Такой прогноз эксперт дал на основе анализа динамики развития российского рынка строительных материалов.

Фото: www.nashinovosti.com

В недавнем послании Федеральному собранию Президент Владимир Путин  поставил задачу в полтора раза увеличить ввод жилья, доведя его объемы до 120 млн кв. м в год. В Минстрое считают такие планы выполнимыми. «Мы, опираясь на послание президента, в нашу стратегию закладываем это к 2024 году, — сказал министр Михаил Мень.

Помимо целого ряда условий, для резкого расширения объемов ввода жилья потребуется соответствующее количество строительных материалов: цемента, бетона, кирпича, газобетонных блоков, железобетонных конструкций, изоляции и пр.

Способны ли производители стройматериалов обеспечить своей продукцией строителей жилья? Какова нынешняя ситуация в отечественной промышленности стройматериалов? Об этом портал ЕРЗ попросил рассказать специалиста в данной сфере — директора по развитию независимой инвестиционно-консалтинговой компании CM PRO Олега ВЫСОЦКОГО.

— Оптимизм Минстроя по поводу 120 млн кв. м жилья ежегодно разделяют не все эксперты. Некоторые предрекают даже падение ввода жилья по сравнению с нынешними показателями, которые и так существенно меньше, чем заявленные 120 млн кв. м. Ваше мнение?

— Хотел бы сразу подчеркнуть: мы не ставим под сомнение реальность цифр, обозначенных руководством страны. Более того, мы убеждены, что поставленные цели достижимы. Но для этого необходимо решить определенные задачи.

— Позиция понятна. Тогда давайте начнем с краткосрочной перспективы — два-три года. К слову, как раз столько в среднем составляет строительный цикл: стройматериалы потребляются, а дом вводится в эксплуатацию через два-три года. Итак, какие прогнозы позволяет сделать анализ динамики развития отрасли производства стройматериалов?

— Наша аналитика показывает следующее. 2011—2013 годы были периодом роста производства таких базовых строительных материалов, используемых в жилищном строительстве, как керамический и силикатный кирпич, газобетонные блоки, цемент, железобетонные изделия и конструкции.

Именно эти позиции ежегодно росли в среднем на 10—15%. В 2014 году темпы роста этих позиций сократились до нуля, а 2015—2017 годы показали прирост объемов ввода жилья.

То есть если предположить, что строительные материалы были потреблены в 2011—2014 годах, мы видим (соответственно, с лагом в два-три года), рост ввода жилых домов, при строительстве которых эти материалы «пошли в дело» раннее.

Теперь посмотрим, что у нас происходило в 2015—2017 годах. Выпуск железобетонных изделий (плит, панелей, перекрытий, конструкций стен и перегородок, архитектурных элементов строительных и других видов ЖБИ), а также кирпича и цемента ежегодно уменьшался в среднем на 15%, а отдельные позиции ЖБИ (например, фундаменты) падали и на 25%.

Это дает основания для прогноза том, что в ближайшие два-три года можно ожидать сокращения объемов ввода жилья в среднем на 7—10% ежегодно. В 2017 году было введено 78 млн кв. м. То есть если взять два года, то это минус 8 млн кв. м в 2018-м и еще минус 8 млн — в 2019 году. Итого: минус 16 млн кв. м дают выход на 62 млн «квадратов» к 2019—2020-му году. Вот такой тренд прослеживается на основе данных аналитики.

— Но ведь падение наблюдалось не по всем видам стройматериалов…

— Это правда. Например, по таким позициям, как нерудные и теплоизоляционные материалы, в последние два года нет такого большого провала, как по другим базовым стройматериалам. Это во многом связано с тем, что данные виды стройматериалов используются в промышленном и инфраструктурном строительстве.

А вот что касается отделочных материалов (керамическая плитка, гипсовые материалы), то здесь все плохо. Как докладывал на недавней конференции по сухим смесям представитель Российской гипсовой ассоциации, с 2014 года этот сегмент ежегодно падает на 7—10%.

В целом по итогам прошлого года ситуация следующая. В 2017 году все сегменты промышленности стройматериалов, связанные со строительством жилья, падали. Те стройматериалы, которые, как я отмечал, участвуют в промышленном и дорожном строительстве, оказались в небольшом плюсе. Драйверами отрасли по итогам прошлого года является теплоизоляция (+11,2%), нерудные материалы (+5%), газобетон (+3,3%) и др. В прошлом году больше остальных падали мягкие кровельные и гидроизоляционные материалы (-27%), керамическая плитка (-7%), ЖБИ (-5,7%).

— А что происходило с ценами и финансированием?

— Цены на строительные материалы, которые с 2013 года кардинально не менялись, хотя и росли, обусловили крайне низкую инвестиционную привлекательность отрасли.

Если смотреть на стоимость заемного финансирования, то даже в такой подотрасли, как производство цемента, вполне крепкие компании привлекали финансирование своей текущей деятельности под 18% годовых. А лидерам сегмента финансирование ремонтных работ или проектов малой модернизации обходилось в 15%.

