У отраслевых экспертов нет единодушного мнения по этому вопросу. Зато они уверены в существенном росте цен на жилую недвижимость премиального сегмента, в которой доля импортных стройматериалов довольно значительна.

    

Фото: www.altinoz.com.tr

    

О возможном всплеске спроса

Ряд представителей девелоперских компаний, опрошенных «РИА Недвижимость», прогнозируют на ближайшую перспективу рост спроса на жилье в новостройках на фоне резкого, с 65—66 до 75—72 руб. за $1, снижения курса рубля, случившегося в начале этой недели.

   

Фото: www.vedomosti.ru

   

«Мы считаем, что ситуация с ослаблением рубля может подстегнуть спрос, так как цены в рублях не изменились», — предположил управляющий директор ГК «Самолет» Андрей Пахоменков (на фото).

  

Фото: www.globalmsk.ru

   

«Если за нынешним скачком курсов валют в ближайшие недели не последует «откат», к лету средний уровень спроса может вырасти на 5—7%», — дала свой прогноз коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим (на фото).

Однако повышение спроса, по ее мнению, не вызовет роста цен, а если и вызовет, то он не будет существенным.

   

Фото: www.historyndex.com

    

С ней согласен коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» (входит в ГК Главстрой) Алексей Артошин (на фото).

«Цена если и повысится, то не сильно, в пределах 5%», — не исключил девелопер определенного подорожания.  

Но были среди опрошенных экспертов и те, кто скептически отнесся к нынешним возможностям россиян вложиться в недвижимость как надежное средство сбережения и приумножения денежных средств.

   

  

 

«В отличие от 2014 года, когда у населения была больше средств на руках, шесть лет падения реальных доходов привели к тому, что в лучшем случае сбережения пойдут на покупку бытовой техники и электроники», — заметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая (на фото).

   

Фото: www.oko-planet.su

    

О возможном росте цен  

Другой адресованный экспертам вопрос касался возможности роста цен на жилье, особенно премиального сегмента, где относительно велика доля импортных стройматериалов.

Андрей Пахоменков подчеркнул, что влияние колебаний курсов валют на строительство возможно не ранее среднесрочной перспективы, в частности потому, что контракты на поставку материалов, как правило, носят долгосрочный характер.

    

Фото: www.gk-osnova.ru

     

По мнению управляющего партнера ГК «Основа» Олега Колченко (на фото), долгосрочное ослабление рубля неизбежно вызовет удорожание жилищных проектов.

«В основном рынок работает на российской продукции, но импорт в стройке есть, его удорожание может повысить себестоимость на 5—7%», — пояснил он.

    

Фото: www.lianapress.ru

    

Более умеренный ценовой прогноз дал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев (на фото) — максимум 3%.

По оценке директора по маркетингу компании «Баркли» Дениса Лолы (на фото ниже), себестоимость строительства в массовом сегменте и комфорт-классе не повысится существенно, так как там основное используемое производство – российское.

       

Фото: www.gorod.spb.ru

     

В бизнес-классе возможен рост, но не более 10% до конца года, предположил Лола.

«А вот высший ценовой сегмент недвижимости, в основе которого уникальные зарубежные материалы и технологии, ждет более существенное удорожание», — резюмировал представитель «Баркли».

   

Фото: www.facebook.com

    

«Удорожание коснется в первую очередь сегментов «бизнес» и «элит», — подтвердил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов (на фото).

  

Фото: www.livejournal.com

    

Согласно подсчетам основателя брокерской компании Whitewill Олега Торбосова (на фото), в себестоимости строительства доля материалов, которые застройщик закупает в валюте, составляет примерно 7—17%.

«Предположим, что ослабление рубля на 15% приведет к аналогичному росту цены на все эти материалы, и они тоже вырастут на 15% — это значит, что себестоимость метра поднимется на 2,5%—3%», — делает вывод эксперт.

   

Фото: www.tsargrad.tv

    

В целом позицию застройщиков по ценовому вопросу — повышать или не повышать стоимость «квадрата» в связи с ослаблением рубля — пока можно охарактеризовать как выжидательную.

По крайней мере такой тактики намерены в ближайшие недели придерживаться MR Group, ФСК, Группа ЛСР, Capital Group, ГК «Гранель», ГК «А101», AFI Development, ГК «Инград». Об этом со ссылкой на представителей руководства перечисленных компаний сообщил РБК.

