Институт развития строительной отрасли представил свой расчет прогноза ввода жилья на 2017 год.  Получилось не более 71,4 млн м².

Фото: www.bloknot-voronezh.ru

Об обновленном прогнозе ввода жилья в 2017 году министр строительства России Михаил Мень заявил в эфире телеканала «Россия 24». Глава ведомства признал, что итоговая цифра будет меньше, чем в прошлом году, однако, по его словам, «это не такое большое падение». При этом Михаил Мень отметил, что сокращение ввода обусловлено главным образом снижением объемов ИЖС, а вот в сегменте строительства индустриального жилья падения не наблюдается.

Особое внимание чиновник обратил на позитивную динамику, которую показывает ипотечный рынок. «По итогам первого полугодия люди взяли ипотеку более чем на 770 млрд руб.», — сообщил министр, добавив, что эти показатели выше аналогичных цифр за 2014 год, когда рынок ипотеки в РФ достиг рекордных объемов.

Напомним, что по итогам 2016 года в Российской Федерации было введено 80,2 млн м² жилья, что на 6,5% меньше, чем годом ранее. Лидером по строительству жилья в прошлом году стала Московская область с показателем 8,823 млн м², второе место занял Краснодарский край (4,56 млн м²), третье — Москва с показателем в 3,362 млн м². Индивидуальные застройщики в 2016 году построили в России 31,6 млн м² жилья.

В первом полугодии 2017 года, по данным Росстата, объемы строительства жилья сократились на 11,3% — до 28 млн м², из которых 11,5 млн м² пришлось на сектор ИЖС, где падение составило 16,5%.

По данным ЕРЗ за первые шесть месяцев нынешнего года регионами-лидерами по вводу жилья являются Московская область (2 949,6 тыс. м²), Краснодарский край (2 042,2 тыс. м²) и г. Санкт-Петербург (1 636,0 тыс. м²).

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла ХОЛОПИКА (на фото):

Выйти на цифры 75-76 млн м² ввода жилья в 2017 году будет крайне сложно. Несмотря на рекордный рост ипотеки, финансирование жилищного строительства не улучшается. Основной объем ипотечного кредитования уходит либо на вторичный рынок жилья (сделки с готовым жильем), либо на увеличение размера ипотечного кредита для новостройки при одновременном уменьшении собственных средств граждан. Т.е. вместе с ростом ипотеки растет закредитованность граждан перед банками, но не объем финансирования жилищного строительства. Как показывает статистика, количество выданных ипотечных кредитов под долевое строительство за год снизилось на 9,8%. Количество регистраций ДДУ  снизилось на 7%. Это при том, что в течение последнего года снижалась цена продаваемого метра квадратного и площадь продаваемых строящихся квартир. Сейчас основная надежда у застройщиков на дальнейшее снижение ставок по ипотеке, а также на рост доходов населения. 

По нашему прогнозу ввод жилья в 2017 году составит около 70 млн м². Вот расчеты. Как известно, итоговый показатель ввода жилья суммируется из двух показателей:

• ввод жилья населением;
• ввод жилья застройщиками.

Ввод жилья населением

Ввод жилья населением по итогам 6 месяцев отстает от 2017 года на 16,3%. Нет оснований предполагать, что ситуация с вводом жилья населением может улучшиться. Здесь почти исчерпан потенциал дачной амнистии. И практически отсутствует ипотека. Поэтому будет логичным предположить, что по итогам 2017 года отставание от 2016 года в лучшем случае составит 16,3%. В 2016 году население ввело 31,6 млн м² жилья. Значит оптимистичный прогноз по 2017 году – 26,4 млн м².

Ввод жилья застройщиками

Ввод жилья застройщиками в 2017 году мы прогнозируем на основании анализа базы данных ЕРЗ. В настоящее время по этой базе данных площадь жилья в выявленных многоквартирных домах, уже введенных в 2017 году в эксплуатацию, составляет  11,7 млн м². Еще 44,3 млн м² на этот год в планах у застройщиков к вводу. Получается, что теоретически можно ожидать в 2017 году ввод застройщиками 56 млн м² (на 1 февраля в планах застройщиков на ввод в 2017 году было 60 млн м²). Правда сейчас все большие масштабы приобретает перенос планируемых сроков ввода жилья. В 2017 году перенос сроков ввода имеет почти 30% всего введенного жилья. А средний перенос сроков ввода строящегося жилья достиг 3,4 месяца.

