Для решения этой проблемы Национальное объединение застройщиков жилья в письмах на имя министра строительства России Михаила Меня и председателя профильного комитета Госдумы Николая Николаева предлагает запретить уступку прав требований неустойки отдельно от основного обязательства.

Как сообщал портал ЕРЗ, 24 января Госдума приняла в первом чтении законопроект №322981-7, направленный на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года по реформированию системы финансирования жилищного строительства. Этот документ вносит существенные изменения в законодательство о долевом строительстве.

Для противодействия широко распространившимся схемам т.н. потребительского терроризма Национальное объединение застройщиков жилья обратилось к министру строительства и ЖКХ РФ Михаилу Меню и председателю Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаю Николаеву. В письмах к ним за подписью президента Нацобъединения Леонида Казинца содержится просьба — при доработке законопроекта №322981-7 ко второму чтению учесть предложения НОЗА, направленные на запрет уступки прав требований неустойки, вытекающие из обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Свои предложения НОЗА обосновывает расчетами совокупного размера неустойки застройщиков при несвоевременном вводе жилья. Эти расчеты показывают, что в связи с вынужденными переносами сроков ввода домов в эксплуатацию только по итогам 2017 года потребители — участники долевого строительства имеют право претендовать на выплату неустойки в совокупности по всем сданным в эксплуатацию домам в размере около 300 млрд руб.

Как видим, речь идет об огромных деньгах, которые привлекли в отрасль разного рода псевдо-юристов, выкупающих у дольщиков за небольшие деньги права требования неустойки. Схема обогащения таких «юристов» за счет застройщиков довольно проста.

Фото: www.hotdolg.ru

Выявляя в открытых источниках (различные форумы, социальные сети и т. д.) случаи нарушения застройщиком сроков передачи объектов, они предлагают дольщикам заключить договор уступки прав требований неустойки. При этом приобретателем права требования неустойки является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП), поскольку в арбитражных судах дела рассматриваются быстрее, к тому же арбитраж практически никогда не пользуется правом суда на снижение размера неустойки.

В последующем цессионарий (юрлицо или ИП) от своего имени обращается в арбитражный суд с исковым требованием к застройщику, где в судебном порядке добивается от застройщика выплат в полном размере неустойки и штрафа. Впрочем, в январе портал ЕРЗ сообщил и о случае отказа арбитражным судом в выплате неустойки, купленной ИП по уступке у дольщика. Однако такие случаи встречаются редко.

О схемах потребительского терроризма в долевом строительстве портал ЕРЗ писал неоднократно. Причем пострадавшими в этом случае, как правило, являются не застройщики, а дольщики, дома которых еще не достроены. Т.е. потребительские террористы изымают у застройщика целевые деньги других дольщиков. О конкретном примере такой практики в г. Новосибирске портал ЕРЗ рассказал на днях.

В письме НОЗА отмечается, что при уступке гражданином права требования неустойки профессиональным юридическим компаниям выплата неустойки теряет свою компенсационную функцию, т.к. является способом обогащения таких компаний, которые не являлись участниками долевого строительства.

Например, согласно данным арбитражного сайта «Электронное правосудие», начиная с ноября 2016 года заведено порядка 45 судебных дел по искам ООО «ВИРА» к застройщику ООО «ПКФ «ВИКТОРИЯ-5» о взыскании неустойки, которую ООО «ВИРА» получила по договорам уступки прав требований неустойки. И, несмотря на массовость таких исков, Арбитражный суд Московской области взыскивает неустойку с застройщика в полном объеме, размер которой в рамках одного судебного дела составляет 5—7 млн руб. В числе подобных организаций можно назвать ООО ЮЦ «АДЕПТ ПРАВА» (около 40 судебных дел), ИП Силкин (более 50 судебных дел) и др.

