На портале проектов нормативно-правовых актов размещен проект Постановления Правительства РФ, которым планируется определить условия договора поручительства Фонда защиты дольщиков по кредитному договору, заключенному застройщиком с уполномоченным банком и предусматривающему предоставление целевого кредита на строительство.

Фото: www.mds.yandex.ru

Жилищное строительство находится в переходном периоде от прямого привлечения средств участников долевого строительства на проектное финансирование. Далеко не для всех застройщиков положительным образом может сказаться проходящая реформа. Часть застройщиков не смогут получить банковское проектное финансирование.

В целях обеспечения доступности проектного финансирования для застройщиков, которые не смогут его получить положениями вступившего в силу федерального закона 151-ФЗ предусмотрен механизм, позволяющий Фонду защиты прав граждан выдавать поручительство под кредиты в целях получений застройщиками проектного финансирования.

Условия договора поручительства и порядок принятия Фондом решения о выдаче такого поручительства должны быть установлены Правительством РФ (ч. 2 ст. 13.2 218-ФЗ). Именно такой проект акта Правительства размещен на общественного обсуждение.

Согласно размещенному документу, договор поручительства Фонда заключается между этой структурой, застройщиком ‎и уполномоченным банком.

В проекте постановления перечислены условия, которым должен соответствовать заключенный трехсторонний договор поручительства.

К ним относятся:

1) обеспечение исполнения обязательств застройщика по заключенному с уполномоченным банком кредитному договору ‎в случае признания застройщика банкротом;

2) обеспечение исполнения обязательств застройщика по целевому кредиту, предоставленному после 1 июля 2019 на строительство объектов, строительство которых осуществляется смешенным способом привлечения средств дольщиков (до 01.07.2019 осуществлялось прямое привлечение средств дольщиков, после 1 июля — счета-эскроу);

3) застройщик, являющийся заемщиком по кредитному договору, соответствует требованиям, установленным ч. 1 ст. 13.2 218-ФЗ (не возбуждено производство по делу о банкротстве, не проводятся процедуры ликвидации, отсутствует решение суда о приостановлении его деятельности);

4) проценты по кредитному договору, по которому предоставляется поручительство, не превышают действовавшую на дату заключения кредитного договора ключевую ставку ЦБ РФ, увеличенную на 3 процентных пункта;

5) срок действия договора поручительства должен составлять не менее 2 месяцев, больше установленного кредитным договором срока исполнения застройщиком обязанностей, обеспечиваемых поручительством Фонда.

Фото: www.mfc-mydoc.ru

Договором поручительства на уполномоченный банк и застройщика будут возложены обязательства по предоставлению в Фонд ежеквартальных отчетов о целевом использовании денежных средств кредита, а также меры ответственности за их ненадлежащее исполнение. Уполномоченный банк и застройщик предварительно будут согласовывать изменения кредитного договора с поручителем и представлять ему документы, подтверждающие соответствующее внесение изменений.

Вознаграждение поручителя по договору поручительства составит 0,5% годовых от размера предоставленного поручительства. Решение о предоставлении поручительства принимается наблюдательным советом Фонда в срок, не превышающий 45 рабочих дней со дня предоставления застройщиком документов.

Фото: www.creditar.ru

Указанный проект акта предусматривает основания освобождения Фонда от исполнения требований в рамках данного поручительства. Требование об исполнении поручительства не может быть предъявлено Фонду:

1) в случае установления судом фактов недобросовестного, незаконного поведения уполномоченного банка, застройщика или уполномоченного банка совместно с застройщиком;

2) в случае признания недействительным разрешения на строительство объектов, на строительство которых предоставлен целевой кредит, либо признания таких объектов самовольной постройкой.

Ранее портал ЕРЗ.РФ неоднократно сообщал, что проекты, не прошедшие фильтрацию на сервисе оценки рисков, смогут рассчитывать на получение банковских кредитов, если за них проучится ДОМ.РФ, гарантирующий банку погашение займа в любом случае.

Другие публикации по теме:

Механизм поручительства перед банками по кредитам застройщикам с помощью ДОМ.РФ обретет высокотехнологичную опору

Банк ДОМ.РФ имеет все шансы стать мощным генератором ипотеки и проектного финансирования

Кто и как поручится за девелопера перед банком, определят сами банки

ДОМ.РФ ответит перед банками за кредиты застройщикам

ДОМ.РФ создаст свою интернет-площадку для выдачи ипотечных кредитов в режиме онлайн

В этом году 79% опрошенных Frank RG россиян приняли решение отложить покупку жилья из-за высоких ставок по рыночной ипотеке, сообщил «Коммерсант».

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Согласно социсследованию, большинство респондентов наиболее комфортной считают ставку 6% годовых. 55% готовы оформить ипотеку под 8% и только 1% опрошенных рассчитывают на ставку в 16%.

Исходя из анализа результатов онлайн-опроса, специалисты Frank RG прогнозируют, что объем ипотечного кредитования в 2024-м по сравнению с 2023-м может снизиться на 39%, до 4,8 трлн руб., а в следующем году — до 4 трлн руб.

Альтернативой уходящим в прошлое ипотечным схемам служат различные виды рассрочки, которые девелоперы теперь все чаще продлевают даже на срок после ввода дома в эксплуатацию, отметил управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Он не исключил, что застройщики придумают и другие инструменты, способные в текущий непростой период поднять продажи. Например, аренду квартир в готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита.

Есть еще субсидированные, траншевые и аккредитивные займы, но в следующем году, напомнил эксперт, они не будут вписываться в рамки ипотечного стандарта и, скорее всего, исчезнут с рынка.

Востребованные предложения по рассрочке — те, которые начинаются от двух лет. «Люди заинтересованы в таких программах, поскольку в дальнейшем могут перейти на ипотеку по действующим ставкам», — заметила ведущий специалист по новостройкам МИЭЛЬ Марина Шадрунова (на фото ниже).

Фото из архива М. Шадруновой

По ее словам, застройщики предлагают индивидуальные условия, позволяющие обговорить ежемесячные платежи, а остаток суммы выплатить в момент ввода дома в эксплуатацию.

При стопроцентной оплате можно договориться об уменьшении стоимости квартиры. Но в большинстве случаев при рассрочке будет удорожание, размер которого варьируется у каждого застройщика, пояснила эксперт.

Чем длиннее срок рассрочки — тем меньше платеж, но все равно он выше ипотечного, согласна генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото ниже).

Фото: Key Capital

Она привела такой пример. Платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру на первичном рынке в Московском регионе может составлять 100 тыс. руб. — 140 тыс. руб. в месяц, а при покупке в рассрочку — 250 тыс. руб.

При этом покупатель, выбравший второй вариант, не переплачивает проценты. Платеж включает в себя только стоимость квартиры, поэтому рассрочка доступна клиентам с высоким стабильным доходом.

Что еще есть на рынке, кроме рассрочки? Понятно, что доступна покупка жилья за счет собственных средств, в том числе вырученных от продажи имеющегося жилья или другого имущества. Также можно воспользовавшись схемой trade-in.

Следующий способ — это госсубсидии и выплаты на приобретение жилья.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

«Здесь можно говорить о региональных и федеральных программах, таких как материнский капитал или выплата молодым семьям. Перечень есть на сайте спроси.дом.рф», — порекомендовал директор Консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев (на фото).

Не стоит, по его мнению, сбрасывать со счетов и льготную ипотеку. Она вполне доступна для тех категорий граждан, ради которых создавалась.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Кроме того, есть вариант жилищно-строительных кооперативов, где каждый участник оплачивает пай и имеет право на получение в собственность построенного в будущем жилья.

Но в любом случае, считает эксперт, решение взять ипотечный кредит или остановиться на рассрочке следует принимать индивидуально, исходя из жизненной ситуации и обстоятельств конкретной семьи.

«Высокие ставки или нестабильный доход могут увеличить долговую нагрузку и оставить покупателя без жилья», — предупредил Михаил Ковалев.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты рассказали о возможных рисках рассрочек при покупке жилья

Рассрочка, трейд-ин и переплата за снижение ставки: как застройщики адаптировали структуру продаж после отмены льготной ипотеки

Новый продукт на рынке — страхование рассрочки от застройщика: рекомендации эксперта

Эксперт: россияне перестали тратить материнский капитал на покупку жилья

Эксперт: место льготных госпрограмм жилищного кредитования займут акции и скидки от застройщиков

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

Как расширят возможности использования материнского капитала

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

Светлана Разворотнева (Госдума): Нужно убрать ограничения по жилищно-строительным кооперативам

Изменится процедура использования средств маткапитала членами жилищных кооперативов