Такое решение 5 ноября приняли участники группы «Маркетологи застройщиков» на шестой zoom-конференции, организованной ЕРЗ.РФ. Маркетологи рассмотрели предложения по изменению пяти групп параметров оценки ЖК: «Объекты спорта», «Дворовое пространство», «Массовый отдых», «Архитектура, фасады» и «Инженерные системы».

    

Фото предоставлено компанией Брусника

      

Объекты спорта

Маркетологи приняли решение изменить подход к оценке жилых комплексов по уровню обеспеченности объектами массового спорта. Вместо сбора информации по отдельным видам спорта будет введена оценка по наличию летней и зимней спортивных программ.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

  

Источник: ЕРЗ.РФ

    

В критериях оценки учтено то, что летних видов спорта больше, чем зимних. Поэтому для того, чтобы получить максимальный балл по параметру «Летняя программа» застройщик должен будет обеспечить для новоселов возможность заниматься более чем пятью разными видами массового спорта, а по параметру «Зимняя программа» — более чем двумя.

     

Фото предоставлено компанией Брусника

     

Не поддержали маркетологи предложение создать параметр «Массовый спорт в закрытых помещениях» вместо отдельных параметров «Фитнесс-центр» и «Бассейн». Также не нашли поддержку предложения по градации оценок по параметру «Фитнесс-центр» в зависимости от площади помещений и по добавлению параметра «Наличие в шаговой доступности аквапарка».

   

Дворовое пространство

Маркетологи поддержали добавление в группу «Дворовое пространство» параметра «Ландшафтный дизайн».

 

Источник: ЕРЗ.РФ

  

По мнению экспертов, этот параметр требует тщательной проработки методологии, чтобы не оказалось, что все 100% жилых комплексов, в которых выполнены минимальные требования к озеленению, получают баллы по данному критерию.

Поддержку получило также предложение по добавлению параметра «Озеленение двора кустарниками и деревьями».

  

Источник: ЕРЗ.РФ

    

После дискуссии маркетологи приняли решение добавить в группу «Дворовое пространство» параметр «Палитра озеленения с учетом четырех сезонов». Эксперты признали, что жилых комплексов, в которых озеленение осуществляется по такому принципу, очень мало. И они должны получать дополнительные баллы.

               

Фото предоставлено компанией Брусника

       

Также поддержаны предложения о добавлении для оценки новостроек параметров «Парковая территория внутри жилого комплекса», «Зона выгула собак», «Мощение пешеходных путей брусчаткой».

   

Источник: ЕРЗ.РФ

    

Источник: ЕРЗ.РФ

     

Принято решение о переименовании параметра оценки «Детская площадка с усовершенствованным покрытием» на «Детская площадка с травмобезопасным покрытием».

 

Источник: ЕРЗ.РФ

      

Участники совещания одобрили выделение отдельного параметра по организации системы сбора ТБО.

   

Источник: ЕРЗ.РФ

      

Принятие окончательного решения по данному вопросу отложено. Пока не определено, в какую группу должен входить параметр, определяющий систему мусороудаления.

Не получили поддержку следующие предложения по дополнению группы параметров «Дворовое пространство»:

• скейт-площадка;

• аквапарк в шаговой доступности;

• USB-зарядки в скамейках;

• место временного складирования снега;

• отделение двора от окружающих квартала улиц сплошным фронтом застройки;

   

Фото предоставлено компанией Брусника

     

• площадь газона;

• рекреационные площадки во дворе, на стилобатах или на крышах домов;

• автополив газонов;

• общественный туалет на территории ЖК.

После дискуссии принято решение о добавлении в параметре «Велопарковка» значения «крытая».

    

Фото предоставлено компанией Брусника

        

Массовый отдых

Маркетологи приняли решение учитывать в оценке ЖК наличие благоустроенного пляжа в шаговой доступности. Причем в оценку будут подпадать не только морские пляжи, но и речные, озерные и искусственные. Шаговая доступность пляжа оценивается как расстояние пешеходного маршрута, не превышающего 1,5 км.

      

Фото предоставлено компанией Брусника

      

Архитектура, фасады

Дискуссия развернулась при обсуждении пакета предложений, связанных с оценкой архитектурного облика жилых домов.

