III Ежегодный градостроительный конкурс Минстроя России. Номинация «Лучший реализованный проект сохранения объектов культурного наследия». Заявка № 4

Визуализация

Карта

1.Градостроительная значимость объекта и его влияние на развитие культурного пространства города

Является объектом культурного наследия регионального значения. Архитектурно-парковый ансамбль принцев Ольденбургских в Рамони является единственным в Центральном Черноземье дворцовым комплексом, связанным с династией Романовых. Весной 1878 года Евгения Максимилиановна Ольденбургская купила имение Рамонь и создала в этой местности развитую инфраструктуру: реконструировала сахарный завод, построила конфетную фабрику, водонапорную башню, проложила железнодорожную ветку от Рамони до станции Графской. Стараниями и на средства принцессы были открыты образцово устроенные школа и лечебница. 

2.Степень «открытости» объекта для городского общественного пространства

Во Дворце размещаются музейные экспозиции, связанные с историей пребывания на Рамонской земле семьи Ольденбургских, историей строительства дворцового комплекса.

В отдельных комнатах воссоздан первоначальный интерьер, сделав их предметом экскурсионного показа:

• в здании «Службы» 1 (одноэтажное здание) открыты мастерские народных умельцев, мастер-классы, выставки-продажи сувенирных изделий;
• в здании «дом Тулинова» (двухэтажное здание) расположен краеведческий музей Рамони и музей знаменитого русского конструктора стрелкового оружия генерал-майора Сергея Ивановича Мосина;
• здание, которое не является объектом культурного наследия, но исторически относится к комплексу (так называемый «Дом с ризалитами») предоставлен инвесторам для реализации проектов.

3.Уникальность примененных реставрационных решений (архитектура, конструкции, художественно-декоративное искусство)

Для воссоздания архитектурного облика здания был использован восстановительный метод реставрации, основанный на восстановлении объемно-пространственной композиции, реставрации фасадов, декоративных элементов оконных и дверных заполнений. Для восстановления кровли был применен компромиссный метод реставрации, предполагающий воссоздание ее подлинного облика с небольшими, обоснованными погрешностями. Кирпич и цокольную часть здания очистили от копоти, многолетней пыли и грязи. Аттик сохранился лишь на дворовом фасаде в полуразрушенном состоянии, именно по нему был воссоздали аттик на главном. Другими словами, выполнили новую кирпичную кладку этой части здания. Старинный и современный кирпичи отличаются по размерам на 5 мм, пришлось делать специальный заказ на завод-изготовитель. Для защиты кирпичной кладки, была произведена пропитка всей поверхности фасадов специальными составами с добавлением цвета аналогичного цвету подлинного кирпича. За счет обрушений фасадная часть получила отклонение по вертикали на 100-120 мм, для предотвращения дальнейшей деформации, было принято решение: выполнить усиление стен тяжами. Любопытно то, что крепления для тяжей, причем с декоративной отделкой, были предусмотрены на фасаде Свитского корпуса еще во время строительства здания.

Большой объем работ был выполнен по устройству перекрытий, поскольку старые деревянные выгорели практически полностью. Они были заменены на новые, железобетонные. Затем, чтобы восстановить исторический облик интерьера, металлические балки обшивали деревом. Опять же по аналогии с уцелевшими фрагментарно деревянными потолками.

Поскольку реставраторы не располагали историческими документами по поводу подлинного внутреннего пространства Свитского корпуса, в котором еще в прошлом столетии появилось много лишних перегородок, пришлось провести целую научно-исследовательскую работу. Отбивали штукатурный слой и анализировали существующие элементы конструкций, выясняли где находились первоначальные перегородки, проемы, где – более поздние.

При демонтаже конструкций пола были обнаружены фундаменты под печи. Проанализировав их, пришли к выводу о том, что они похожи на фундаменты печей в самом дворце. Было принято решение по восстановлению аналогичных печей в Свитском корпусе. Сейчас их там пять. Система отопления в здании – современная, а печи выполняют чисто эстетическую функцию.

Керамические изразцы изготовили рамонские мастера, за образец взяты изразцы из дворца.

