С 1 июля 2024 года в России перестала действовать массовая программа льготной ипотеки. Как на застройщиках жилья отразилось осуществленное с подачи регулятора «охлаждение рынка ипотеки» и каковы прогнозы на ближайшую перспективу? Об этом ЕРЗ.РФ рассказали представители российских девелоперских компаний.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
По мнению опрошенных, в нынешнем году испытывающий серьезные проблемы российский рынок жилищного строительства останется в «фазе адаптации», балансируя между ограниченным спросом и экономическими реалиями.
При этом полностью заменить льготную ипотеку рассрочкой и другими программами не удастся, полагают девелоперы.
Фото из архива М. Калашникова
Михаил КАЛАШНИКОВ (на фото), заместитель генерального директора Унистрой (Республика Татарстан):
— 1 июля мы безрадостно отмечаем годовщину отмены льготной ипотеки. Итог — снижение продаж в массовом сегменте на 50% — 60%.
Прогнозы, к сожалению, далеки от оптимизма. Чтобы рынок ожил, необходима комфортная ипотечная ставка на уровне хотя бы 9% — 10%. Это значит, что «ключ» должен быть в районе 7%. Очевидно, что сейчас о таком можно только мечтать.
В этих условиях большинство девелоперов замораживает запуск новых проектов, что рано или поздно обернется дефицитом предложения. А это в свою очередь приведет к росту цен, что ударит по карману покупателей.
Фото предоставлено пресс-службой ПЗСП
Кирилл НИКОЛАЕВ (на фото), коммерческий директор ПЗСП (Пермский край):
— По данным сервиса аналитики «Объектив.РФ», в мае 2025 года на рынке Перми количество сделок по ДДУ и ДУПТ снизилось на 50,3% по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года, что вполне ожидаемо в текущих условиях. На наш взгляд, пока ситуацию сдерживает запас устойчивости, накопленный застройщиками в предыдущие годы.
Застройщики и покупатели продолжают адаптироваться к новым условиям, а те, кто не может сейчас воспользоваться «Семейной ипотекой» или рассрочкой, формируют отложенный спрос. Полностью заменить льготную ипотеку рассрочкой и другими программами не удастся. Сейчас спрос держится за счет них, однако рассрочка несет определенные риски для застройщиков, связанные со снижением покрытия выборки по проектному финансированию счетами эскроу.
Сложная ситуация на рынке объясняется не только отменой льготной ипотеки и высокими ставками — ключевой и по проектному финансированию. Предполагаем, что сокращение запусков новых проектов и снижение покрытия выборки станут одними из ключевых вызовов для застройщиков в 2025 году.
В текущих условиях ПЗСП фокусируется на выполнении ранее взятых на себя обязательств. К управлению земельным банком также подходим диверсифицированно. Для каждого проекта выбираем самую оптимальную стратегию, точечно начинаем строительство новых объектов.
Фото предоставлено пресс-службой Железно
Валерия ШУЛЕВА (на фото), руководитель проекта по работе с банками федерального девелопера Железно (Кировская область):
— Действительно, отмененная год назад массовая программа «забрала с собой» определенный пул клиентов, не подходящих под условия других льготных программ ипотечного кредитования, и на фоне растущей ключевой ставки ЦБ снизилась доля рыночных ипотек.
В связи с этим часть клиентов переключилась на альтернативные варианты приобретения, такие как рассрочка. Кроме того, выросла доля клиентов, которые приобретают недвижимость за наличный расчет.
Фото предоставлено компанией Неометрия
Ксения РЫСЕНКО, директор департамента аналитики и ценообразования Неометрия, Краснодарский край:
Отмена льготной ипотеки и повышение ключевой ставки ЦБ оказали влияние на рынок девелопмента. Однако эти факторы почти не отразились на сегменте курортной недвижимости. Ипотечные инструменты традиционно редко используются при покупке недвижимости в классах «премиум» и «элит». Спрос на курортную недвижимость сохраняется. Основное направление для ключевого девелоперского актива Alias Group — компании «Неометрия» — курортное. Сегодня ФД «Неометрия» — один из ведущих застройщиков на побережье.