Маркетологи не поддержали предложения по добавлению следующих параметров оценки:

• гармоничный перепад высот секций;

• повторяющиеся фасады (превращающие застройку в монотонную);

• наличие микромассинга.

   

Источник: ЕРЗ.РФ

    

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Источник: ЕРЗ.РФ

       

Для наиболее качественной проработки указанных критериев оценки принято решение пригласить к обсуждению представителей архитектурного сообщества.

     

Фото: www.get.pxhere.com

     

Поддержку маркетологов получило предложение об учете при оценке новостройки архитектурной подсветки фасада.

   

Источник: ЕРЗ.РФ

     

Участники совещания маркетологов приняли решение добавить в оценку новостройки параметр «Водосточные трубы спрятаны».

 

Источник: ЕРЗ.РФ

     

На web-голосовании было поддержано предложение по добавлению параметра «Водосточные трубы спрятаны в фасад», однако эксперты заявили, что есть иные инженерные решения с аналогичным результатом.

Маркетологи не поддержали добавление в оценку новостроек параметра «Дренаж для AirCo в фасаде дома».

  

Источник: ЕРЗ.РФ

    

Принято решение вопросы организации системы кондиционирования рассматривать в рамках группы параметров «Инженерные системы».

     

Инженерные системы

В группе «Инженерные системы» получило поддержку предложение об оценке систем вентиляции. Баллы будут начисляться за принудительную вентиляцию.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

     

По системам кондиционирования решено провести отдельное голосование.

Не поддержаны следующие предложения:

• «Система канализации» со значениями «централизованная/местная»;

• «Строительство новых инженерных сетей».

 

Веса параметров для групп:

             

Фото: www.million-wallpapers.ru

      

Транспортная доступность

Напомним, что на пятом заседании группы маркетологов принято решение о кардинальном изменении подхода к оценке транспортной доступности жилых комплексов. Вместо 5 параметров теперь будут оцениваться только два.

На шестом заседании маркетологи утвердили значения по каждому из параметров транспортной доступности и их вес.

  

№	Транспортная доступность	Значения		Веса значений		Разница значений
		старые	новые	старые	новые	старые	новые
1	Уровень транпортной доступности		высокий средний низкий плохой		3  1 -1 -3		6
2	Перспективы изменения уровня транспортной доступности		есть перспективы улучшения нет есть перспективы ухудшения		1  0 -1		2
Итого							8

       

Социальная инфраструктура

В группе «Социальная инфраструктура» наибольший вес получили параметры, определяющие обеспеченность детскими садами, школами и поликлиниками.

  

№	Социальная инфраструктура	Значения		Веса значений		Разница значений
		старые	новые	старые	новые	старые	новые
1	Обеспеченность детскими садами в шаговой доступности	4: осуществляется опережающими темпами (77,3%)	уже имеется	4	1,5	8	2,5
		2: недостаточная, ведется строительство ДС (4,8%)		2
		1: недостаточная, строительство ДС есть в планах (7,9%)	нет, но будет после завершения строительства	1	0,5
		-1: недостаточная, строительства ДС не планируется (7,6%)	нет	-1	-1
		-4: нет ДС и не планируется строительство (2,5%)		-4
2	Обеспеченность школами в шаговой доступности	4: осуществляется опережающими темпами (70,1%)	уже имеется	4	1,5	8	2,5
		2: недостаточная, ведется строительство школы (3,7%)		2
		1: недостаточная, строительство школы есть в планах (7,8%)	нет, но будет после завершения строительства	1	0,5
		-1: недостаточная, строительства школы не планируется (12,0%)	нет	-1	-1
		-4: нет школы и не планируется строительство (6,4%)		-4
3	Обеспеченность поликлиникой в шаговой доступности	4: осуществляется опережающими темпами (40,7%)	уже имеется	4	1,5	8	2,5
		2: недостаточная, ведется строительство поликлиники (0,7%)		2
		1: недостаточная, строительство поликлиники есть в планах (3,4%)	нет, но будет после завершения строительства	1	0,5
		-1: недостаточная, строительства поликлиники не планируется (37,0%)	нет, но будет офис врача общей практики	-1	0,1
		-4: нет поликлиники и строительство не планируется (18,1%)	нет	-4	-1
4	Обеспеченность продуктовыми магазинами в шаговой доступности	2: есть (90,6%)	есть	2	0,15	2	0,15
		1: будет (7,7%)	будет	1	0,5
		0: нет (1,7%)	нет	0	0
5	В районе есть крупный торговый центр	2: есть (74,7%)	есть или будет	2	0,2	2	0,2
		1: будет (1,1%)		1
		0: нет (24,2%)	нет	0	0
6	В районе есть спортивные секции		есть или будет		0,15		0,15
			нет		0
Итого						28	8

