Резкое удешевление российской валюты может вызвать такое же снижение платежеспособного спроса на рынке жилья и ипотеки, полагают представители отрасли. Но не исключено, что ситуация с курсом отыграет назад, как это было в первой половине 2016 года. 

    

Фото: www.snip1.ru

    

Сначала снижение (вследствие затухания спроса со стороны экономики Китая из-за коронавируса), а затем обвал мировых цен на нефть спровоцировали 9 марта обрушение курса рубля по отношению к доллару и евро.

Если по состоянию на середину рабочего дня 5 марта соотношение доллар/рубль, зафиксированное на Московской бирже, было 1/66,44, то 10 марта — уже около 1/72. Падение составило более 8% на фоне 20—30-процентного падения мировых цен на нефть за тот же период.

9 марта на рынке Форекс рубль падал до уровня в 75 единиц за $1.

    

Фото: www.hotgeo.ru

     

Как столь существенное обесценивание российской валюты отразится на отечественной отрасли строительства жилья и рынке жилой недвижимости в стране?

Портал ЕРЗ.РФ обобщил мнения целого ряда экспертов по данному вопросу.

   

   

  

Генеральный директор Института развития строительной отрасли (ИРСО), руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик (на фото) полагает, что на жилищное строительство курс доллара и цена на нефть напрямую не влияют, поскольку в отечественной стройке почти не используется импорт.

«Если оценивать в целом все 100 млн кв. м текущего строительства в России, то доля импортных товаров и услуг в совокупной себестоимости оценивается 1—2%, — пояснил эксперт. — Если так, то падение рубля даже на 15% влечет общий рост себестоимости на 0,15—0,3%», —  так руководитель ИРСО оценил на своей странице в Фейсбуке рост возможных издержек отрасли.

    

Фото: www.twitter.com

    

По словам специалиста, для девелоперов гораздо важнее, чтобы за обвалом рубля не последовал рост ключевой ставки ЦБ, а затем и рост ставок по кредитам ипотечникам и застройщикам.

Впрочем, и такой риск Кирилл Холопик оценил как незначительный, напомнив, что в начале 2016 года курс доллара к рублю был выше 75, а инфляция в том году составила всего 5,4%. Но к концу апреля того же года данный показатель уже составлял чуть более 64 руб. за $1.

«Не исключаю и позитивного влияния обвала рубля на жилищное строительство — те из покупателей, кто ждет дальнейшего падения ставки ипотеки, завтра наверняка поторопятся совершить покупку», — резюмировал эксперт.

   

Фото: www.proocenka.com

    

«Если ключевая ставка будет повышена до уровней, при которых ипотека станет дороже 10,5—11%, то это уберет с рынка значительную часть покупателей», — такой прогноз дал ТАСС руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов (на фото).

В этом случае, полагает аналитик, снижение платежеспособного спроса может превысить 30—40% от текущих уровней, что вынудит застройщиков прекратить индексацию цен, вернуться к скидкам и акциям (которых последние несколько месяцев почти не было).

«А для оживления рынка ипотеки придется вернуться к программам частичного субсидирования ставки», — предположил представитель ЦИАН. 

    

Фото: www.dailymoneyexpert.cdnvideo.ru

   

По мнению председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой (на фото), резкий рост ключевой ставки является пока не самым вероятным сценарием, к тому же во время прошлых скачков курса Правительство РФ накопило опыт поддержки ипотечного рынка.

При этом эксперт вслед за Кириллом Холопиком полагает, что гражданам, которым сейчас необходимо решить жилищный вопрос с привлечением ипотеки, следует это сделать в ближайшее время, пока ставки по ипотеке минимальны, составляя вплоть до 8,3% годовых для клиентов, не подпадающих под льготные программы госсубсидирования ставок.

   

Фото: www.gazetavyborg.ru

    

Какими видят последствия обвала рубля сами застройщики? Отраслевое маркетинговое агентство GMK собрало и опубликовало на своем сайте мнения девелоперов по этому вопросу.

    

Фото: www.gmk.ru

     

«Сейчас девелоперам важно иметь финансовую устойчивость для того, чтобы пройти последующий спад, особенно по объектам, которые не имеют проектного финансирования, — считает коммерческий директор компании «Унистрой» (Казань) Искандер Юсупов (на фото).

    

Фото: www.bn.ru

    

При этом девелопер подчеркивает бесполезность предоставления банком кредита застройщику в рамках проектного финансирования, если в результате падения платежеспособного спроса люди попросту не будут нести деньги на счета эскроу: в таком случае банк просто приостановит финансирование стройки, поясняет Юсупов. 

По его мнению, последствия обвала рубля для отрасли станут видны в ближайшую неделю: если будет наблюдаться повышенный спрос, то это будет признаком ажиотажа на фоне падения национальной валюты.

    

Фото: www.gmk.ru

    

Управляющий директор Группы «Самолет» (Москва) Дмитрий Волков (на фото) смотрит в будущее с оптимизмом.

«Рынок недвижимости пережил уже не один кризис, — отметил он. — Последний год и без кризиса был для рынка непростым. Поэтому девелоперы в принципе живут в состоянии тотального контроля всех показателей, непрерывной работы над эффективностью и поиском путей сохранения устойчивости и маржинальности бизнеса», — подчеркнул топ-менеджер ГК «Самолет».

Он обратил внимание на то, что влияние колебаний курса валют станет заметным для отрасли «не сегодня и не завтра», так как почти вся ресурсная база здесь внутренняя, а контракты на поставку материалов — долгосрочные.           

«Пока мы никакого кризиса не видим, объемы продаж соответствуют планам», — уверенно заявил Волков.

  

Фото: www.cdn.fishki.net

   

С такой оценкой ситуации диссонирует мнение генерального директора компании «УралИнтерьер» (специализируется на поставках стройматериалов) Юрия Балуева (на фото), высказанное в комментарии порталу ЕРЗ.РФ.

     

Фото: www.ekb.dk.ru

   

Балуев уверен, что обвал рубля приведет не к резкому (в течение пяти-шести месяцев), но значительному повышению себестоимости производства многих стройматериалов, особенно тех, где высока доля импортной химии, например лакокрасочной продукции.

     

Фото: www.pravo-leed.ru

   

«А соответственно, и к росту розничных цен на эту продукцию не менее, чем на 20—30%», — прогнозирует бизнесмен, делая вывод о вероятности нового витка удорожания квадратного метра готовой недвижимости, как жилой, так и коммерческой.

Положительное последствие от обвала рубля Балуев видит в том, что «местные производители стройматериалов получают шанс для мощного развития производства, потому что, как и несколько лет назад, в отрасли усилится тренд на импортозамещение».

     

Фото: www.gmk.ru

     

Генеральный директор ГК «Монолит» (Крым) Дмитрий Гонтарь (на фото) предположил смещение предложения от класса стандарт к классу эконом в результате падения рубля.

Данная возможная тенденция у него, по его собственному признанию, восторга не вызывает. Но зато для застройщиков открывается возможность «очень внимательно и тщательно планировать свои затраты», заметил Гонтарь.

   

Фото: www.ricci.ru

    

Отчасти с ним солидарен генеральный директор отраслевой консалтинговой компании S.A. Ricci Александр Морозов (на фото), который распространяет ситуацию с рублем не только на сферу жилой недвижимости.       

«Условно выиграть может эконом-сегмент: данные объекты недвижимости покупают действительно для жилья, а с падением рубля создаются предпосылки для роста цен, поэтому люди будут более решительны», — предположил Морозов.

При этом подчеркнул, что очередное падение рубля делает Россию более доступной для туристов, следовательно, «выиграть» от этого падения могут и гостиницы.

   

Фото: www.gmk.ru

    

Своеобразное признание в поспешности любых нынешних оценок и прогнозов, связанных с обвалом рубля, сделал директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Эльдар Хусаинов (на фото).

     

Фото: www.sakhalife.ru

     

Он предложил дождаться итогов заседания совета директоров Банка России 20 марта, на котором будет приниматься очередное решение по размеру ключевой ставки ЦБ.

«Какую политику в этот раз возьмет государство, сложно спрогнозировать, а от этого будет очень многое зависеть, потому что на рынок в первую очередь достаточно сильно повлияют ипотечные ставки», — заметил эксперт.

          

Фото: www.twiter.com

      

    

   

   

   

Другие публикации по теме:

Росреестр: за год спрос на новостройки по ДДУ в Санкт-Петербурге упал почти на четверть

Снижение спроса на жилье в новостройках Новой Москвы зафиксировано впервые за семь лет существования этой локации

Спрос на квартиры в столичных новостройках за год упал на 6%

Средняя цена 1 кв. м новостройки в РФ всегда возвращается к стоимости 15—20 баррелей нефти

Взаимосвязь между ценами на нефть и недвижимость: все не так однозначно, как раньше 

Суть предлагаемых регулятором мер — в увеличении банковских резервов, создаваемых для компенсации возможных невыплат по ипотечным кредитам. Представители ВТБ считают данную инициативу преждевременной. По расчетам ЕРЗ.РФ, предлагаемые изменения коснутся порядка 23% выдаваемых ипотечных кредитов. Отрицательное мнение и у опрошенных порталом ЕРЗ.РФ застройщиков.  

  

Источник: Банк России

    

Свой взгляд на ситуацию с ипотекой в России и рекомендации по ее улучшению аналитики Центробанка изложили в докладе, посвященном обеспечению сбалансированного развития данного вида кредитования.

Авторы исследования признают, что в России сохраняется существенный потенциал для роста ипотечного сегмента кредитования и качество этих кредитов по-прежнему остается на высоком уровне.

  

Фото: www.utmagazine.ru

  

Но ускоренный рост ипотеки, опасаются они, может «сопровождаться формированием новых уязвимостей для финансовой системы, сопряженных как с долговой нагрузкой населения, так и c потенциальной волатильностью цен на жилье в условиях высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом».

Согласно приведенным в докладе данным, если на 1 января 2015 г. лишь 39% ипотечных заемщиков имели в дополнение к ипотечному кредиту задолженность по другим кредитам, то на 1 сентября 2019 года их доля достигла 46%.

По мнению регулятора, это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечный кредит.

   

Фото: www.dazzle.ru

  

В связи с этим Банк России рассматривает возможность введения с 1 июля 2020 года дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

«Эти надбавки установлены в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) к справедливой стоимости предмета залога («кредит/залог»)», — поясняется в сообщении пресс-службы регулятора. 

Предлагаемая ЦБ шкала надбавок, представленная в докладе, выглядит так:

     

       

Напомним, что ранее ЦБ принял решение повысить с 1 января 2020 года коэффициент риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом ниже 20% — с 150% до 200%.

Авторы доклада признают, что в случае установления дополнительных надбавок к коэффициентам риска нагрузка на капитал банков при неизменной структуре их ипотечных портфелей потенциально может возрасти в 1,4 раза.

И это будет стимулировать банки не предоставлять ипотечные кредиты заемщикам с высоким значением показателя долговой нагрузки (ПДН) и низким первоначальным взносом по ипотеке.

   

Фото: www.kgwp.com

    

В то же время данные меры, уверены в руководстве ЦБ, приведут к увеличению запаса капитала банков на покрытие убытков «в случае реализации внешних или внутренних шоков, способных вызвать снижение доходов населения и цен на недвижимость, и тем самым обеспечат сбалансированность роста ипотечного портфеля с точки зрения кредитных рисков».

Первая реакция банковского сообщества на доклад ЦБ о предлагаемых мерах по ужесточению ипотечного кредитования была критической.

   

Фото: www.euroexbank.ru

  

В пресс-службе Банка ВТБ, одного из отечественных флагманов ипотечного кредитования, заявили ТАСС, что считают преждевременными данные меры, поскольку они могут привести к сокращению объемов кредитования.

«Учитывая низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в России, подтвержденный в том числе ЦБ, высокое качество ипотечного кредитного портфеля банка и банковского рынка в целом, мы считаем преждевременным внедрение дополнительных ограничительных мер в рамках ипотеки», — подчеркнули в ВТБ.

    

    

Каково мнение экспертного сообщества? Предлагаемые регулятором меры по стабилизации ипотеки прокомментировал главный аналитик портала ЕРЗ.РФ Виталий ЛАПШИН (на фото):

«В докладе ЦБ говорится, что после повышения в январе 2019 года надбавок к коэффициентам риска по кредитам с показателем «кредит/залог» в диапазоне 80–90% банки увеличили разницу в ставках по кредитам с небольшим первоначальным взносом и прочими ипотечными кредитами, — отметил эксперт. — В результате доля ипотечных кредитов с показателем «кредит/залог» более 80% (т.е. с первоначальным взносом до 20%) снизилась с 45 до 37%.

Фактически эти кредиты «перетекли» в категорию с показателем «кредит/залог» 70—80%.

  

Источник: Банк России

    

Как видно из диаграммы выше наибольшее распространение имеют ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом (большим соотношением «кредит/залог»): две трети кредитов имеют первоначальный взнос не более 30%.

При этом распределение показателя долговой нагрузки существенно не меняется (см. диаграмму ниже). Заемщиков, у которых на выплаты по кредитам уходит 50—60% дохода около 17%. Тех, у кого кредит отнимает 60—70% ежемесячного дохода, около 12%.

  

Источник: Банк России

   

Порядка 7% тех, кто отдает за кредит 70—80% дохода. И, наконец, 6,6% заемщиков имеют ПДН более 80%, причем эта группа быстро растет. В целом 42% заемщиков имеет долговую нагрузку более 50%. Предложения ЦБ о повышении коэффициентов риска по ипотечным кредитам направлены на заемщиков с ПДН от 50%. Сейчас надбавка по ним нулевая, а планируется установить ее на уровне от 10 до 60 п.п.

    

Фото: www.lombard-voronezh.ru

    

Таким образом, по расчетам ЕРЗ.РФ (они сделаны исходя из предположения о взаимной независимости факторов ПДН и «кредит/залог»), предлагаемые ЦБ изменения коснутся почти четверти (порядка 23%) выдаваемых ипотечных кредитов, в т.ч.:

• 42% кредитов с первоначальным взносом 20—30%;

• 26% кредитов с первоначальным взносом 30—40%;

• 14% кредитов с первоначальным взносом 40—50%;

• 7% кредитов с первоначальным взносом более 50%.

    

Фото: www.centr-mbk.ru

  

В результате многие заемщики столкнутся со сложностями при одобрении ипотеки банками. Можно предположить, что среди заемщиков с высоким показателем ПДН в реальности немало тех, кто имеет «серый» доход, и именно они почувствуют изменения в первую очередь.

  

Фото: www.stolica-ipoteka.ru

   

Банки в свою очередь будут вынуждены транслировать повышение коэффициентов риска в процентные ставки, но вряд ли оно станет существенным.

По данным ЦБ в настоящее время разница в ставках по кредитам с небольшим (до 20%) первоначальным взносом и прочими ипотечными кредитами невелика и составляет до 0,7 п.п. — при том, что величина надбавки по таким кредитам составляет 100—200 п.п.

Предлагаемое ЦБ повышение коэффициентов риска в среднем составит 20—25 п.п., что может быть эквивалентно росту ставок по кредитам с низким первоначальным взносом при высокой долговой нагрузке заемщика на 0,15—0,20 п.п.», — резюмирует Виталий Лапшин.

   

  

А что думают застройщики жилья? Для портала ЕРЗ.РФ инициативу Банка России прокомментировал генеральный директор ГК «Стрижи» (3-е место в ТОП застройщиков Новосибирской области) Игорь БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ (на фото).

«Сколько я себя помню (имея в виду новейшую историю рынка девелопмента), у меня такое ощущение, что регулятору не дает покоя существование рынка недвижимости как такового. И он пытается его угробить своими далеко не всегда профессиональными решениями. Последняя инициатива — из той же оперы.

Создается впечатление, что те специалисты Центробанка, которые отвечают за подготовку решений по рынку недвижимости, не ходили в своей жизни никуда дальше своего офиса. Потому что более нелепого и непрофессионального решения сложно представить. Хотите угробить рынок — так и скажите: не нужен России рынок недвижимости. Но если вы хотите рынок регулировать — вы хотя бы выйдите на улицу. Прочитайте документы, которые подписывают люди.

     

Фото: www.zaim.com

     

Правительство и банки изо всех сил пытаются вернуть доверие розничных покупателей к рынку недвижимости. Они делают микрошаги и макрошажочки, чтобы вернуть доверие и сделать услугу доступной. А всё поведение Центробанка — это поведение слона в посудной лавке. Я не устаю это повторять. И еще повторю: не нужен рынок — закройте! Нужен — спуститесь и поймите, как он функционирует. Либо замените тот отдел, у которого не хватает компетенции и мотивации понять реальные экономические процессы на реально существующем крупнейшем розничном рынке.

За всю Российскую Федерацию я ответственно говорить не могу, но в Новосибирске строительный рынок — один из крупнейших розничных рынков. И такие методы регулирования, ничего, кроме стагнации и дезориентации, за собой не повлекут.

     

Фото: www.p0.zoon.ru

    

Нет пока у новосибирского потребителя доверия к ипотеке. Спросите все банки: сегодня люди с огромным трудом решаются взять на себя нагрузку даже на действующих условиях. Дополнительное резервирование для банков угробит розничный рынок окончательно. Который, к слову, еще до сих пор не отошёл от последних издевательств со стороны регулятора.  

…Если обратиться к русскому языку, то корень слова «угробить» — «гроб». Так вот пусть специалисты регулятора посчитают, как отразится на ВВП Российской Федерации «угробление» рынка недвижимости», — заключил топ-менеджер.

  

 

  

А вот мнение руководителя девелоперских проектов «УГМК Застройщик» (4-е место в ТОП девелоперов  Кемеровской области, 10-е место в ТОП Свердловской области) Евгения МОРДОВИНА (на фото):

«Если ЦБ РФ принудит банки к ужесточению процедуры выдачи ипотечных кредитов, то в ближайшем будущем это может привести к снижению спроса на квартиры в новостройках, — отметил топ-менеджер. — Применение принципа расчета предельной долговой нагрузки заемщика к ипотечному кредитованию — бесполезная и излишняя мера. Выдача таких кредитов уже достаточно серьезно контролируется самими банками: они рассматривают проект дома, устанавливают определенный размер первоначального взноса, процентную ставку, оценивают рыночую стоимость объекта, а соответственно — размер залога и т.д. 

Однако из-за введения ограничений со стороны ЦБ банки вынуждены будут чаще отказывать заемщикам в предоставлении ипотечных кредитов. Таким образом, многие потенциальные покупатели квартир в новостройках лишатся такой возможности», — резюмировал Евгений Мордовин.

    

Фото: www.900igr.net

     

     

     

   

  

Другие публикации по теме:

Банк России увидел риск образования ипотечной «кредитной спирали» на рынке жилья

ЦБ дестимулирует банки выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20%

Бедным кредиты не дадут

Банк России: риска ипотечного «пузыря» нет, но первоначальный взнос должен быть от 20%