Как уже сообщал ЕРЗ, на федеральном портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…» и отдельные законодательные акты. Сегодня более подробно анализируются основные новации этого документа. 

Фото: www.promdevelop.ru

Заключение ДДУ застройщиком-банкротом

Законопроектом предлагается урегулировать вопросы заключения договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщиком-банкротом. В частности, в нем определено, что зарегистрировать в Росреестре ДДУ, заключенные с застройщиком-банкротом, будет возможно, только если в качестве дольщика выступит Фонд защиты дольщиков. До ввода объекта в эксплуатацию Фонд не сможет уступить свои права по приобретенным объектам долевого строительства.

При этом орган регистрации прав будет наделен правом отказать в государственной регистрации ДДУ, если застройщик, ‎в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании его банкротом и об открытии конкурсного производства, заключит ДДУ не с Фондом.

Освобождения застройщика-банкрота от соблюдения требований к застройщику при заключении договоров с Фондом

Кроме того, законопроектом предлагается дополнить ст. 3 214-ФЗ частью 2.2—1, закрепив в ней право застройщиков-банкротов заключать ДДУ с Фондом…. даже если застройщик не соответствует установленным требованиям. Также предлагается, чтобы на такого застройщика не распространялись следующие требования:

• обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

• размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

Сейчас в законе существует правовая неопределенность относительно того, необходимо ли предоставлять в Росреестр договор страхования в целях регистрации ДДУ, если от имени застройщика-банкрота договор подписывает конкурсный управляющий. А если учесть наступление страхового случая, то непонятна сама возможность заключения договоров страхования между страховыми компаниями и застройщиками-банкротами.

В новой редакции ч. 2 ст. 48 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» исключена необходимость предоставления для государственной регистрации ДДУ договора страхования гражданской ответственности застройщика либо договора поручительства банка.

В тоже время законодателем предусмотрено, что для регистрации ДДУ в случае, если договор долевого участия с первым дольщиком заключен до 20.10.2017, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, застройщик обязан представить договор страхования гражданской ответственности либо договор поручительства банка.

Фото: www.псбр.рф  

Вместе с тем в параграфе 7 Закона о банкротстве не установлена необходимость заключения договоров страхования гражданской ответственности застройщика-банкрота в случае заключения таким застройщиком ДДУ в целях финансирования завершения строительства объектов.

Кроме того, согласно нормам 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…», страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, подтвержденное в числе прочего решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Законопроектом предлагается исключить распространение норм о страховании ответственности застройщика при заключении ДДУ между застройщиком-банкротом и Фондом.

Фото: www.mechta-ekb.com

Новый порядок удовлетворения требований дольщиков застройщика-банкрота по машино-местам и кладовкам

Законопроектом также решается вопрос, связанный с возможностью удовлетворения требований дольщиков застройщика банкрота по машино-местам и кладовкам в рамках третьей очереди требований кредиторов (по ныне действующему законодательству в настоящее время это делается в рамках четвертой очереди) и установить права требования, аналогичные жилым помещениям.

Напомним, что в настоящее время в случае, если в отношении застройщика открывается конкурсное производство, все его имущество (за исключением прав требований участников строительства, возникших из договоров, предусматривающих передачу жилых помещений), составляет конкурсную массу. Имущество, составляющее конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов застройщика, реализуется с торгов.

Таким образом, граждане, приобретающие по ДДУ нежилые помещения и машино-места, предназначенные для удовлетворения бытовых потребностей, в случае банкротства застройщика не защищены от продажи, принадлежащего им имущества с торгов.

Чтобы решить данную проблему, авторы законопроекта предлагают внести изменения в закон о банкротстве, расширив круг требований участника строительства, которые не будут включены в конкурсную массу. Ранее в эту массу не попадали только жилые помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилые помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки.

Предлагается дополнить данный перечень, включив в него:

• нежилые помещения в многоквартирном доме площадью не более 7 кв. м;

• машино-места.

Фото: www.datahomes.ru

Достройка объектов застройщика-банкрота, находящихся на стадии котлована (то есть при отсутствии объект незавершенного строительства)

В законопроекте также решается проблема возможности передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, права собственности на который невозможно зарегистрировать, так называемых котлованов. Для этого законодатель расширяет перечень имущества застройщика, установленный в ст. 201.15—1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…», которое может быть передано приобретателю, а именно:

• объекты незавершенного строительства и земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства;

• права на земельные участки, предназначенные ‎для размещения объектов строительства, в отношении которых было выдано разрешение на строительство.

Согласно действующим нормам застройщику (новому приобретателю) должен быть передан объект незавершенного строительства и права земельный участок. Для передачи (перехода права) объект незавершенного строительства должен существовать как самостоятельная недвижимая вещь, т.е. на объекте должны быть полностью завершены фундаментные работы.

Данная позиция находит свое подтверждение в Постановлении Пленума ВАС РФ №13 от 25.01.2013 (п. 24). Гражданским законодательством установлены признаки, позволяющие объект незавершенного строительства отнести его к объекту недвижимости в соответствии со ст. 130 ГК РФ, а именно прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Таким образом, наличие фундамента является обязательной характеристикой для установления факта наличия объекта как объекта недвижимости.

Обсуждение законопроекта продлится до 28 сентября 2018 года.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Права дольщиков на нежилые помещения будут защищены

Принято решение приостановить внедрение ФГИС ЕГРН в 34-х крупнейших регионах России

Росреестр возобновил регистрацию ДДУ. Но пока это ощутили не везде

Росреестр не может восстановить работу ЕГРН

Константин Тимофеев: Достройка ЖК «Академ-Палас» не должна затягиваться из-за неправильного решения арбитража

После поручения Виталия Мутко проблемные объекты Urban Group завершат на два года раньше, чем предполагалось

Из-за сбоев в работе Росреестра не регистрируются ДДУ

Urban Group испортила статистику застройщиков-банкротов

Андрей Воробьев: Мы достроим все объекты Urban Group, включая ЖК «Лайково» и «Лесобережный»

ЦБ сократил список компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщиков

Повышение взносов в Фонд дольщиков будет, но по проценту идет дискуссия: мнение застройщиков

Объекты Urban Group достроят Фонд дольщиков и правительство Подмосковья

Новое в законодательстве о порядке передачи объектов застройщика-банкрота новому застройщику

Аналитики Домклик изучили динамику ипотечных сделок в сегменте ИЖС с начала 2023 года и проследили изменение спроса, географии сделок и портрета среднестатистического заемщика по данным Сбербанка.

Источник: Домклик, по данным Сбербанка

Эксперты отметили настоящий бум на рынке ИЖС с конца 2022 года, который принес рекорды в плане доли ИЖС в общем количестве выдач ипотечных кредитов Сбера в 2023—2024 годах.

Причину активного развития рынка в 2023 году аналитики видят в изменении ряда законодательных актов. Это распространение льготной ипотеки на строительство частного дома собственными силами (хозспособом), единовременное получение ипотеки на ИЖС (не траншами), а также выдача ипотеки на ИЖС без дополнительного обеспечения на период стройки, под залог земельного участка.

Количество выдач в начале 2024 года сохранялось высоким (7 тыс. — 10 тыс. в месяц). При этом доля ИЖС неоднократно обновляла рекорд, достигнув 23% в марте. Стабильному росту способствовала не только высокая востребованность ИЖС, но и введенные ограничения на первичном и вторичном рынках.

Важную роль играет и цена: в апреле 2024 года медианная стоимость 1 кв. м на первичном и вторичном рынке составляла 150 тыс. руб. и 103 тыс. руб. соответственно, а на рынке ИЖС (дома) — 55 тыс. руб.

Эксперты прогнозируют укрепление интереса граждан к ИЖС с запуском ипотеки с открытием счетов эскроу.

Фото: domclick.ru

Как отметил директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото), на сегодняшний день программы льготного ипотечного кредитования, в частности программа «Господдержки», остаются ключевым стимулом для покупки частного жилого дома.

«По статистике за первые четыре месяца этого года, практически все ипотечные сделки по кредитованию ИЖС заключаются на льготных условиях, — уточнил он, добавив: — При этом 63% сделок проходят по "Господдержке"».

Это значит, прогнозирует топ-менеджер, что по истечении срока действия льготной ипотеки рынок ИЖС ждет активный период трансформации.

Источник: Домклик, по данным Сбербанка

В январе — апреле текущего года больше всего сделок на рынке ИЖС было оформлено в Центральном и Приволжском федеральных округах: 23,9% и 23% всех выдач в стране соответственно. На остальные округа приходится по 8% — 13% сделок. И только в СКФО — всего 2,3% сделок.

Из субъектов лидирует Подмосковье (13,4% от всех сделок по стране в сегменте ИЖС). Далее следуют Краснодарский край, Республика Башкортостан, Республика Татарстан и Ленинградская область: по 4% — 7% всех выдач на рынке ИЖС по РФ.

Аналитики отметили изменение географии спроса за первые четыре месяца года. В Центральном и Дальневосточном федеральных округах доля сделок снизилась на 4—5 п. п., в то же время в Сибирском и Южном федеральных округах она выросла на те же 4—5 п. п.

Увеличение доли СФО, по мнению экспертов, произошло благодаря значительному росту спроса на ИЖС (в 13,1 раза) в Республике Тыва (почти 28% всех сделок на рынке ИЖС в Сибирском округе): этот регион вошел в ТОП-20 субъектов с наибольшим количеством выданных кредитов на ИЖС за рассматриваемый период (6-е место).

Что касается ЮФО, то здесь лидируют Краснодарский край и Ростовская область (более 70% всех сделок на рынке ИЖС), занимая 2-е и 9-е места соответственно в ТОП-20 субъектов с наибольшим числом сделок на ИЖС и ростом их количества в 3,9 и 4,2 раза.

Источник: Домклик, по данным Сбербанка

При сравнении полученного в январе — апреле 2024 года портрета заемщиков на рынке ИЖС с тем же периодом прошлого года аналитики Домклик пришли к выводу, что медианный возраст не изменился (37 лет); 45% кредитов на рынке ИЖС оформляют женщины (42% — 50% по округам). За последний год этот показатель прибавил 4 п. п. по РФ и 4—7 п. п. — в федеральных округах.

Эксперты отметили существенный рост медианного дохода как по РФ в целом, так и по федеральным округам. В среднем по России он составил 119 тыс. руб., (+93,3% к показателю того же периода 2023 года). Наибольший доход отмечается в ЦФО (171 тыс. руб.) и СЗФО (138 тыс. руб.), а наибольший прирост дохода зафиксирован в СКФО (+142%), ЦФО (+119%) и ПФО (+116%).

Снизилась доля заемщиков, состоящих в браке (-6%). Самое заметное снижение зафиксировано в СФО (-13 п. п.) и СКФО (-12 п. п.), до 62%, а самое высокое значение показателя — в ЮФО, ЦФО и ПФО (по 72%).

Больше половины ипотек на ИЖС (около 55%) оформляют бездетные заемщики, и с прошлого года их доля выросла на 1 п. п.

17% заемщиков имеют одного ребенка, 27% — двоих, чуть более 1% клиентов представляют семьи с тремя и более детьми.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: спрос на ипотеку для покупки загородной недвижимости за год вырос в 1,9 раза

Эксперты фиксируют снижение в России цен на загородные дома

Сбер запустил ипотеку на ИЖС с эскроу

Эксперты: доля жилищных кредитов на новостройки в апреле снизилась, а на ИЖС — выросла

Эксперты: на рынке элитной загородной недвижимости Московского региона снижается предложение и растет спрос

Эксперты: в апреле вырос спрос на новостройки и ИЖС

Эксперты: в I полугодии спрос на деревянные домокомплекты для ИЖС вырастет на 15%

Какие регионы вышли в лидеры по ипотеке на ИЖС в 2024 году

Эксперты: когда жизнь в столицах дорога, пора переезжать в «поместье»

Домклик назвал ТОП-10 регионов с самыми дешевыми и дорогими загородными домами

При выдаче семейной ипотеки Минфин планирует делать упор на ИЖС

Эксперты: в июле 2024 года планируется запустить единую ипотечную программу по ИЖС