На днях Минстрой обнародовал два документа, посвященных проектам повторного использования. Ситуацию в этой сфере комментирует застройщик с опытом применения таких проектов. 

Фото: www.stc-monolit.ru

Минстрой разъясняет

Ведомство разъяснило, какие документы необходимы для включения подобных проектов в реестр проектов экономически эффективной проектной документации повторного использования, который формируется и размещается на сайте Минстроя.

Вот перечень этих документов:

- проектная документации объектов;

- положительное заключение государственной экспертизы;

- положительное заключение о достоверности определения сметной стоимости строительства объекта капстроительства;

- документ, подтверждающий передачу исключительного права на проектную документацию повторного использования либо права на ее многократное использование (в том числе для подготовки на ее основе проектной документации) Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию;

- сведения и подтверждающие документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

Во втором документе, опубликованном Минстроем, содержится информация о том, сведения о каких объектах уже включены в реестр эффективной проектной документации повторного использования. В настоящее время таких проектов 45, среди них 4 детсада, 37 школ, 2 больницы, 1 спортивный объект и 1 система водоснабжения. Эти проекты представлены более 20 субъектами РФ.

Напомним, что с 2017 года ведомство по новым правилам отбирает проекты экономически эффективной документации повторного применения. Теперь проектная документация признается экономически эффективной для повторного использования при наличии положительного заключения госэкспертизы и при соответствии утвержденным стоимостным критериям: сметная стоимость проекта не должна превышать предполагаемую (предельную) стоимость строительства. Кроме того, данный объект капитального строительства должен иметь класс энергетической эффективности не ниже «C».

С 2018 года такая документация будет в обязательном порядке заноситься в единый государственный реестр заключений (ЕГРЗ), напоминают в ведомстве, и следующий государственный заказчик подобного объекта сможет ее повторно использовать. В системе будут содержаться заключения госэкспертизы на параметры, мощность, эскизные решения каждого проекта.

По мнению Минстроя, это позволит экономить бюджетные средства, в том числе за счет снижения стоимости разработки проектной документации и последующего прохождения экспертизы и строительства. Это касается как жилых домов, так и объектов социальной инфраструктуры – больниц, школ, административных зданий, спортивных сооружений.

Комментарий эксперта

Для более полной и объективной картины портал ЕРЗ поинтересовался мнением руководителя компании-застройщика, который имеет реальный опыт работы с подобными проектами. Свое видение ситуации с ведением реестра проектов экономически эффективной проектной документации повторного использования и отбором Минстроем соответствующих проектов ЕРЗ прокомментировал генеральный директор ООО «Новый город» (ГК «Стройпромсервис») Максим ОВОДКОВ (на фото).

«В 2017 году Группа компаний «Стройпромсервис» приобрела три объекта из реестра проектной документации повторного применения в целях их использования в рамках программы «Жилище» на условиях софинансирования:

- школа на 500 мест в рамках строительства ЖК «Шереметьевский квартал» (Рязанская область).

- школа на 350 мест в рамках строительства ЖК «Окские просторы» (Рязанская область).

- детский сад на 140 мест в рамках строительства ЖК «Новый город» (Тверская область).

На этапе отбора проектов из перечня мы руководствовались следующим алгоритмом:

• актуальность проектной документации (дата заключения государственной экспертизы — не ранее 1 июля 2015 года);
• необходимое количество мест;
• климатический район (допустимы соседние районы);
• допустимые параметры снеговой нагрузки.

Касательно актуальности проектной документации напомню, что 1 июля 2015 года вступил в силу Технический регламент по безопасности зданий и сооружений №1521 от 26.12.2014, который значительно изменил требования к проектной документации. Таким образом, большая часть реестра оказалась неприменимой ввиду несоответствия документации, экспертиза которой была проведена до 1 июля 2015 года, требованиям нового регламента.

Дальнейшая актуализация по требуемому количеству мест выявила такие цифры: около 350 и 500 мест — для школ и около 140 мест — для детского сада.

При актуализации проектов в соответствии с требуемыми параметрами снеговой нагрузки и их соответствия климатическим районам выяснилось, что по школе на 350 мест ни один из проектов реестра не соответствует нормам, установленным для Рязанской области. В связи с этим мы выкупили максимально подходящий проект школы на 350 мест с интернатом на 80 мест (Архангельская область) с дальнейшим его исключением из документации. Фактически переработать пришлось всю документацию в частях «Архитектурные решения», «Конструктивные решения», «Отопление, вентиляция, кондиционирование», «Энергоэффективность».