                   

Безопасность

В группе «Безопасность» наибольший вес отдан наличию службы консьержа. При этом самый высокий балл будет начисляться за высокоавтоматизированную единую службу консьержа.

Маркетологи посчитали важным наличие систем видеонаблюдения не только во дворе, но и в подъезде, паркинге, лифте и лестнице. В этом случае новостройка будет получать максимальный балл по критерию «Видеонаблюдение».

            

№	Безопасность	Значения		Веса значений		Разница значений
		старые	новые	старые	новые	старые	новые
1	Огороженная территория	2: да (38,3%)		2	0,4	2	0,4
		0: нет (61,7%)		0	0
2	Видеонаблюдение во дворе, подъезде, паркинге, лифте, лестнице	2: есть (46,0%)	есть	2	0,3	2	0,3
			только во дворе		0,15
		0: нет (54,0%)	нет	0	0
3	Наличие КПП или пункта охраны	2: есть (24,8%)		2	0,3	2	0,3
		0: нет (75,2%)		0	0
4	Наличие службы консьержа		единая служба с высокой автоматизацией сервиса		0,8		0,8
			консьерж в каждом подьезде		0,4
			единная служба		0,4
			нет		0
5	Вход в подъезд по смарт картам	2: есть (7,9%)		2	0,2	2	0,2
		0: нет (92,1%)		0	0
Итого						8	2

  

Входные группы, подъезды

Маркетологи приняли решение объединить две группы параметров оценки новостроек «Входные группы» и «Подъезды».

В объединенной группе параметров наибольший вес будет начисляться новостройкам со сквозными подъездами и входом в подъезд на уровне тротуара.

   

№	Входные группы, подъезды	Значения		Веса значений		Разница значений
		старые	новые	старые	новые	старые	новые
1	Индивидуальный дизайн входных групп	2: да (29,9%)		2	0,2	2	0,2
		0: нет (70,1%)		0	0
2	Сквозные подъезды	1: да (13,0%)		1	1	1	1
		0: нет (87,0%)		0	0
3	Вход в подъезд на уровне тротуара до лифта	2: да (38,3%)		2	0,8	2	0,8
		0: нет (61,6%)		0	0
4	Прозрачные входные двери с антивандальной защищенностью	1: да (45,6%)		1	0,5	1	0,5
		0: нет (54,4%)		0	0
5	Наличие места хранения колясок	1: есть (36,8%)		1	0,2	1	0,2
		0: нет (63,2%)		0	0
6	Наличие места хранения велосипедов	1: есть (21,4%)		1	0,2	1	0,2
		0: нет (78,6%)		0	0
7	Наличие лапомойки	1: есть (2,7%)		1	0,1	1	0,1
		0: нет (97,3%)		0	0
8	В тамбуре подъезда грязезащитное покрытие, утопающее в полу	1: да (4,6%)		1	0,15	1	0,15
		0: нет (95,4%)		0	0
9	Высота первого этажа от 3,5 метров	1: да (30,1%)		1	0,5	1	0,5
		0: нет (69,9%)		0	0
10	Наличие помещения или холла для гостей		да		0,3		0,3
			нет		0
11	Вход в подъезд защищен от дождя и снега		да		0,15		0,15
			нет		0
12	Подъездные окна имеют 3 или более камер в профиле	1: да (3,0%)		1	0,1	1	0,1
		0: нет (97,0%)		0	0
13	Покрытие пола из улучшенного материала	1: да (72,9%)		1	0,2	1	0,2
		0: нет (27,1%)		0	0
14	Материал покрытия стен мест общего пользования	1: улучшенный (27,9%)		1	0,2	1	0,2
		0: обычный (72,1%)		0	0
15	Навигация по подъезду		есть		0,2		0,2
			нет		0
16	Инженерные ниши скрыты		да		0,2		0,2
			нет		0
Итого						14	5

      

Следует отметить, что маркетологи дополнили требование по входу в подъезд на уровне тротуара словами «до лифта»: по их мнению, именно такой вариант организации входной группы создает максимальный комфорт.