— Какова ситуация с мощностями для производства стройматериалов? Достаточно ли их в России для выпуска продукции, способной обеспечить ввод 120 млн кв. м жилья в год?

— В Стратегии развития промышленности строительных материалов на период до 2020 года и дальнейшую перспективу до 2030 года, которая была утверждена в 2016 году Правительством РФ, среди приоритетных задач первый пункт посвящен модернизации имеющегося производственного фонда, улучшению качества выпускаемой продукции с учетом перспектив стройиндустрии в горизонте до 2030 года.

Могу сказать, что мощностей для выпуска стройматериалов более чем достаточно. Главный вопрос — загрузить их и обеспечить сбыт всей выпускаемой продукции. Без заказов со стороны стройкомплекса этого не добиться.

Здесь много взаимосвязанных вопросов: условия банковского финансирования предприятий, платежеспособный спрос населения на жилье, стимулируемый снижением ставок по ипотеке, освоение новых технологий и использование новых материалов в строительстве.

— К слову, насколько тесно, на Ваш взгляд, производители стройматериалов взаимодействуют со строителями, застройщиками в плане освоения новых материалов и применения современных технологий?

— Здесь имеется огромное поле для движения вперед. Да, в отрасли есть ТехноНИКОЛЬ, «Евроцемент» и другие топовые компании, которые вкладывают значительные собственные средства в научно-исследовательские разработки, серьезно занимаются этой темой. Но все-таки их мало. Вот если бы таких производителей были не единицы, а хотя бы треть из всех участников рынка, мы бы увидели максимальное использование эффективных строительных материалов, а значит, — снижение стоимости квадратного метра и повышение доступности жилья.

Причем в этом случае жилье будет более доступным не потому, что площадь квартир сократилась с 50-ти до 25—30 кв. м, как сегодня, а именно потому, что повысилась эффективность строительства, снизилась стоимость материалов, освоены новые технологии и т.д.

— Большинство опрошенных порталом ЕРЗ застройщиков убеждены, что отмена долевого строительства и переход к проектному финансированию строительства обернется падением объема ввода и повышением цен на жилье. Вы согласны с этим?

— Безусловно, отмена долевого строительства и связанные с этим нормативные изменения не способствует повышению объемов ввода многоквартирных домов и могут негативно сказаться на достижении целей, провозглашенных федеральными властями.

Да и потребителям будет непросто: они привыкли к этой схеме и ее отмена станет для них некоторым шоком. Понадобится внутренняя перестройка на новые принципы приобретения жилья, новые инструменты. В это нужно вникать, знакомиться, изучать… А у нас ко всему новому относятся с доверием далеко не всегда.

— Как рассказал порталу ЕРЗ руководитель Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович, тот факт, что стройкомплекс и стройиндустрия сегодня находятся в самом тяжелом положении, объясняется тем, что строительство в силу своих длинных циклов позже других базовых отраслей экономики входит в кризис и, соответственно, позже всех из него выходит. Впрочем, по словам эксперта, в последние месяцы наблюдаются отчетливые признаки выхода строительства из рецессии. А когда Вы ожидаете оживления в промышленности стройматериалов?

— Как я уже говорил, с 2015 года отрасль находится в глубоком кризисе, дно которого, по нашим оценкам, пройдено в 2017 году. Мы уже оттолкнулись от этого дна. Оживление должно наступить в нынешнем году.

— Большое спасибо за интересный анализ и глубокие экспертные оценки! Надеюсь, все у нас получится...

— Я тоже на это надеюсь. Но для этого нужны совместные усилия всех участников строительного процесса.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Президент поставил задачу выйти на 120 млн кв. м строительства жилья в год. Но от долевого нужно уходить

Уверенность застройщиков повысится благодаря дешевеющей ипотеке

Владимир Путин провел обсуждение стратегии развития жилищной сферы

Минстрой представит Президенту стратегию развития жилищной сферы до 2025 года

Новая госпрограмма предусматривает ежегодный рост ввода жилья на 4—6 млн кв. м — до 120 млн в 2025 году

Обзор состояния делового климата в строительной отрасли России в III квартале 2017 года

Перспективы динамики цен на первичном рынке недвижимости представители власти, застройщики и эксперты отрасли обсудили на заседании Комиссии РСПП по жилищной политике «Цены на новостройки. Возможно ли снижение».

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Мероприятие организовано в развитие публичной дискуссии по итогам высказывания председателя Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолия Аксакова, который выразил мнение, что застройщики могут позволить себе значительно снизить цены на первичном рынке за счет накопленной сверхприбыли.

Открывая заседание, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) Леонид Казинец обратил внимание на то, что за последние два года рост цен на новостройки не был определяющим фактором в общей инфляционной динамике, и это наглядно демонстрирует график сравнения цен на новостройки и общего индекса инфляции.

Источник: ЕРЗ.РФ

«На сегодняшний момент очень сильные расхождения между ожиданиями тех, кто считает, что квадратный метр завышен, и теми, кто считает реальную себестоимость квадратного метра и понимает, что себестоимость неудержимо растет, а покупательская способность жителей, которые покупают квартиры, к сожалению, с учетом «ключа» и ипотеки, мягко говоря, недостаточна», — считает Казинец.

