Такой прогноз эксперт дал на основе анализа динамики развития российского рынка строительных материалов.

Фото: www.nashinovosti.com

В недавнем послании Федеральному собранию Президент Владимир Путин  поставил задачу в полтора раза увеличить ввод жилья, доведя его объемы до 120 млн кв. м в год. В Минстрое считают такие планы выполнимыми. «Мы, опираясь на послание президента, в нашу стратегию закладываем это к 2024 году, — сказал министр Михаил Мень.

Помимо целого ряда условий, для резкого расширения объемов ввода жилья потребуется соответствующее количество строительных материалов: цемента, бетона, кирпича, газобетонных блоков, железобетонных конструкций, изоляции и пр.

Способны ли производители стройматериалов обеспечить своей продукцией строителей жилья? Какова нынешняя ситуация в отечественной промышленности стройматериалов? Об этом портал ЕРЗ попросил рассказать специалиста в данной сфере — директора по развитию независимой инвестиционно-консалтинговой компании CM PRO Олега ВЫСОЦКОГО.

— Оптимизм Минстроя по поводу 120 млн кв. м жилья ежегодно разделяют не все эксперты. Некоторые предрекают даже падение ввода жилья по сравнению с нынешними показателями, которые и так существенно меньше, чем заявленные 120 млн кв. м. Ваше мнение?

— Хотел бы сразу подчеркнуть: мы не ставим под сомнение реальность цифр, обозначенных руководством страны. Более того, мы убеждены, что поставленные цели достижимы. Но для этого необходимо решить определенные задачи.

— Позиция понятна. Тогда давайте начнем с краткосрочной перспективы — два-три года. К слову, как раз столько в среднем составляет строительный цикл: стройматериалы потребляются, а дом вводится в эксплуатацию через два-три года. Итак, какие прогнозы позволяет сделать анализ динамики развития отрасли производства стройматериалов?

— Наша аналитика показывает следующее. 2011—2013 годы были периодом роста производства таких базовых строительных материалов, используемых в жилищном строительстве, как керамический и силикатный кирпич, газобетонные блоки, цемент, железобетонные изделия и конструкции.

Именно эти позиции ежегодно росли в среднем на 10—15%. В 2014 году темпы роста этих позиций сократились до нуля, а 2015—2017 годы показали прирост объемов ввода жилья.

То есть если предположить, что строительные материалы были потреблены в 2011—2014 годах, мы видим (соответственно, с лагом в два-три года), рост ввода жилых домов, при строительстве которых эти материалы «пошли в дело» раннее.

Теперь посмотрим, что у нас происходило в 2015—2017 годах. Выпуск железобетонных изделий (плит, панелей, перекрытий, конструкций стен и перегородок, архитектурных элементов строительных и других видов ЖБИ), а также кирпича и цемента ежегодно уменьшался в среднем на 15%, а отдельные позиции ЖБИ (например, фундаменты) падали и на 25%.

Это дает основания для прогноза том, что в ближайшие два-три года можно ожидать сокращения объемов ввода жилья в среднем на 7—10% ежегодно. В 2017 году было введено 78 млн кв. м. То есть если взять два года, то это минус 8 млн кв. м в 2018-м и еще минус 8 млн — в 2019 году. Итого: минус 16 млн кв. м дают выход на 62 млн «квадратов» к 2019—2020-му году. Вот такой тренд прослеживается на основе данных аналитики.

— Но ведь падение наблюдалось не по всем видам стройматериалов…

— Это правда. Например, по таким позициям, как нерудные и теплоизоляционные материалы, в последние два года нет такого большого провала, как по другим базовым стройматериалам. Это во многом связано с тем, что данные виды стройматериалов используются в промышленном и инфраструктурном строительстве.

А вот что касается отделочных материалов (керамическая плитка, гипсовые материалы), то здесь все плохо. Как докладывал на недавней конференции по сухим смесям представитель Российской гипсовой ассоциации, с 2014 года этот сегмент ежегодно падает на 7—10%.

В целом по итогам прошлого года ситуация следующая. В 2017 году все сегменты промышленности стройматериалов, связанные со строительством жилья, падали. Те стройматериалы, которые, как я отмечал, участвуют в промышленном и дорожном строительстве, оказались в небольшом плюсе. Драйверами отрасли по итогам прошлого года является теплоизоляция (+11,2%), нерудные материалы (+5%), газобетон (+3,3%) и др. В прошлом году больше остальных падали мягкие кровельные и гидроизоляционные материалы (-27%), керамическая плитка (-7%), ЖБИ (-5,7%).

— А что происходило с ценами и финансированием?

— Цены на строительные материалы, которые с 2013 года кардинально не менялись, хотя и росли, обусловили крайне низкую инвестиционную привлекательность отрасли.

