Снижение количества регистраций ДДУ в совокупности с уменьшением площади квартир и падением продажной стоимости 1 м² приводит к существенному дефициту финансирования жилищного строительства.

По данным Росреестра в I квартале 2017 года произошло снижение количества регистраций ДДУ на 13,4%. Мониторинг цен предложений застройщиков, проводимый ООО «Институт развития строительной отрасли», показал падение средней цены 1 м² продаваемых квартир в России в строящихся домах на 7,58%. Одновременно с этим произошло уменьшение средней площади продаваемых квартир в строящихся домах на 10,3%.

Объем финансирования жилищного строительства дольщиками можно рассчитать, умножив между собой три показателя: количество продаж (количество регистраций ДДУ), средневзвешенную площадь продающегося объекта долевого строительства и средневзвешенную цену 1 м² объекта долевого строительства. Как видно выше, все три показателя за один год дали уменьшение, т.е. к этим показателям можно применить коэффициенты 0,866 (количество продаж), 0,897 (площадь) и 0,924 (цена). Произведение коэффициентов дает коэффициент изменения объема финансирования, равный 0,718, что соответствует падению на 28,2%.

При этом следует учесть, что у застройщиков за год произошел рост расходов на коэффициент инфляции, который составил 4,59% на март 2017 года к марту 2016 года.

С учетом коэффициента инфляции падение доходов застройщиков составляет 31,5%.

Причина такого положения дел с финансированием жилищного строительства очевидна – снижение реальных доходов населения. Увеличение объемов ипотечного кредитования ситуацию не спасает. Поскольку это увеличение дает не рост количества продаж, а повышает средневзвешенный размер кредита, т.е. снижает долю собственных средств граждан в финансировании жилищного строительства.

В условиях продолжения падения реальных доходов населения изменить ситуацию к лучшему может только кардинальное снижение ставок по ипотеке до 6-7% годовых. Именно такой сценарий видит глава правительства Российской Федерации Дмитрий Медведев. Снижение ставок и происходит, но слишком медленно.

Снижение ставок по ипотеке не может происходить без снижения ставок по депозитам. А это приводит к появлению более привлекательных для инвесторов сфер вложения свободных средств. Даже при минимальном снижении ставок по депозитам рынок зафиксировал рекордные вложения средств пайщиков в ПИФы. При еще большем снижении ставок может произойти существенный отток средств вкладчиков из банков, что лишит ипотеку ресурсной базы.

Т.е. необходимы взаимоисключающие решения. Надо снижать ставку по ипотеке, но нельзя снижать ставку по депозитам. Решить эту задачу можно только одним уже проверенным способом – государственным субсидированием ипотеки.

Своими прогнозами с порталом ЕРЗ поделился председатель правления НКО «Потребительское общество взаимного страхования застройщиков», председатель Совета директоров и президент ГК «Основа» Александр РУЧЬЕВ.

Фото: www.np-npes.ru

— Александр Валерьевич, компенсационный фонд долевого строительства, закон о создании которого на днях приняла Госдума, а 25 июля его одобрил Совет Федерации, как известно, начнет функционировать осенью. Какова в этой связи судьба «ПОВС застройщиков»? Как оно дальше будет работать?

— До исполнения всех своих обязательств Общество будет существовать, а затем дальнейшую судьбу НКО «ПОВС застройщиков» решит общее собрание его членов.

— Когда это произойдет?

— Ориентировочно через три года, когда окончится срок действия большинства страховых договоров Общества.  

— Как сообщают СМИ со ссылкой на Вас, на сегодняшний день «ПОВС застройщиков» застраховано свыше 2 тыс. объектов по более чем 73,5 тыс. договорам страхования, членами Общества являются более 450 крупнейших девелоперов из 58 регионов. Сколько денег накоплено у «ПОВС застройщиков»? И как в этом смысле Вы смотритесь по сравнению с другими страховыми компаниями, работающими на российском рынке страхования гражданской ответственности в строительстве?

— У «ПОВС застройщиков» накоплено около 4,5 млрд руб., у других страховых компаний — гораздо меньше. 

— А если точнее?

— Скажем, из отчетности ЦБ мы видим, что у таких крупных страховых компаний, как РИНКО и «Респект», есть около 1 млрд руб.

— Не могу не спросить Вас о новом законе о компенсационном фонде дольщиков. На нашем портале выступают многие застройщики, большинство из них его критикуют. А ряд экспертов говорит, что теперь перед застройщиками стоит непростой выбор: продолжать заниматься жилищным строительством или уходить с рынка, причем, по их прогнозам, уйдут многие. А как Вы предполагаете, сколько застройщиков вынуждены будут покинуть рынок? 

— Я думаю, что где-то пятьдесят на пятьдесят: половина уйдет, половина останется.

— А какие девелоперские компании в основном останутся на рынке: крупные, мелкие, средние?

— Мне кажется, наибольший шанс остаться — у середняков: у них больше собственного капитала и меньше закредитованности.

— Застройщики утверждают, что с введением  перечислений в компенсационный фонд в объеме 1,2% их расходы существенно возрастут. Вы согласны с этим?

— Я думаю, что компенсационный фонд — это не самое страшное, что заложено в этом законе. Да, расходы, безусловно, возрастут, но незначительно. Поскольку сегодня проценты по страхованию у нормальных компаний (то есть не у тех, кто занимается в основном отмыванием средств, а такие на рынке тоже присутствуют) колеблются в размере 1—1,5%.

А. Ручьев: Мне кажется, наибольший шанс остаться на рынке — у компаний‑середняков: у них больше собственного капитала и меньше закредитованности

Приводят к существенному удорожанию строительства другие факторы: необходимость наличия на расчетном счете средств в размере 10% от сметной стоимости строительства; невозможность финансировать покупку земельных участков за счет кредитных средств; невозможность фондировать покупку земельных участков за счет средств от продажи ДДУ и др. Вот эти вещи увеличивают стоимость строительства гораздо больше.

— А что будет с механизмом достройки проблемных объектов обманутых дольщиков за счет средств сильных застройщиков, которым субъекты компенсируют соответствующие затраты земельными участками в рамках приоритетных региональных инвестпроектов? По мнению экспертов, новый закон окончательно разрушит такой механизм: ведь очевидно, что раз застройщик не вправе будет вести строительство нескольких объектов, то он и не сможет браться за окончание долгостроев. Ваше мнение?

— Надо сказать, эта схема, хотя и присутствовала на рынке, широко не тиражировалась, но, к слову, мы в Мортоне тоже работали по ней в Московской области, достраивая проблемные дома. Теперь же это будет уже компетенцией компенсационного фонда, руководство которого утверждает, что они будут решать эти проблемы.

Что ж, пусть решают. А мы со своей стороны можем только надеяться, что у них это получится лучше.

— Глава профильного комитета Госдумы Николай Николаев в недавнем интервью нашему порталу заверил, что закон должен способствовать решению проблемы обманутых дольщиков, каковых в стране 150 тыс. Вы разделяете подобный оптимизм? 

— Конечно же, не разделяю. Вот мы положили на одну чащу весов проблемы дольщиков. Цифра в 150 тыс. — никем не подтвержденная. Это некая виртуальная величина, которую на разных уровнях называют, но не подтверждают фактами.

Мы знаем, что процент банкротств среди застройщиков — один из самых низких в отрасли. И тот механизм страхования, который в свое время вводился, реально работал у некоторых страховщиков типа «ПОВС застройщиков» или Военно-страховой компании. А если бы регулятор более пристально следил за страховыми компаниями, работающими на этом рынке, то этот механизм успешно бы развивался.

Но у нас в стране, к сожалению, так принято: вместо пути эволюции мы всегда выбираем путь революции. Вместо того чтобы эволюционировать, развиваться и добиваться хороших результатов, мы каждый раз ставим глобальный эксперимент: а вдруг получится? Вот и в этом случае: а вдруг количество обманутых дольщиков станет меньше? А с чего оно станет меньше?

— Не надо забывать, что подавляющее большинство обманутых дольщиков действовали не в рамках 214-ФЗ, о чем предпочитают умалчивать...      

— Конечно. Это наследие того, что было раньше. С моей точки зрения, закон приведет к тому, что большое количество застройщиков, как я уже сказал, просто не смогут работать и будут вынуждены уйти с рынка.

А. Ручьев: Если положить на другую чащу весов экономический эффект от этой истории, который никто не считал, то наверняка он перевесит эффект обманутых дольщиков, проблемы которых многие регионы сегодня успешно решают, и количество таких граждан год от года сокращается

И какие последствия это вызовет для отрасли — подчеркиваю: не для дольщиков, а для отрасли? Сколько будет безработных, насколько упадет выручка предприятий строительного комплекса, сколько в этом комплексе будет банкротств из-за невозможности обеспечить загрузку своих предприятий?

Если положить на другую чащу весов экономический эффект от этой истории, который никто не считал, то наверняка он перевесит эффект обманутых дольщиков, проблемы которых многие регионы сегодня успешно решают, и количество таких граждан год от года сокращается.

А чем закончится этот очередной смелый революционный эксперимент, мы увидим через несколько лет.

— И чем же он, по-Вашему, закончится?

— Думаю что отрасль, которая была локомотивом развития страны, тащила за собой огромное количество предприятий, обеспечивала множество рабочих мест в подрядной индустрии, в смежных отраслях, — так вот, эта отрасль, видимо, перейдет в иную стадию, которая абсолютно точно будет не стадией бурного развития.

Что ж, наверное, такая задача стоит на повестке дня.

— Кстати, о задаче. Многие застройщики говорят, что законодатели просто поставили задачу заставить застройщиков подумать о поиске других источников финансирования своих проектов. Между тем рынок банковских продуктов по проектному финансированию не развит. Но если власти хотят изменить государственную политику в таком активно развивающемся направлении, как жилищное cтроительство, подчеркивают девелоперы, то необходимо не только просчитывать последствия планируемых изменений, но и предлагать стабильно работающие новые модели. Вы согласны?

— Вы задаете правильный вопрос. В самом деле, зачем рушить реально работающий механизм, который пережил уже три кризиса? И государство не вливало в этот механизм огромных денег. Наоборот, происходила эволюция предприятий, недобросовестные застройщики, такие как «Социальная инициатива», «Стройметресурс», СУ-155, покидали рынок, а на рынке оставались те застройщики, которые умеют работать и способны выполнять взятые на себя обязательства.

А. Ручьев: Зачем рушить реально работающий механизм, который пережил уже три кризиса? И государство не вливало в этот механизм огромных денег. Наоборот, происходила эволюция предприятий

Теперь, после принятия этого закона, можно говорить о том, что девелопмент будет переходить в новое состояние. Сумеет ли стройкомплекс адаптироваться к тому, что объемы долевого строительства сократятся, мы увидим через три года.           

— Допускаете ли Вы, что те застройщики, которые сегодня занимаются в основном долевым строительством, вынуждены будут перейти на продажу готового жилья?

— Нет, это маловероятно.

— А где деньги будут брать?

— В том-то и дело, что сократятся объемы строительства, и у уполномоченных банков появится возможность эту стройку финансировать.

— То есть все будут работать в рамках проектного финансирования?

— Конечно, другого варианта просто не остается. Теперь чтобы строить, ты должен будешь за собственные деньги купить землю, положить на расчетный счет застройщика 10% от сметной стоимости строительства и закредитовать в уполномоченном банке СМР. Это будет стопроцентное банковское проектное финансирование.

Как следствие, цены вырастут, предложение упадет. Но, повторяю, правоту тех или иных прогнозов мы увидим только через три года. Тогда и подведем итоги.

— Александр Валерьевич, спасибо за откровенный разговор!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Максим Федорченко: Поправки в 214-ФЗ разрушают единственный эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков

Депутат Николай Николаев: Застройщики, которые не отвечают требованиям надежности, не могут обеспечить гарантии гражданам, уйдут с рынка жилищного строительства, и это нормально

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Долевое строительство: с 1 июля 2018 года на рынке останутся немногие

Команда основателей ГК Мортон возвращается на рынок жилищного строительства