Как следует из проекта документа и расчетов РСПП на примере программы «Льготная ипотека», граница ипотечной ставки, при которой не требуется дополнительного резервирования, составит 6,01%. Для ставки от 6,01% до 3,04% резервы подлежат увеличению на 30 п.п., а при ставке менее 3,04% — соответственно на 50 п.п.

Фото: www.pbs.twimg.com

Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) выступил с критикой проекта указания регулятора.

По мнению бизнеса, принятие Банком России документа фактически является запретительным для субсидирования ипотечных ставок застройщиками.

В числе основных причин указываются неприемлемое удорожание стоимости ипотечных кредитов, а также излишне сложная система администрирования банками ипотечных кредитов, субсидируемых застройщиками.

РСПП отмечает, что обязанность доначисления банками резервов регулятором предлагается распространить в отношении ипотечных кредитов, выданных с 1 января 2023 года.

То есть фактически дополнительные финансовые обязательства вводятся задним числом, подчеркивают представители бизнеса.

Кроме того, по их мнению, под действие новых норм резервирования попадут программы субсидирования ипотечных ставок не только от застройщиков.

Проект не учитывает, что, по данным ДОМ.РФ, в России реализуется более 140 таких программ, в том числе региональных и местных программ субсидирования ставок ипотеки для отдельных категорий граждан.

Фото: www.itd2.mycdn.me

В конечном итоге, согласно расчетам РСПП, принятие документа в его нынешнем виде приведет к падению в России продаж новостроек на 25% по отношению к 2022 году.

Напомним, что, по данным Росреестра, в минувшем году продажи новостроек уже снизились на 22% по отношению к 2021 году.

Другие публикации по теме:

ЦБ: в январе было выдано меньше ипотек, чем годом ранее — на 18% по количеству и на 12% в денежном выражении

Минфин: на финансирование программ льготной ипотеки в 2023 году будет направлено около 260 млрд руб.

Банк России: спрос на ипотеку в текущем году может снизиться из-за вероятного роста кредитных ставок

Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%

В 2022 году интерес к ипотеке на новостройки рос, а к ипотеке на вторичном рынке — падал

Эксперты: в 2023 году объем выдач ипотеки в России будет сопоставим с прошлогодними результатами — не менее 4,8 трлн руб.

За год доля одобренной банками ипотеки сократилась в России с трети до четверти

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 67% (графики)

ЦБ: в ноябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 19,9% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в ноябре вырос на 0,3% по отношению к прошлому году (графики)

В феврале 2023 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела спор между конкурсным управляющим и застройщиком, которому были переданы права и обязанности по объекту от другого, позднее обанкротившегося, застройщика. Конкурсный управляющий оспорил сделку как неравноценную, но Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Фото: www.versia.ru

В рамках дела о банкротстве ООО «Строительная компания "Иван Калита"» (должник) его конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей застройщика от 15.02.2016, заключенным между должником и обществом «Вивальди», и о последствиях признания недействительной сделки в виде взыскания с должника стоимости имущества, подлежащего передаче должнику и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением суда первой инстанции в январе 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Данное определение было отменено в апреле 2022 года постановлением суда апелляционной инстанции, сделка признана недействительной, с общества «Вивальди» взыскано более 199 млн руб.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Как установлено судами, из материалов дела следует, что должник (застройщик) и общество «Вивальди» (новый застройщик) заключили соглашение от 15.02.2016 о передаче прав и обязанностей застройщика 9-этажного многосекционного жилого дома с пристроенным офисным зданием.

В результате судебной экспертизы определена рыночная стоимость перехода прав застройщика в отношении жилого дома в размере более 199 млн руб. Отказывая в удовлетворении заявления и принимая во внимание условия соглашения, обстоятельства, установленные решением суда общей юрисдикции, а также результат судебной экспертизы, суд первой инстанции указал на недоказанность причинения вреда должнику.

Суд апелляционной инстанции в свою очередь исходил из того, что единственный актив должника выбыл из его владения при наличии неисполненных обязательств перед кредиторами. Равноценное встречное исполнение в пользу заинтересованного лица с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника отсутствовало.

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

При этом суд указал на невозможность в силу жилищного законодательства передачи должнику нежилых помещений в счет исполнения обязательств по соглашению, а также отметил, что решением суда общей юрисдикции в иске к дебиторам должника отказано.

Суд счел, что денежные средства, полученные должником от участников долевого строительства, не могут быть приняты в расчет при определении встречного исполнения по сделке с учетом возникших у должника обязательств по оплате выполненных работ.

Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с общества «Вивальди» более 199 млн руб. в счет возмещения стоимости прав застройщика в отношении жилого дома.

В июне 2022 года суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции и оставил данное постановление без изменения.

ООО «Вивальди» обратилось в Верховный Суд РФ (ВС РФ), указывая на равноценность встречного исполнения по сделке и на то, что суды не учли факт принятия компанией на себя обязательств по достройке объекта.

В феврале 2023 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (ВС РФ) рассмотрела данное дело, указав, что судами не было учтено следующее: возражения участвующих в споре лиц о наличии в экспертном заключении противоречий и недостатков, а также ходатайства о проведении повторной экспертизы судами отклонены.

ВС РФ отметил, что имеющееся в материалах дела экспертное заключение не дает ясного и однозначного ответа на вопрос о стоимости перешедших к обществу «Вивальди» прав и обязанностей застройщика.

Фото: www.bogaziciis.com

В частности, эксперт при разрешении данного вопроса, с одной стороны, учитывал размер возможных доходов нового застройщика от реализации помещений, с другой — оставил без внимания стоимость расходов последнего на достройку объекта незавершенного строительства, тем самым некорректно определив параметры расчета сальдо.

Кроме того, стоимость оплаченных участниками строительства квартир не подлежала изменению в соответствии с условиями рынка в 2017 году (на момент введения спорного объекта в эксплуатацию), в связи с чем средняя (рыночная) цена продажи квартир могла быть использована только при расчете в отношении свободных жилых помещений, не реализованных участникам строительства.

Несмотря на неполноту и неясность представленного заключения эксперта, суды не выяснили иные существенные для разрешения спора обстоятельства (в том числе сумму затрат общества «Вивальди» для завершения строительства) и не оценили все доказательства в их совокупности.

При таких обстоятельствах вывод судов о наличии (отсутствии) оснований для признания сделки недействительной преждевременен.

Учитывая вышеизложенное, ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Другие публикации по теме:

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Верховный Суд о приостановке аккредитации экспертной организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Фонд развития территорий: в восстановлении жилищных прав в РФ сегодня нуждаются более 111 тыс. дольщиков

Число новостроек-кандидатов в долгострои в России с начала года выросло почти вдвое