По школе на 500 мест более-менее актуальным оставался только один проект с отклонением по климатическому району (Свердловская область), который и был выкуплен и переработан.

По детскому саду на 140 мест актуальными оказались два проекта, однако мы их не приняли в связи со спорным архитектурным решением, имеющим явные признаки морального устаревания. В итоге на свой страх и риск выкупили современный проект, реализуемый в г. Химки с гарантией подачи заявки от проектировщика для его дальнейшего включения в реестр повторного применения.

Какие выводы позволяет сделать наш опыт в этой сфере? Во-первых, мы считаем, что реестр не успевает за изменениями в нормативной базе — тем более, что с 4 июня 2017 года вступил в силу новый свод правил (СП) «Нагрузки и воздействия», который регламентирует допустимый вес снегового покрова в сторону увеличения. Тем самым налицо парадоксальная ситуация: документация раздела «Конструктивные решения» по новым 45-ти объектам, включенным в реестр, в полной мере не соответствует требованиям законодательства. Необходимо грамотно подойти к разработке нормативных документов и утвердить их на длительный период.

Во-вторых, отсутствуют четкие обязательства для субъектов по подаче заявок на включение в реестр всех объектов, прошедших экспертизу на их территории. Как следствие — значительное количество объектов просто не попадает в реестр.

В третьих, процедура отбора проектов со стороны Минстроя занимает слишком длительное время, в результате чего часть проектов теряют свою актуальность. Необходимо утверждать и вносить в реестр новые объекты, например, не реже одного раза в месяц. Перечень документов определен, но необходимо обеспечить их оперативное рассмотрение.

Наконец, сложилась ситуация, при которой в реестре на текущую дату отсутствуют приемлемые проекты для определенных климатических зон и зон снеговой нагрузки. Поэтому, по нашему мнению, Минстрою необходимо провести актуализацию реестра и выявить регионы, соответствующие зоны которых затронуты в перечне минимально либо не затронуты совсем», — резюмировал специалист.

Другие публикации по теме:

Что такое Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации (ЕГРЗ)

На портале правовой информации опубликован приказ Минстроя России №390/пр от 18.06.2024 «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2024 года и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2024 года».

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Ранее портал ЕРЗ.РФ информировал о подготовленном проекте данного приказа. Согласно документу, норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по РФ на II полугодие 2024 года устанавливается в размере 109 002 руб. Это на 11% превышает показатель полугодовой давности (97 547 руб.), зафиксированный приказом Минстроя России №888/пр от 11.12.2023.

Кроме того, приказ определяет показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам РФ на III квартал 2024 года. Напомним, что аналогичные показатели на II квартал 2024 года были регламентированы приказом Минстроя России №174/пр от 21.03.2024.

Показатели определены по новой методике, утвержденной приказом Минстроя России №215/пр от 28.03.2024, после обработки и анализа официальной статистической информации Росстата об уровне цен на рынке жилья.

Вместе с тем, как ранее отмечал портал ЕРЗ.РФ, приказ №215/пр актуализировал методику, утвержденную приказом Минстроя России №584/пр от 18.08.2021.

Согласно приказу №215/пр, для субъектов РФ и частей территорий субъектов РФ, относящихся к сухопутным территориям Арктической зоны, средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения принимается равной средней цене 1 кв. м общей площади жилого помещения на рынке первичного жилья в этих регионах по данным Росстата за период, предшествующий расчетному. Поэтому для арктических регионов проект приказа устанавливает две стоимости: относящуюся к сухопутным территориям Арктической зоны РФ и стоимость без учета части территории, относящейся к сухопутным территориям Арктической зоны.

Согласно приказу, в отдельных регионах Минстрой фиксирует незначительное снижение рыночной стоимости, а в среднем во всех федеральных округах наблюдается небольшой рост.

Регионами с наиболее высокой стоимостью квадратного метра в III квартале 2024 года стали:

● Чукотский автономный округ — 233799 руб.;

● Москва — 171 742 руб.;

● Санкт-Петербург — 165 315 руб.;

● Приморский край — 163 906 руб.;

● Камчатский край — 157 596 руб.;

● Амурская область — 152 437 руб.

Самая низкая стоимость 1 кв. м установлена в следующих регионах:

● Республика Ингушетия — 55 071 руб.;

● Кабардино-Балкарская Республика — 61 582 руб.;

● Республика Калмыкия — 71 613 руб.;

● Курганская область — 75 988 руб.;

● Смоленская область — 76 432 руб.

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м для федеральных округов составила:

● Центральный федеральный округ — 95 395 руб.;

● Северо-Западный федеральный округ — 112 785 руб.;

● Южный федеральный округ — 114 488 руб.;

● Северо-Кавказский федеральный округ — 74 196 руб.;

● Приволжский федеральный округ — 100 552 руб.;

● Уральский федеральный округ — 114 919 руб.;

● Сибирский федеральный округ — 115 398 руб.;

● Дальневосточный федеральный округ — 151 095 руб.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

В Центральном федеральном округе изменение цены зафиксировано на уровне от -2,30% до +11,37%. В Белгородской области цена «квадрата» составила 89 269 руб. (+4,7%), в Брянской — 77 837 руб. (+4,17%), Владимирской — 88 008 руб. (+1,34%), Воронежской — 93 351 руб. (+7,68%), Ивановской — 84 720 руб. (+11,37%), Калужской — 100 527 руб. (+4,80%), Костромской — 80 318 руб. (+11,11%), Курской — 83 166 руб. (+4,55%), Липецкой — 85 251 (-2,12%), Московской — 153 192 руб. (-0,96%), Орловской — 79 459 руб. (+4,96%), Рязанской — 93 065 руб. (+3,97%), Смоленской — 76 863 руб. (+7,44%), Тамбовской — 76 492 руб. (+5,60%), Тверской — 88 319 руб. (-1,35%), Тульской — 103 588 руб. (+10,62%), Ярославской области — 91 935 руб. (+5,30%), г. Москве — 171 742 руб. (-2,30%).

В Северо-Западном федеральном округе цены изменились от -9,63% до +19,03%. В Республике Карелия в Арктической зоне цена составила 132 221 руб., без учета Арктической зоны — 111 662 руб., Республике Коми в Арктической зоне — 108 213 руб., без учета Арктической зоны — 100 172 руб., в Архангельской области в Арктической зоне —121 199 руб., без учета Арктической зоны — 109 835 руб., в Вологодской — 86 818 руб. (+9,70%), Калининградской — 111 934 руб. (+11,38%), Ленинградской — 128 819 руб. (-9,63%), Новгородской — 83 269 руб. (+12,94%), Псковской области — 78 146 руб. (+7,47%), в Ненецком автономном округе — 116 762 руб. (+16,37%), в Мурманской области — 119 599 руб. (+19,03%), г. Санкт-Петербурге — 165 315 руб. (в Северной столице цена «квадрата» не изменилась).

В Южном федеральном округе отмечено изменение цен в диапазоне от +1,38% до +21,48%. В Республике Крым — 139 035 руб. (+10,81%), Республике Адыгея (Адыгея) — 98 769 руб. (+7,41%), Республике Калмыкия — 71 613 руб. (+8,47%), в Краснодарском крае — 159 582 руб. (+1,38%), Астраханской области — 96 467 руб. (+6,81%), Волгоградской — 90 062 руб. (+10,47), Ростовской области — 106 977 руб. (+6,22%), г. Севастополе — 153 395 руб. (+21,48%).

В Северо-Кавказском федеральном округе рост цен отмечен в пределах от +5,32% до +25,04%. В Ставропольском крае цена зафиксирована на уровне 89 795 руб. (+5,32%), в Республике Дагестан — 85 906 руб. (+10,74%), Республике Ингушетия — 55 071 руб. (+9,47%), Кабардино-Балкарской Республике — 61 582 руб. (+25,04%), Карачаево-Черкесской Республике — 77 506 руб. (+23,29%), Республике Северная Осетия — Алания — 77 474 руб. (+10,83%), Чеченской Республике — 72 038 руб. (+10,72%).

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

В Приволжском федеральном округе средняя цена прибавила в диапазоне от +3,31% до +10,89%. В Республике Башкортостан цена 1 кв. м зафиксирована на уровне 113 262 руб. (+3,31%), в Республике Марий Эл — 80 564 руб. (+7,42%), Республике Мордовия — 81 531 руб. (+8,39%), Республике Татарстан — 149 246 руб. (+9,35%), Удмуртской Республике — 91 946 руб. (+7,22%), Чувашской Республике — 102 825 руб. (+6,11%), в Пермском крае — 112 592 руб. (+7,38%), в Кировской области — 93 532 руб. (+5,22%), Нижегородской — 138 247 руб. (+5,07%), Оренбургской — 73 705 руб. (+6,77%), Пензенской — 83 538 руб. (+5,52%), Самарской — 111 259 руб. (+10,89%), Саратовской области — 83 970 руб. (+6,54%), Ульяновской области — 91 481 руб. (+4,90%).

В Уральском федеральном округе цены изменились в пределах от -1,60% до +27,39%. В Ямало-Ненецком автономном округе — 176 960 руб. (+27,39%), Свердловской области — 115 025 руб. (+1,60%), Курганской — 75 988 руб. (+6,26%), Тюменской — 114 602 руб. (+2,63%), Челябинской области — 94 011 руб. (+7,68%), Ханты-Мансийском автономном округе — Югре — 112 928 руб. (+5,63%).

В Сибирском федеральном округе цены изменились от +3,32% до +13,07 %. В Республике Алтай цена 1 кв. м составила 144 600 руб. (+9,21%), в Республике Тыва — 129 190 руб. (+7,89%), Республике Хакасия — 101 066 руб. (+13,07%), в Алтайском крае — 102 512 руб. (+4,03%), Красноярском крае в Арктической зоне —125 793 руб., без учета Арктической зоны — 109 958 руб., в Иркутской области — 114 915 руб. (+8,02%), Кемеровской области — Кузбассе — 102 701 руб. (+3,32%), Новосибирской — 119 167 руб. (+6,23%), Омской —107 591 руб. (+6,85%), Томской области —109 407 руб. (+5,15%).

Дальневосточный федеральный округ (ДФО) продемонстрировал незначительные колебания стоимости по сравнению с предыдущим кварталом. Во всех регионах ДФО стоимость 1 кв. м превысила отметку в 100 тыс. руб. В Республики Бурятия — 105 433 руб. (+15,74%), Камчатском крае — 157 596 руб. (+2,71%), Приморском крае — 163 906 руб. (+2,48%), Сахалинской области — 151 613 руб. (-4,59%), Еврейской автономной области — 101 834 руб. (+1,37%), Магаданской области — 152 137 руб. (+2,42%), в Хабаровском крае — 143 593 руб. (+8,90%), Республике Саха (Якутия) — 148 102 руб. (+7,01%), Амурской области — 152 437 руб. (+5,63%), Чукотском автономном округе — 233 799 руб. (+33,51%), Забайкальском крае — 151 599 руб. (+3,12%).

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Напомним, что методика расчета стоимости 1 кв. м для ДФО отличается от методики для остальных федеральных округов, поскольку устанавливается только по стоимости первичного рынка жилья.

В Луганской Народной Республике, Донецкой Народной Республике, Запорожской и Херсонской областях норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения принимается равным нормативу стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по РФ и установлен в размере 109 002 руб.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Стоимость жилья на Чукотке на 26,5% выше, чем в Москве

В Москве нормативная стоимость жилья выросла на 2,91%

Новая методика определения норматива и средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения в России и регионах 

Минстрой вновь не изменил нормативную стоимость жилья в Санкт-Петербурге

Норматив стоимости 1 кв. м жилья для субъектов Арктической зоны будет рассчитываться по правилам, установленным для субъектов ДФО

Норматив стоимости жилья в I квартале 2024 года повышен на 4,2%

Нормативная стоимость жилья в IV квартале 2023 года: Москва вновь впереди всех

Москва обогнала Питер по средней рыночной стоимости 1 кв. м в IV квартале 2023 года

Минстрой установил нормативную стоимость жилья на II полугодие 2023 года

Нормативная стоимость жилья на II полугодие 2023 года: «квадрат» в России подорожал на 5,5%

Изменения в методике определения норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения

Нормативная стоимость жилья во II квартале 2023 года: Приморье и Магадан догоняют столицы