На сайте Правительства Российской Федерации 31 мая опубликована информация «О поправках Правительства к законопроекту, направленному на совершенствование правового регулирования в сфере долевого строительства многоквартирных домов».

Фото: www.rasfokus.ru

Основные предложения Правительства Российской Федерации следующие.

1. Смягчение требования «один застройщик — одно разрешение на строительство».

В правительственной редакции норма части 1.1 статьи 3 214-ФЗ о долевом строительстве получит такую формулировку:

«1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении или договор о ее комплексном развитии (далее — несколько разрешений на строительство)».  

Исходя из указанной формулировки принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство» заменяется на другой принцип: «один застройщик — один жилой комплекс».

2. Смягчение требования к наличию обязательств застройщика по кредитам, займам, ссудам.

Правительство РФ предлагает допустить в качестве дополнительного возможного источника внешнего финансирования жилищного строительства целевые займы основного общества, выданные дочернему обществу. Однако это допущение обуславливается рядом условий:

- размер такого займа не более 20% от проектной стоимости строительства;

- процентная ставка по такому займу не должна превышать ключевую ставку Банка России плюс 2%.

В правительственной редакции норма пункта 1.3 части 2 статьи 3 214-ФЗ о долевом строительстве получит такую формулировку:

«1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом застройщика целевых займов на указанные цели в размере, не превышающем двадцати процентов проектной стоимости строительства строящихся (создаваемых) объектов по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Банка России, увеличенную на два процентных пункта (далее — целевой займ)».

3. Снятие запрета на возможность выпуска облигаций основным обществом застройщика.

Предлагаемая Правительством редакция пункта 4 части 7 статьи 18 закона 214-ФЗ имеет такую формулировку:

«7. Застройщик не вправе: …. 4) выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций и размещаемых основным обществом застройщика облигаций».

4. Расширение направлений целевого использования средств дольщиков.

Правительство РФ предлагает разрешить использование средств дольщиков на устранение недостатков ранее построенных квартир в пределах одного жилого комплекса.

В правительственной редакции норма пункта 1.5 части 2 статьи 3 214-ФЗ получит такую формулировку:

«1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, за исключением обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства».

5. Сокращение срока заморозки прибыли от проекта.

Напомним, что действующая редакция закона о долевом строительстве разрешает использование прибыли от проекта только после исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Предлагаемая Правительством РФ редакция части 8 статьи 18 закона 214-ФЗ о долевом строительстве имеет такую формулировку:

«8. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи, только после ввода многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство».

6. Вводится норма, направленная на создание определенности с составом документов, которые застройщик должен предоставлять в банк для проведения операций по счету.

Предлагается дополнить часть 1 статьи 18.2 следующим предложением:

«Состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика, устанавливается Правительством Российской Федерации».

Напомним, что действующая редакция создала  неопределенность в этом вопросе, установив обязанность застройщика предоставлять в уполномоченный банк документы или копии документов, являющиеся основанием для составления распоряжения.

7. Нераспространение новых требований в отношении объектов, строительство которых осуществляется на основании договоров о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории, о комплексном развитии территории, которые заключены до 1 января 2018 года.

Правительство РФ предложило дополнить переходные положения законопроекта следующим положением:

«6. Если договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории, договор о комплексном развитии территории заключены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации или Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" до 1 января 2018 года, положения статьи 2, частей 2—2.6 статьи 3, статей 18—18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом».

Фото: www.kr-gazeta.ru

С предложениями Правительства РФ к законопроекту, направленному на совершенствование правового регулирования в сфере долевого строительства многоквартирных домов, и пояснительному тексту к нему можно познакомиться по ссылке. В сообщении на сайте Правительства сказано, что поправки к законопроекту подготовлены Минстроем России.

Другие публикации по теме: 

Стали известны результаты совещания у Владимира Путина по долевому строительству 

Реформирование законодательства о долевом строительстве. Сроки вступления в силу принятых законов. Законопроект 322981-7  

Законопроекты, ужесточающие деятельность застройщиков, приняты в первом чтении  

Сенаторы предложили не вводить с 1 июля новые требования к застройщикам, а перенести их на полгода  

Лидеры фракций и профильных комитетов Госдумы внесли очередной законопроект, ужесточающий требования к долевому строительству

Законодатели, юристы и девелоперы обсудили новые поправки в закон о долевом строительстве в рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: разбираем новеллы 214-ФЗ». В их числе — установление Минстроем минимальных требований к качеству отделки, внедрение стандарта застройщика в ДДУ, сокращение гарантийного срока на отделку с трех лет до года и ограничение санкций за недостатки в отделке тремя процентами от стоимости договора.

Фото: © Matej Kastelic / Фотобанк Лори

Эксперты сошлись во мнении, что закон, призванный помочь застройщикам, содержит много неопределенностей. В частности, не прояснено понятие «отделочных работ» и их соотношение с установкой оборудования, а трехпроцентный лимит ответственности может оказаться недостаточным при серьезных дефектах в квартирах с дорогостоящей отделкой. Окончательную ясность в применение новых норм внесет только судебная практика.

Фото: t.me/romanlyabikhov

Роман ЛЯБИХОВ (на фото), первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ:

— Сегодня мы обсуждаем новеллы в 214-ФЗ. Мы рассчитываем, что обсуждаемые сегодня новеллы вступят в силу с 1 января и 1 марта 2025 года.

Внесенный Правительством РФ законопроект предусматривает ряд уточнений в отношении ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства. А именно: минимальные требования к отделке помещений, продаваемых с отделкой, — их должен установить Минстрой. Сокращается срок гарантии на отделку перед покупателем квартиры с трех лет до одного года. И еще один достаточно существенный пункт — мы ограничили санкции за нарушения в отделке 3% от стоимости договора.

