Об этом на форуме Сбербанка «Открытый диалог» заявил начальник Главгосстройнадзора Московской области Артур Гарибян.

Фото: www.mosreg.ru

На форуме Сбербанка «Открытый диалог», состоявшемся в минувшую пятницу, были затронуты ключевые вопросы реформы долевого строительства. В частности, обсуждалось, насколько будут велики издержки рынка, связанные с переходом на схему проектного финансирования с использованием счетов эскроу. 

Фото: www.gusn.mosreg.ru 

Исчерпывающий срез состояния дел в отрасли на региональном уровне дал один из главных спикеров форума, начальник Главного управления государственного строительного надзора (Главгосстройнадзор) Московской области Артур Гарибян (на фото).

Фото: www.dsk-energo.ru

По его словам, сегодня в Московской области, которая, как известно, лидирует по вводу индустриального жилья среди всех регионов России, но при этом испытывает ряд проблем, 427 девелоперские компании имеют свои жилищные проекты.

И при этом только 293 из них (почти 60%) строят без нарушения сроков. В свою очередь более половины «ненарушителей», коих 178 компаний (61% добросовестных девелоперов), работают на грани кредитоспособности и в любой момент могут вынужденно приостановить возведение своих объектов, что неизбежно повлечет появление новых пострадавших дольщиков.

Фото: www.mosreg.ru

Чтобы этого не случилось, усилиями областного Главгосстройнадзора в Подмосковье был организован региональный штаб по контролю реализации проектов, балансирующих на грани скатывания в долгострой.

Основная задача штаба — подготовка девелоперов застройщиков к новым условиям проектного финансирования и оказание им практической помощи в этом деле.

Как известно, с 1 июля, согласно действующим нормам законодательства о долевом строительстве, все игроки рынка должны размещать средства дольщиков на банковских счетах эскроу. 

Фото: www.адвокат-кульмин.рф

Тем не менее «Мы не наблюдаем застройщиков, которые по реализуемым проектам начали работать с эскроу», — признался Гарибян и призвал девелоперов как можно быстрее идти в банки. Тем, кто этому призыву не последует, чиновник пригрозил блокировкой строительной деятельности.

К слову, уже сегодня в Подмосковье, по информации Гарибяна, для 79 застройщиков заблокирована возможность привлекать средства дольщиков на том основании, что девелоперы либо не открыли с 1 сентября 2018 года специализированные счета в банках, либо использовали средства дольщиков не по целевому назначению.

Фото: www.szaopressa.ru

Руководитель надзорного ведомства также признал, что на текущий день только три девелоперские компании получили заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ (ЗОСТ) и привлекли проектное финансирование с использованием счетов эскроу.

Речь идет о ООО «Серпухов-реалти», ООО «СЗ Квазар» и ООО «Строительный трест 10».

Еще три застройщика находятся в стадии получения ЗОСТ. Это —  ООО «СЗ "РК-Газсетьсервис», ООО «СЗ «Дивное-Сити» и ООО «Профи-Инвест».

По тем же объектам, что уже строятся на территории Мособласти, никто из застройщиков работу по новым правилам пока не заявил.  

Фото: www.elektrod-ryazan.ru

Тревогу по поводу затягивания процесса перехода на эскроу вместе с Гарибяном разделил на форуме другой его активный участник, представляющий отраслевое сообщество.

Речь идет о  президенте ГК «Основа», председателе Совета Ассоциации «Национальное объединение производителей строительных материалов, изделий и конструкций» (НОПСМ), председателе правления Потребительского общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ПОВС застройщиков) Александре Ручьеве (на фото).

www.st03.kakprosto.ru

Выступая на форуме, он пояснил, что застройщики не смогут завершить строительство и продавать квартиры, если до 1 июля 2019 года региональными властями не будут разработаны решения, которые позволят решить вопрос с эскроу-счетами в случае комплексной застройки.  

«В случае комплексной застройки всё сложнее, поскольку это индивидуальная история как для каждого конкретного застройщика, так и для субъекта Федерации, поскольку, помимо собственно домов, необходимо строить объекты инфраструктуры – детские сады, школы, инженерные сооружения, — заметил Ручьев. — Без участия субъектов Федерации и выработки механизма взаимных гарантий не обойтись», — подчеркнул он.

Фото: www.applicature.com

Президент ГК «Основа» предложил решить проблему введением банками двух типовых продуктов для перехода на эскроу-счета: один — для точечной застройки, второй — для комплексной.

«Идея эскроу-счетов неплоха, но ее обязательно нужно дорабатывать, например, обеспечить постепенное раскрытие эскроу-счетов», — добавил Ручьев, посетовав, что быстрого решения проблемы в текущей модели законов, к сожалению, пока не предусмотрено.    

Как уже сообщал портал ЕРЗ, в Правительстве, парламенте и Центробанке собираются усовершенствовать механизм проектного финансирования (в плане налаживания более эффективного взаимодействия банков-кредиторов и кредитуемых застройщиков) по итогам первых нескольких месяцев его работы, то есть в конце текущего года.

Фото: www.2graph.ru

Другие публикации по теме:

Минстрой вернется к вопросу поэтапного раскрытия эскроу-счетов к концу нынешнего года

Евгений Романенко: (ГК Талан): При проектном финансировании рынок покинет около трети застройщиков

Андрей Воробьев: Мы последовательно сокращаем в Подмосковье ввод многоквартирных домов

Ввод многоквартирных домов застройщиками в 2018 году: из ТОП-10 регионов в трех зафиксирован рост, в семи субъектах — падение

Регионы ответят перед Минстроем за каждый проблемный дом

Минфин внес предложение расширить число банков, работающих со счетами эскроу

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Эту и другие цифры руководитель федерального Фонда защиты дольщиков привел в интервью «Российской газете».

Фото: www.i.mycdn.me

О трудностях точного подсчета

Константин Тимофеев (на фото) сообщил, что сегодня в РФ насчитывается 2 905 проблемных домов. Это ориентировочно 196 тыс. дольщиков.

«Но расчет примерный, — пояснил глава Фонда, — потому что некоторые квартиры принадлежат юридическим лицам…, когда они видят, что фонд включается в работу, начинаются переуступки и появляются физические лица, поэтому число дольщиков может быть больше», — добавил чиновник.

www.cheremush.mos.ru

Константин Тимофеев заметил, что «точные цифры по каждому объекту» появляются только тогда, когда Фонд получает реестр требований участников строительства от арбитражного управляющего.

С другой стороны, по его словам, есть дольщики, которые купили по несколько квартир, что уже больше похоже на инвестиционную деятельность, поэтому таким гражданам Фонд выплачивает возмещения из расчета не более 120 кв. м на одного покупателя.

Фото: www.pbs.twimg.com

Эскроу — барьер для появления долгостроев

Тимофеев признал, что в минувшем году наблюдалось увеличение числа обманутых дольщиков. Это обусловлено тем, что в Реестр проблемных объектов включались дома, имевшие признаки проблемных и до 2020 года, уточнил он.

Но с нынешнего года, по словам руководителя Фонда, ожидается снижение этого числа (500 объектов должны быть исключены из реестра проблемных), поскольку:  

1) В прошлом году Фонд «принял уже достаточно много решений, соответственно порядка 500 объектов в 2021 году должны быть исключены из реестра проблемных»;

Фото: www.twitter.com

2) все больше домов строится с использованием счетов эскроу, и «проблемы с ними, если они возникнут, будут решать банки: либо вернут покупателям деньги, либо будут достраивать дома».

Тимофеев предположил, что список проблемных объектов перестанет существенно пополняться новыми позициями в 2023 году, когда будет достроено 95% объектов по старым правилам, без счетов эскроу.

Он также обратил внимание на то, что сегодня у федерального Фонда защиты дольщиков находится в работе примерно половина из почти 3 тыс. зарегистрированных долгостроев.

«Другой половиной регионы занимаются самостоятельно: либо ищут нового инвестора, либо восстанавливают права граждан за счет собственных средств», — уведомил чиновник.

Фото: www.ki-news.ru

Жертвам самостроя Фонд помочь не силах 

Отвечая на вопрос, чего не хватает Фонду, чтобы вопрос с дольщиками решался быстрее, Тимофеев признал: прежде всего, не хватает финансирования.

«Мы в 2021 году могли бы рассмотреть 600—700 домов, но финансированием пока обеспечены около 250 объектов», — уточнил он.

Глава Фонда защиты дольщиков отметил, что окончательное решение проблемы дольщиков лежит в законодательной плоскости, что хорошо понимают и в Госдуме. 

Фото: www.pbs.twimg

«С января вступил в силу новый закон, и теперь Фонд сможет строить дома на тех участках, которые переходят Фонду, когда гражданам выплачивается возмещение», — напомнил Тимофеев.

Он пояснил, что такой механизм даст Фонду возможность обеспечивать ввод дополнительных квадратных метров, в том числе в регионах, где наблюдается непростая ситуация по вводу жилья.

«Работа в этом направлении ведется постоянно, очередное обсуждение предложений фонда в профильном комитете Госдумы назначено на январь 2021 года», — сообщил чиновник.

При этом он посетовал, что есть ситуации, когда невозможно применить механизм восстановления прав дольщиков через Фонд. Среди них:

• застройщик изначально не получал разрешения на строительство жилья;

• объект строился по одним нормам, а потом нормы изменились и стройку остановили;

• изначально было проектное решение, скажем, на 10 этажей, а построили 20, и люди с 10-го по 20-й этажи оказались жертвами самостроя.

«Мне планируем брать такие объекты в работу, здесь, наверное, инициатива региона должна быть в первую очередь», — проинформировал Тимофеев. — А нам нужно решить проблемы по тем 1,5 тыс. домов, попадающих под уже действующие механизмы восстановления прав дольщиков», — подчеркнул он.

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

Фонд работает только с банкротами

В интервью руководитель Фонда защиты дольщиков напомнил, что в случае возникновения проблемы долгостроя граждане в первую очередь должны обращаться в контролирующие органы своего региона.

Далее срабатывает один из двух ныне действующих законодательных механизмов:   

1) если у региона уже есть дорожная карта по решению проблем этого дома, пострадавшего дольщика извещают о сроках достройки;

2) если региональные власти чувствует, что для решения этих проблем сил не хватает, они обращаются за помощью в Фонд защиты дольщиков.

Фото: www.versia.ru

«После обращения мы должны инициировать банкротство застройщика, и после банкротства в течение трех-шести месяцев арбитражный управляющий нам передает документы», — пояснил Тимофеев.

При этом он подчеркнул, что Фонд может начать работать только с тем объектом, где застройщик — банкрот.

Фото: www.openpolice.ru

Злой умысел застройщиков доказать трудно

Говоря застройщиках, допустивших остановки строек, Константин Тимофеев сообщил, что на таких субъектов девелоперского бизнеса Фонд направил уже «под сотню» обращений в органы прокуратуры.

«Но пока, к сожалению, ущерб не был возмещен ни по одному делу», — признал глава Фонда. Он пояснил, что очень сложно доказать злой умысел со стороны застройщика: а вдруг, скажем, долгострой стал следствием тяжелой экономической ситуации, что тоже не исключено.

«Мы со своей стороны работу наладили, ведем мониторинг, собираем информацию из регионов, как проходят взыскания, — проинформировал Тимофеев.

Он отметил, что дела против застройщиков, допустивших долгострои, стали возбуждаться активнее, но при этом очень много дел было закрыто. «Мы надеемся на их пересмотр и возмещение ущерба», — заявил позицию Фонда защиты дольщиков его глава.

Фото: www.mosopora.ru

Напомним, что Фонд защиты дольщиков был создан в 2017 году в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, и с 2019 года несет ответственность перед гражданами по договорам страхования гражданской ответственности застройщика.

Застройщики, осуществляющие жилищное строительство без использования счетов эскроу, перечисляют в компенсационный фонд 1,2% от стоимости договора участия в долевом строительстве.

За счет средств Фонда финансируется завершение строительства проблемных объектов, а также производятся выплаты компенсаций обманутым дольщикам.

Другие публикации по теме:

Принят закон, расширяющий права Фонда защиты дольщиков

Фонд защиты дольщиков получит право завершать строительство без торгов

Вячеслав Володин: Достройка проблемных домов решит жилищный вопрос обманутых дольщиков и других категорий нуждающихся граждан

Определены условия финансирования Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов

Новые требования к арбитражным управляющим в делах о банкротстве застройщиков

Для решения проблемы долгостроев и обманутых дольщиков примут отдельный федеральный закон