«Цена квадратного метра формируется не "хотелками" застройщиков»

Как отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото ниже), с начала года новостройки подорожали на 7%, но в реальном выражении за вычетом инфляции — на 1,2%. Темпы повышения цен на первичном рынке постепенно снижаются.

Фото: t.me/minstroyrf

«Жилищное строительство нельзя рассматривать в краткосрочной перспективе года или даже двух. Это минимум 3—5 лет с момента принятия решения о строительстве, — сказал он, добавив: — Минстрой видит ситуацию каждого застройщика, и мы не можем сказать, что застройщики имеют сверхприбыль и сверхдоходы. Цена квадратного метра сегодня формируется не "хотелками" застройщиков, а затратами себестоимости, инвестиционной себестоимости и маржинальности».

Стасишин уточнил, что маржинальность по стране сегодня не превышает 15% — 17%.

Дальнейший рост на уровне инфляции

По мнению первого заместителя председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Романа Лябихова (на фото ниже), рост цен на новостройки в первую очередь обусловлен высокой ключевой ставкой ЦБ, ростом заработных плат и нехваткой рабочей силы.

Фото: t.me/romanlyabikhov

«Даже если мы видим, что цена квадратного метра сегодня стабилизировалась и в ряде регионов стоимость жилья снизилась, <…> те факторы, которые есть <…> они, конечно же, создают предпосылки для того, чтобы цена росла не меньше, чем на процент инфляции, — отметил он, подчеркнув: — Перспектив для снижения стоимости [жилья — Ред.] мы не видим. Считаем, что рост будет на уровне инфляции, точно 2024-й и 2025 год».

Миф о перегретости рынка

Директор по развитию ГК РКС Девелопмент Станислав Сагирян указал на отсутствие двух ключевых признаков перегрева первичного рынка недвижимости: необоснованно высокой маржи у застройщиков и избыточного количества сделок.

«Если сравнивать по годам, то, собственно говоря, 2023 год повторил 2019 год по объему продаж. То есть объем продаж в миллион квадратных метров не очень сильно-то и вырос, — рассказал Станислав Сагирян (на фото ниже) и уточнил: — Было определенное перераспределение, люди просто начали чаще брать ипотеку, она стала очень выгодна. Но если смотреть на рынок в целом, то перегретости <…> мы в принципе на рынке не наблюдаем».

Фото: rks-dev.com

Ситуация в регионах

Представители региональных застройщиков сошлись во мнении, что снижения цен на жилье в ближайшее время не произойдет. Более того, они продолжат расти из-за увеличения себестоимости строительства, удорожания рабочей силы, повышения банковских ставок и сокращения объемов строительства новых проектов.

По словам финансового директора АО СтройПанельКомплект Ирины Плотниковой, темпы продаж компании за последнее время существенно снизились — до 20% — 30% в инвестиционной фазе, что сильно увеличивает себестоимость строительства.

Генеральный директор ГК Центр Строительных Услуг Андрей Жеглов отметил, что сочетание роста себестоимости с дефицитом предложения неизбежно приведет к дальнейшему росту цен и снижению доступности жилья. По его мнению, для обеспечения доступности необходимо не только повышать покупательскую способность граждан, но и наращивать объемы строительства, что позволит снизить себестоимость за счет эффекта масштаба и усилить конкуренцию на рынке.

«Сейчас мы строим в основном эконом. <…> Уже планируем, будем переходить где-то на комфорт-класс, комфорт-плюс», — констатировал генеральный директор АО Смолстром-сервис (входит в СМОЛСТРОМ-СЕРВИС) Вадим Косых, добавив что это требует меньших трудовых ресурсов, но имеет большую маржинальность и более стабильные цены.

С Вадимом Косых согласен директор по девелопменту Группы Голос Антон Амелин. «Мы сейчас балансируем на таком уровне маржинальности, который позволяет только существовать», — сообщил он.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Прогнозы читателей Telegram-канала

Telegram-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ узнал мнение читателей о том, что будет с ценами на новостройки в ближайшие месяцы. Согласно результатам опроса, большинство респондентов (39%) считают, что цены останутся прежними с колебаниями в пределах ±3%.

Треть опрошенных (33%) ожидают рост цен темпом общей инфляции, 11% респондентов прогнозируют снижение цен не более чем на 10%. 9% опрошенных читателей предполагают снижение цен более чем на 10%. Наименьшая доля участников опроса (8%) полагает, что цены будут расти темпом выше роста общей инфляции.

Источник: ЕРЗ.РФ

Предложения застройщиков и экспертов отрасли будут включены в итоговую резолюцию комиссии РСПП. Их проанализирует Минстрой России для включения в антикризисный план по поддержке строительной отрасли.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в большинстве мегаполисов России цены на новостройки продолжили расти

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Топ-менеджер ведущего застройщика России рассказал, что будет со спросом и ценами на новостройки в 2025 году