ДОМ.РФ, ВЦИОМ и ЕРЗ.РФ (ИРСО) провели исследование изменений в структуре продаж застройщиков в III квартале 2024 года в условиях новых рыночных реалий.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Охлаждение интереса к ипотечным программам

На фоне высоких рыночных ставок и завершения массовой льготной ипотеки с господдержкой девелоперы отмечают снижение числа ипотечных сделок в структуре продаж: в июле — сентябре 2024 года на их долю пришлось только 66% в общем объеме сделок. При этом 16% составили продажи за наличный расчет с полной оплатой.

Источник: ДОМ.РФ

Каждая четвертая ипотека — с комиссией за снижение ставки

16% всех ипотечных сделок происходили с уплатой комиссии за снижение ставки.

«Такая мера позволяет уменьшить ежемесячные платежи, — рассказал руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото ниже) и уточнил: — Однако фактически дополнительные расходы ложатся на плечи заемщика, так как стоимость недвижимости зачастую искусственно завышается».

Фото: erzrf.ru

Еще 7% всех выдач пришлось на траншевую ипотеку, которая выдается частями и снижает процентные затраты заемщиков до ввода объекта в эксплуатацию. Стоит отметить, что такие механизмы кредитования вскоре будут запрещены согласно новому ипотечному стандарту ЦБ РФ, который начнет действовать с начала 2025 года.

Рассрочка заменяет ипотеку

Другая тенденция — рост числа сделок с рассрочкой (18% продаж). В совокупности с траншевой ипотекой (7%) на рассрочку в том или ином виде приходится 25% сделок на первичном рынке.

По словам руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, это ведет к удорожанию проектного финансирования (ПФ) для застройщиков: сокращаются поступления на счета эскроу, снижается уровень покрытия ПФ — а значит, растут процентные расходы.

«В период падения покупательского спроса застройщики вынуждены брать на себя дополнительные расходы для поддержания уровня продаж, — отметил Михаил Гольдберг (на фото ниже), добавив: — Однако подобная практика несет в себе определенные риски, связанные с расторжением сделок из-за неоплаты последующих крупных траншей по рассрочке».

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Популярность сделок с рассрочкой подтверждают девелоперы. По словам коммерческого директора Группы Голос Юлии Алабужиной, в сентябре на рассрочку в компании пришлось порядка 27% сделок с квартирами и апартаментами, в октябре — 19%. Это кратно больше, чем застройщик наблюдал в первом полугодии 2024 года.

«Полагаю, что в ближайшее время, учитывая размер ключевой ставки ЦБ, ситуация в целом не изменится: лидировать продолжит "Семейная ипотека", а рассрочка будет поддерживать продажи», — констатировала она.

Доля рассрочки на объекты ГК ТОЧНО на Черноморском побережье сегодня составляет уже 50% — 95%, сообщил руководитель отдела продаж крупнейшего застройщика Краснодарского края Алексей Некрасов.

«Если в начале 2024 года рассрочка составляла всего 1% — 2% в общем объеме продаж, то сейчас в Краснодаре на нее приходится примерно 10% всех сделок», — добавил Некрасов.

Фото предоставлено пресс-службой компании MAAR Development

Как отмечает генеральный директор MAAR Development Руслан Насыров (на фото), рассрочка от застройщика остается основным инструментом и в сегменте загородного жилья класса «делюкс», на котором не отразилось завершение массовой господдержки.

«В отличие от классов "стандарт" и "комфорт" мы, наоборот, видим рост интереса, который с начала года увеличился на 30%», — добавил Насыров.

Трейд-ин и снижение первоначального взноса

В условиях снижения доступности ипотечного кредитования на первый план в структуре продаж выходят ранее не пользовавшиеся большой популярностью программы застройщиков.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

«Сейчас основные инструменты — это прямые скидки, субсидированные ипотечные программы, ипотека со сниженным первоначальным взносом, рассрочка и трейд-ин от застройщика», — перечислил генеральный директор ГК Жилой Квартал Евгений Вечков (на фото).

По его словам, наибольшим спросом среди клиентов компании пользуются программы со сниженным первоначальным взносом и трейд-ин от застройщика, доля сделок с применением которых с июля 2024 года выросла на 7% и достигла 35%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!   

Другие публикации по теме:

На столичном рынке новостроек эксперты зафиксировали стагнацию цен

Комиссия РСПП: рентабельность девелоперского бизнеса не дает оснований прогнозировать снижение цен на новостройки

Эксперты: реализация столичных новостроек комфорт-класса снизилась почти на треть, а бизнес-класса — увеличилась

Эксперты: Пермь, Самара и Москва стали лидерами по темпам роста цен на новостройки

Эксперты: в большинстве мегаполисов России цены на новостройки продолжили расти

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, в пятницу на заседании совета директоров Банка России было принято решение повысить ключевую ставку ЦБ сразу на 200 б. п. — до 18% годовых.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

Портал ЕРЗ.РФ попросил топ-менеджеров российских девелоперских компаний прокомментировать этот шаг регулятора и дать прогнозы относительно того, как повышение ключевой ставки ЦБ отразится на рынке жилищного строительства и ипотеки.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Монолит

Илья ВИТКОВСКИЙ (на фото), вице-президент по маркетингу и продажам федерального девелопера DOGMA:

— Ставка в 16% уже стала критичной для рыночной ипотеки. Пятничное ожидаемое повышение не окажет значительного влияния на продажи новостроек. Июльское падение продаж на 30% — 40% относительно июня скорректировало рынок, и дальнейшего снижения мы не ожидаем. Более того, конец месяца показывает некоторое оживление на рынке.

Основным драйвером продаж служит и останется «Семейная ипотека». Кроме того, в своих проектах мы предлагаем рассрочку и траншевую ипотеку.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Лидер Групп

Ирина ПЕТРОВА (на фото), руководитель отдела продаж ГК Лидер Групп:

— В целом дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ уже принципиально ничего не меняет. Учитывая, что и сейчас рыночная ставка по ипотеке составляет 18% — 19%, а некоторые банки уже подняли ее до 20% и более, многие желающие взять ипотечный кредит не проходят по уровню доходов.

Сейчас в нашей компании запущена новая программа рассрочки до двух лет. Важно, что теперь она распространяется и на готовое жилье. Также мы начали субсидировать «Семейную ипотеку», что позволило снизить стандартную льготную ставку до 4,5%.

Совместно с банками-партнерами продолжаем развивать траншевую ипотеку, сейчас по некоторым проектам она позволяет ежемесячно платить в первый год пользования кредитом символическую сумму в два рубля.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Монолит

Дарья ПЛОТНИКОВА (на фото), коммерческий директор группы компаний ГК Монолит:

— Повышение ставки ипотечного кредитования может временно приостановить активность на рынке жилья, однако это не сильно отразится на ценах, и ожидать снижения цен на новостройки не стоит.

Темпы строительства останутся стабильными, поскольку застройщики уже имеют проектное финансирование, а рост спроса в предыдущие годы позволил им выполнить требования банков по наполнению счетов эскроу.

В сложившейся ситуации застройщики предложат более низкие субсидированные ставки на срок до пяти лет с возможностью рефинансирования под актуальные базовые ставки в будущем.

Такой подход будет оптимален для многих клиентов, осознающих перспективы роста цен квадратного метра. Хотя динамика роста цен на первичное жилье по сравнению с предыдущими годами будет более умеренной, цены все равно продолжат расти, но меньшими темпами, чем уровень инфляции.

Юлия АЛАБУЖИНА, коммерческий директор СЗ ГОЛОС ДЕВЕЛОПМЕНТ (входит в Группу Голос)

— Застройщикам просто придется принять повышение ставки ЦБ и с этим жить. Искать новые финансовые инструменты для клиентов, понимая, что эти инструменты будут обходиться застройщику дороже.

В любом случае мы верим, что со временем рынок найдет новое равновесие.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Каждое увеличение ключевой ставки ЦБ ведет к росту ставок по ипотеке, поскольку чаще всего банки устанавливают +1% — 1,5% к ставке ЦБ. А учитывая тот факт, что психологически комфортный порог ипотечной ставки — это около 10% и все, что выше, замедляет темпы продаж, текущие ставки в 19% по классической ипотеке на жилье и так являются заградительными и существенно влияют на продажи недвижимости.

Конечно, в большей степени это скажется на вторичном рынке недвижимости, так как там нет льготных программ. Но и первичный рынок, несмотря на наличие «Семейной ипотеки» с государственным субсидированием, также охладится. По статистике, около 40% сделок проводятся с использованием средств от продажи «вторички». С 1 июля уже произошло снижение спроса на 70%, и очередное повышение снизит и без того слабый спрос на жилье.

На данный момент в самом выигрышном положении находится рынок ИЖС, поскольку на него действуют льготные программы «Сельской» и «Семейной» ипотеки.

Сегодня мы активно взаимодействуем с банками-партнерами и разрабатываем льготные предложения для наших клиентов.

Фото предоставлено пресс-службой  ГК Element Development

Виталий КОРОБОВ (на фото), генеральный директор ГК Element Development:

— Полагаю, возможное повышение «ключа» катастрофически не скажется на рынке, поскольку текущая ставка уже находится на заградительном для большинства потребителей уровне.

Чтобы привыкнуть к новым реалиям, массовому потребителю потребуется время. Поэтому в горизонте двух-трех месяцев спрос на рынке может частично просесть — это касается прежде всего масс-маркета. Поэтому застройщики этого сегмента уже начали перестраивать свою политику продаж под новые реалии: запустили удобные рассрочки, стали самостоятельно субсидировать ставки — от года до трех лет, то есть до окончания срока строительства.

На премиум-сегмент (ту нишу, где работает наша девелоперская компания) повышение «ключа» по-прежнему влияет в меньшей степени.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЦБ повысил ключевую ставку до 18% годовых (график)

Эксперты: в июне, перед окончанием льготной ипотеки, объем выдач вырос на 44%, а за первые две недели июля он сократился на 46,4%

Эксперты ожидают роста ключевой ставки до 17,5% — 20%

Росреестр: 60% сделок со столичными новостройками оформлено в кредит

Эксперты: во II квартале объемы выдач ипотеки в России выросли на 73%

Эксперты подвели итоги реализации программы льготной ипотеки

ЦБ: возвращения госпрограммы массовой льготной ипотеки на новостройки ожидать не стоит

Эксперты объяснили, почему в ведущих банках ипотека подорожала даже при сохранении ключевой ставки ЦБ

ЦБ: в мае ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 33,9% больше, чем годом ранее (графики)

Росреестр: количество договоров долевого участия с эскроу превзошло результат 2023 года

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

ЦБ: в I квартале объем поступлений на счета эскроу снизился вдвое