Фото: de-ure.ru

Никита ФИЛИППОВ (на фото), заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»:

— Основные новеллы закона вводят понятие стандарта застройщика, который позволяет самостоятельно устанавливать стандарты отделочных работ в квартирах и отступать от обязательных технических регламентов. Хотя само понятие стандарта застройщика не является новым в правоприменении (эти стандарты разрабатывались и включались в договоры уже около полутора лет назад), до сегодняшнего дня этот термин отсутствовал в нормативных актах, и практика его применения существенно изменится после вступления в силу данного федерального закона.

Важное изменение — это ограничение ответственности застройщика за недостатки отделки тремя процентами от цены договора. С одной стороны, это может быть разумная сумма, с другой — если речь идет о квартире с полной отделкой, меблировкой и техникой, 3% вряд ли хватит для устранения всех недостатков.

Данная норма вступает в силу с 1 января 2025 года и будет применяться в части прав и обязанностей, возникших после этой даты, но в отношении договоров, заключенных ранее. То есть трехпроцентный порог будет применен даже к тем договорам, где стоимость отделки и оборудования высока. Думаю, это породит судебные споры, особенно при серьезных нарушениях по дорогостоящим видам отделки.

Данный законопроект, несмотря на направленность на помощь застройщикам и их защиту, порождает большое количество потенциальных проблем. В нем заложено много подводных камней. Надеемся, что часть вопросов будет снята с помощью подзаконного нормативного регулирования, но окончательно все расставит по местам только судебная практика.

Не стоит забывать, что основная задача законодателя и судебной власти — в защите не застройщиков, а потребителей. Этот тренд будет сохраняться, что видно из всей предыдущей судебной практики. Поэтому не стоит надеяться, что введение стандартов даст возможность застройщикам в одностороннем порядке устанавливать существенно заниженные по отношению к привычным ГОСТам и СНиПам параметры.

Фото из архива А. Кардапольцева

Андрей КАРДАПОЛЬЦЕВ (на фото), директор по правовым вопросам, РАЗУМ:

— Закон не содержит определения термина «отделочная работа», это понятие нигде не трактуется. В проекте перечислены через запятую результаты отделочных работ, работы по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования. То есть работы по установке оборудования формально не приравниваются к отделочным, но регулируются теми же правилами.

Остается неопределенность и с меблировкой — если она не относится к отделке, то мы должны применять общие правила гарантии объекта, хотя логичнее было бы ориентироваться на гарантийные сроки производителя мебели.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Анна ЧЕРЕПАНОВА, заместитель директора по правовым и корпоративным вопросам, СтройПанельКомплект:

— Законодатель в ч. 1 ст. 7 убрал понятие технических регламентов, но не совсем исключил возможность установления требований к объекту с их учетом, поскольку остаются иные обязательные требования, в которые можно включить понятие технического регламента в силу законодательства о техническом регулировании.

При наличии минимальных требований стандарт организации может показаться излишним, так как при заключении договора достаточно руководствоваться этими требованиями. Разработка стандарта и прохождение экспертизы также влекут дополнительные расходы для застройщика. Однако в текущей редакции минимальные требования связаны с наличием стандарта организации, и остается открытым вопрос, примут ли суды условия договора с включением минимальных требований без такого стандарта.

Если смотреть в целом, необходимость стандарта организации при наличии минимальных требований зависит от того, какую концепцию изберет разработчик минимальных требований: установит ли он требования к наиболее важным параметрам отделки или к каждому параметру отделки. Во втором случае необходимость стандарта организации отсутствует.

Фото из архива Е. Кочетова

Евгений КОЧЕТОВ (на фото), технический директор, Группа Голос:

— Многие застройщики ранее применяли следующую практику написания стандартов организации: брали за основу свод правил или национальный стандарт, корректировали его, изменяя существующие требования без каких-либо обоснований. Получившийся «документ» не предполагал прохождения экспертизы в техническом комитете и не регистрировался в фонде стандартов.

В случае возникновения спорной ситуации с покупателем этот незарегистрированный стандарт предоставлялся в качестве аргументации в суд. Естественно, судебный эксперт не принимал такой документ в качестве обоснования безопасности. Таким образом, создавалась негативная судебная практика по применению стандартов организации.

В своей практике мы в обязательном порядке, в соответствии с требованиями законодательства, обосновываем те требования, которые закладываем в новый стандарт организации. В результате работы над стандартом появляется два документа: это сам стандарт как нормативный документ и обоснование требований, заложенных в стандарте. И оба документа предоставляем в ТК для экспертизы.

Сейчас у Группы Голос есть ряд стандартов организации, прошедших экспертизу в профильном комитете и зарегистрированных в федеральном фонде стандартов ФГБУ РСТ. При этом компания не стремится разработать стандарты взамен всех существующих норм, а начинает работу над новым стандартом только в двух основных случаях: когда отсутствует норма проектирования, строительства или эксплуатации и когда строительные нормы устарели либо противоречат друг другу.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно в рабочие четверги. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

В 2024 году состоялось четыре выпуска: 29 ноября эксперты разобрали аналитический обзор Банка России о проектном финансировании в жилищном строительстве, 5 декабря обсудили текущую ситуацию в девелопменте МКД, 12 декабря были представлены итоги ноября по продажам новостроек и прогнозы на будущий год, а 19 декабря участники проанализировали новый ипотечный стандарт от ЦБ.

Первая в 2025 году онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды» состоится 16 января и будет посвящена теме «Спрос, предложение, цены на рынке новостроек (итоги декабря и 2024 года)». Регистрация доступна по ссылке. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)