Разработанные Минстроем правила проектного финансирования нравятся застройщикам, но не устраивают ЦБ
По мнению регулятора кредитно-финансового рынка, подготовленный Минстроем исчерпывающий список документов, которые могут требовать банки у застройщиков, противоречит рыночным механизмам и нарушает «принцип свободы договора». Это следует из письма зампреда ЦБ Дмитрия Тулина замминистра Минстроя Никиты Стасишина, которым располагает «Коммерсанта.
Фото: www.pbs.twimg
Для начала напомним предысторию вопроса. Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, в сентябре по инициативе ряда депутатов Госдума запросила в ЦБ информацию о возможности утверждения исчерпывающего и единого перечня форм обеспечения кредитов, предоставляемых на принципах проектного финансирования.
«Застройщики обращают внимание на то, что в разных кредитных организациях существуют различные требования к залоговому обеспечению, ряд требований является избыточным, что приводит к увеличению срока рассмотрения заявок или отказам в предоставлении финансирования», — отметил один из авторов поручения депутат Айрат Фаррахов (на фото).
Фото: www.rbk.ru
Еще один депутат нижней палаты парламента, глава комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков (на фото) предполагает, что список потребовался из-за проблем с финансированием небольших объектов в малых городах.
«Затраты на аудит таких проектов соизмеримы с крупными стройками, а маржинальность ниже», — объясняет он.
Фото: Владимир Гердо/ТАСС
В октябре по итогам совещания, которое прошло 4 октября у Заместителя Председателя Правительства РФ Виталия Мутко, последний поручил Минстрою России совместно с Банком России, АО «ДОМ.РФ» и Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ) с учетом состоявшегося обсуждения «проработать возможность установления единого исчерпывающего перечня документов (материалов), представляемых застройщиками в уполномоченные банки в целях получения проектного финансирования, включая определение унифицированного комплекта исходно-разрешительной документации, представляемой в электронном виде, а также возможность установления требований к размеру банковской комиссии, взимаемой за предоставление кредитных средств».
Фото: www.i.kapital.kz
В соответствии с поручением был подготовлен исчерпывающий перечень документов (материалов), представляемых застройщиками в уполномоченные банки в целях получения проектного финансирования.
В данный перечень входит около сотни позиций — от правоустанавливающих документов на участки, разрешений на строительство до наличия инженерной инфраструктуры.
Кроме того, указаны случаи, когда банк может потребовать тот или иной документ, а также случаи, при которых документы, размещенные в открытом доступе, могут не представляться застройщиками. В перечне отмечены документы, которые должны предоставляться застройщиками по единой для всех форме.
Поскольку в поручении вице-премьера в числе ведомств, принимающих участие в составлении данного документа, фигурирует Банк России, разработанный документ был послан в адрес ЦБ.
При этом мыслилось, что регулятор кредитно-финансового рынка ЦБ представит свои предложения по улучшению перечня, возможно, исключит в нем некоторые дублирующие друг друга пункты и т.д.
Однако реакция Центробанка оказалась максимально отрицательной из всех ожидаемых. Вместо того, чтобы представить свои предложения по доработке документа, ЦБ предпочел с порога отвергнуть подготовленный перечень в целом, выразив с ним свое концептуальное несогласие.
Фото: www.mds.yandex.net
По крайней мере, именно такая позиция звучит в письме заместителя Председателя Банка России Дмитрия Тулина (на фото) в адрес замминистра строительства Никиты Стасишина, которым располагает «Коммерсант».
В частности, там сообщается, что «применение нерыночных механизмов регулирования, к которым относится установление единого исчерпывающего перечня документов, может послужить сдерживающим фактором при принятии решения о предоставлении финансирования, а также не соответствует гражданско-правовому принципу свободы договора».
А что же застройщики, как они отнеслись к подготовленному документу? Портал ЕРЗ.РФ попросил топ-менеджеров региональных девелоперских компаний высказать свое отношение к подготовленному документу.
«Учитывая, что действующие правила по строительству жилья являются новыми как для застройщиков, так и для банков, было бы целесообразным и своевременным установить перечень обязательных документов, которые застройщик должен предоставить в банк для получения проектного финансирования, а также перечень тех документов, которые банки должны получать самостоятельно в рамках электронного документооборота в государственных органах, — отметил председатель Совета директоров Группы компаний «Стрижи» (3-е место в ТОП застройщиков Новосибирской области) Илья Поляков (на фото). — Указанный перечень не только облегчит застройщику выход на проектное финансирование, но и сделает более понятным и прозрачным работу с банковским сектором.
Данная мера помогла бы и более широкому кругу банков участвовать в системе проектного финансирования (на сегодня перечень таких банков весьма ограничен). Наличие регламентирующего перечня документов ни в коем случае не идет в разрез с гражданско-правовым принципом свободы договора, а наоборот, делает более понятными условия сделки по получению проектного финансирования и исключает коррупционный фактор со стороны банков при принятии решения.
Позиция ЦБ относительно того, что наличие перечня документов для получения проектного финансирования как-то ограничит свободу договора, несостоятельна еще и потому что законодательство РФ имеет достаточно примеров установления критериев и перечней документов при осуществлении тех или иных сделок.
Например, законодательство о контрактной системе в РФ, которое устанавливая определенные перечни документов, необходимых для участия в торгах, тем не менее, не ограничивает свободу заключения договора.
Таким образом, считаем необходимым установить на законодательном уровне единый перечень документов, предоставляемых в банки для получения проектного финансирования», — заключил Илья Поляков.
«Такой подход мы считаем целесообразным, — отметил руководитель девелоперских проектов «УГМК Застройщик» (4-е место в Кемеровской области, 10-е место в Свердловской области) Евгений Мордовин (на фото). — Как известно, механизм проектного финансирования был разработан и введен для того, чтобы обезопасить граждан – участников долевого строительства, от рисков потери своих средств либо приобретенных квартир, если застройщик оказывается недобросовестным или по любой другой причине оказывается неспособным завершить проект. Сейчас средства дольщиков защищены в любом случае, поскольку направляются на эскроу-счета. Но теперь деньгами рискуют банки, а ведь речь идет о суммах в миллионы, а иногда и в миллиарды рублей.
Фото: avangardnews.ru
А значит, банки должны максимально строго проверять компании, обращающиеся за проектным финансированием, на надежность. То есть иметь четкое представление о бизнесе застройщика – его бизнес-модели, достаточности капитала и пр. Таким образом, доступ к проектному финансированию смогут получать только компании, которые точно смогут достроить и сдать свои объекты в срок. Возможно, ЦБ прав насчет нерыночной меры регулирования рынка, но в данном случае она вполне разумна.
Перечень может помочь застройщикам в получении проектного финансирования. На сегодняшний день строительные компании могут обратиться за получением такого финансирования в разные банки, у каждого из которых перечень необходимых документов отличается. Соответственно, увеличивается и срок обращения, и период рассмотрения заявок. Введение единого списка документов, которые банки требовали бы от застройщиков, позволило бы ускорить процесс получения последними проектного финансирования» — резюмировал топ-менеджер.
Фото: www.rzn.info
«Практика, при которой, каждый банк устанавливает свои формы документов и регламенты их предоставления, существенно усложняет финансирование объектов — пояснил порталу ЕРЗ.РФ генеральный директор Группы компаний «ЕДИНСТВО» (1-е место в ТОП застройщиков Рязанской области) Антон Воробьев (на фото). — Отсутствие единообразного подхода и четкого объема предоставляемых документов, само по себе является барьером для девелопера. Установление же исчерпывающего перечня документов для получения проектного финансирования снизит нагрузку на застройщика и позволит выстроить наиболее прозрачные взаимоотношения с банками», — подчеркнул руководитель девелоперской группы.
В феврале 2024 года число МКД, получивших положительное заключение экспертизы, выросло на 2% (графики)
В феврале 2024 года положительное заключение экспертизы проектной документации получили 117 объектов от 88 застройщиков.
Из них 68% (80 домов) будет возведено в новых жилых комплексах, 32% (37 домов) — это дополнительные корпуса в существующих ЖК.
По сравнению с февралем 2023 года количество объектов, получивших положительное заключение экспертизы проектной документации, увеличилось на 1,7%. По сравнению с январем количество таких объектов выросло на 33%.
С начала года положительное заключение экспертизы проектной документации получили 205 объектов (на 30% больше, чем за аналогичный период 2023 года).
Больше всего объектов, получивших за месяц положительные заключения экспертизы, находится в Красноярском крае (9 объектов), Волгоградской области (8 объектов), а также в Республике Татарстан и Челябинской области (по 6 объектов).
Регион
Количество заключений
Красноярский край
9
Волгоградская область
8
Республика Татарстан
6
Челябинская область
6
Иркутская область
5
Ленинградская область
5
Республика Башкортостан
5
Свердловская область
4
Удмуртская Республика
4
Чувашская Республика — Чувашия
4
Архангельская область
3
Брянская область
3
Краснодарский край
3
Нижегородская область
3
Новосибирская область
3
Томская область
3
Тюменская область
3
г. Москва
3
Кемеровская область
2
Омская область
2
Приморский край
2
Республика Карелия
2
Ростовская область
2
Самарская область
2
Ставропольский край
2
Алтайский край
1
Амурская область
1
Белгородская область
1
Вологодская область
1
Воронежская область
1
Ивановская область
1
Калининградская область
1
Камчатский край
1
Курская область
1
Липецкая область
1
Ненецкий автономный округ
1
Оренбургская область
1
Орловская область
1
Республика Бурятия
1
Республика Дагестан
1
Республика Ингушетия
1
Республика Марий Эл
1
Республика Мордовия
1
Республика Саха (Якутия)
1
Республика Тыва
1
Хабаровский край
1
Ханты-Мансийский автономный округ — Югра
1
Ярославская область
1
Итого
117
Среди идентифицированных застройщиков (групп компаний) больше всего положительных заключений экспертизы проектной документации получили DARS Development (на 7 объектов), а также ИСКО-Ч и ГК Монолитхолдинг (по 4 объекта).
Полные данные о выданных в отношении многоквартирных домов положительных заключениях экспертизы проектной документации в привязке к конкретным населенным пунктам содержатся в Реестре перспективных проектов. Для получения доступа к РПП необходимо оформить заявку по ссылке.
* по данным на 15.03.2024
Материал носит информационно-аналитический характер и не является рекламой.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
