Снижение количества регистраций ДДУ в совокупности с уменьшением площади квартир и падением продажной стоимости 1 м² приводит к существенному дефициту финансирования жилищного строительства.

По данным Росреестра в I квартале 2017 года произошло снижение количества регистраций ДДУ на 13,4%. Мониторинг цен предложений застройщиков, проводимый ООО «Институт развития строительной отрасли», показал падение средней цены 1 м² продаваемых квартир в России в строящихся домах на 7,58%. Одновременно с этим произошло уменьшение средней площади продаваемых квартир в строящихся домах на 10,3%.

Объем финансирования жилищного строительства дольщиками можно рассчитать, умножив между собой три показателя: количество продаж (количество регистраций ДДУ), средневзвешенную площадь продающегося объекта долевого строительства и средневзвешенную цену 1 м² объекта долевого строительства. Как видно выше, все три показателя за один год дали уменьшение, т.е. к этим показателям можно применить коэффициенты 0,866 (количество продаж), 0,897 (площадь) и 0,924 (цена). Произведение коэффициентов дает коэффициент изменения объема финансирования, равный 0,718, что соответствует падению на 28,2%.

При этом следует учесть, что у застройщиков за год произошел рост расходов на коэффициент инфляции, который составил 4,59% на март 2017 года к марту 2016 года.

С учетом коэффициента инфляции падение доходов застройщиков составляет 31,5%.

Причина такого положения дел с финансированием жилищного строительства очевидна – снижение реальных доходов населения. Увеличение объемов ипотечного кредитования ситуацию не спасает. Поскольку это увеличение дает не рост количества продаж, а повышает средневзвешенный размер кредита, т.е. снижает долю собственных средств граждан в финансировании жилищного строительства.

В условиях продолжения падения реальных доходов населения изменить ситуацию к лучшему может только кардинальное снижение ставок по ипотеке до 6-7% годовых. Именно такой сценарий видит глава правительства Российской Федерации Дмитрий Медведев. Снижение ставок и происходит, но слишком медленно.

Снижение ставок по ипотеке не может происходить без снижения ставок по депозитам. А это приводит к появлению более привлекательных для инвесторов сфер вложения свободных средств. Даже при минимальном снижении ставок по депозитам рынок зафиксировал рекордные вложения средств пайщиков в ПИФы. При еще большем снижении ставок может произойти существенный отток средств вкладчиков из банков, что лишит ипотеку ресурсной базы.

Т.е. необходимы взаимоисключающие решения. Надо снижать ставку по ипотеке, но нельзя снижать ставку по депозитам. Решить эту задачу можно только одним уже проверенным способом – государственным субсидированием ипотеки.

Об этом премьер-министр заявил на заседании президиума Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам.

Фото: www.smolensk-i.ru

«Рынок постепенно восстанавливается. ...Однако есть риски, что мы не достигнем планового показателя по вводу жилья, — сказал Дмитрий Медведев, напомнив: — В 2015 году был пик кризиса, рынок проседал, инвесторы практически не запускали новые проектов. Этот отложенный эффект мы ощущаем сейчас», — заключил он.

О том, что строительный комплекс и производство строительных материалов являются в настоящее время отстающими отраслями и имеют недозагруженные мощности, сказал в среду на правительственном часе в Совете Федерации глава Минэкономразвития Максим Орешкин. «Поэтому прирост спроса в этом сегменте будет вести к прямому росту экономики», — заявил министр, выступая перед сенаторами.

По мнению главы правительства, нужно, «чтобы и регионы, и федеральные ведомства направили усилия на увеличение объемов жилищного строительства, оперативнее предоставляли земельные участки застройщикам, максимально упрощая административные процедуры, в частности, выдачу разрешений на строительство».

В правительстве заверяют, что 2018 год будет успешнее нынешнего. Так, согласно анализу проектных деклараций застройщиков, к вводу в эксплуатацию в 2018 году заявлено уже 50—55 млн кв. м жилья, сообщил министр строительства России Михаил Мень. «Мы проанализировали количество объектов в рамках проектных деклараций застройщиков и увидели, что будущий год обещает серьезный рост. Только по индустриальному домостроению порядка 50—55 млн кв. м в работе и ожидается к вводу в 2018 году», — отметил он.

А вот в нынешнем году картина ожидается не такой радужной, как в 2018-м, хотя и здесь есть свои подвижки. Как писал портал ЕРЗ, за первые восемь месяцев текущего года, по данным Росстата, в России построено 39,7 млн кв. м жилья, что на 7,3% меньше, чем годом ранее.

Но при этом август стал первым в 2017 году месяцем, по итогам которого отмечен рост ввода относительно аналогичного периода 2016 года (+13,1%). Таким образом, опережение темпов ввода жилья по отношению к предыдущему году наблюдается в Российской Федерации впервые после 11 месяцев отрицательной динамики, делают вывод эксперты.

Фото: www.vostochniy.mos.ru

Отставание в этом году есть, признал глава строительного ведомства Михаил Мень. «Это связано с тем, что вводятся в эксплуатацию дома, на постройку которых разрешения выдавались в 2015 году, — пояснил он и добавил: — Тогда застройщики были осторожны в принятиях решений. У нас пока на 6% есть падение, но есть ежемесячный рост по индустриальному строительству», — добавил министр.

Что касается объема ввода индустриального жилья (как недавно отмечалось, Минстрой планирует перейти к отдельной отчетности по индустриальному и индивидуальному жилью), то за восемь месяцев 2017 года он составил 23,2 млн кв. м. Это на 3,5% меньше относительно аналогичного периода прошлого года, констатировали в Минстрое.

Напомним, что, как сообщал портал ЕРЗ, по расчетам Минстроя в 2017 году в России населением и застройщиками будет введено 75—76 млн кв. м жилья, а по расчетам экспертов ООО «Институт развития строительной отрасли» — не более 68,4—71,4 млн кв. м.

Если говорить о количестве квартир (этот показатель активно применяется на Западе и становится все более популярным у нас), то здесь ситуация следующая. «Порядка 1,2 млн квартир планируется ввести в этом году. Это сопоставимо с прошлым годом», — сказал журналистам Михаил Мень, добавив, что за восемь месяцев 2017 года уже введено более 580 тыс. квартир.

Другие публикации по теме:

АИЖК и Минстрой прогнозируют рост жилищного строительства в России

По расчетам Минстроя в России в 2017 году будет введено 75—76 млн кв. м жилья

Ввод жилья в России за полгода: лидер прежний — Московская область

Минстрой предлагает оценивать ввод жилья в России по числу квартир: комментарий эксперта