Фото: www.lichnyjcredit.ru

Для решения проблемы необоснованного обогащения таких юридических компаний НОЗА предлагает запретить уступку прав требования неустойки отдельно от основного обязательства. В обоснование своей позиции о необходимости такого запрета Нацобъединение указывает следующее. Гражданский кодекс РФ не регулирует вопросы уступки права требования неустойки отдельно от основного обязательства. Однако согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда от 21.12.2017 года №54 уступка требования об уплате сумм неустойки, начисляемых в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащих выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

Следует отметить, что уступка прав требований по основному обязательству (уступка права требования передачи объекта) должна сопровождаться согласием застройщика, если это указано в договоре участия в долевом строительстве. Без такого согласия уступка по основному обязательству может быть признана недействительной (п. 16 указанного Постановления Пленума ВС РФ). Уступка прав требований по денежному обязательству (взыскание неустойки) в соответствии с судебной практикой согласия застройщика не требует (п. 17 данного Постановления Пленума ВС).

В Национальном объединении застройщиков жилья надеются, что принятие предлагаемых поправок в законопроект №322981-7 позволит минимизировать увеличение числа обманутых дольщиков, возникающих в связи с выплатами неустоек в пользу потребительских террористов в долевом строительстве.

Другие публикации по теме:

Суперкомпенсации за просрочку сдачи домов привели к банкротству новосибирского застройщика

Застройщики нашли механизм противодействия потребительским террористам

Реформирование законодательства о долевом строительстве. Сроки вступления в силу принятых законов. Законопроект 322981-7

Как противодействовать потребительскому терроризму в долевом строительстве?

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 09.03.2023 вынесла определение по делу № 305-ЭС19-22493(38), в котором рассмотрела вопрос о порядке погашения требований участника строительства, возникших вследствие расторжения договора участия в долевом строительстве и включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика-банкрота.

Фото: www.niasam.ru

Из материалов дела следует, что строительная компания являлась застройщиком многофункционального жилищного комплекса Академ Палас по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, владение 78 (жилой комплекс). В 2014 году строительная компания и гр-н Потехин С. В. заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по условиям которых застройщик обязался до 01.10.2016 построить жилой комплекс и передать дольщику Потехину находящиеся в нем четыре квартиры и три машино-места.

Гражданин свои обязательства по оплате указанных объектов исполнил. В 2015 году Арбитражный суд города Москвы возбудил дело о банкротстве строительной компании. По требованию гр-на Потехина решением суда в 2017 году договор между ним и застройщиком был расторгнут. С застройщика взысканы 63 млн руб., уплаченных Потехину по договору, и 63 млн руб. процентов на сумму долга.

В 2018 году в отношении застройщика введено наблюдение, он признан банкротом, открыто конкурсное производство. В 2020 году по решению арбитражного суда права на земельный участок, предназначенный для строительства жилого комплекса, с объектом незавершенного строительства переданы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ФРТ). Строительство жилого комплекса возобновлено.

В 2021 в арбитражный суд поступило ходатайство гр-на Потехина С. В. об исключении его требований из реестра требований кредиторов и их включении в реестр по передаче жилых помещений, а также о передаче этих обязательств застройщика ФРТ. Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2022, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и окружного судов от 13.04.2022 и от 24.08.2022, заявление удовлетворено частично:

• требования Потехина С. В. исключены из реестра требований кредиторов и включены в реестр требований о передаче помещений жилых помещений с указанием на конкретные квартиры и машино-места в жилом комплексе;

• в удовлетворении требований о передаче обязательств ФРТ отказано, так как вопрос о передаче Фонду обязательств перед всеми участниками строительства еще не рассматривался.

Суды исходили из того, что трансформация требования участника строительства допустима, поскольку передача жилого помещения и машино-места участнику строительства, имеющему к застройщику-банкроту денежное требование, не противоречит закону и отвечает его целям и смыслу. Суды отметили, что гр-н Потехин действовал добросовестно и на момент расторжения договора воспользовался единственным доступным ему способом защиты своих прав, не имея никаких разумных ожиданий на то, что жилой комплекс будет достроен.

Фото: www.polinov.ru

ФРТ оспорил эти решения, указав, что расторжение договора участия в долевом строительстве прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости покупателю и, как следствие, лишает последнего возможности требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре, а в случае банкротства застройщика — претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения.

При этом обязательства застройщика ограничиваются обязанностью вернуть покупателю уплаченные денежные средства и платежи, начисленные за нарушение обязательств.

Судебная коллегия Верховного суда, рассмотрев дело, пришла к следующим выводам:

• Законных оснований полагать, что после расторжения договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не имеется. Ситуация не меняется и в том случае, если застройщик несостоятелен, поскольку процедура конкурсного производства по существу является лишь особым случаем принудительного исполнения требований к должнику при недостаточности его имущества для удовлетворения всех кредиторов.

Ни в самом Законе о банкротстве (127-ФЗ), ни в иных законах и НПА не предусмотрены такие последствия расторжения ДДУ, которые обязывали бы застройщика исполнять свои обязательства в натуре, а участника долевого строительства — требовать такого исполнения, в том числе и на альтернативной основе. Такие последствия не вытекают ни из смысла законов, ни из существа обязательства. Нет оснований полагать о каком-либо возрождении или возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и в результате т.н. трансформации требований.

• Согласно общему правилу, все требования к должнику-банкроту, во-первых, имеют денежное выражение, а во-вторых, погашаются за счет его конкурсной массы. В то же время законодательством допускаются и иные способы удовлетворения требований кредиторов. В частности, в случае банкротства застройщика требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им объекта незавершенного строительства, жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м.

• В правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, фонды выполняют, прежде всего, публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан. По существу, посредством участия фондов в этих правоотношениях государство оказывает добровольную помощь гражданам в реализации их жилищных прав. При этом участие фондов в банкротстве застройщиков значительно повышает вероятность удовлетворения требований участников строительства в натуральном виде.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

• Из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина, следует, что, коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц. К такой категории, в частности, относятся все граждане конкретного многоквартирного дома (жилого комплекса и т.п.), инвестировавшие свои средства в жилищное строительство в этом объекте для удовлетворения своих жилищных нужд. В таком случае при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим ДДУ (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).

Фото: www.edsro.center

С государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, за счет чего, по сути, будут полностью реализованы их жилищные права. Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии. В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда, которому передается объект, проинвестированный в том числе и членами этой группы, денежной компенсации.

Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. Только при таком подходе будет восстановлена возможность для таких лиц приобрести жилые помещения в равной степени с участниками первой группы и тем самым также полностью реализовать свои жилищные права.

• Так как интерес гр-на Потехина заключался в восстановлении его жилищных прав через защиту личных инвестиций, при рассмотрении его заявления судам следовало определить надлежащий правовой механизм защиты этого права, установив срок выплаты и размер денежной компенсации, подлежащей уплате ФРТ гражданину при передаче ФРТ жилого комплекса.

Фото: www.amgkh.ru

• Обязанность ФРТ по выплате компенсации не ограничивает участников данного обособленного спора в праве разрешить данный вопрос иными способами, например посредством отступного или новации, в том числе и за счет жилых помещений, на которые ранее претендовал Потехин С. В. Однако это возможно только в добровольном порядке по взаимному согласию сторон и без претензий на эти же объекты иных участников строительства.

• Довод ФРТ о праве гр-на Потехина на денежную компенсацию как залогового кредитора несостоятелен. Размер этой компенсации несопоставим со стоимостью жилого помещения, что ставит гр-на Потехина в очевидно неравное положение с гражданами, как и он проинвестировавшими жилищное строительство, но претендующими на получение жилых помещений в натуре.

По существу, ФРТ уравнивает гр-на Потехина в правах с прочими залоговыми кредиторами, не являющимися участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. 

Другие публикации по теме:

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Субсидии ФРТ на завершение строительства жилья освободили от казначейского сопровождения

Достроен самый крупный проблемный жилой комплекс России и Москвы ЖК Царицыно

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства 

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Марат Хуснуллин: за четыре года в России восстановлены права более 162 тыс. обманутых дольщиков

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

СаморегулированиеКонтроль за строительством

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Саратовские обманутые дольщики первыми в России начали получать компенсации за брошенные застройщиками дома

Денежные возмещения за недостроенные квартиры обманутые пайщики ЖСК начнут получать уже в декабре