Если смотреть на стоимость заемного финансирования, то даже в такой подотрасли, как производство цемента, вполне крепкие компании привлекали финансирование своей текущей деятельности под 18% годовых. А лидерам сегмента финансирование ремонтных работ или проектов малой модернизации обходилось в 15%.

— Какова ситуация с мощностями для производства стройматериалов? Достаточно ли их в России для выпуска продукции, способной обеспечить ввод 120 млн кв. м жилья в год?

— В Стратегии развития промышленности строительных материалов на период до 2020 года и дальнейшую перспективу до 2030 года, которая была утверждена в 2016 году Правительством РФ, среди приоритетных задач первый пункт посвящен модернизации имеющегося производственного фонда, улучшению качества выпускаемой продукции с учетом перспектив стройиндустрии в горизонте до 2030 года.

Могу сказать, что мощностей для выпуска стройматериалов более чем достаточно. Главный вопрос — загрузить их и обеспечить сбыт всей выпускаемой продукции. Без заказов со стороны стройкомплекса этого не добиться.

Здесь много взаимосвязанных вопросов: условия банковского финансирования предприятий, платежеспособный спрос населения на жилье, стимулируемый снижением ставок по ипотеке, освоение новых технологий и использование новых материалов в строительстве.

— К слову, насколько тесно, на Ваш взгляд, производители стройматериалов взаимодействуют со строителями, застройщиками в плане освоения новых материалов и применения современных технологий?

— Здесь имеется огромное поле для движения вперед. Да, в отрасли есть ТехноНИКОЛЬ, «Евроцемент» и другие топовые компании, которые вкладывают значительные собственные средства в научно-исследовательские разработки, серьезно занимаются этой темой. Но все-таки их мало. Вот если бы таких производителей были не единицы, а хотя бы треть из всех участников рынка, мы бы увидели максимальное использование эффективных строительных материалов, а значит, — снижение стоимости квадратного метра и повышение доступности жилья.

Причем в этом случае жилье будет более доступным не потому, что площадь квартир сократилась с 50-ти до 25—30 кв. м, как сегодня, а именно потому, что повысилась эффективность строительства, снизилась стоимость материалов, освоены новые технологии и т.д.

— Большинство опрошенных порталом ЕРЗ застройщиков убеждены, что отмена долевого строительства и переход к проектному финансированию строительства обернется падением объема ввода и повышением цен на жилье. Вы согласны с этим?

— Безусловно, отмена долевого строительства и связанные с этим нормативные изменения не способствует повышению объемов ввода многоквартирных домов и могут негативно сказаться на достижении целей, провозглашенных федеральными властями.

Да и потребителям будет непросто: они привыкли к этой схеме и ее отмена станет для них некоторым шоком. Понадобится внутренняя перестройка на новые принципы приобретения жилья, новые инструменты. В это нужно вникать, знакомиться, изучать… А у нас ко всему новому относятся с доверием далеко не всегда.

— Как рассказал порталу ЕРЗ руководитель Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович, тот факт, что стройкомплекс и стройиндустрия сегодня находятся в самом тяжелом положении, объясняется тем, что строительство в силу своих длинных циклов позже других базовых отраслей экономики входит в кризис и, соответственно, позже всех из него выходит. Впрочем, по словам эксперта, в последние месяцы наблюдаются отчетливые признаки выхода строительства из рецессии. А когда Вы ожидаете оживления в промышленности стройматериалов?

— Как я уже говорил, с 2015 года отрасль находится в глубоком кризисе, дно которого, по нашим оценкам, пройдено в 2017 году. Мы уже оттолкнулись от этого дна. Оживление должно наступить в нынешнем году.

— Большое спасибо за интересный анализ и глубокие экспертные оценки! Надеюсь, все у нас получится...

— Я тоже на это надеюсь. Но для этого нужны совместные усилия всех участников строительного процесса.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Президент поставил задачу выйти на 120 млн кв. м строительства жилья в год. Но от долевого нужно уходить

Уверенность застройщиков повысится благодаря дешевеющей ипотеке

Владимир Путин провел обсуждение стратегии развития жилищной сферы

Минстрой представит Президенту стратегию развития жилищной сферы до 2025 года

Новая госпрограмма предусматривает ежегодный рост ввода жилья на 4—6 млн кв. м — до 120 млн в 2025 году

Обзор состояния делового климата в строительной отрасли России в III квартале 2017 года

Это первый в истории Воронежской области случай, когда все затраты по строительству и вводу в эксплуатацию социальных объектов девелопер берет на себя.