Задачей реставраторов было сохранить, по возможности, подлинные элементы внутренних интерьеров Свитского корпуса. Поэтому во время расчистки завалов пришлось перебирать весь строительный мусор в поисках исторических реликвий. Удалось обнаружить подлинную оконную фурнитуру из латуни, которая после очистки и ремонта вновь была установлена на створки оконных рам. Специализированные мастерские по слепку изготовили ручки и шпингалеты. Старые оконные заполнения были полностью заменены на новые, поскольку из-за пожара они пришли в негодность.

Удалось сохранить три подлинных двери. После очистки от старой краски и реставрации методом протезирования они заняли достойное место в историческом здании. С подлинной латунной фурнитурой на дверных заполнениях оказалось сложнее – она не сохранилась, её заказывали в мастерских.

Тщательная проработка всех деталей интерьеров велась все два года реставрации Свитского корпуса. Просчитывался каждый шаг, выверялись метры, проводился сравнительный анализ с деталями дворца, обсуждались до мелочей методы реставрационных работ, а самым главным ориентиром были чудом уцелевшие от пожара исторические фрагменты. По одному из них – небольшому кусочку деревянной балясины были воссозданы ограждения лестниц, ведущих на второй этаж. Даже плинтус постарались представить сегодняшним экскурсантам Свитского корпуса историческим. Его также удалось воссоздать по небольшому фрагменту старого, сохранившегося до наших дней.

4.Мероприятия по благоустройству прилегающей территории и обеспечению безопасности объекта и населения

Выполнены в полном объеме

Перечень документов, прилагаемых в электронной форме к заявке на участие в конкурсе:

1.Презентация проекта

2.Методология обследования (указана в презентации)

3.Чертежи до реставрации и после проведенных мероприятий по сохранению объекта культурного наследия (представлены в презентации)

4.Заключение государственной историко-культурной экспертизы

5.Акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия

Снижение государственной поддержки ипотечного рынка и повышение ключевой ставки ЦБ привели к сокращению продаж в новостройках столицы в июле — сентябре по сравнению с II кварталом на 31%. Стоит ли теперь ожидать банкротства девелоперов — в этом вместе со специалистами разбиралась редакция IRN.RU.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

О финансовых итогах года говорить пока рано, но в 2024-м первичное жилье продолжало дорожать и выручка застройщиков падала медленнее, чем спрос, отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

По оценкам аналитиков, за 10 месяцев общая сумма полученных столичными девелоперами средств составила 1,44 трлн руб. — абсолютный максимум в этом периоде за всю историю рынка.

Впрочем, динамика продаж не учитывает роста объемов строительства. Поэтому, чтобы понять насколько отрасль устойчива, необходимо смотреть на показатель распроданности квартир, от которого зависит наполнение счетов эскроу.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Проект будет закрыт с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, если на момент ввода он реализует 70% квартир, уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

  

Динамика продаж в строящихся объектах Москвы

Год	2020	2021	2022	2023	2024
Объем строительства, млн м2	16	15,6	14,3	16,9	18,6
Не продано	30%	37%	36%	42%	45%
Продажи не открыты	21%	15%	16%	16%	11%
Продано, в т. ч.	50%	48%	48%	43%	44%
до 20% проектного объема	1%	1%	3%	1%	2%
21-40% проектного объема	3%	4%	6%	6%	5%
41-60% проектного объема	5%	7%	9%	9%	8%
61-80% проектного объема	11%	9%	11%	12%	11%
более 80% проектного объема	30%	27%	20%	14%	18%

Источник: NF Dom

 

С этой точки зрения ситуация в столице просто отличная. По данным на 11 ноября, в Москве было распродано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024-м и 61% — в тех МКД, что введут в следующем году.

Для сравнения: в целом по стране эти показатели составляют 67% и 45% соответственно.

Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. Такая тактика позволила девелоперам создать хороший запас на счетах эскроу.

 

Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ

Сегмент	Выручка в июне 2024 г., млрд руб.	Выручка в октябре 2024 г., млрд руб.	Динамика
Всего	193,1	152,3	-21,1%
Массовый	49,6	37,4	-24,6%
Бизнес	66,2	53,8	-18,7%
Премиум	23,9	27,8	+16,3%
Элитный	8,8	14,6	+65,9%
Новая Москва	44,5	18,8	-57,8%

Источник: Метриум

 

Хотя в текущем году застройщики и получат рекордный объем финансовых средств, в разных сегментах ситуация различная. По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остались только премиум- и делюкс-классы.