В начале этого года было зафиксировано, что застройщики перенесли в своих планах на 2017 год ввод 20 млн м² жилья, из запланированного к вводу в более ранние годы. Ситуация с финансированием жилищного строительства не улучшилась. Поэтому можно прогнозировать, что перенос ввода жилья на 2018 год должен составить 20—23 млн м² жилья. Сейчас эта цифра уже равна 5 млн м². Т.е. еще 15—18 млн м² жилья из запланированного застройщиками к вводу в 2017 году ожидается к переносу на 2018 год. Таким образом в 2017 году расчетный объем ввода жилья застройщиками должен составить 38—41 млн м² жилья.

Кроме того, в базе ЕРЗ учитывается только жилье, строящееся застройщиками по проектным декларациям, а также без проектных деклараций, если характеристики строящихся домов предоставляются застройщиками порталу ЕРЗ. Не охвачено мониторингом строительство жилья, которое дает порядка 4 млн м² ввода (например, нет данных по планам ввода жилья Управления гражданского строительства г. Москвы). Таким образом, в 2017 году можно прогнозировать ввод жилья застройщиками в Российской Федерации в объеме 42—45 млн м².

Итоговый показатель ввода жилья

При суммировании прогнозных показателей ввода жилья населением и застройщиками получаем 68,4—71,4 млн м².

Другие публикации по теме:

АИЖК фиксирует одну тенденцию, Росреестр – другую. Кто прав?

Ввод жилья в России за полгода: лидер прежний — Московская область

Росстат: застройщики ввели в мае на 6,74% жилья больше, чем годом ранее

В интервью «Российской газете» министр строительства рассказал о том, как обновленный закон о долевом строительстве позволит решить целый ряд проблем на рынке жилья. 

Фото: www.expert.ru

О нюансах банкротства

Очень большое значение Владимир Якушев (на фото) придает механизму банкротства застройщика. Признание судом несостоятельности девелопера он считает единственно возможным способом скорейшей достройки проблемных домов.

А исключение с 1 января 2018 года процедур наблюдения и внешнего управления, по его мнению, существенно сократили процедуру банкротства в целом. Напомним, что теперь в отношении застройщика-банкрота сразу вводится конкурсное управление. Это позволяет сократить срок восстановления прав участников строительства минимум на год.

К тому же, согласно обновленному законодательству, значительно упрощен порядок включения требований дольщиков в реестр по передаче жилых помещений. Если раньше для этого требовалось рассмотрение каждого заявления арбитражным судом, то теперь это делает конкурсный управляющий. При этом срок рассмотрения заявления гражданина управляющим и включения его в реестр не должен превышать 30 дней.

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

«Принятие решений по делам о банкротстве застройщика — это исключительная компетенция арбитражных судов, — уточнил федеральный министр, — так что по каждому делу о банкротстве срок будет зависеть от конкретных обстоятельств».

По словам Владимира Якушева, возможны дальнейшие внесения изменений в 214-ФЗ для того, чтобы внедрить дополнительные механизмы, позволяющие максимально быстро передать проблемные дома тем застройщикам, которые готовы их достраивать в интересах дольщиков. Речь идет о шести месяцах с момента признания застройщика банкротом до выхода нового девелопера на объект.

О решении проблемы долгостроев

Руководитель главного строительного ведомства страны привел официальную статистку по субъектам РФ: «Мы сегодня имеем 842 проблемных объекта в 69 регионах, — сообщил он. — Всего в реестр пострадавших граждан включено 30 633 человека».

По словам Владимира Якушева, дорожные карты по завершению недостроенных домов сегодня ведет каждый субъект РФ, власти каждого предлагают свое решение вопроса обманутых дольщиков на своей территории. Согласно этим дорожным картам проблема должна решиться до 2023—2024 годов.

Со своей стороны ДОМ.РФ по поручению Президента России продолжает выявлять проблемные дома, не зафиксированные в соответствующих региональных реестрах.

Фото: www.z73.d.sdska.ru

О ликвидации котлового метода

Владимир Якушев подчеркнул, что, ставя граждан перед фактом, застройщик, который не ввел жилье в срок, далеко не всегда действует, так сказать, по злому умыслу.

Чиновник привел конкретный пример. Компания строит три дома, расчетный счет у нее один, дольщики несут деньги, которые с трех объектов зачисляются на расчетный счет. По расчетам девелопера, данная финансовая модель должна принести ему 30% прибыли. Но он не ждет, когда эта прибыль будет заработана: поскольку объекты введены в строй, он начинает тратить ее сразу.

И если меняются финансово-экономические условия, дорожают строительные материалы, то финансовая модель дает сбой и у застройщика (и, естественно, у дольщиков) возникает проблема в виде недостроенных домов.

Глава Минстроя уверен: одна из главных проблем — так называемый котловой метод. Он давал возможность застройщикам собирать деньги по факту и тратить их по собственному усмотрению. Но теперь новый закон не позволяет так делать.

Фото: www.kr-gazeta.ru

О трех ключевых требованиях к застройщику

Министр перечислил, какие главные требования устанавливает обновленное законодательство для компаний, работающих на рынке многоквартирного домостроения:

• застройщик должен иметь опыт работы на рынке не менее трех лет и объем построенного жилья в размере не менее 10 тыс. кв. м;

• застройщик должен соблюдать правило «одно разрешение на строительство — один расчетный счет», исключающее складывание всех деньги в один котел;

• застройщик вступает в договорные отношения с уполномоченным банком, и тот должен контролировать, куда девелопер тратит деньги дольщиков, собираемые на расчетный счет (такой механизм будет работать до 1 июля 2019 года, а затем деньги дольщиков можно будет использовать только с применением эскроу-счетов).

При этом Владимир Якушев подчеркнул, что новые правила долевого строительства будут применяться к тем застройщикам, которые получат разрешения после 1 июля 2018 года. Для тех же, кто начал привлечение средств граждан до этой даты, законом установлен срок в два месяца для открытия отдельного расчетного счета в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство.

Фото: www.itd3.mycdn.me

Об особенностях работы с эскроу-счетами

Министр напомнил, что новая редакция 214-ФЗ не запрещает использовать средства дольщиков — но только по четко очерченному механизму с использованием эксроу-счетов.

«Застройщики работали с применением эскроу-счетов и до вступления в силу Закона. Для ряда банков это уже стандартный продукт. — заметил министр. — Просто он не имел такого широкого распространения, в том числе потому, что застройщикам было проще брать деньги дольщиков и распоряжаться ими по своему усмотрению».

Глава строительного ведомства напомнил, что Сбербанк уже реализует проекты по кредитованию застройщиков с применением эскроу-счетов в Алтайском и Пермском краях, Республике Татарстан, Тюменской области. 20 представителей других кредитных организаций выразили намерение присоединиться к этой программе. А всего в конце июня ЦБ РФ сформировал список из 58 банков, которые уполномочены работать по схеме банковского сопровождения застройщика.  

Фото: www.cdn.iz.ru

«Банк — это конкурентная среда. Стоит одному крупному банку полноценно включиться в работу, все остальные быстро начнут подключаться к этому процессу», — выразил уверенность министр.

Владимир Якушев согласен с тем, что банковское сопровождение подспудно содержит в себе возможность повышения цен на услуги самого застройщика, поскольку последний берет у банка кредит под проценты. «Мы будем контролировать эту ситуацию, — заявил он, добавив: — Любые услуги имеют определенную себестоимость, но мы будем следить за тем, чтобы банки не брали лишнего, и новая схема не стала для них способом обогащения», — заверил чиновник.

В качестве образца для подражания министр назвал Сбербанк. Как отмечалось, эта финансово-кредитная организация определила, что стоимость услуги «Банковское сопровождение» для застройщика составит порядка 5 тыс. руб. в месяц.

По прогнозу Владимира Якушева цена кредита для застройщика не поднимется выше 6—7% годовых. На эти заемные средства застройщик должен будет построить объект, ввести его в эксплуатацию и подписать акт приема-передачи квартиры.

О Фонде дольщиков

 В новой редакции 214-ФЗ осталась норма о достройке объектов Фондом защиты дольщиков, но, как уточнил министр,  применяться она теперь будет только после принятия правительственного решения в отношении конкретного долгостроя. Все застройщики, которые переходят на эскроу-счета, освобождаются от отчислений взносов в компенсационный фонд. Остальные застройщики как перечисляли их, так и будут продолжать это делать.

Размер взносов, по-прежнему, составляет 1,2% от цены договора долевого участия. Но министр не исключает его повышения уже в самом недалеком будущем, поскольку после 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на банковские эскроу-счета, делающие отчисления в Фонд излишними.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Банкам, застройщикам и властям на местах нужно наладить открытый диалог

В течение двух лет адаптации застройщиков к новым правилам работы на рынке цены на жилье расти не будут

Стоимость обслуживания одного расчетного счета застройщика может составить порядка 5 тыс. руб. в месяц

Росреестр зарегистрировал первую сделку Брусники с использованием счета эскроу

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Владимир Путин: Проблема дольщиков связана с недостаточно внятным регулированием

Отчисления в компфонд дольщиков составят 6%