Речь идет о проекте комплексного развития территорий (КРТ), который реализуется в соответствии с 494-ФЗ, нацеленным на совершенствование механизмов расселения аварийного и ветхого жилья.

Как сообщает «Коммерсант», ГК Развитие (1-е место в ТОП застройщиков Воронежской области) оказалась единственным участником аукционных торгов на право заключения с региональными властями договора КРТ. В соответствии с ним, входящая в состав Группы компания ООО С3 «Град-Развитие» берется застроить земельный участок площадью 6,1 га на севере Воронежа, ограниченной улицами Солнечная, Беговая и переулком Солнечный.

В рамках проекта застройщику предстоит снести 16 старых двух- и трехэтажных домов послевоенной постройки общей площадью 18,8 тыс. кв. м (из них только четыре дома признаны аварийными) и пять нежилых зданий общей площадью 640 кв. м, а также расселить 207 жильцов.

Специально для портала ЕРЗ.РФ событие прокомментировал генеральный директор ГК Развитие Сергей ГОНЧАРОВ (на фото), который ответил на ряд вопросов.

— Сергей Викторович, что предполагается построить на месте подлежащих сносу зданий? 

— Согласно мастер-плану,  до 2029 года на участке будут возведены три многосекционных дома переменной этажности, в одном из которых будет находиться детский сад на 80 мест. Помимо этого будет построен и отдельно стоящий детский сад на 180 мест — это предполагают условия аукциона.

Мы долго оценивали условия аукциона, но увидели экономическую целесообразность проекта, несмотря на то что прибыль компании будет ожидаемо уменьшена на стоимость новых социальных объектов.

— А в чем тогда заключается экономическая целесообразность?

— Я уверен, что в будущем и в Воронеже всем придется работать с социальной нагрузкой, как сейчас это делают девелоперы во многих крупных городах России. Таким образом, строительный бизнес станет более социально ответственным. Следовательно, его продукция станет более привлекательной в глазах потенциальных покупателей.

— Как раньше в Воронежской области решалась проблема детских садов в новых ЖК?

— Строительные компании возводили новые социальные объекты, а затем передавали их муниципалитету на возмездной основе. Особенность нашего проекта в том, что это будет первый в города опыт, когда застройщик строит социальный объект для Воронежа полностью за свой счет. Так что, можно сказать, мы первопроходцы.

— Насколько повлияет строительство детских садов в данном жилом комплексе на стоимость квартир в нем?

— Сейчас рассуждать о стоимости квадратного метра преждевременно, проект рассчитан до 2029 года, мы не знаем, каким будет рынок в принципе, все постоянно меняется. Мы рассчитываем на то, что наличие двух новых детских садов создаст для будущего жилья конкурентное преимущество.

Сейчас мы можем прогнозировать только наши затраты. По нашим подсчетом, себестоимость строительства детских садов составит около 450 млн руб.

— Будет ли опережающим ввод в эксплуатацию детских садов по отношению к вводу жилья в жилых комплексах?

— В условиях аукциона такого требования нет, поэтому однозначно на этот вопрос не отвечу, прорабатываем разные варианты. Но отмечу, что строительство детских садов запланировано на участке, который в данный момент освобожден и не требует расселения старого фонда. Не исключено, что, действительно, целесообразно будет начать освоение участка именно с этого.

— Как планируется решать вопросы по другим объектам социальной инфраструктуры данного ЖК (школа, поликлиника)?

— Этот вопрос находится вне зоны ответственности застройщика. В нашем случае речь идет о районе сложившийся застройке, где уже есть школы, поликлиники. Не все они расположены в новых и современных зданиях, но они есть.

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Группа компаний Развитие

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 470 518 кв. м

Объектов строительства — 21 (в 14 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 29-е

Место в ТОП по Воронежской области — 1-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2021 г. — 56 218 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2021 году — 137-е

Текущий объем ввода жилья в 2023 г. — 66 835 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 3,5 (из 5)

Рейтинг в I кв. 2022 г. — 4,5 (из 5)

Фото: www.pobeda.elsu.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: частные инвестиции простимулируют участников рынка активнее пользоваться механизмом КРТ

Депутаты: механизм КРТ нужно усовершенствовать за счет включения в него аукционов за «долю» и авансирования застройщиков, занятых в редевелопменте

Договоры о развитии застроенной территории по инициативе застройщика можно будет продлевать на три года

Для более эффективного решения жилищного вопроса механизмы КРТ объединят с аукционами «за долю»

Затраты застройщика на расселение аварийного жилого фонда в рамках КРТ будут возмещать в авансовом порядке

На землях ДОМ.РФ в этом году построено более 1,6 млн кв. м жилья

Правительство будет принимать решения о КРТ на местах даже при отсутствии соответствующей инициативы со стороны регионов