       

Фото предоставлено компанией Брусника

    

На следующем заседании маркетологам предстоит рассмотреть предложения по оставшимся пяти группам параметров:

• энергоэффективность;

• потребительские особенности дома и квартир;

• уважение к клиенту;

• дополнительные параметры;

• параметры застройщики.

         

 

     

Напомним, что группа маркетологов застройщиков является открытой. В ней объединено более 250 маркетологов, представляющих 126 застройщиков России. Кроме того, активное участие в обсуждении принимают приглашенные к работе эксперты — представители НОЗА, НОСТРОЙ, GMK, РГУД и MACRO. С полным составом группы можно ознакомиться по ссылке.

На данном этапе основной задачей группы является совершенствование правил формирования общероссийского рейтинга новостроек. В дальнейшем в группе будут обсуждаться все вопросы деятельности маркетологов застройщиков.

Любой маркетолог девелоперской компании может войти в ее состав, заполнив форму заявки.

Администратор группы Кристина Дю (+7 917 538-44-46; dyu@erzrf.ru).

       

 

   

  

  

   

    

Другие публикации по теме:

Маркетологи проголосовали за изменение правил оценки транспортной доступности ЖК

Маркетологи застройщиков кардинально изменили подход к оценке лифтов

Маркетологи застройщиков определились с тем, как оценивать парковки в новостройках

Маркетологи застройщиков утвердили группы параметров оценки ЖК

Отраслевые маркетологи объединились в группе мессенджера WhatsApp

Портал ЕРЗ.РФ при поддержке НОЗА и НОСТРОЙ провел совещание маркетологов девелоперских компаний

В ТОП застройщиков по потребительским качествам ЖК ворвался челябинский девелоперОпубликован ТОП застройщиков по потребительским качествам жилых комплексов

Застройщики объединяются в мессенджерах

Перспективы динамики цен на первичном рынке недвижимости представители власти, застройщики и эксперты отрасли обсудили на заседании Комиссии РСПП по жилищной политике «Цены на новостройки. Возможно ли снижение».

  

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

 

Мероприятие организовано в развитие публичной дискуссии по итогам высказывания председателя Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолия Аксакова, который выразил мнение, что застройщики могут позволить себе значительно снизить цены на первичном рынке за счет накопленной сверхприбыли.

Открывая заседание, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) Леонид Казинец обратил внимание на то, что за последние два года рост цен на новостройки не был определяющим фактором в общей инфляционной динамике, и это наглядно демонстрирует график сравнения цен на новостройки и общего индекса инфляции.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

«На сегодняшний момент очень сильные расхождения между ожиданиями тех, кто считает, что квадратный метр завышен, и теми, кто считает реальную себестоимость квадратного метра и понимает, что себестоимость неудержимо растет, а покупательская способность жителей, которые покупают квартиры, к сожалению, с учетом «ключа» и ипотеки, мягко говоря, недостаточна», — считает Казинец.

 

«Цена квадратного метра формируется не "хотелками" застройщиков»

Как отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото ниже), с начала года новостройки подорожали на 7%, но в реальном выражении за вычетом инфляции — на 1,2%. Темпы повышения цен на первичном рынке постепенно снижаются.

  

Фото: t.me/minstroyrf

 

«Жилищное строительство нельзя рассматривать в краткосрочной перспективе года или даже двух. Это минимум 3—5 лет с момента принятия решения о строительстве, — сказал он, добавив: — Минстрой видит ситуацию каждого застройщика, и мы не можем сказать, что застройщики имеют сверхприбыль и сверхдоходы. Цена квадратного метра сегодня формируется не "хотелками" застройщиков, а затратами себестоимости, инвестиционной себестоимости и маржинальности».