    

Фото: www. morrow.com

    

О возможном повышении ключевой ставки ЦБ

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, вызвавший резкое удешевление рубля обвал мировых цен на нефть может заставить Банк России вновь вернуться к повышению ключевой ставки. Ближайшее решение по этому вопросу регулятор должен принять уже 20 марта.

Повышение ключевой ставки ЦБ неизбежно вызовет увеличение ставки ипотечного кредитования, а значит, приведет к удорожанию жилья.

  

Фото: www.gmk.ru

  

Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов (на фото) самый негативный вариант развития этой ситуации видит только в том случае, если государство полностью откажется от мер поддержки и ставка ИЖК взлетит на уровень 2014—2015 гг.

Следствием станет резкое снижение платежеспособного спроса, что вызовет падение цен на жилую недвижимость на 20—25%. Но доступнее от этого жилье не станет в силу чрезвычайно высокой ставки по ипотеке, уверен эксперт.

  

Фото: www.cian.ru

   

Более вероятным эксперту видится продолжение участия государства в сдерживании ставки ИЖК и стимулировании строительной отрасли.

«В краткосрочной перспективе это способно привести к увеличению цен на недвижимость на фоне стимулированного спроса, зато в долгосрочном прогнозе увеличит количество предложений на рынке недвижимости, — полагает Ильдар Хусаинов, — что в будущем позволит умерить рост стоимости жилой недвижимости».  

   

Фото: www.twiter.com

       

    

   

  

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: Седьмой месяц подряд московские новостройки дорожают, а платежеспособный спрос на них падает

Последствия обвала рубля для отрасли: мнения экспертов и застройщиков

Снижение спроса на жилье в новостройках Новой Москвы зафиксировано впервые за семь лет существования этой локации

Спрос на квартиры в столичных новостройках за год упал на 6%

Средняя цена 1 кв. м новостройки в РФ всегда возвращается к стоимости 15—20 баррелей нефти

Взаимосвязь между ценами на нефть и недвижимость: все не так однозначно, как раньше

Снижение государственной поддержки ипотечного рынка и повышение ключевой ставки ЦБ привели к сокращению продаж в новостройках столицы в июле — сентябре по сравнению с II кварталом на 31%. Стоит ли теперь ожидать банкротства девелоперов — в этом вместе со специалистами разбиралась редакция IRN.RU.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

О финансовых итогах года говорить пока рано, но в 2024-м первичное жилье продолжало дорожать и выручка застройщиков падала медленнее, чем спрос, отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

По оценкам аналитиков, за 10 месяцев общая сумма полученных столичными девелоперами средств составила 1,44 трлн руб. — абсолютный максимум в этом периоде за всю историю рынка.

Впрочем, динамика продаж не учитывает роста объемов строительства. Поэтому, чтобы понять насколько отрасль устойчива, необходимо смотреть на показатель распроданности квартир, от которого зависит наполнение счетов эскроу.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Проект будет закрыт с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, если на момент ввода он реализует 70% квартир, уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

  

Динамика продаж в строящихся объектах Москвы

Год	2020	2021	2022	2023	2024
Объем строительства, млн м2	16	15,6	14,3	16,9	18,6
Не продано	30%	37%	36%	42%	45%
Продажи не открыты	21%	15%	16%	16%	11%
Продано, в т. ч.	50%	48%	48%	43%	44%
до 20% проектного объема	1%	1%	3%	1%	2%
21-40% проектного объема	3%	4%	6%	6%	5%
41-60% проектного объема	5%	7%	9%	9%	8%
61-80% проектного объема	11%	9%	11%	12%	11%
более 80% проектного объема	30%	27%	20%	14%	18%

Источник: NF Dom

 

С этой точки зрения ситуация в столице просто отличная. По данным на 11 ноября, в Москве было распродано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024-м и 61% — в тех МКД, что введут в следующем году.

Для сравнения: в целом по стране эти показатели составляют 67% и 45% соответственно.

Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. Такая тактика позволила девелоперам создать хороший запас на счетах эскроу.

 

Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ

Сегмент	Выручка в июне 2024 г., млрд руб.	Выручка в октябре 2024 г., млрд руб.	Динамика
Всего	193,1	152,3	-21,1%
Массовый	49,6	37,4	-24,6%
Бизнес	66,2	53,8	-18,7%
Премиум	23,9	27,8	+16,3%
Элитный	8,8	14,6	+65,9%
Новая Москва	44,5	18,8	-57,8%

Источник: Метриум

 

Хотя в текущем году застройщики и получат рекордный объем финансовых средств, в разных сегментах ситуация различная. По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остались только премиум- и делюкс-классы.

Компании, сделавшие ставку на массовое жилье, за год потеряли 40% выручки. Причина понятна, их клиенты сильнее всего зависят от ипотеки.

  

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

На 01.10. 2024 средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе составляла 7,96%, увеличившись за год на 2,46 п. п., при том что ключевая ставка ЦБ выросла на 6 п. п.

Сегодня те застройщики, кто выводит на рынок новые проекты, кредитуются под 25% — 29%. По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго.

Особенно, если учитывать, что до 40% новостроек в Москве продается в рассрочку, которую гендиректор компании ГК Dominanta Денис Бородако (на фото ниже), назвал не более чем «пустышкой», поскольку она не приносит денег на счета эскроу и не выводит на спецставку.

 

Фото: пресс-служба Dominanta

 

В итоге это может привести к резкому снижению объемов строительства в стране. Чтобы такого не произошло, предлагается субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12% — 14%.

Но даже если власти этого не сделают, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы активно покупали землю под свои проекты (причем и в рамках КРТ), и просто «заморозить» их не получится.

Еще хуже то, что эти участки приобретались по дорогим бридж-кредитам.

  

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

  

Теоретически, со временем такие займы должны конвертироваться в проектное финансирование, но цикл превращения «бумажных проектов в бетонные» измеряется годами, а при текущей ключевой ставке ЦБ себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться.

Поэтому, по мнению исполнительного директора НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяны Подкидышевой (на фото), сегодня многие застройщики и пытаются избавиться от лишних площадок.

 

Фото: Key Capital

 

Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются с другими рисками. Главный из них — рост себестоимости строительства, отмечает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото).

Повышение цен на стройматериалы напрямую сказывается на конечной стоимости проектов и ухудшает финансовое положение застройщиков.

 

Фото: fsk.ru

 

К проблеме себестоимости можно отнести и дефицит кадров, вызванный увеличением объемов строительства, оттоком мигрантов, и, как следствие, ростом зарплат, считает директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото).

 

Фото из личного архива Е. Тарасовой

 

Тем не менее, несмотря на все перечисленное, по убеждению коммерческого директора компании Plus Development Елены Тарасовой (на фото), массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят.

Во-первых, для этого нет причин: глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений.

 

Фото: NF Group

 

Во-вторых, банкротства, по словам управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой (на фото), невыгодны и банкам, которые должны будут достраивать жилье, если девелоперы не выдержат бремени своих обязательств.

А когда ситуация начнет влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать уже кредитные организации.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Но, скорее всего, власти (по крайней мере региональные) вмешаются намного раньше.

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что московское правительство ведет постоянный мониторинг и при необходимости включается в решение проблем дольщиков.

В результате за последнее время банкротство пережил только один застройщик — Seven Suns Development, и власти столицы действительно очень быстро нашли ему замену. Теперь перед дольщиками недостроенных им объектов отвечает вполне стабильная Capital Group.

 

Фото: banki.ru

 

В общем, ничего катастрофического пока не предвидится.

«Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона», — резюмировал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).

В зоне риска находятся лишь компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель, а также новые проекты в бюджетных сегментах. Особенно, если земля для них была приобретена относительно недавно.

 

Фото: kf.expert

 

«Те, кто занимался жилищным строительством, исходили из предпосылки, что ключевая ставка ЦБ снизится и деньги будут доступны. Теперь они осознали, что это надолго», — заметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков (на фото).

Длительное падение продаж, безусловно, чревато проблемами и для крупных девелоперов, которые ориентируются на масштабы и объемы сделок. Если падение спроса продлится больше года, то у них могут возникать сложности.

 

Фото из личного архива И. Доброхотовой

 

В любом случае, по мнению экспертов, в том числе основателя БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирины Доброхотовой (на фото), наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, — это дружественное поглощение банком или другим девелопером.

Не исключено слияние с государственными компаниями и появление новых финансово-инвестиционных групп. Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Главный аналитик Сбера: жилищное строительство — самый пострадавший от кризиса сектор экономики

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве 

Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД у концерна «Россиум»

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет