На днях Минстрой обнародовал два документа, посвященных проектам повторного использования. Ситуацию в этой сфере комментирует застройщик с опытом применения таких проектов. 

 

Фото: www.stc-monolit.ru

Минстрой разъясняет

Ведомство разъяснило, какие документы необходимы для включения подобных проектов в реестр проектов экономически эффективной проектной документации повторного использования, который формируется и размещается на сайте Минстроя.

Вот перечень этих документов:

- проектная документации объектов;

- положительное заключение государственной экспертизы;

- положительное заключение о достоверности определения сметной стоимости строительства объекта капстроительства;

- документ, подтверждающий передачу исключительного права на проектную документацию повторного использования либо права на ее многократное использование (в том числе для подготовки на ее основе проектной документации) Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию;

- сведения и подтверждающие документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

Во втором документе, опубликованном Минстроем, содержится информация о том, сведения о каких объектах уже включены в реестр эффективной проектной документации повторного использования. В настоящее время таких проектов 45, среди них 4 детсада, 37 школ, 2 больницы, 1 спортивный объект и 1 система водоснабжения. Эти проекты представлены более 20 субъектами РФ.

Напомним, что с 2017 года ведомство по новым правилам отбирает проекты экономически эффективной документации повторного применения. Теперь проектная документация признается экономически эффективной для повторного использования при наличии положительного заключения госэкспертизы и при соответствии утвержденным стоимостным критериям: сметная стоимость проекта не должна превышать предполагаемую (предельную) стоимость строительства. Кроме того, данный объект капитального строительства должен иметь класс энергетической эффективности не ниже «C».

С 2018 года такая документация будет в обязательном порядке заноситься в единый государственный реестр заключений (ЕГРЗ), напоминают в ведомстве, и следующий государственный заказчик подобного объекта сможет ее повторно использовать. В системе будут содержаться заключения госэкспертизы на параметры, мощность, эскизные решения каждого проекта.

По мнению Минстроя, это позволит экономить бюджетные средства, в том числе за счет снижения стоимости разработки проектной документации и последующего прохождения экспертизы и строительства. Это касается как жилых домов, так и объектов социальной инфраструктуры – больниц, школ, административных зданий, спортивных сооружений.

 

Комментарий эксперта

Для более полной и объективной картины портал ЕРЗ поинтересовался мнением руководителя компании-застройщика, который имеет реальный опыт работы с подобными проектами. Свое видение ситуации с ведением реестра проектов экономически эффективной проектной документации повторного использования и отбором Минстроем соответствующих проектов ЕРЗ прокомментировал генеральный директор ООО «Новый город» (ГК «Стройпромсервис») Максим ОВОДКОВ (на фото).

«В 2017 году Группа компаний «Стройпромсервис» приобрела три объекта из реестра проектной документации повторного применения в целях их использования в рамках программы «Жилище» на условиях софинансирования:

- школа на 500 мест в рамках строительства ЖК «Шереметьевский квартал» (Рязанская область).

- школа на 350 мест в рамках строительства ЖК «Окские просторы» (Рязанская область).

- детский сад на 140 мест в рамках строительства ЖК «Новый город» (Тверская область).

На этапе отбора проектов из перечня мы руководствовались следующим алгоритмом:

• актуальность проектной документации (дата заключения государственной экспертизы — не ранее 1 июля 2015 года);
• необходимое количество мест;
• климатический район (допустимы соседние районы);
• допустимые параметры снеговой нагрузки.

Касательно актуальности проектной документации напомню, что 1 июля 2015 года вступил в силу Технический регламент по безопасности зданий и сооружений №1521 от 26.12.2014, который значительно изменил требования к проектной документации. Таким образом, большая часть реестра оказалась неприменимой ввиду несоответствия документации, экспертиза которой была проведена до 1 июля 2015 года, требованиям нового регламента.

Дальнейшая актуализация по требуемому количеству мест выявила такие цифры: около 350 и 500 мест — для школ и около 140 мест — для детского сада.

При актуализации проектов в соответствии с требуемыми параметрами снеговой нагрузки и их соответствия климатическим районам выяснилось, что по школе на 350 мест ни один из проектов реестра не соответствует нормам, установленным для Рязанской области. В связи с этим мы выкупили максимально подходящий проект школы на 350 мест с интернатом на 80 мест (Архангельская область) с дальнейшим его исключением из документации. Фактически переработать пришлось всю документацию в частях «Архитектурные решения», «Конструктивные решения», «Отопление, вентиляция, кондиционирование», «Энергоэффективность».

По школе на 500 мест более-менее актуальным оставался только один проект с отклонением по климатическому району (Свердловская область), который и был выкуплен и переработан.

По детскому саду на 140 мест актуальными оказались два проекта, однако мы их не приняли в связи со спорным архитектурным решением, имеющим явные признаки морального устаревания. В итоге на свой страх и риск выкупили современный проект, реализуемый в г. Химки с гарантией подачи заявки от проектировщика для его дальнейшего включения в реестр повторного применения.

Какие выводы позволяет сделать наш опыт в этой сфере? Во-первых, мы считаем, что реестр не успевает за изменениями в нормативной базе — тем более, что с 4 июня 2017 года вступил в силу новый свод правил (СП) «Нагрузки и воздействия», который регламентирует допустимый вес снегового покрова в сторону увеличения. Тем самым налицо парадоксальная ситуация: документация раздела «Конструктивные решения» по новым 45-ти объектам, включенным в реестр, в полной мере не соответствует требованиям законодательства. Необходимо грамотно подойти к разработке нормативных документов и утвердить их на длительный период.

Во-вторых, отсутствуют четкие обязательства для субъектов по подаче заявок на включение в реестр всех объектов, прошедших экспертизу на их территории. Как следствие — значительное количество объектов просто не попадает в реестр.

В третьих, процедура отбора проектов со стороны Минстроя занимает слишком длительное время, в результате чего часть проектов теряют свою актуальность. Необходимо утверждать и вносить в реестр новые объекты, например, не реже одного раза в месяц. Перечень документов определен, но необходимо обеспечить их оперативное рассмотрение.

Наконец, сложилась ситуация, при которой в реестре на текущую дату отсутствуют приемлемые проекты для определенных климатических зон и зон снеговой нагрузки. Поэтому, по нашему мнению, Минстрою необходимо провести актуализацию реестра и выявить регионы, соответствующие зоны которых затронуты в перечне минимально либо не затронуты совсем», — резюмировал специалист.

Другие публикации по теме:

Что такое Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации (ЕГРЗ)

Согласно результатам опроса застройщиков — участников еженедельной онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды»: «Генподрядчик девелопера: сторонний или инхаус», 55% респондентов предпочитают работать с внутренним генподрядчиком (ГП).

 

Результаты опроса участников дискуссии «ЕРЗ-тренды». Источник: ЕРЗ.РФ

  

Как показал опрос, проведенный в ходе дискуссии, сторонних генподрядчиков (ГП) привлекают 18% респондентов, 27% застройщиков выбирают подрядчика в зависимости от проекта.

Подробно о своем опыте работы со сторонними и внутренними ГП, а также причинах смены одной модели генподряда на другую рассказали эксперты вебинара — лидеры строительного рынка России.

        

Фото из архива А. Тонконогова

   

Андрей ТОНКОНОГОВ (на фото), партнер и руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости ТеДо:

— С одной стороны, вопрос о том, каким должен быть ГП — сторонним или своим — простой. Но сегодня время вызовов, и мы хотим обсудить именно с представителями отрасли один из этих вызовов — функции генподряда.

Мы сейчас очень глубоко погружаемся в эту концепцию и обязательно выпустим потом анализ, поделимся итогами и наших исследований, и текущей панели (вебинара ЕРЗ.РФ — Ред.).

Со своей стороны мы пришли к тому, что генподряд в текущее время должен быть очень гибкой функцией. Наша консалтинговая практика может помочь девелоперам найти правильный подход по работе с этой функцией.

 

Фото из архива А. Кубца

 

Алексей КУБЕЦ (на фото), директор проектов строительства Sminex:

— Наша компания проектирует и строит больше 2 млн «квадратов» недвижимости в элитном и премиальном сегменте, что, соответственно, подразумевает щепетильное отношение к продукту. Со временем мы пришли к тому, что у нас появился собственный внутренний ГП, который полностью закрывает данную потребность.

Дело в том, что рынок меняется, клиент становится все более требовательным. Чтобы выдавать то, что мы обещали, и отслеживать все новинки и тенденции, у нас происходит очень большое количество изменений в моменте, и этими изменениями без собственного генподрядчика управлять очень сложно.

Сам рынок сейчас начал перестраиваться, и потребность во внутренних ГП значительно возросла.

 

Фото из архива С. Сагиряна

 

Станислав САГИРЯН (на фото), генеральный директор ГК РКС Девелопмент:

— Мы на рынке 17 лет, и все эти годы реализуем проекты с помощью инжинирингового генподряда. Своих мощностей у нас практически нет, и это наш осознанный выбор. Благодаря этому мы ни разу не опаздывали со сроками ввода в эксплуатацию. И с точки зрения качества, мы с премией продаем, в том числе и потому, что контролируем качество таким образом.

Каким бы прекрасным ни был ГП, завтра у него что-то произойдет на другом объекте, и он развалится, у него начнутся финансовые проблемы, разбежится бригада, рассорятся акционеры, собственники, еще что-то может произойти.

Любая нормальная стройка должна быть подготовлена к тому, что подрядчик меняется. Если это ГП, то очень часто это оборачивается катастрофой, поскольку на нем кран, на нем вся жизнедеятельность, в том числе в юридическом плане: он отвечает за строительную площадку, а ты туда фактически не можешь зайти. То есть ты, собственник, остаешься без права собственности. И у нас такие истории были.

Поэтому мы категорически не используем генподрядный метод. Можно сказать, что мы сами выступаем ГП, строим подрядным методом.

  

Фото из архива В. Ершова

 

Виталий ЕРШОВ (на фото), директор по строительству Setl Group:

— В целом я не сторонник внутреннего генподряда, наша компания уже 30 лет на рынке и прошла этот этап. Опыт первых лет не был гладким, мы столкнулись с некоторыми спорными ситуациями, которые не приводили нас к нужным результатам.

В итоге мы на какое-то время отказались от внутреннего генподряда. Однако ситуация на рынке Санкт-Петербурга заставила нас вернуться к этому опыту, но мы провели серьезную работу по оптимизации процессов.

Если объект начинает «спотыкаться» по вине генподрядчика, в компании есть абсолютно прозрачная методика доказательной базы, которая безболезненно и «бесшовно» удаляет такого подрядчика.

 

Фото из архива Д. Бражниченко

 

Денис БРАЖНИЧЕНКО (на фото), президент ГК Лендекс:

— Мы всегда придерживались парадигмы, в соответствии с которой выбираем подрядчика внешнего, работающего в базовом регионе. Но, на наш взгляд, у нас сейчас есть симбиоз: мы организовали собственного ГП. Ведь какие цели стоят перед внешним или собственным ГП? В первую очередь это максимальная оптимизация затрат. Сейчас цены на материалы, работы, услуги растут.

Даже работая по объекту с внешним ГП, мы все равно ввели систему тендеров. У нас есть закупочный отдел, мы рассматриваем предложения и ГП, и внешних подрядчиков, собираем лучшее и, соответственно, «заводим» их потом под ГП. Понятно, приоритет отдается ГП в случае, если у него есть собственные ресурсы.

Внедрение собственной тендерной службы позволило сократить затраты. Например, на закупку арматуры — на 2,8 млн руб. в месяц, или на 13% по данной закупке.

 

Фото из архива Э. Халимуллина

 

Эдуард ХАЛИМУЛЛИН (на фото), операционный директор строительного комплекса АО УК Унистрой:

В качестве преимуществ внешнего ГП назову:

• знание рынка субподрядных компаний в регионе и быстрое привлечение на объект;

• двойной контроль качества;

• возможность быстрого выхода в новый регион за счет привлечения внешних ГП, в том числе постоянных;

• высокую экспертность и знание требований компании;

• меньшую численность сотрудников в структуре компании, меньшую нагрузку на ФОТ и возможность избежать сокращений при уменьшении объемов строительства;

• наличие собственного штата рабочих (например, каменщиков);

• устранение гарантийных заявок независимо от статуса субподрядчика (действующее юрлицо или нет).

К минусам внешнего генподрядчика я бы отнес:

• сложность в изменениях и внедрении новых решений;

• ограниченный рынок внешних ГП: при одновременном запуске большого количества объектов ощущается нехватка действующих ГП;

• долгий процесс подписания договора ГП;

• долгий процесс замены ГП в случае, если не выдерживаются сроки и уровень качества строительства;

• при банкротстве / прекращении сотрудничества с ГП гарантийные заявки ложатся на техзаказчика;

• затраты на сметную прибыль и фонд оплаты труда внешнего ГП.

 

Фото: rgud.ru

 

Гасан АРХУЛАЕВ (на фото), председатель комитета по комплексному развитию территорий Российской гильдии управляющих и девелоперов:

— Привлечение внешнего генподрядчика в современных российских реалиях — не самый лучший выбор, это в первую очередь вопрос экономики, вопрос квалифицированного управления ресурсами и финансами в довольно динамично меняющейся обстановке.

Мой собственный опыт позволяет точно сказать, что изменения в составе подрядчиков, на площадке, замены по видам работ — это всегда потери и затраты, и временные, и финансовые.

Состав рабочей документации меняется, смета меняется. И это каждый раз диалог с генподрядчиком. Диалог, можно сказать, «кровавый». На мой взгляд, вся история с генподрядом весьма своеобразная, это в значительной степени досталось нам из нашего славного советского прошлого, в котором все основные объемы и заказы были государственными. История, когда большинство проектов были государственные и, разумеется, государство должно было контролировать свои расходы, сметы и т. д. Вот по этой укоренившейся привычке у нас инвестор (заказчик), имея свою армию технических специалистов нанимает аналогичную армию с практически тем же специалитетом, а те сразу закладывают свои затраты, оплату своих фондов, механизмов и т. д.

Я имел удовольствие получить опыт инжинирингового подхода, так называемого Construction Management, когда мы привлекали только конкретные компетенции, а не какую-то систему и структуру. То есть не отдавали деньги в распоряжение другим компаниям, а свои ресурсы — тем структурам, которые нам впоследствии пытались доказать, почему цена возросла, какие виды работ возникли неожиданно и какие причины заставили генподрядчика сорвать сроки строительства.

И нет мучительных споров, по какой системе закрывать генподрядный договор.

 

 

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

 

 

Выпуск «ЕРЗ-тренды» 6 февраля будет посвящен итогам продаж новостроек в январе. Регистрация доступна по ссылке.

 

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 6 февраля в 10.00 — «Продажи новостроек: итоги января»

ЕРЗ-тренды: законодательству о КРТ недостает нормативов обеспеченности объектами социальной инфраструктуры

«ЕРЗ-тренды» 23 января в 10.00: разбираем новеллы законодательства о КРТ

ЕРЗ-тренды: в 2025 году системных рисков для застройщиков нет

«ЕРЗ-тренды» 16 января в 10.00: итоги декабря и 2024 года на рынке новостроек от лучших аналитиков России

ЕРЗ-тренды: поправки в 214-ФЗ защитят застройщиков, но могут породить новые судебные споры

ЕРЗ-тренды о новеллах 214-ФЗ: запись онлайн-дискуссии 

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)