Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Плюсы и минусы банковского кредитования и счетов эскроу: мнения застройщиков

Почему одни девелоперы и эксперты выступают резко против повсеместного внедрения проектного финансирования в сфере жилищного строительства, а другие, наоборот, считают это благом. Портал ЕРЗ приводит ключевые аргументы обеих сторон.  

    

Фото: www.szaopressa.ru

    

До конца года власти рассчитывают завершить все процедуры прохождения нового закона, вносящего существенные изменения в правила финансирования долевого строительства. Главная цель продолжающегося реформирования отрасли — обеспечить защиту вложений граждан в новостройки и свести к минимуму риск появления новых недостроенных объектов.

«Нам нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе, — заявил на вчерашней большой пресс-конференции Владимир Путин, пояснив: — Без этого нам никогда не навести порядок. Нужно переходить к банковскому финансированию, к кредитованию отрасли нормальным, цивилизованным способом».

«Мы должны обязательно прекратить практику привлечения средств граждан с безответственным затем поведением с их расходованием», — подчеркнул глава государства, — Иначе это не закончится никогда», — резюмировал он.

    

Фото: www.storage.stroitelstvo365.ru

    

Одна из наиболее значимых новелл нового документа (с полным пакетом поправок можно ознакомиться здесь) обязывает застройщиков жилья перевести 1 июля 2019 года все свои стройки (исключения будут, но критерии для них пока не определены) на проектное финансирование с размещением денег дольщиков на эскроу-счетах — независимо от даты получения разрешения на строительство.

Напомним, что в настоящее время действует более мягкая норма: избежать перехода на эскроу можно для тех проектов, разрешение на строительство для которых получено до 1 июля 2018 года.   

    

Фото:www.ktostroit.ru

   

Ряд девелоперов и экспертов негативно относятся к этому решению. По их мнению, переход на банковское кредитование, — тем более такой всеобъемлющий, с отсутствием непосредственного допуска к деньгам дольщиков, — грозит серьезными издержками и, как следствие, уходом многих компаний с рынка.

Но есть и такие, кто считает проектное финансирование и счета эскроу благом и стимулом для развития жилищной строительной отрасли.

Приведем ключевые аргументы обеих сторон.

   

  

Аргументы «против»

Заместитель генерального директора MR Group (17-е место в ТОП застройщиков РФ, 5-е место в ТОП по Москве), председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото выше) расценивает принятие вышеуказанной поправки как санкции против девелоперов.

Ссылаясь на анализ, статистику и прогнозы Центрального экономико-математического института (ЦЭМИ РАН) Кирсанов сообщает: количество обманутых дольщиков в стране составляет не более 2,5% от общего числа лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве.

«Справедливо ли в такой ситуации применять жесткие санкции в отношении всех застройщиков, — задает риторический вопрос эксперт, — или, может быть, необходимо профессиональное управление рисками, имея в виду анализ причин появления обманутых дольщиков, подготовку и выполнение управленческих решений, направленных на снижение вероятности возникновения неблагоприятного результата, и минимизацию возможных потерь относительно небольшой доли участников долевого строительства при сохранении самого института долевого строительства».

   

Фото: www.cdn.dribbble.com

   

Согласно негативному сценарию, представленному специалистами ЦЭМИ РАН, принимаемые законодателем меры по решению «проблемы «обманутых дольщиков» приведут к следующим последствиям:

возможному разорению значительной части застройщиков (к числу пострадавших можно будет отнести лиц, потерявших работу);

сокращению рынка, повышению цен на жилье на 25% (к числу пострадавших можно будет отнести тех, кто не сможет купить жилье);

тотальному переходу застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала;

увеличению числа «обманутых дольщиков» вместо сокращения.

   

  

Руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков (на фото) также считает, что перевод текущих проектов на проектное финансирование может привести к необратимым последствиям для рынка недвижимости.

«Если сейчас абсолютно всех перевести на проектное финансирование (а еще учесть, что не каждый проект одобрят банки), и, помимо этого, повысить ипотечную ставку — что уже происходит, и недавно была вновь повышена ключевая ставка ЦБ до 7,75, вслед за этим рост ставок по ипотеке неизбежен, — все эти факторы могут привести просто к «заморозке» рынка», —  убежден Ступеньков.

Он делает вывод, что повышение ставки по ипотечным кредитам на 1—2% годовых и рост цен на квартиры на 15—20% заставят многие российские семьи просто отказаться от приобретения жилья, поскольку, по его словам, «в массовом сегменте до 90% сделок могла составлять в последние несколько лет именно ипотека».

Что касается девелоперов, то им, по мнению Олега Ступенькова, станет просто невыгодно работать в секторе многоэтажного жилого строительства. Кто-то, возможно, переключится на строительство апартаментов. Кто-то — на коттеджную застройку, если найдет подходящие участки и ресурсы. Кто-то, как отмечали собеседники портала ЕРЗ, имеющие собственную производственную базу, активнее займутся продажами готового жилья.  

Но что делать с уже запущенными стройками? На этот вопрос у эксперта ответа, кроме твердого пожелания, пока законопроект еще не вступил в силу, убрать из него ужесточающую норму по повальной «эскроуизации» уже возводимых проектов.  

   

   

Аргументы «за»

Портал ЕРЗ уже не раз писал о тех застройщиках, представляющих самые разные регионы страны, кто весьма активно переводит часть своих уже возводимых или запланированных к строительству планируемых объектов на проектное финансирование и эскроу-счета.

Их аргументацию выразил руководитель Департамента маркетинга и продаж девелоперской компании Lexion Development (23-е место в ТОП застройщиков Москвы) Алексей Лухтан (на фото выше).

«Мы, наконец, уйдем от проблем с замороженными стройками, — заявил он, — добавив: — появится здоровая конкуренция, на рынке останутся добросовестные застройщики, а покупатели, которые и так немало натерпелись, будут максимально защищены».

При этом топ-менеджер с пониманием относится к инициативе властей покрыть схемой проектного финансирования максимальное число новостроек. По его мнению, это не позволит оказывать тормозящего влияния на рынок тем компаниям, которые всеми правдами и неправдами запаслись впрок разрешениями на строительство — для того, чтобы как можно дольше собирать деньги непосредственно с дольщиков.

«Власти прекрасно понимают, что многие застройщики, грубо говоря, «застолбили» за собой текущую схему работы — получили разрешения на строительство далеко вперед и даже зарегистрировали первый и может быть единственный ДДУ для большей уверенности, — поясняет Лухтан, поясняя: — Это было сделано не с целью продажи, а с тем, чтобы отсрочить себе переход на проектное финансирование и искусственно продлить условия работы по старым правилам».

    

   

При этом он признает, что реформа в отрасли вызовет повышение цен на квартиры, «но не на 20—30—40%, как утверждают некоторые профессиональные сообщества и участники рынка».

«Скорее всего, стоит ожидать адекватного повышения цен на проекты пропорционально ставке проектного финансирования, которая по мере накапливания средств на эскроу-счете будет только снижаться», — прогнозирует топ-менеджер Lexion Development.

     

    

С ним солидарен финансовый директор компании «Талан» Евгений Романенко (на фото), строящей жилье в целом ряде регионов России, в том числе с использованием счетов эскроу в проекте, реализуемом совместно со Сбербанком.

Он уверен, что полученные в массовом и лихорадочном порядке до 1 июля 2018 года разрешения на строительство в случае выведения этих строек из-под новых правил финансирования негативно сказались бы на состоянии конкурентной среды и качестве строительства.

«В самом невыгодном положении оказались бы как раз те добросовестные застройщики, которые с 1 июля 2019 года честно перешли на эскроу-счета, — убежден финансист. — Во-вторых, спешно спроектированные на долгую перспективу проекты за пять лет безнадежно устарели бы, потому-то сейчас тренды недвижимости меняются гораздо быстрее, чем раньше», — характеризует ситуацию Романенко.

Он также поддержал еще одну ужесточающую поправку в реформируемое законодательство о долевом строительстве: возможность признания ьанкротом любого застройщика, допустившего задержку ввода объекта в эксплуатацию более чем на 6 месяцев.

«В Великобритании за такое нарушение застройщика лишают лицензии. В Испании штрафы практически равны стоимости проекта», — приводит эксперт примеры из зарубежной практики.

По его убеждению, именно применение эскроу-счетов является серьезным экономическим стимулом увеличения скорости строительства: каждый сэкономленный месяц строительства сохраняет около 0,2% от бюджета проекта, 6 месяцев — уже 1,2%.

Что касается удорожания конечного продукта (квартир в новостройках), то, по мнению Романенко, никакого мифического прироста на 20% здесь не наблюдается: в результате использования схемы проектного финансирования бюджет строительства увеличивается всего на 3,54,5%. Для потребителя это означает рост цены максимум до 5%, уточняет финансист.

    

   

Напомним, что расширенные поправки в законодательство о долевом строительстве 19 декабря приняты Госдумой РФ в третьем чтении. После одобрения закона Советом Федерации документ будет направлен на подпись Президенту РФ, затем — опубликован и вступит в силу. Скорее всего, уже в этом году.

  

   

   

 

          

Другие публикации по теме:

Расширенные поправки в законодательство о долевом строительстве приняты в третьем чтении

Никита Стасишин: Критерии достройки проектов без обязательного открытия эскроу-счетов появятся в феврале

Крупнейший застройщик таунхаусов уходит в индивидуальное жилищное строительство

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Свой ДСК и продажи готового жилья как способы остаться на плаву: комментарии застройщиков

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Талан и Сбербанк начали публиковать финансовые детали реализации первого проекта массового использования счетов эскроу

Застройщики рассказали о первом опыте практического использования счетов эскроу

Евгений Романенко (ГК ТАЛАН): Надежный застройщик готов предложить клиентам доходность вдвое больше, чем по банковскому депозиту

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

+

ФНС: создание нескольких организаций-застройщиков для привлечения средств участников долевого строительства не является дроблением бизнеса

Федеральная налоговая служба России (ФНС) в письме №ЗГ-2-2/12008@ ответила на вопрос о применении понятия «дробление бизнеса» к застройщикам, работающим в рамках 214-ФЗ.

 

Источник изображения: Сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Напомним, что Федеральным законом 176-ФЗ от 12.07.2024 введено понятие «дробление бизнеса», которое используется в целях ст. 6 176-ФЗ, касающейся налоговой амнистии при дроблении бизнеса, и применяется с 13.07.2024. Согласно письму ФНС №ЗГ-2-2/12008@, указанное понятие «дробление бизнеса» не имеет цели установления правил, касающихся стандарта доказывания в налоговых спорах (в том числе посредством введения новых правовых институтов, равно как и инициирования проверок с применением новых подходов к доказыванию) признаков дробления бизнеса.

В соответствии с разъяснениями ФНС при проведении налоговых проверок и выявлении такого способа уклонения от уплаты налогов, как «дробление бизнеса», налоговые органы руководствуются:

 общими подходами к доказыванию наличия признаков «дробления бизнеса» в действиях налогоплательщиков, основанными на анализе судебной практики, изложенными в обзорах судебной практики (письма ФНС России №БВ-4-7/8051@ от 16.07.2024, №СА-4-7/15895@) от 11.08.2017, в разъяснениях о применении положений ст. 54.1 Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 10.03.2021 №БВ-4-7/3060@);

• актуальными правовыми позициями Верховного Суда РФ, отраженными в пп.11—14 Обзора практики применения арбитражными судами положений законодательства о налогах и сборах, связанных с оценкой обоснованности налоговой выгоды, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, п. 4 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса РФ в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018;

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

 

• складывающейся на основе данных подходов судебной практики разрешения налоговых споров арбитражными судами.

Упомянутые признаки «дробления бизнеса» не являются исчерпывающими, поскольку основания вменения схемы «дробления бизнеса» устанавливаются применительно к фактическим обстоятельствам деятельности группы формально самостоятельных лиц в каждом конкретном случае.

Вместе с тем ч. 6 ст.18 214-ФЗ установила ограничения деятельности застройщика, согласно которым он не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов (МКД) и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного либо нескольких разрешений на строительство (РС).

 

 

По мнению ФНС России:

• указанные ограничения могут рассматриваться как законные случаи допущения разделения бизнеса между юридическими лицами, контроль над которыми принадлежит одному лицу (группе лиц);

• претензии налоговых органов не могут прямо противоречить отраслевому законодательству РФ, согласно которому возможно создание нескольких организаций-застройщиков для привлечения денежных средств участников долевого строительства в целях строительства (создания) объектов недвижимости каждый по отдельному градостроительному плану земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо по отдельным договорам о комплексном развитии территории.

При этом ФНС России отмечает, что запрет застройщику заниматься иными видами деятельности не является законным случаем разделения бизнеса, поскольку в данном случае не предусматривается разделение предпринимательской деятельности, относимой к единому технологическому процессу. Приводятся следующие примеры деятельности, которые в совокупности не могут признаваться дроблением бизнеса: деятельность принадлежащих контролирующему лицу (группе лиц) застройщика банка, страховой компании, агропредприятия и иных юридических лиц, осуществляющих различные виды деятельности, не являющиеся частью единого технологического процесса.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ФНС напомнила, как исчисляется срок владения квартирой, приобретенной по ДДУ

ФНС разъяснила особенности налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости

Введение НДС при упрощенной системе налогообложения несет риски для управляющих компаний МКД

Эксперты: новая шкала НДФЛ в первую очередь коснется продавцов инвестиционного жилья

Минфин разъяснил, кто и как должен платить НДС при установлении сервитута

Минфин разъяснил правила начисления, учета и уплаты НДС при строительстве апартаментов

 Минфин разъяснил, нужно ли платить налог с квартиры, полученной от государства бесплатно

ФНС России разъяснила, как исчисляется земельный налог в 2024 году

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Рост кадастровой стоимости московской недвижимости и пример расчета налога на квартиру

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Нюансы применения НДС застройщиками