Стасишин уточнил, что маржинальность по стране сегодня не превышает 15% — 17%.

 

Дальнейший рост на уровне инфляции

По мнению первого заместителя председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Романа Лябихова (на фото ниже), рост цен на новостройки в первую очередь обусловлен высокой ключевой ставкой ЦБ, ростом заработных плат и нехваткой рабочей силы.

  

Фото: t.me/romanlyabikhov

  

«Даже если мы видим, что цена квадратного метра сегодня стабилизировалась и в ряде регионов стоимость жилья снизилась, <…> те факторы, которые есть <…> они, конечно же, создают предпосылки для того, чтобы цена росла не меньше, чем на процент инфляции, — отметил он, подчеркнув: — Перспектив для снижения стоимости [жилья — Ред.] мы не видим. Считаем, что рост будет на уровне инфляции, точно 2024-й и 2025 год».

 

Миф о перегретости рынка

Директор по развитию ГК РКС Девелопмент Станислав Сагирян указал на отсутствие двух ключевых признаков перегрева первичного рынка недвижимости: необоснованно высокой маржи у застройщиков и избыточного количества сделок.

«Если сравнивать по годам, то, собственно говоря, 2023 год повторил 2019 год по объему продаж. То есть объем продаж в миллион квадратных метров не очень сильно-то и вырос, — рассказал Станислав Сагирян (на фото ниже) и уточнил: — Было определенное перераспределение, люди просто начали чаще брать ипотеку, она стала очень выгодна. Но если смотреть на рынок в целом, то перегретости <…> мы в принципе на рынке не наблюдаем».

  

Фото: rks-dev.com

 

Ситуация в регионах

Представители региональных застройщиков сошлись во мнении, что снижения цен на жилье в ближайшее время не произойдет. Более того, они продолжат расти из-за увеличения себестоимости строительства, удорожания рабочей силы, повышения банковских ставок и сокращения объемов строительства новых проектов.

По словам финансового директора АО СтройПанельКомплект Ирины Плотниковой, темпы продаж компании за последнее время существенно снизились — до 20% — 30% в инвестиционной фазе, что сильно увеличивает себестоимость строительства.

Генеральный директор ГК Центр Строительных Услуг Андрей Жеглов отметил, что сочетание роста себестоимости с дефицитом предложения неизбежно приведет к дальнейшему росту цен и снижению доступности жилья. По его мнению, для обеспечения доступности необходимо не только повышать покупательскую способность граждан, но и наращивать объемы строительства, что позволит снизить себестоимость за счет эффекта масштаба и усилить конкуренцию на рынке.

«Сейчас мы строим в основном эконом. <…> Уже планируем, будем переходить где-то на комфорт-класс, комфорт-плюс», — констатировал генеральный директор АО Смолстром-сервис (входит в СМОЛСТРОМ-СЕРВИС) Вадим Косых, добавив что это требует меньших трудовых ресурсов, но имеет большую маржинальность и более стабильные цены.

С Вадимом Косых согласен директор по девелопменту Группы Голос Антон Амелин. «Мы сейчас балансируем на таком уровне маржинальности, который позволяет только существовать», — сообщил он.

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Прогнозы читателей Telegram-канала

Telegram-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ узнал мнение читателей о том, что будет с ценами на новостройки в ближайшие месяцы. Согласно результатам опроса, большинство респондентов (39%) считают, что цены останутся прежними с колебаниями в пределах ±3%.

Треть опрошенных (33%) ожидают рост цен темпом общей инфляции, 11% респондентов прогнозируют снижение цен не более чем на 10%. 9% опрошенных читателей предполагают снижение цен более чем на 10%. Наименьшая доля участников опроса (8%) полагает, что цены будут расти темпом выше роста общей инфляции.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Предложения застройщиков и экспертов отрасли будут включены в итоговую резолюцию комиссии РСПП. Их проанализирует Минстрой России для включения в антикризисный план по поддержке строительной отрасли.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в большинстве мегаполисов России цены на новостройки продолжили расти

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Топ-менеджер ведущего застройщика России рассказал, что будет со спросом и ценами на новостройки в 2025 году