 млрд руб.

Как видим, речь идет об огромных деньгах, которые привлекли в отрасль разного рода псевдо-юристов, выкупающих у дольщиков за небольшие деньги права требования неустойки. Схема обогащения таких «юристов» за счет застройщиков довольно проста.

Фото: www.hotdolg.ru

Выявляя в открытых источниках (различные форумы, социальные сети и т. д.) случаи нарушения застройщиком сроков передачи объектов, они предлагают дольщикам заключить договор уступки прав требований неустойки. При этом приобретателем права требования неустойки является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП), поскольку в арбитражных судах дела рассматриваются быстрее, к тому же арбитраж практически никогда не пользуется правом суда на снижение размера неустойки.

В последующем цессионарий (юрлицо или ИП) от своего имени обращается в арбитражный суд с исковым требованием к застройщику, где в судебном порядке добивается от застройщика выплат в полном размере неустойки и штрафа. Впрочем, в январе портал ЕРЗ сообщил и о случае отказа арбитражным судом в выплате неустойки, купленной ИП по уступке у дольщика. Однако такие случаи встречаются редко.

О схемах потребительского терроризма в долевом строительстве портал ЕРЗ писал неоднократно. Причем пострадавшими в этом случае, как правило, являются не застройщики, а дольщики, дома которых еще не достроены. Т.е. потребительские террористы изымают у застройщика целевые деньги других дольщиков. О конкретном примере такой практики в г. Новосибирске портал ЕРЗ рассказал на днях.

В письме НОЗА отмечается, что при уступке гражданином права требования неустойки профессиональным юридическим компаниям выплата неустойки теряет свою компенсационную функцию, т.к. является способом обогащения таких компаний, которые не являлись участниками долевого строительства.

Например, согласно данным арбитражного сайта «Электронное правосудие», начиная с ноября 2016 года заведено порядка 45 судебных дел по искам ООО «ВИРА» к застройщику ООО «ПКФ «ВИКТОРИЯ-5» о взыскании неустойки, которую ООО «ВИРА» получила по договорам уступки прав требований неустойки. И, несмотря на массовость таких исков, Арбитражный суд Московской области взыскивает неустойку с застройщика в полном объеме, размер которой в рамках одного судебного дела составляет 5—7 млн руб. В числе подобных организаций можно назвать ООО ЮЦ «АДЕПТ ПРАВА» (около 40 судебных дел), ИП Силкин (более 50 судебных дел) и др.

Фото: www.lichnyjcredit.ru

Для решения проблемы необоснованного обогащения таких юридических компаний НОЗА предлагает запретить уступку прав требования неустойки отдельно от основного обязательства. В обоснование своей позиции о необходимости такого запрета Нацобъединение указывает следующее. Гражданский кодекс РФ не регулирует вопросы уступки права требования неустойки отдельно от основного обязательства. Однако согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда от 21.12.2017 года №54 уступка требования об уплате сумм неустойки, начисляемых в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащих выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

Следует отметить, что уступка прав требований по основному обязательству (уступка права требования передачи объекта) должна сопровождаться согласием застройщика, если это указано в договоре участия в долевом строительстве. Без такого согласия уступка по основному обязательству может быть признана недействительной (п. 16 указанного Постановления Пленума ВС РФ). Уступка прав требований по денежному обязательству (взыскание неустойки) в соответствии с судебной практикой согласия застройщика не требует (п. 17 данного Постановления Пленума ВС).

В Национальном объединении застройщиков жилья надеются, что принятие предлагаемых поправок в законопроект №322981-7 позволит минимизировать увеличение числа обманутых дольщиков, возникающих в связи с выплатами неустоек в пользу потребительских террористов в долевом строительстве.

Другие публикации по теме:

Суперкомпенсации за просрочку сдачи домов привели к банкротству новосибирского застройщика

Застройщики нашли механизм противодействия потребительским террористам

Реформирование законодательства о долевом строительстве. Сроки вступления в силу принятых законов. Законопроект 322981-7

Как противодействовать потребительскому терроризму в долевом строительстве?

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Застройщики ожидали, что с 1 января 2017 года с потребительским терроризмом в долевом строительстве покончено. Однако это явление приняло новые, гораздо более опасные формы.

Потребительский терроризм в долевом строительстве характеризуется наличием специализированных организаций, деятельность которых заключается в систематическом и профессиональном провоцировании дольщиков на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов после передачи дольщику квартиры. Целью такой деятельности является не восстановление нарушенных прав, а обогащение за счет средств застройщика (точнее – за счет средств дольщиков других объектов).

До 2016 года дисциплина ввода жилья застройщиками была достаточно высокой, поэтому деятельность потребительских террористов распространялась на сферу выявления недостатков качества квартиры. С 1 января 2017 года по инициативе НОЗА были внесены изменения в законодательство, перекрывающие схемы потребительского терроризма на недостатках качества квартиры:

• обязательный досудебный порядок урегулирования спора;
• невозможность взыскания неустойки, если дольщик умышленно затягивает приемку квартиры;
• расчет процента неустойки от стоимости ремонта, а не от стоимости квартиры;
• появление института инструкции по эксплуатации квартиры.

Однако в последнее время произошло резкое ухудшение ситуации с соблюдением сроков ввода жилья застройщиками. В 2016 году уложились в запланированные сроки ввода всех домов только 45% застройщиков (собственные данные ЕРЗ). По итогам 5 месяцев 2017 года укладываются в запланированные соки ввода домов еще меньше – 32% застройщиков. Из 100 крупнейших застройщиков России только 21 в 2016-2017 годах обеспечили своевременный ввод 100% всех построенных домов.

Экономические сложности страны, которые привели к снижению соблюдения дисциплины ввода жилья, создали почву для развития нового направления потребительского терроризма в долевом строительстве – взыскание с застройщиков крупных сумм за несвоевременную передачу квартиры. Довольно точно состояние дел с потребительским терроризмом описал в своем выступлении на XIV съезде строителей Санкт-Петербурга председатель совета директоров ГК «Норманн» (№32 в ТОП по Российской Федерации) Виктор Сеппенен (на фото): «Помочь с исками дольщикам-террористам сейчас готова уже почти стотысячная армия юристов. Их нетрудно обнаружить в интернете, однако гораздо чаще они сами разыскивают по сетям своих клиентов и буквально навязывают услуги за проценты с размера неустойки, заверяя, что гражданам самим и делать-то ничего не придется».

Потребительский терроризм серьезно усугубляет проблему обманутых дольщиков. Т.к. принудительно взыскивая огромные суммы штрафа в пользу одних дольщиков, судебные исполнители забирают у застройщика целевые деньги других дольщиков. Решить проблему легко – надо демотивировать потребительских террористов, внеся следующие изменения в законодательство:

• установить верхний предел доли штрафа с застройщика, который решением суда устанавливается в пользу так называемых «организаций, выступающих в защиту прав потребителей», например,  – 50 000 рублей;
• отменить удваивание размера неустойки, если дольщик является физическим лицом;
• ограничить институт уступки прав требования по неустойке.

Это требует внесения поправок в законы. Однако сегодня вряд ли можно рассчитывать на помощь депутатов. По мере увеличения количества обманутых дольщиков – избирателей, депутаты более склонны к обратным действиям. Сейчас популярны инициативы по введению еще большей ответственности застройщиков.  

В таких условиях застройщикам остается руководствоваться лозунгом известного плаката «Дело помощи утопающим — дело рук самих утопающих».   

Портал ЕРЗ совместно с юристами НОЗА подготовил памятку для застройщика, в которой раскрыты схемы потребительского терроризма, обобщена судебная практика, даны советы по противодействию потребительскому терроризму.

Портал призывает застройщиков присоединиться к совершенствованию этой памятки, прислать в НОЗА (e-mail: info@asnoza.ru) свои предложения, предоставить дополнительную информацию о судебной практике. Приветствуется максимальное распространение этой публикации.