Ипотека продолжает терять позиции: в I квартале 2025 года ее доля в общем числе сделок снизилась на 14,6 п. п. и составила 64,9%. Рассрочка при этом активно переходит из точечного инструмента в массовый. К каким последствиям стоит готовиться застройщикам и как избежать коммерческих рисков, рассказали эксперты центра аналитики DEVISION.

Фото предоставлено DEVISION

Снижение покупательского интереса и тренд на расторжение ДДУ

Несмотря на замедление роста цен на новостройки, среднемесячный объем продаж в I квартале 2025 года сократился на 8%. Чтобы предотвратить его дальнейшее падение, компании расширяют программы рассрочки и увеличивают их сроки, снижают размер первоначального взноса. А главным аргументом для принятия решения о покупке становится возможность в последующем взять ипотеку с более выгодными условиями. Этот подход несет в себе несколько угроз:

• • банк откажет в предоставлении кредита, и заемщик не выплатит остаток задолженности;
• • при негативном сценарии развития экономики ЦБ сохранит высокую ключевую ставку, и покупатель не сможет обслуживать ежемесячные платежи;
• • существенный разрыв цен на первичное и вторичное жилье (по данным Росстата, на текущий момент он приблизился к 60%) не позволит погасить обязательства в полном объеме при продаже имеющейся квартиры.

Все эти нюансы могут привести к тому, что значительная часть ДДУ с рассрочкой будет расторгнута. Последний отчет Банка России показал, что в I квартале 2025 года доля просроченной задолженности свыше 90 дней по заключенным до кризиса договорам увеличилась с 0,5% до 0,9%, что подтверждает нарастание тренда на расторжения.

Фото предоставлено DEVISION

«Среднесрочный прогноз Банка России основывается на сохранении ключевой ставки на уровне 19,5% — 21,5%, поэтому в 2025 году ипотека не станет доступнее для большей части населения», — полагает ведущий аналитик DEVISION Софья Павлова (на фото).

Динамика покрытия счетов эскроу

По данным ЦБ, доля сделок, совершенных в рассрочку, выросла с 20% до 40%. А в ДОМ.РФ отметили, что на 1 апреля 2025 года их объем в денежном выражении был равен 1,2 трлн руб. Это средства, которые девелоперы еще не получили по ранее заключенным ДДУ. 

В I квартале 2025 года на счета эскроу поступило 1,1 трлн руб., это на 15% меньше, чем в IV квартале 2024-го.

 
Источник: данные опроса Банка России

Сумма остатков средств на счетах эскроу относительно I квартала 2024 года уменьшилась на 6% и составила 6,5 трлн руб. Покрытие задолженности по проектному финансированию счетами эскроу держится на уровне 72%.

Источник: данные Банка России

Опыт экспертов рынка

Результаты изучения потребительских предпочтений показывают, что из-за высокой ставки желание приобрести недвижимость в предстоящие два года снизилось на 22%, поэтому для многих компаний рассрочка стала драйвером продаж.

Аналитики DEVISION провели ряд интервью с топ-менеджерами компаний из различных регионов России, строящих жилые кварталы комфорт-, бизнес- и элит-классов.

По словам респондентов, рассрочка в среднем занимает около 31,7% в общем объеме продаж. Максимальная доля зафиксирована у девелоперов, работающих в классе элит, — 80%. Размер первоначального взноса составляет от 20% до 70% и зависит от стадии готовности проекта. Большинство застройщиков используют рассрочку, но отмечают, что 80% выдают покупателям, планирующим обменять или продать в ближайшие три месяца имеющееся жилье. Еще часть клиентов ожидают рождения ребенка и планируют перейти на «Семейную ипотеку».

В целом эксперты оценивают этот инструмент как эффективный и прогнозируют его востребованность как минимум в течение последующих двух лет, пока не нормализуется ключевая ставка ЦБ.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Гайд по безопасному предоставлению рассрочки

• Анализ кредитной нагрузки заемщика, подтверждение дохода с использованием справок 2-НДФЛ, выписок со счетов. Доказательство наличия денежных средств на накопительных счетах, вкладах, в инвестиционных облигациях. Оценка стабильности трудоустройства: не менее одного года на текущем месте. Проверка дополнительных обязательств относительно микрозаймов, кредитов, алиментов.

• Размер первоначального взноса на уровне 30% — 50% от стоимости квартиры. Чем он выше, тем выгоднее условия для покупателя.

• Предпочтительна выдача гражданам, у которых уже есть имущество, выступающее в качестве залога.

• Страхование жизни заемщика, а также имущества (если объект приобретается с готовым ремонтом).

• Увеличение стоимости жилья, приобретаемого с рассрочкой, на 15% — 20%. Это поможет скорректировать финансовые потоки компании.

• Объем продаж с рассрочками не должен превышать 30%.

• Установление срока предоставления рассрочки до трех лет.

• Юридическая поддержка. Заключение договора с прописанными штрафами на случай просрочки. Возможность досрочного погашения без комиссий и отсрочки по уважительной причине.

• Ограничить право переуступки ДДУ с условием 100% оплаты по договору рассрочки.

Фото предоставлено DEVISION

Как альтернативный вариант рассрочки для введенного в эксплуатацию жилья можно рассмотреть более привлекательный инструмент — аренду с правом выкупа. Ее уже применяют в Москве и Екатеринбурге. При таком варианте застройщик ежемесячно получает фиксированную сумму, часть которой включается в счет итоговой стоимости квартиры.

Важным пунктом является страхование имущества, а также установка обеспечительного платежа в качестве залога. 

«В текущих реалиях наиболее устойчивой стратегией становится комбинация инструментов продаж — краткосрочной рассрочки с высоким первоначальным взносом и моделей аренды с дальнейшим выкупом», — отмечает руководитель центра аналитики DEVISION Денис Шинкоренко (на фото).

По оценке аналитиков, запас финансовой прочности, сформированный в последние годы, позволит большинству застройщиков сохранить свою устойчивость и достроить начатые ранее объекты. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ

Эксперты: застройщики успешно адаптируются к охлаждению спроса и высоким ставкам

Уже через год каждая пятая сделка с рассрочкой в новостройках Москвы может оказаться расторгнутой

Эксперт: рассрочки — это интересно, но, учитывая текущую ситуацию на рынке, нужно быть готовым ко всему

Эксперты отмечают сокращение в Москве количества сделок и доходов девелоперов, а рассрочки считают «квазипродажей»

Банк России: доля рассрочек на жилье от застройщиков продолжает расти

В Северной столице доля проданных в рассрочку новостроек уже превысила 40%

Банк России объяснил, какие риски несет покупка жилья в рассрочку

Когда ставки по ипотеке запредельно высокие, покупатели выбирают рассрочку от застройщика

Рассрочки от застройщиков поддерживают рынок в мегаполисах и выгодны покупателям

Эксперты: девелоперы перестроились с массовой льготной ипотеки на рассрочки и продолжают зарабатывать

Эксперты: приобретая жилье в рассрочку, можно остаться и без денег, и без квартиры

Жители 30 российских регионов более половины своей заработной платы тратят на платежи по ипотеке    

Президент РФ Владимир Путин подписал закон о порядке признания документов на недвижимость в Донецкой и Луганской народных республиках, а также Запорожской и Херсонской областях.

Луганск, ход восстановления многоквартирного дома в квартале Ватутина. Фото: t.me/mkhusnullin

Согласно новому закону, действительны в России те документы на недвижимость в Донбассе и Новороссии, при оформлении которых власти Украины соблюли положения местного законодательства этих регионов.

Украинские документы на недвижимость, выданные после присоединения этих территорий к России, недействительны.

Отдельные правила признания установлены для документов на недвижимость, выданных в ДНР и ЛНР, поскольку регистрация прав на недвижимость в этих республиках регулировалась их собственными нормативными актами.

Для оценки соответствия документов российскому законодательству в новых регионах создадут региональные комиссии. В их состав войдут представители местных властей и сотрудники Росреестра.

Комиссии будут проверять:

• наличие полномочий у органов, выдавших документы;

• подлинность документов;

• соответствие сведений в документах данным местных реестров.

Если комиссия обнаружит несоответствие требованиям, то регистрация прав на основе рассматриваемых документов будет невозможна. Однако закон позволяет обжаловать решение комиссии в суде.

Кроме того, согласно закону, не признаются решения украинских судов и госорганов, порождающие ограничения прав или обременения недвижимого имущества российских граждан и компаний (включая залоги, аресты, запреты на совершения действий и ипотечные обязательства перед украинскими банками). 

Также сведения об ограничениях и обременениях не подлежат внесению в ЕГРН. Если же они попали в реестр, данные исключат по заявлению правообладателя недвижимости.

Полномочия комиссий будут действовать до 1 января 2028 года. До этой даты должны быть рассмотрены все спорные случаи.

Закон вступит в силу в октябре 2025 года.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новый закон упростит регистрацию недвижимости

Кто получит земельные участки в новых регионах

Участники СВО смогут вступить в ЖСК для строительства жилья с господдержкой

Марат Хуснуллин рассказал о векторах развития стройкомплекса в ближайшие годы

Как упростят правила аттестации физических лиц на право проведения строительного контроля на новых территориях

Новая методика определения норматива и средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения в России и регионах

Как расширят перечень специалистов, которые могут претендовать на включение в национальный реестр

Владимир Путин поручил распространить на новые регионы льготную ипотеку под 2% на вторичное жилье

Порядок признания и действия документов на недвижимость на присоединенных к РФ территориях