В последнее время на рынке произошли важные изменения: одновременно со стоимостью квадратного места в курортных локациях растут и требования со стороны клиентов. Это в первую очередь качественные характеристики продукта: жилье должно отличаться высоким уровнем комфорта, использованием высококачественных материалов при строительстве и отделке, круглосуточным сервисом.
Если говорить о Сочи, то он соответствует абсолютно всем критериям курортной недвижимости высокого уровня. Это город, который продолжит развиваться и привлекать туристов, и, как следствие, недвижимость здесь имеет высокую стоимость. Сочи уже много лет остается самым популярным и привлекательным направлением на юге страны. По данным нашей аналитической службы, в мае стоимость 1 кв. м в городе-курорте превысила 540 тыс. руб. (с учетом бизнес- и премиум-сегментов) и продолжает расти.
Здесь мы наблюдаем тренд ухода в курортную недвижимость и строительство именно отелей и инвест-отелей. В цифрах это выглядит так: если в 2019 году в Сочи было около 10 тыс. кв. м застройки отелей, то по состоянию на начало 2025 года эта цифра достигла 370 тыс. кв. м. А это более 30 проектов в реализации — как сданных, так и строящихся.
Инвестиционная привлекательность курортной недвижимости продолжит увеличивается благодаря ряду факторов. Этому способствуют и рост внутреннего туризма, и увеличение потока отдыхающих, а также благоприятные условия для развития гостиничного бизнеса.
Если говорить о прогнозах на перспективу, то основной тренд в строительной отрасли сейчас — это скорость происходящих изменений. Поэтому главная задача для девелоперов заключается в том, чтобы адаптироваться и суметь предложить новые инструменты. И здесь на первый план выходит работа с продуктом, новыми подходами и привлечением инвестиций.
Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп
Лилия АЛЕКСАШИНА (на фото), руководитель отдела ипотеки Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):
— Пересмотр льготных программ с господдержкой в годовом выражении привел к уменьшению доли ипотеки в общей структуре сделок в компании с 90% до 52%.
Существенную роль в этом процессе сыграла не только и не столько отмена ипотеки с господдержкой, сколько высокая ставка по стандартным рыночным программам. В результате основная часть покупателей переориентировалась на длительные программы рассрочки, доля которой к концу 2024 года в компании выросла до 48%. Данный показатель оставался на прежнем уровне и в первом полугодии 2025 года.
Дальнейшее развитие событий будет полностью зависеть от экономической ситуации в целом и политики Банка России. Незначительно на спрос может повлиять отток денежных средств с банковских депозитов – по мере того как условия будут становиться для держателей менее привлекательными, многие предпочтут «забетонировать» сбережения, вложившись в старты новых жилых проектов.
Однако существенно оживить рынок в условиях заградительных ставок могут новые целевые программы с господдержкой, ориентированные на молодые семьи, работников определенных отраслей экономики, военнослужащих.
Фото: Главстрой Санкт-Петербург
Дмитрий ЕФРЕМОВ (на фото), начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ГК Главстрой-Регионы:
— После завершения массовой программы льготной ипотеки спрос на жилье в сегменте масс-маркет в петербургской агломерации ожидаемо снизился. По итогам первого полугодия 2025 года объем сделок сократился примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. Особенно это отразилось на проектах массового сегмента, которые в значительной степени ориентированы на ипотечную аудиторию.
Сегодня рынок продолжает адаптироваться. Застройщики активно перестраивают стратегии привлечения клиентов. По сравнению с первой половиной 2024 года доля акционных программ и индивидуальных условий покупки выросла, в том числе за счет рассрочек и дополнительных скидок. Однако даже в условиях гибкой ценовой политики и повышенной маркетинговой активности без последовательного снижения ключевой ставки ЦБ ожидать полноценного восстановления покупательской активности в среднесрочной перспективе преждевременно.
Кроме того, повышенные ставки по рыночной ипотеке продолжают оставаться серьезным барьером для покупателей с невысоким первоначальным взносом.
Мы рассчитываем, что возможное повторное снижение ключевой ставки во втором полугодии 2025 года и запуск точечных программ поддержки (например, ипотеки для выделенных групп покупателей) смогут стать драйверами постепенного восстановления спроса.
Фото предоставлено Группой ЦДС
Сергей ТЕРЕНТЬЕВ (на фото), директор департамента недвижимости Группы ЦДС (г. Санкт-Петербург):
— Любое ограничение инструментов продаж, которые используются на рынке жилой недвижимости, имеет долгоиграющие последствия и ограничивает возможности части потенциальных покупателей. С учетом того, что основной рост ключевой ставки ЦБ и увеличение ставок по рыночной ипотеке произошли уже после 1 июля 2024 года, эта группа покупателей получила «комбо» из негативных факторов, затрудняющих приобретение нового жилья.
Если сравнивать объем ипотечных сделок до отмены массовой льготной ипотеки и текущие показатели, можно констатировать, что объем ипотечных продаж уменьшился в три-четыре раза. Логика принимаемых решений в целом понятна, но для покупателей эти результаты печальны.
Очевидно, что расширение даже оставшихся льготных программ в ближайшее время маловероятно. В связи с этим мы ожидаем закрепления объема спроса и продаж на текущих значениях, которые являются вполне адекватными ситуации, но этого недостаточно для развития рынка и уверенности в выводе новых объектов.
Основная задача, стоящая перед застройщиками в текущей ситуации, — не уйти в более низкие продажи, сохранить уровень реализации. Через год, при плановом снижении ключевой ставки ЦБ и переходе покупателей из депозитов на рынок недвижимости, можно рассчитывать на постепенное увеличение активности и возобновление вывода новых объектов. В противном случае рынок будет стагнировать.
В среднесрочной перспективе это не несет для покупателей ничего хорошего, лишь вымывание ассортимента. Например, в наших объектах в таких локациях, как Парголово и Бугры, объем предложения уже вымыт на 80% — 90%, и к осени там мало что останется. Поэтому оставшееся на рынке предложение вряд ли будет дешеветь.
Если текущее положение дел сохранится в течение ближайшего года, для нас, как для застройщика, это в целом приемлемо, но возможностей для развития оно не создает.
Фото: erzrf.ru
Анна ПАРИЕНКО (на фото), директор Агентства недвижимости ГК Монолит (Республика Крым):
— До 80% сделок с новостройками в Крыму и других регионах осуществлялись с помощью ипотеки, из которых половина — льготные ипотечные продукты. После их отмены многие покупатели ушли с рынка, поскольку ипотека стала недоступной. Даже специальные программы от ведущих банков страны не привлекают массового покупателя.
В июне-июле 2024 года сделки сократились на 35% — 50% по сравнению с 2023 годом, особенно в Крыму, где рынок чувствителен к процентным ставкам. Для стабилизации стоимости многие застройщики сегодня применяют разные инструменты, такие как акции, скидки и рассрочки.
Мы ожидаем снижение объема продаж до сентября, так как покупатели ждут ценовых изменений или возвращения льготных программ. Также прогнозируется возможное снижение цен на 10% через акции и специальные условия.
Поддерживать продажи смогут только действительно конкурентоспособные предложения: продуманные планировки, высокая степень строительной готовности, развитая инфраструктура, наличие ипотечного брокеринга от застройщика, а также рассрочка.
Фото из архива Е. Наливайко
Екатерина НАЛИВАЙКО (на фото), директор по маркетингу компании ГК ПЛЮС Девелопмент (г. Москва):
— Отмена массовой льготной ипотеки в 2024 году стала испытанием для рынка жилья, но не привела к его остановке. Спрос на новостройки, особенно в массовом сегменте, просел на 30% — 40%, сильнее всего — в регионах. Хотя и сегодня качественные проекты с удачными локациями и продуманным маркетингом продолжают наращивать объем сделок.
Девелоперы адаптируются: предлагают скидки, рассрочку, совместные программы с банками. А «Семейная ипотека» поддерживает стабильный, хоть и умеренный, спрос.
Одновременно застройщики оптимизируют работу. Многие делают ставку только на премиум- и бизнес-классы, где зависимость от ипотеки ниже. Большинство игроков упрощают проекты — например, отказываются от лотов с чистовой отделкой. По нашим оценкам, доля таких квартир в среднем по рынку уже упала на 30% относительно прошлого года.
Дальнейшие прогнозы — максимально осторожные. При этом цены в массовом сегменте продолжат расти в пределах инфляции, на 8% — 10%. Настоящее оживление возможно только при снижении ключевой ставки ЦБ до 10% — 12% (ставки по ипотеке — до 13% — 14%) или при новых мерах господдержки.
Без этого стагнация продолжится, а к 2027 году возникнет дефицит предложения. Из-за высоких затрат и неопределенности многие застройщики сейчас откладывают старт новых проектов.
Фото: old.repawards.ru
Михаил ШМЫКОВ (на фото), коммерческий директор UDS (Удмуртская Республика):
— Регулятор таким способом хотел притормозить рост цен на жилье. Продажи снизились, но цены нет. Например, на нашем объекте в Москве, за год после отмены льготной ипотеки количество проданных лотов по сравнению с аналогичным периодом, когда действовала льготная ипотека, снизилось на 22%, а на объектах в Ижевске — на 30%. Поэтому многие застройщики отказались выводить следующие очереди или давать старт новым проектам.
За это время цены выросли в среднем на 8% — 10%. Да, на каких-то объектах средневзвешенная цена за год после отмены массовой льготной ипотеки снизилась примерно на 3%. Но это произошло за счет акций: застройщикам нужно было пополнять счета эскроу. И когда был получен нужный объем продаж, ценники вновь начинали расти.
Были и объекты, как наш московский дом, где рост цен за год превысил 15%. А, например, в наших новостройках в Ижевске средневзвешенная цена квадратного метра по итогам мая 2025 года оказалась на 19% выше зафиксированной по итогам июня 2024 года. Это проекты в удачных локациях с популярными у покупателей лотами.
Причин роста цен несколько, но основная — повышение себестоимости строительства. Сюда можно отнести и рост цен на проектирование, строительные материалы, инженерное оборудование, энергоносители и трудовые ресурсы. Девелоперы будут перекладывать эти расходы в цену реализации, параллельно работая с себестоимостью строительства в допустимых коридорах без потери качества и сохраняя продуктовую привлекательность для покупателей.
В ближайшей перспективе мало что изменится, если не расширится круг получателей льготной ипотеки: этот инструмент по-прежнему является драйвером продаж. А такие заявления на разных уровнях уже есть: это касается расширения аудитории «Семейной ипотеки», льготной ипотеки для специалистов нужных профессий.
Относительно стабилизации цен и их снижения у меня пессимистичный прогноз: цены будут расти. Девелоперы не смогут занижать чеки при продолжающемся повышении себестоимости строительства и без эффективных мер поддержки со стороны государства.
Фото из архива Я. Вирченко
Яна ВИРЧЕНКО (на фото), коммерческий директор ГК Полис (г. Санкт-Петербург):
— Более 80% сделок проходит по «Семейной ипотеке». На рынке новостроек растет доля рассрочек — их в основном оформляют те люди, которые ждут новых льготных программ, а пока делают небольшие платежи за уже купленную квартиру.
На данный момент можно говорить об определенной стагнации спроса: уже полгода я не вижу ни сильного роста, ни падения.
Если продолжать вводить интересные для покупателя программы, то можно продавать. Ниже ожидаемых темпов, но все же в допустимых пределах. Не всегда эти схемы выгодны для застройщика. Но сейчас чаще речь идет не о быстром получении денег, а о сокращении товарных остатков в готовых домах.
Думаю, в 2025 году рынок останется в «фазе адаптации», балансируя между ограниченным спросом и мрачными экономическими реалиями. Его дальнейшую траекторию определят господдержка и динамика ставок ЦБ.
Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал
Виген АЗИЗЯН (на фото), первый заместитель генерального директора ГК Жилой Квартал (Республика Башкортостан):
— Отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 года действительно привела к заметной коррекции рынка. По нашим данным, спрос на новостройки в Башкортостане снизился на 25% — 30%. Особенно чувствительным оказался сегмент небольших квартир (студий и «однушек»), которые традиционно пользовались высоким спросом у покупателей, приобретавших жилье по программам с господдержкой.
Сейчас мы наблюдаем две ключевые тенденции. Во-первых, рост интереса к рассрочкам и спецусловиям от застройщиков: в отсутствие льготной ставки покупатели ищут альтернативные способы снижения финансовой нагрузки.
Во-вторых, в нашем регионе дополнительным стимулом остается активное развитие городов-спутников: из-за высоких цен в Уфе многие переориентируются с городского жилья на ближайший пригород.
Прогноз на вторую половину 2025 года будет во многом зависеть от действий ЦБ и правительства. Но на сегодняшний день растет себестоимость квадратных метров, что ведет к росту цен на жилье и негативно сказывается на рынке.
При этом рынок Уфы перенасыщен предложением строящегося и готового жилья, поэтому крайне сложно предполагать, что будет дальше. Но если в будущем ставки по ипотеке стабилизируются на уровне 12% — 13%, рынок может вернуть часть потерянного объема за счет накопленного спроса. Однако в случае дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики спад может затянуться, что приведет к снижению объемов строительства и дальнейшему росту цен на квартиры.
Фото предоставлено пресс-службой ГК Монолит
Дарья ПЛОТНИКОВА (на фото), основатель компании Development Consulting (Республика Крым):
— С 1 июля 2024 года в России была окончательно прекращена программа льготной ипотеки под 8%, которая с весны 2020 года служила мощной поддержкой для покупателей жилья и застройщиков. Это решение, а также меры ЦБ по «охлаждению» ипотечного рынка (сегодня базовая ставка находится в диапазоне от 18% до 25% годовых), привели к значительному снижению объема выдачи ипотечных кредитов: в 2024 году объем выданной ипотеки сократился почти на 39% по сравнению с 2023 годом.
После отмены льготной ипотеки застройщики стали реже запускать новые проекты — их количество снизилось почти на 19% за 11 месяцев после отмены программы, хотя общий объем одновременно строящегося жилья вырос за счет активности в первой половине 2024 года. Это связано с тем, что текущие проекты в основном финансируются и ведутся по плану, а новые — испытывают сложности из-за снижения покупательской способности и роста стоимости кредитов.
«Охлаждение» ипотечного рынка с подачи регулятора привело к заметному снижению спроса и сформировало отложенный спрос, что создало вызовы для застройщиков.
Однако крымский рынок недвижимости сохраняет потенциал для роста, особенно при улучшении экономических условий, появлении новых мер господдержки и снижении базовой ставки.
Фото предоставлено пресс-службой MAAR Development
Руслан НАСЫРОВ (на фото), генеральный директор MAAR Development (Московская область):
— В отличие от массового сегмента наш бизнес (а это строительство частных загородных домов) практически не зависит от государственных ипотечных программ — 95% наших клиентов приобретают недвижимость за собственные средства.
Ключевые изменения на рынке:
- рост спроса на 18% — 22% на объекты ценовой категории от 250 млн руб.;
- увеличение среднего чека сделок на 15% за счет перетока покупателей из сегмента luxury;
- активизация вторичного рынка элитной недвижимости — собственники стали чаще продавать квартиры для переезда в загородные резиденции.
Прогноз на вторую половину 2025 года:
- ценовой рост на 5% — 7% ежеквартально для объектов с уникальными характеристиками;
- увеличение сроков сделок с трех до пяти-шести месяцев — клиенты стали более вдумчиво подходить к выбору.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Год без льготной ипотеки
Минстрой — застройщикам: государство больше не будет вас спасать по аналогии с СУ-155 или Urban Group, поэтому на субсидии не рассчитывайте
Марат Хуснуллин: кризиса в стройотрасли нет, но падает объем предложения и сдвигаются сроки сдачи новостроек — значит, цены на жилье будут расти
Никита Стасишин: рентабельность российских девелоперов будет снижаться
Ирек Файзуллин: c начала года в России введено 44 млн кв. м жилья
Президент обозначил ключевые меры поддержки строительной отрасли, рынка жилья и ипотеки
Выдачи ипотеки в России по итогам года могут составить 3,8 трлн руб., но без господдержки результат будет меньше
Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году
Есть только два выхода из кризиса: либо власти введут новые меры поддержки, либо петербургским застройщикам придется самим справляться с проблемами
Никита Стасишин: 2025 год пройдет для застройщиков «нормально», но в любом случае они нуждаются в поддержке
Марат Хуснуллин: Правительство РФ готовит ряд конкретных мер поддержки строительной отрасли
Никита Стасишин: Минстрой работает над дополнительными мерами поддержки ипотеки
Правительство РФ: будут разработаны меры по поддержке жилищного строительства
Меры поддержки строительной отрасли продлены на 2025 год
Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два
