На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект Постановления Правительства РФ, которым планируется определить правила выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений и правила расчета размера такого возмещения.

Фото: www.img.tsargrad.tv

Федеральным законом 151-ФЗ внесены изменения в порядок выплаты возмещения гражданам по договорам участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика. Согласно новому регулированию выплата возмещения Фондом будет осуществляться независимо от уплаты или неуплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд долевого строительства.

Критериями возможности получения возмещения участниками долевого строительства установлены: принятие решения о нецелесообразности финансирования строительства и дата завершения конкурсного производства или дата передачи имущества и обязательств застройщика банкрота новому застройщику — в зависимости от того, какая из дат наступила ранее (см. таблицу).

Напомним, что ранее действующие нормы предоставляли участникам долевого строительства право принять соответствующее решение путем голосования. По результатам голосования определялся порядок дальнейших действий: возмещение или достройка объекта. Согласно новому регулированию, решение о достройке объекта или выплате возмещения гражданам Фонд принимает самостоятельно, дольщики в этом процессе больше не участвуют.

В федеральном законе 218-ФЗ установлен перечень оснований для принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов, этот перечень будет дополнен Постановлением Правительства РФ. Проект этого документа также выносился на общественное обсуждение.

Фото: www.nemotor.ru

Превышение суммы расходов по завершению строительства объекта и платежей по требованиям кредиторов первой и второй очереди над суммой выплат возмещения в числе прочего станет основанием для принятия решения о нецелесообразности финансирования.

Фото: www.versia.ru

Решение о начале выплат возмещений должно быть принято Фондом не позднее чем за 6 месяцев с момента признания застройщика банкротом. Затем, не позднее трех рабочих дней на сайте Фонда должно быть размещено сообщение о дате начала приема заявлений граждан, а также о месте, времени, форме и порядке приема таких заявлений.

Еще одно очень важное нововведение касается регулирования вопросов выплаты возмещения Фондом: речь идет о возможность получить возмещение не только гражданам, которые приобрели жилые помещения, но и тем, кто приобрел нежилые помещения (не более 7 кв. м), машино-места.

Фото: www.mechta-ekb.com

Выплата возмещения по жилым помещениям будет осуществляться с индексацией, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты.

При этом в проекте НПА определяется понятие равнозначности. Имеется в виду жилое помещение или жилая площадь с не меньшим количеством комнат или жилой площади, при том что объект строительства с таким помещением находится в том же районе и на той же стадии строительства, в которой находился объект строительства на дату признания застройщика банкротом. Рыночная стоимость 1 кв. м равнозначного жилого помещения будет определяться оценщиком.

Иные правила применяются для расчета размера выплат по нежилым помещениям и машино-местам. По этим объектам размер выплат будет установлен в размере цены ДДУ.

Публичное обсуждение проекта акта завершится 18 сентября 2019 года.

Другие публикации по теме:

Объем ответственности по договорам страхования, переданной Фонду защиты дольщиков, превысил 101 млрд руб.

Страховщики ГОЗ за 5 лет собрали со строителей 57 млрд руб., при этом выплаты дольщикам по случаям банкротства составили чуть больше 2 млрд

Дольщикам двух домов Urban Group предложили деньги вместо квартир

Единороссы взяли на контроль деятельность компаний, отказывающих в страховых выплатах по ГОЗ обманутым дольщикам

Права дольщиков на нежилые помещения будут защищены

Об этом заявила зампред Банка России Ольга Полякова. Представитель регулятора также отметила, что проблемой является низкий уровень не только финансовой и инженерной подготовки проектов застройщиками, но и работы государственных структур.

Фото: www.gis96.ru

Низкое качество строительной документации является проблемой для получения застройщиками проектного фиксирования на возведение новостроек, сообщила зампред Банка России Ольга Полякова, выступая на недавнем круглом столе «Реформа долевого строительства и ее влияние на деятельность региональных застройщиков».

«Действительно, одна из причин достаточно длительного рассмотрения [заявок застройщиков банками — Ред.] — это плохое качество экспертизы, — сказала она. — Банки вынуждены ее перепроверять, дабы снижать правовые риски, потому что такие ситуации были неоднократно», — добавила зампред ЦБ.

Фото: www.asros.ru

Ольга Полякова (на фото) также отметила, что проблемой является низкий уровень не только финансовой и инженерной подготовки проектов застройщиками, но и работы государственных структур.

«Наверное, надо говорить не только об ошибках, которые допускают застройщики, но и о выдаче соответствующих разрешающих документов региональными структурами», — подчеркнула представитель регулятора.

Николай Малышев

Для портала ЕРЗ.РФ вопрос, поднятый заместителем председателя Банка России, прокомментировал генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ (на фото).

«О проблеме снижения эффективности экспертизы и надзора за качеством строительства в целом мы говорим уже давно, но на уровне государства очень мало делается для того, чтобы изменить ситуацию, — отметил эксперт. — Проблема даже не в том, что после введения банковского сопровождения жилищного строительства банкам приходится проводить дополнительную работу и перепроверять проектные решения, а в том, что по некачественным проектам возводятся дома, и в них могут жить люди.

Я неоднократно приводил данные, которые свидетельствуют о большом количестве аварий, произошедших на строящихся объектах в последнее время. Причем тревожит, в первую очередь, тенденция к росту числа таких аварий.

А если учесть, что на стадии строительства происходит около 20% аварий зданий и сооружений, то впору задуматься о том, что будет с этими объектами через 10—40 лет на стадии эксплуатации, на которую по статистике приходится основная масса аварий.

Еще в начале 2000-х годов в ежегодных отчетах Госстроя России о произошедших в стране авариях зданий и сооружений был отмечен существенный рос аварий из-за ошибок проектирования: если в 1993 году этот показатель составлял 3% от всех случаев, то в 1999 году — уже 9%, а в 2004 году — 22%.

И можно предположить, что с тех пор эта тенденция не изменилась, поскольку качество проектной документации и профессиональный уровень тех, кто ее разрабатывает, в массе своей неуклонно падает, а эффективность контроля безопасности строительства со стороны государства (включая экспертизу проектов) определенно снижается.

Фото: www.moiarussia.ru

Напомню, что до 1 апреля 2012 года в нашей стране только уполномоченные государственные органы (организации) федерального и регионального уровня обладали полномочиями на выдачу положительных заключений экспертизы, которые служили основанием для получения застройщиками разрешений на строительство. Причем органы региональной экспертизы обладали монопольным правом на проведение экспертизы на территории соответствующих субъектов РФ, а органы федеральной экспертизы — в отношении подконтрольных объектов повышенной ответственности.

Монопольное положение государственной экспертизы могло приводить к определенным злоупотреблениям со стороны экспертных организаций (превышение сроков, завышенные требования экспертов), но при этом все-таки повышало независимость органов экспертизы от застройщиков, на деньги которых они существовали. Органы государственной экспертизы при наличии некачественных проектов имели полное право спокойно выдавать застройщикам отрицательные заключения и отправлять проекты на доработку. Они могли не опасаться, что застройщики после этого навсегда уйдут в другие, более «лояльные» экспертные организации.

С 1 апреля 2012 года к деятельности по экспертизе проектной документации допущены сотни частных организаций негосударственной экспертизы, что не могло не нарушить баланс между частными и публичными интересами.

Фото: www.fs.4geo.ru

В условиях бесконтрольной деятельности появилось большое число организаций, которые безнаказанно торгуют и будут торговать положительными заключениями: спрос рождает предложение. Причем формы такой деятельности могут быть весьма изощренными: застройщик хочет сэкономить деньги на проектных решениях, а орган экспертизы за хорошую плату (в том числе официальную, по договору) закрывает глаза на отступление от некоторых требований безопасности (механической, пожарной, экологической, санитарно-эпидемиологической).

Следует отметить, что указанная ситуация была изначально запрограммирована реформой в стиле «рынок все отрегулирует». В 2012 году государство фактически делегировало важную контрольную функцию всем желающим, да еще и позволило заниматься экспертизой с целью извлечения прибыли (смысл деятельности коммерческих организаций). При этом не были предусмотрены не только какие-либо инструменты контроля качества работы негосударственной экспертизы, но даже не ввели систему учета количественных результатов такой работы.

Понятно, что органы региональной государственной экспертизы, деятельность которых ограничена одним субъектом РФ и должна контролироваться (с правом выдачи обязательных предписаний об отмене заключений) федеральным органом исполнительной власти (в настоящее время это Минстрой России), стали аккредитоваться на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации, чтобы иметь возможность проводить экспертизу на всей территории страны (для негосударственной экспертизы территориальных ограничений не предусмотрели). При этом деятельность по проведению негосударственной экспертизы должна осуществляться в условиях конкуренции между собой сотен организаций.

Фото: www.b2bplankonzept.de

Очевидно, что в такой ситуации органы региональной государственной экспертизы, чтобы иметь заказы, должны обеспечить заказчику результат (положительное заключение), который он без особых сложностей может получить в одной из сотен частных организаций негосударственной экспертизы. Поскольку эта деятельность государством, по сути, не контролируется, то и риски минимальные, даже в случае злоупотреблений при выдаче положительных заключений экспертизы.

В статье 49 Градостроительного кодекса РФ до сих пор предусмотрено, что правом на обжалование заключения экспертизы проекта в судебном или досудебном порядке обладает застройщик или технический заказчик, который вряд ли пойдет обжаловать положительное заключение. При этом органы государственного строительного надзора, которые с 2018 года должны осуществлять надзор в процессе строительства и выдавать ЗОС исключительно на соответствие проекту (без оценки соответствия возведенного объекта техническим регламентам в области пожарной, механической и иной безопасности), не наделены правом обжалования положительного заключения экспертизы в суде или экспертной комиссии Минстроя России.

Фото: www.bankfax.ru

В таких условиях остановить реализацию в процессе строительства ошибочных проектных решений можно только «в ручном режиме» с привлечением руководства региона или федеральных структур, как это произошло при строительстве многоквартирного жилого дома в Алтайском крае. Там на стадии возведения объекта выявились серьезные проектные ошибки, а также нарушения в деятельности негосударственной экспертной организации.

Будем надеяться, что благодаря позиции представителей банковской сферы, которые высказывают недовольство качеством проектов и проведенной экспертизы проектных решений, нам удастся привлечь внимание к вопросу повышения качества строительства в целом и существующим в этой сфере системным проблемам.

Фото: www.i33.fastpic.ru

В начале этого года на деловом завтраке в редакции «Российской газеты» новый куратор строительной отрасли в Правительстве РФ Марат Хуснуллин (на фото), в числе прочего заявил: «Я буду бороться за то, чтобы в строй вводились только качественные объекты. Ведь за халтуру платит потребитель. У него возникают дополнительные расходы на ремонт, потом начинаются проблемы с капремонтом, обслуживанием жилья. За это буду жестко спрашивать и требовать этого с органов надзора».

Очень правильные слова прозвучали из уст вице-премьера Правительства РФ. Есть надежда, что на проблему качества проектирования и строительства государство обратит внимание, и система обеспечения безопасности возводимых зданий и сооружений будет каким-то образом сбалансирована с учетом приоритета общественных интересов над частными», — подчеркнул Николай Малышев.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Перечень лиц, имеющих право на обращение для проведения экспертизы, расширяется

Дополнен перечень направлений деятельности экспертов, осуществляющих экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий

Минстрой планирует создать реестр документов в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса: комментарий эксперта

Подводные камни оптимизации процедур строительной экспертизы: комментарий специалиста