Под давлением принимаемых ЦБ России мер российские девелоперы с 2023 года отказались от околонулевой ипотеки. Эксперты ЦИАН выяснили, как менялись программы последние три квартала. Результатами своего исследования они любезно поделились с порталом ЕРЗ.РФ.
Фото: www.ok.ru
Сравнение проведено на примере проектов ПИК — лидера продаж 2022—2023 годов.
Август 2022 года
Ипотека со сниженной ставкой появилась на рынке в мае 2022 года в ответ на двукратное падение спроса. Главной особенностью стали кредиты со ставкой ниже 1% годовых. Но при этом росла наценка к базовой стоимости жилья.
Купить квартиру в ипотеку без наценки можно было по стандартной программе льготного кредитования — под 6,7% годовых. При ипотеке под 0,1% средний размер переплаты составлял 19% к базовой стоимости.
Фото: www.newnevsky.ru
Ноябрь 2022 года
В октябре регулятор высказал первые опасения по поводу распространения околонулевых ипотек и в ноябре анонсировал запрет таких программ с 2023 года.
Фото: www.kvobzor.ru
Застройщиков тогда это не остановило, и помимо ставок 0,1% и 1,99% они ввели еще и промежуточный вариант со ставкой 1%.
Если что и изменилось, так это средняя наценка по программе в 1,99%. Наценка к стоимости 1 кв. м выросла до 16%.
Февраль 2023 года
В 2023 году застройщики все-таки были вынуждены отказаться от околонулевой ипотеки.
Кредиты по ставке ниже, чем с господдержкой, есть, но это уже не 0,1%, а 3,75%. Программы под 0,1%, 1% и 1,99% не действуют.
С марта 2023 года, как отмечают аналитики ЦИАН, ипотеки под 3,75%, тоже нет. Ставка выросла до 6%.
Изменение программ «нулевой» ипотеки и уровня наценки к базовой стоимости
Циан.Аналитика по данным pik.ru
Одной из целей принимаемых ЦБ мер было ограничить завышение цен на жилье. Но в итоге получился обратный эффект.
Минимальные ипотечные ставки по программам от девелоперов в 2023 году выросли с 0,1% до 3,75%. Средняя наценка к базовой стоимости жилья уменьшилась с 19% до 9%.
Тем не менее снижение наценки не смогло компенсировать рост ставки. Ежемесячный платеж вырос, как и переплата.
Фото: www.samosoverhenstvovanie.ru
В качестве примера эксперты ЦИАН рассчитали ежемесячный платеж и итоговую стоимость по квартире площадью 42,2 кв. м.
В ноябре 2022 года наценка по околонулевой ипотеке за такую квартиру составляла от 12% при ставке 1,99%, до 15% при ставке 0,1%. В феврале наценка была 9%, но и ставка по кредиту выросла до 3,75%.
Несмотря на снижение наценки, условия кредитования существенно ухудшились. Ежемесячный платеж вырос в полтора раза, а общая цена квартиры с учетом всех выплат увеличилась на 39%.
Источник: Циан.Аналитика по данным pik.ru
Август 2022 года
Еще одно новшество девелоперов прошлого года — отказ от ипотеки без первого взноса и беспроцентный кредит на 5 лет.
Процент по кредиту составлял 4,99%. Первый взнос мог быть от 0% до 10%. За такую ипотеку нужно было переплатить в среднем 21%.
Ноябрь 2022 года
В ноябре ипотека без первого взноса стала недоступна. Взамен появилась пятилетняя рассрочка.
Пять лет застройщик брал на себя выплату процентов, а с шестого года ставка по кредиту составляла 7% годовых. За такую программу необходимо было заплатить 17% к базовой цене квартиры.
Февраль 2023 года
Беспроцентная пятилетняя ипотека сохранилась, но наценка выросла в полтора раза — до 25%. Условия рассрочки при этом не изменились.
ЦИАН и здесь на примере конкретной квартиры рассчитал, как изменилась выгода по программе «Пять лет без процентов».
Вывод экспертов: на отрезке в 30 лет выгода снизилась почти на 27%.
Примеры расчета для квартиры 42 кв. м, порядок выплат по ипотеке 3,5 млн руб. Срок кредита — 30 лет
Циан.Аналитика по данным pik.ru
Следующий инструмент — акции для возврата суммы. Вкладотека и кешбэк.
Август 2022 года
Сначала была программа «вкладотеки»: первый взнос в размере от 15% до 40% работал, как вклад. На его сумму в течение года начислялся доход 12%.
Наценка составляла в среднем 6%, ставка по ипотеке — 4,99%, часть переплаты уходило на субсидирование процентов по кредиту.
Февраль 2023 года
В ноябре 2022 года «вкладотеку» заменили альтернативным возвратом внесенных средств — программу «Кешбэк 15%», при которой 15% стоимости квартиры перечислялось обратно на карту.
Теоретически покупатель, не собравший деньги на первоначальный взнос, мог взять потребительский кредит и погасить его за счет кешбэка.
Фото: www.altinoz.com.tr
Эксперты ЦИАН рассмотрели два варианта.
В одном из проектов комплексного освоения территории в Новой Москве наценка к стоимости квартиры составила 14%, а реальный кешбэк — всего 2,7%.
То есть в этом случае программа больше была актуальна для клиентов, пользующихся кешбэком в качестве первого взноса для погашения потребкредита.
По другому проекту в «старой» Москве при меньшей наценке к базовой цене кешбэк составляет уже 8,7%, что, конечно, интереснее. Но с марта программы кешбэка уже нет.
Примеры расчета программы кэшбека
Источник: Циан.Аналитика по данным pik.ru
Существует еще рад программ. Например, в дополнение к семейной ипотеке девелоперы предлагают беспроцентную семейную ипотеку на 5 лет с меньшей наценкой по кредиту.
Однако средняя наценка все равно составляет 14% к базовой стоимости квартиры.
Общий же вывод авторов исследования таков.
«Отказ от нулевой ипотеки уже привел к росту ставок по выданным кредитам, — говорит руководитель Циан-Аналитики Алексей Попов (на фото). — В январе 2023 года в среднем по РФ на первичном рынке ставка составила 4,82%, это максимальные значения с мая 2022 года».
Для покупателей с высоким первым взносом ипотека, может быть, и стала доступнее, но в среднем по рынку ставки растут, и этот рост будет продолжаться, прогнозирует Алексей Попов.
Другие публикации по теме:
С 1 мая 2023 года ЦБ повышает требования по ипотечному кредитованию на первичном рынке
ЦБ готов ужесточить требования к нестандартным схемам застройщиков по привлечению покупателей
Опубликован доработанный проект указания ЦБ, предусматривающий дестимулирование ипотечных ставок ниже «порогового значения». Бизнес возражает
Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%
Эксперты: один из главных трендов 2022 года — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками
Не дожидаясь нового года, банки прекратили принимать заявки на выдачу околонулевой ипотеки
Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года
Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика
Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику
Филипп Третьяков (ГК КОРТРОС): Если ЦБ отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты
Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков
ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»
Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом
Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры
