В 2017 году доля сделок на начальной стадии строительства дома в Подмосковье увеличилась вдвое.

Фото: www.kvmrent.ru

Если в 2015—2016 годах на подмосковном рынке новостроек наблюдался тренд отказа от покупок на начальной стадии строительства дома и 88% клиентов отказались от приобретения квартиры в доме на котловане, то в 2017 году тенденция изменилась, и клиенты вновь вернулись к новостройкам на котловане.

По данным аналитиков IKON Development, доля заявок на приобретение квартиры на начальной стадии реализации за прошедший год увеличилась почти вдвое — с 12% до 23%.

При этом положительную динамику показали и сделки в готовых домах: они выросли с 21% до 32%. А вот покупательская активность на этапе монолитно-фасадных работ снизилась более чем в два раза: с 36% до 15%. Ну а самые стабильные показатели спроса зафиксированы на этапе внутренней отделки и устройства инженерных коммуникаций: 31% и 30% соответственно. 

Источник: IKON Development

Эксперты отметили три главные причины восстановления спроса к квартирам на начальной стадии реализации проекта.

Первая — рост доверия к строительной отрасли. На протяжении 2015—2016 годов власти активно обсуждали возможные поправки в 214-ФЗ, направленные на защиту интересов и прав покупателей — участников долевого строительства. Осенью 2017 года первые изменения, касающиеся размера уставного капитала и начала работы единого компенсационного фонда, вступили в силу, в результате чего покупатели, будучи более уверенными в надежности проектов, начали активно вкладывать средства на начальной стадии.

Вторая причина — перспективный отказ от финансирования за счет долевого строительства и переход к использованию эскроу-счетов. По мнению аналитиков IKON Development, поначалу октябрьское заявление Президента РФ Владимира Путина о необходимости замены долевого строительства было воспринято как полный отказ от продажи строящегося жилья и, по сути, как грядущее исчезновение большей части первичного рынка.

На фоне таких перспектив часть клиентов решила не откладывать сделку. При этом, как отмечают авторы исследования, среди таких покупателей практически не было тех, кто обратился к застройщику впервые. В основном речь шла о клиентах, которые вели мониторинг рынка на протяжении нескольких месяцев, а то и лет.

Третья причина роста спроса на жилье, находящееся на стадии котлована, это повышение лояльности банков. В конце 2016 года власти отказались от продления программы субсидирования ипотечной ставки под 12%, напоминают эксперты. Поэтому уже с 1 января 2017 года рынок жилищного кредитования приступил к работе в новых реалиях, без «костыля» в виде государственной помощи. Помимо ведущих банков в активную борьбу за клиента вступили и более мелкие игроки, что подогрело конкуренцию.

В итоге даже крупные банки вынуждены были идти навстречу покупателям и застройщикам. В частности, девелоперы получили возможность для аккредитации проекта еще на этапе котлована, хотя в 2015—2016 годах кредиторы проявляли более жесткую политику, сотрудничая с новостройками с готовностью как минимум от 10—20%, из-за чего покупатели не могли привлечь ипотеку и ждали, пока дом вырастет до нескольких этажей. Теперь же банки сами готовы войти в проект как можно раньше, чтобы первыми занять свободную нишу.

Фото: www.metrprice.ru

«В качестве еще одной причины смещения спроса в пользу новостроек на котловане можно отметить изменение покупательских предпочтений, — отмечает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова (на фото). — В 2015—2016 годах на рынке недвижимости Подмосковья активно велась продажа проектов, получивших разрешительную документацию еще в докризисный период. Соответственно, в их квартирографии редко можно было встретить жилье евроформата с объединенной кухней-гостиной, а также компактные студии. Хотя именно данные типы квартир оказались наиболее востребованными сегодняшними клиентами».

В ответ на повышенный интерес уже со второй половины 2016 года застройщики стали активно выводить корпуса со студиями и просторными кухнями, выполняющими одновременно роль гостиных. «Как следствие, клиенты переориентировались на такие проекты или отдельные корпуса», — поясняет специалист.

«Восстановление интереса к жилью на начальной стадии — это позитивный знак, свидетельствующий о восстановлении строительной отрасли так же, как и рост общего количества сделок, — отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая (на фото). — Но самое главное — на рынок стали возвращаться инвесторы, в том числе по причине отзыва лицензии сразу у нескольких крупных банков».

По мнению г-жи Литинецкой, рынок недвижимости по-прежнему остается самым надежным. «Банковские вклады или столь популярные сегодня криптовалюты оказываются более рискованным вариантом, особенно на фоне падения биткоина за полтора месяца с $20 тыс. до $6 тыс., — аргументирует она. — Как следствие, инвесторы снова стали возвращаться к проверенному временем инструменту вложений — недвижимости».

Другие публикации по теме:

Цена предложений новостроек продолжила расти

Максимальное количество ДДУ по итогам 12 месяцев 2017 года зарегистрировано в Московской области

Максимальные объемы ввода жилья в 2017 году показали Московская область, Краснодарский край и Санкт-Петербург

Минстрой: счета эскроу — альтернативный механизм финансирования строительства на переходный период

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

На вопросы портала ЕРЗ.РФ отвечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

— Сергей Александрович, первое полугодие 2024 года для рынка строящегося жилья предсказуемо оказалось неровным по уровню активности. Продажи стали расти ближе к лету в преддверии завершения/корректировки ряда льготных ипотечных программ. Оправдал ли спрос во втором квартале Ваши ожидания? Какие объекты интересовали покупателей? Как рост спроса отразился на ценах строящегося жилья?

— Во втором квартале спрос действительно оживился. По сравнению с началом года активность покупателей в мае — июне выросла в два раза. По результатам продаж этот период можно сравнить с осенью 2023 года, когда спрос также был на высоком уровне.

Покупателей интересовали все типы квартир независимо от класса жилого комплекса: от самых доступных вариантов до премиальных объектов. Люди понимали, что для них это последний шанс совершить покупку на столь выгодных условиях. Банки также наращивали свой ипотечный портфель и активнее одобряли ипотечные кредиты.

В результате повышенного спроса наблюдался умеренный рост цен. В зависимости от типа объекта стоимость квадратного метра выросла на несколько процентов. Для большего повышения не было оснований. Застройщики стремились максимизировать продажи, пополняя запасы ликвидности. Все понимали, что это всплеск перед достаточно длительным спадом.

— В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) сообщили, что с марта в России начала расти одобряемость ипотечных кредитов. Так, с января по май доля отказов по ипотеке на новостройки снизилась с 69% до 49%. Получается, банки также пытались «запрыгнуть в последний вагон» льготной ипотеки? Продолжит ли снижаться доля отказов во втором полугодии?

— Во втором квартале многие банки пополняли свои ипотечные портфели и в связи с этим могли лояльнее смотреть на потенциальных заемщиков. Однако этот процесс был частично нивелирован исчерпанием лимитов по IT-ипотеке и преждевременным прекращением выдачи «Семейной ипотеки» рядом банков. Это создало дополнительные сложности для людей, которые пришли на рынок в июне.

Маловероятно, что в третьем квартале мы увидим изменения в уровне одобрения заявок по «Семейной» и IT-ипотеке. Для этих программ сохраняются первоначальный взнос, ставка и, соответственно, ежемесячный платеж.

А вот по другим программам, где условия ухудшились, доля отказов будет расти. Но ключевая проблема даже не в этом, а в том, сколько потенциальных заемщиков будут готовы брать ипотеку на новых условиях. Пока мы не видим потока желающих.

ЖК ЦДС Dreamline. Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

— Как вы оцениваете новые условия выдачи «Семейной ипотеки»? Сможет ли объем продаж по обновленной программе приблизиться к прежним значениям?

— Объем продаж по обновленной «Семейной ипотеке» не будет сопоставим с прежними объемами. Однако продолжение программы даже в таком виде — лучший выход для рынка, чем ее полная отмена. Если мы получим даже половину от прежнего объема продаж по «Семейной ипотеке», в чем лично я сильно сомневаюсь, это уже будет хорошим результатом в текущих условиях. Однако это далеко не те продажи, на которые застройщики могли рассчитывать, выводя проект в прошлом или позапрошлом году.

В июле структура продаж, основанная на льготной ипотеке, существенно изменилась, и это привело к падению числа сделок. Вопрос — насколько затянется этот период и когда восстановится активность. Сейчас мы видим оживление по «Семейной ипотеке», которое началось после обнародования новых условий программы. В моменте новость подстегнула спрос. Но все равно это сравнительно ничтожная часть сделок по сравнению с тем объемом, который был месяц или два назад.

Хочется надеяться, что после анализа ситуации на рынке какие-то льготные программы все же будут возвращены. Подстегнуть спрос может и снижение ставок по рыночной ипотеке до 12% — 14%. На этих уровнях покупатели начнут возвращаться. Вопрос в том, что делать застройщикам до этого момента. Самое логичное — затянуть пояса и пока не выводить новые объекты, чтобы сбалансировать уровень предложения с новым уровнем спроса.

— Покупатели традиционно ждут снижения цен на жилье. В некоторых регионах, и даже в Москве, такая тенденция уже заметна, правда снижение пока незначительное и находится в пределах единичных процентов. Как могут развиваться события на петербургском рынке до конца года?

— Небольшие локальные снижения цен по некоторым объектам возможны и ожидаемы. Безусловно, это бонус для покупателей с прямыми деньгами. Но для ипотечных заемщиков снижение стоимости квартиры на 1% — 3% не даст существенной разницы в ипотечном платеже, особенно при рыночных ставках в 18% — 20% годовых.

Скорее, застройщики пойдут по другому пути стимулирования продаж: вновь вернутся к рассрочкам и траншевым ипотекам — инструментам, которые дадут людям возможность на 1,5—2 года зафиксировать сниженные платежи за квартиру, чтобы иметь возможность в будущем взять или рефинансировать ипотеку по сниженной ставке либо досрочно погасить кредит за счет продажи имеющегося жилья.

ЖК Parkolovo. Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

— Группа ЦДС — один из старожилов российского рынка недвижимости. Компания основана в 1999 году и стала свидетелем практически всех взлетов и падений современной строительной отрасли. Сталкивался ли рынок в предыдущие годы с трудностями, похожими на нынешние? Что тогда помогло отрасли, застройщикам и покупателям двигаться вперед?

— За 25 лет на рынке мы действительно застали практически все важные этапа развития российской строительной отрасли. В сегодняшней ситуации прослеживаются некие аналогии с концом 2008-го и 2009 годами, когда покупатели просто «замерзли» и перестали совершать сделки. Продажи тогда были практически нулевыми. Следующий заметный кризис пришелся на 2015 год, но он прошел значительно легче. Тогда спрос быстро восстановился благодаря господдержке, которая была опробована впервые.

Но это разные эпохи для рынка. 15 лет назад застройщики могли предлагать гораздо более комфортные условия для покупателей, например рассрочки на пять лет. Сейчас по 214-ФЗ это уже невозможно. Таким образом, инструменты преодоления кризиса тогда и сейчас будут совершенно разными. В 2009 году на первое место вышли программы от застройщиков, в 2015 году покупателям помогло государство. В предыдущие несколько лет мы видели комбинирование этих инструментов, но сейчас оно сходит на нет.

Что будет с рынком дальше и к какому уровню спроса мы придем — увидим осенью. Однако уже сейчас можно прогнозировать, что выпуск новых объектов в продажу до конца года маловероятен.

— Как, на Ваш взгляд, будет эволюционировать девелоперский бизнес в России? В каких новостройках мы будем жить в следующие четверть века?

— Основная траектория развития, с точки зрения качества проектов и применяемых решений, сохранится.

Будет расти значение локации и, как следствие, тщательность ее выбора девелоперами. Строить в районах массовой застройки станет все сложнее в силу снижения объема спроса в доступном ценовом сегменте. С учетом текущих ипотечных реалий основной спрос будет уходить в дорогой сегмент, что отразится на характеристиках нового предложения. Соответственно, его качество будет стабильно расти.

Площади квартир останутся примерно в тех же пределах, поскольку застройщики уже выработали оптимальные параметры планировок. При этом недавно мы получили еще и законодательное ограничение минимальной площади квартир на уровне 28 кв. м, что естественным образом снизит долю студий в новых проектах в пользу однокомнатных квартир.

Впрочем, независимо от этого покупатели, как и раньше, смогут выбрать комфортное жилье в любом ценовом сегменте. Жертвовать качеством и функциональностью продукта на столь высококонкурентном рынке не будет никто.

— Сергей Александрович, спасибо за интересную беседу! Успехов вашей Группе и Вам лично!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Эксперты объяснили причины нынешнего роста ипотечных ставок

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Эксперты: что может заставить застройщиков снизить цены на квартиры

Эксперты: спрос на новостройки просядет до конца года на 10% — 15%

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Эксперт: cнижение цен — единственный инструмент для активизации спроса на рынке жилья

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

Эксперты: в ожидании ипотечного пузыря

Эксперты: в 2024 году спрос на новостройки упадет на треть, а цены будут стоять на месте

Эксперты: грозит ли рынку ипотечный пузырь

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее

Сергей Терентьев (Группа ЦДС): Эпоха субсидированных ипотечных ставок для покупателей уходит

В минувшем году Группа ЦДС ввела в эксплуатацию 440 тыс. кв. м недвижимости — на 37% больше, чем годом ранее