Блокированные дома, как официально называются таунхаусы, были особенно популярны в 90-х годах прошлого века. Почему с десятых годов века нынешнего их строительство резко упало, а о комплексной застройке территории речи не идет? В этом разбирались аналитики портала МИР КВАРТИР.

Фото: www.ekodomostroy.ru

Правовой статус таких строений долгое время оставался неопределенным.

30 декабря 2021 года Президент РФ Владимир Путин подписал закон 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который утвердил поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ.

Таким образом, было уточнено понятие «дом блокированной застройки» (таунхаус), а также показано их отличие от индивидуальных и многоквартирных домов.

Фото: www.p-kc.ru

Почему застройщикам невыгодно

Таунхаусы выгодно строить, если есть возможность провести центральные коммуникации: отопление (или газ), водоснабжение и канализацию. В ином случае экономии у застройщика не будет.

Несмотря на наличие смежных между домами стен, сэкономить материалы на их возведении не получится, поскольку они в любом случае должны быть двойными для шумоизоляции (слышимость панельной многоэтажки покупателя не устроит).

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

Кроме того, застройщик должен заниматься благоустройством прилегающей территории.

Строители могут снизить издержки за счет типовых работ, потому что обычно все таунхаусы возводятся по одному или схожим проектам.

Но строительство таунхаусов не может проходить поэтапно, как при возведении коттеджей. Приходится вкладываться в постройку целого ряда блокированных домов.

Фото: www.romanovo-city.ru

Девелоперы получают наибольшую выгоду при строительстве таунхаусов на территории с выгодной локацией: в ближайшем пригороде, на первой линии озера или городского бора, который запрещено вырубать.

Небольшой размер участков позволит «нарезать» их как можно больше и добиться максимальной прибыли.

Фото: www.www.metrprice.ru

Какие риски у покупателя таунхауса

Покупатели таунхаусов — это, как правило, люди, желающие проживать достаточно обособленно и при этом не заниматься содержанием дома и территории, как при покупке коттеджа на обычном участке.

Чаще всего эксплуатацией таунхаусов и благоустройством общей территории занимается управляющая компания.

Фото: www.static.wixstatic.com

Обустройство внутреннего дворика и убранство дома, остается за собственником.

Это личное имущество, как и прихожая, лестница, подвал и чердак, которые, к слову, в многоквартирном доме являются общим имуществом.

Фото: www.moskva.doski.ru

Благодаря своему статусу таунхаусы не облагаются платежами за капитальный ремонт, значительно меньше и сборов по содержанию мест общего пользования.

С другой стороны, затраты на уборку общей территории здесь могут быть выше, чем в городе, из-за небольшого количества домов.

Фото: www.reuters.com

Кроме того, собственники несут ответственность за противопожарную безопасность. Так, наличие общей конструкции крыши создает опасность возгорания целого ряда таунхаусов при пожаре лишь в одном из них.

Еще одна особенность: если возникло желание провести реконструкцию в своем доме, для этого необходимо получить на это согласие собственников всего ряда таунхаусов.

Фото: www.ipotekaved.ru

В числе очевидных плюсов домов блокированной застройки, как отмечал портал ЕРЗ.РФ, можно назвать расширение с августа прошлого года льготного ипотечного кредитования, дающее возможность купить готовый таунхаус, что сочетает в себе удобство квартир и преимущества проживания за чертой города.

Другие публикации по теме:

Средства материнского капитала разрешат тратить на реконструкцию таунхаусов

В фокусе внимания клиентов Банка ДОМ.РФ — ИЖС с акцентом на таунхаусы и строительство домов своими силами, в приоритете — льготная ипотека

ВТБ смягчил условия ипотеки на готовые дома с земельным участком и таунхаусы

Банк ДОМ.РФ распространил льготную ипотеку на готовые таунхаусы

Владимир Путин подписал закон о правовом статусе таунхаусов

ВТБ улучшил условия ипотеки на приобретение частных домов и таунхаусов

Крупнейший застройщик таунхаусов уходит в индивидуальное жилищное строительство

Управление малоэтажными домами и таунхаусами: что подсказывает опыт Чехии 

Таунхаус считать зданием или помещением? Авторы законопроекта провели опрос застройщиков

Новое в управлении малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами: комментарий эксперта

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, Постановлением №1474 Правительство повысило минимальный размер первоначального взноса по ипотеке в рамках льготных госпрограмм с 15% до 20% и снизило величину компенсации банкам недополученных доходов на 0,5 п. п. Постановление вступает в силу с 20 сентября 2023 года.

Фото: www.avatars.dzeninfra.ru

Мнения опрошенных СМИ экспертов о том, как это решение скажется на рынке новостроек, разошлись.

Одни считают, что повышение первоначального взноса не так чувствительно, как рост ставок, и не окажет негативного влияния.

Другие специалисты ждут снижения спроса на 20—30% и роста ставок по льготным программам до предельных значений.

«Увеличение минимального первоначального взноса по льготной ипотеке ощутимо усложняет получение кредита», — заявил ТАСС управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже).

Тем не менее, считает он, резкого спада выдачи займов не произойдет.

С учетом высокой ключевой ставки покупателей по-прежнему будет интересовать рынок новостроек, поскольку льготные программы остаются самыми привлекательными.

Фото: www.rbk.ru

Возможно, на рынке произойдет некое охлаждение активности клиентов, но они быстро адаптируются к новым условиям, полагает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

В частности, по его мнению, граждане начнут чаще привлекать созаемщиков, а также оформлять ипотеку под залог имущества.

«Покупатели не откажутся от покупки новой квартиры, потому что альтернативы у них нет: ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья уже достигли 14% годовых», — пояснил ТАСС основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото).

Из возможных сценариев специалист назвал поиск доступных квартир, чтобы хватило средств на первый взнос, либо отсрочку покупки до накопления нужной суммы.

Фото: www.sber.pro

«В результате решения Правительства РФ месячные ипотечные выдачи в целом могут упасть на 25%—30% в конце этого — начале следующего года», — приводит портал banki.ru слова управляющего директора по валидации рейтингового агентства Эксперт РА Юрия Беликова (на фото).

Кроме того, добавил эксперт, спрос естественным образом будет сдерживаться динамикой долговой нагрузки населения, уже достигшей высокого уровня.

Фото: www.finam.ru

С тем, что объем ипотечных выдач может снизиться на 20% и более, согласилась аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева (на фото).

И это связано не только с повышением первоначального взноса, но и с общей тенденцией к ужесточению условий кредитования, пояснила аналитик.

Наталия Пырьева также предполагает рост цен на новостройки в ближайшее время, так как клиенты будут спешить с покупкой квартиры, пока условия не стали еще хуже, и застройщики воспользуются моментом.

Фото: www.tenchat.ru

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) думает, что повышение первого взноса по ипотеке с господдержкой может привести к снижению спроса, но не более чем на 10%—15%.

«Гораздо более негативный эффект будет иметь продолжающееся снижение доступности жилья вследствие роста цен на него», — отметила эксперт.

Она также считает, что основная часть банков-кредиторов не будет переносить на заемщиков 0,5 п. п., чтобы поддержать спрос.

Фото: www.zsrf.ru

С точки зрения завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александра Цыганова (на фото), которую он высказал «Российской газете», снижение величины компенсаций из бюджета не должно вызвать линейного увеличения кредитной ставки для заемщиков.

Это, конечно, ограничит прибыль банков, и они будут более осторожны в отборе заемщиков и ужесточат условия как минимум для части клиентов с высоким кредитным риском.

Фото: www.kommersant.ru

Главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк (на фото), допускает, что повышение первоначального взноса до 20% временно приостановит рост спроса.

Но затем, по ее мнению, застройщики предложат какие-нибудь программы по ускорению накопления первоначального взноса, более длительный срок бронирования и фиксацию цены.

Фото: www.vedomosti.ru

Руководитель направления аналитики и корпоративного бизнеса Банка ДОМ.РФ Григорий Жирнов (на фото) рассказал РБК, что в результате повышения минимального первоначального взноса и изменения макропруденциального регулирования спрос с конца сентября — начала октября начнет слабеть.

И это, по его словам, нормализует ситуацию после ажиотажа, так что катастрофы на рынке не случится.

От сильного падения спрос будут удерживать растущие доходы населения и перераспределение выдач ипотеки в менее рискованный сегмент, отметил эксперт.

Если спрос все-таки существенно снизится, то и цены на новостройки притормозят свой рост.

Либо застройщики будут чаще предлагать акции и дополнительные скидки для привлечения покупателей, заявила Циан.Журналу эксперт по ипотечному кредитованию Юлия Анисимова (на фото).

Другие публикации по теме:

Первоначальный взнос по льготной ипотеке повышен до 20%

Средний размер первоначального взноса по ипотеке в России — 30,5%

Власти хотят повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20%

Эксперты: 22% россиян не могут выплатить ипотеку без первоначального взноса

Первоначальный взнос по ипотеке повысят до 20% с 1 июня

ЦБ ограничил предоставление кредитов без первоначального взноса

Ряд банков предлагает клиентам рассрочку первоначального взноса по ипотеке

С 1 августа начали действовать повышенные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом 

У половины россиян нет средств не только для покупки жилья по ипотеке, но и для внесения первоначального взноса

Быстрее всех в России копят на первоначальный взнос по ипотеке жители Урала: полтора года

РБК: банки начали повышать первоначальный взнос по ипотеке

ЦБ дестимулирует банки выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20%

Банк России: риска ипотечного «пузыря» нет, но первоначальный взнос должен быть от 20%