Компании, сделавшие ставку на массовое жилье, за год потеряли 40% выручки. Причина понятна, их клиенты сильнее всего зависят от ипотеки.

  

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

На 01.10. 2024 средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе составляла 7,96%, увеличившись за год на 2,46 п. п., при том что ключевая ставка ЦБ выросла на 6 п. п.

Сегодня те застройщики, кто выводит на рынок новые проекты, кредитуются под 25% — 29%. По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго.

Особенно, если учитывать, что до 40% новостроек в Москве продается в рассрочку, которую гендиректор компании ГК Dominanta Денис Бородако (на фото ниже), назвал не более чем «пустышкой», поскольку она не приносит денег на счета эскроу и не выводит на спецставку.

 

Фото: пресс-служба Dominanta

 

В итоге это может привести к резкому снижению объемов строительства в стране. Чтобы такого не произошло, предлагается субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12% — 14%.

Но даже если власти этого не сделают, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы активно покупали землю под свои проекты (причем и в рамках КРТ), и просто «заморозить» их не получится.

Еще хуже то, что эти участки приобретались по дорогим бридж-кредитам.

  

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

  

Теоретически, со временем такие займы должны конвертироваться в проектное финансирование, но цикл превращения «бумажных проектов в бетонные» измеряется годами, а при текущей ключевой ставке ЦБ себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться.

Поэтому, по мнению исполнительного директора НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяны Подкидышевой (на фото), сегодня многие застройщики и пытаются избавиться от лишних площадок.

 

Фото: Key Capital

 

Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются с другими рисками. Главный из них — рост себестоимости строительства, отмечает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото).

Повышение цен на стройматериалы напрямую сказывается на конечной стоимости проектов и ухудшает финансовое положение застройщиков.

 

Фото: fsk.ru

 

К проблеме себестоимости можно отнести и дефицит кадров, вызванный увеличением объемов строительства, оттоком мигрантов, и, как следствие, ростом зарплат, считает директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото).

 

Фото из личного архива Е. Тарасовой

 

Тем не менее, несмотря на все перечисленное, по убеждению коммерческого директора компании Plus Development Елены Тарасовой (на фото), массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят.

Во-первых, для этого нет причин: глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений.

 

Фото: NF Group

 

Во-вторых, банкротства, по словам управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой (на фото), невыгодны и банкам, которые должны будут достраивать жилье, если девелоперы не выдержат бремени своих обязательств.

А когда ситуация начнет влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать уже кредитные организации.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Но, скорее всего, власти (по крайней мере региональные) вмешаются намного раньше.

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что московское правительство ведет постоянный мониторинг и при необходимости включается в решение проблем дольщиков.

В результате за последнее время банкротство пережил только один застройщик — Seven Suns Development, и власти столицы действительно очень быстро нашли ему замену. Теперь перед дольщиками недостроенных им объектов отвечает вполне стабильная Capital Group.

 

Фото: banki.ru

 

В общем, ничего катастрофического пока не предвидится.

«Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона», — резюмировал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).

В зоне риска находятся лишь компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель, а также новые проекты в бюджетных сегментах. Особенно, если земля для них была приобретена относительно недавно.

 

Фото: kf.expert

 

«Те, кто занимался жилищным строительством, исходили из предпосылки, что ключевая ставка ЦБ снизится и деньги будут доступны. Теперь они осознали, что это надолго», — заметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков (на фото).

Длительное падение продаж, безусловно, чревато проблемами и для крупных девелоперов, которые ориентируются на масштабы и объемы сделок. Если падение спроса продлится больше года, то у них могут возникать сложности.

 

Фото из личного архива И. Доброхотовой

 

В любом случае, по мнению экспертов, в том числе основателя БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирины Доброхотовой (на фото), наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, — это дружественное поглощение банком или другим девелопером.

Не исключено слияние с государственными компаниями и появление новых финансово-инвестиционных групп. Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Главный аналитик Сбера: жилищное строительство — самый пострадавший от кризиса сектор экономики

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве 

Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД у концерна «Россиум»

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет