Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Роман Лябихов (ГК Атлант): Многие из успешных девелоперов уже научились эффективно работать даже в условиях ограниченного спроса

Роман ЛЯБИХОВ, генеральный директор ГК «Атлант», одного из крупных застройщиков Московского региона (12-е место в ТОП застройщиков Московской области) оценил текущую ситуацию на рынке новостроек, поделился с порталом ЕРЗ успешным опытом выживания компании в условиях кризиса и рассказал о планах на будущее.

      

Фото: www.i0.wp.com

     

— Роман Михайлович, как бы Вы охарактеризовали текущую ситуацию на рынке новостроек?

— В целом я бы охарактеризовал текущую ситуацию на рынке новостроек Московского региона как вполне рабочую. За последние несколько лет после существенного изменения конъюнктуры рынка в связи с наступлением кризиса многие застройщики уже успели перестроить свою работу и приспособится к новым условиям.

Понятно, что в связи с последними законодательными изменениями в части долевого строительства, до июля 2019 года мы находимся в так называемом переходном периоде. Но это не пугает большинство действующих застройщиков. Прошло уже достаточно времени после объявления о новшествах, поэтому многие девелоперы уже успели подготовиться к новым «правилам игры».

На сегодняшний день цены на недвижимость в среднем по рынку достаточно стабильны, а спрос в целом даже выше, чем в прошлом году. При этом в Московском регионе он распределен неравномерно: основная масса продаж приходится на «старую» и Новую Москву, в то время как в Подмосковье покупательская активность значительно ниже.

  

ЖК «Менделеев», г. Химки

    

— Говорят, что в последнее время спрос сильно просел, цены в Москве и области практически сравнялись, и покупатель, видя это, выбирает столицу. Так ли это?

— Действительно, за последние несколько лет в столице появилось большое количество новостроек стандартного класса с очень выгодным ценником. В связи с этим мы уже в течение трех лет наблюдаем определенный отток части потенциальных покупателей новостроек из Подмосковья в Москву.

Некоторые из тех, кто изначально планировал приобрести квартиру в области, в процессе выбора проекта в конечном счете отдают предпочтение столичным жилым комплексам. И в рамках имеющегося бюджета приобретают более компактные квартиры либо жилье классом ниже, но в новостройках, расположенных внутри МКАД или на территории Новой Москвы.

Что касается разницы цен, то она по-прежнему достаточно существенная. Например, в столице самая дешевая студия в новостройке «на котловане» обойдется покупателю примерно в 3 млн руб. В ближайшем Подмосковье (до 5 км от МКАД) подобную квартиру можно приобрести за 1,5 млн руб., а в городах, которые расположены от 20 и более км от МКАД, и вовсе дешевле.

 

— Можно ли сказать, что ситуация со спросом в Московской области тяжелая?

— Сегодня спрос на новостройки Московской области достаточно стабильный, хотя ограниченный и достаточно дифференцированный.

Подмосковному покупателю, прежде всего, интересны квартиры в проектах комплексного освоения территорий, расположенные в крупных городах ближнего Подмосковья (до 20 км от МКАД) с хорошей транспортной доступностью, а также отдельно стоящие дома в уже сложившихся районах ближайших городов-спутников Москвы. В таких проектах у девелоперов продажи идут неплохо.

Также в сегменте стандартного жилья крайне важным фактором является цена. Поэтому там, где стоимость квадратного метра соответствует рынку, спрос так же есть.

В целом стоит отметить, что сегодня многие успешные девелоперы уже успели подстроиться под текущие реалии рынка недвижимости и научились эффективно работать даже в условиях ограниченного спроса. Наиболее тяжелой в связи с резким падением продаж ситуация для многих застройщиков была в 2015—2016 годах, сразу после начала кризиса. И последствия этого провала вылились в ряд негативных тенденций для рынка.

   

ЖК «Менделеев», г. Химки

    

— Как это отразилось на рынке?

— Поскольку большинство застройщиков на рынке возводит дома в основном за счет собственных средств и денег, полученных от дольщиков, при снижении продаж финансирование строек начало снижаться — соответственно упала и динамика строительства. Помимо этого с началом кризиса уменьшились и цены на жилье, а себестоимость строительства из-за увеличения курса валюты — выросла.

В связи с этим на деньги, которые девелоперы получали от продажи жилья, они могли строить меньше квадратных метров. В конечном счете это обернулось снижением динамики строительства и массовыми переносами сроков сдачи домов в эксплуатацию.

Естественно, значительно снизилась маржа девелоперов. Довольно много компаний не выдержали кризиса, и ушли с рынка.

  

— А как Ваша компания прошла эти кризисные годы?

— Конечно, как и все игроки рынка, мы ощутили на себе негативное влияние кризиса. Тем более что в момент наступления пика экономического кризиса мы вошли в этапы реализации первых очередей сразу нескольких крупных проектов комплексного освоения территории, которые начали ранее, при более благоприятной конъюнктуре рынка.

Так что в 2015—2016 годах нам требовались значительные финансовые ресурсы для подведения инженерных сетей на весь участок планируемого строительства. Между тем в условиях невысоких продаж и увеличившихся издержек строительства у нас не хватало средств на реализацию всех крупных проектов КОТ в рамках изначально определенных графиков строительства. Поэтому мы вынуждены были переносить сроки сдачи в эксплуатацию ряда домов в наших проектах, в связи с чем к январю 2017 года у нас образовалась задолженность перед дольщиками сразу семи корпусов.

Для исправления сложившейся ситуации в тот момент мы частично изменили стратегию своей работы и приступили к реализации антикризисного плана, который позволил нам в итоге успешно закрыть вопрос с просрочками по этим семи домам в последующие полтора года.

  

— Расскажите подробнее о вашей антикризисной стратегии.

— Во-первых, мы регулярно продолжали строительные работы по всем проектам, где у нас были просрочки.

Во-вторых, мы отказались от реализации квартир в тех домах, где были вынуждены переносить сроки ввода в эксплуатацию, — чтобы не увеличивать количество дольщиков, перед которыми есть задолженность.

В-третьих, мы на время отложили запуск новых очередей и проектов, и сосредоточили все свои ресурсы, как материальные, так и человеческие на достройке данных домов с просрочками.

При этом мы постоянно поддерживали тесный контакт с дольщиками, подробно информируя их о ходе работ, публикуя на сайте и в социальных сетях новости, фото и видео со стройки. Причем по некоторым проектам новости в течение рабочей недели размещались ежедневно.

Также мы неоднократно организовывали экскурсии на стройплощадку для членов инициативной группы дольщиков, в ходе которых они могли воочию убедиться в реальной динамике строительства.

Помимо этого мы проводили встречи, в том числе и трехсторонние, с представителями местной администрации, на которых обсуждали насущные вопросы о ходе строительства, дальнейших планах по вводу домов и т.д.

В итоге принятая антикризисная стратегия позволила нам самостоятельно и без сторонней помощи достроить все семь домов площадью 190 тыс. кв. м, по которым у нас были просрочки на начало 2017 года. За это время ни один из этих домов не был признан проблемным. Сейчас данные ЖК уже частично или полностью заселены, где-то идет выдача ключей.

  

Микрорайон «Лобня Сити», г. Лобня

    

— Это впечатляет. Оказали ли какое-то влияние на вашу работу последние поправки в 214-ФЗ?

— Мы не запускали новых проектов после 1 июля 2018 года, и все свои жилые комплексы, по большому счету, реализуем в соответствии еще со старыми правилами игры. Тем не менее, в целом мы уже подготовились к новым требованиям законодательства и не видим для себя серьезных трудностей для дальнейшей работы.

В целом, что касается поправок, сегодня большинство участников рынка только начинает работать в новых условиях, поэтому полноценно оценить влияние нововведений в ФЗ-214, я думаю, мы сможем лишь спустя какое-то время.

  

— Продолжит ли Ваша компания практику долевого строительства в переходный период или полностью перейдет на банковское финансирование, работу на собственные средства с последующей продажей готового жилья?

— Повторяю, пока мы не запускаем проектов по новым схемам. Тем не менее, у нас также есть и опыт строительства домов исключительно за свой счет с последующей продажей покупателям уже готового жилья. По подобной схеме мы успешно реализовали ЖК «Внуково Парк-2» — долгострой, который приобрели в 2012 году у первоначального инвестора проекта.

   

— Как вступление в силу поправок в 214-ФЗ отразится на ценах?

— Пока вступление в силу новых поправок в 214-ФЗ не оказало влияние на цены новостроек в целом. В первой половине 2018 года, до момента вступления в силу данных нововведений, на рынок вышел большой объем предложения, который застройщики реализуют фактически еще по старым правилам.

Также стоит отметить, что и в целом последние законодательные изменения существенно не повлияли на издержки застройщиков, а в основном лишь изменили требования к их финансовой состоятельности. Поэтому резкого скачка цен в связи с новыми поправками, вероятно, не будет.

   

ЖК «Внуково Парк», пос. Марушкинское, г. Москва

   

— Каковы ближайшие планы Вашей компании?

— Во-первых, мы планируем завершить строительство всех уже начатых на текущий момент домов. Это 4-й и 5-й корпуса ЖК «Лидер Парк» в Мытищах, 2-й и 3-й дом в микрорайоне «Город Счастья» в Домодедово, 3-й, 4-й и 5-й корпуса в микрорайоне «Лобня Сити», а также ЖК «Большие Мытищи Тайнинская».

Кроме того, мы сейчас внимательно изучаем конъюнктуру подмосковного рынка новостроек и рассматриваем целесообразность запуска новых проектов. Несмотря на то, что сегодня спрос на новостройки в области в целом достаточно ограничен, на наш взгляд, в регионе по-прежнему остаются очень перспективные локации.

Прежде всего, это города ближнего Подмосковья (до 20 км от МКАД), через которые пройдут московские центральные диаметры (МЦД). С запуском городских электричек транспортная доступность ряда подмосковных городов значительно улучшиться, что в свою очередь стимулирует рост интереса покупателей к покупке недвижимости в этих локациях.

Поэтому с точки зрения запуска новых проектов такие города, как Лобня, Одинцово, Красногорск, Щербинка, Подольск, являются сегодня одними из наиболее привлекательных.

    

ЖК «Большие Мытищи», г. Мытищи

   

— Собираетесь ли вы расширять экспансию за пределы Московского региона, и если нет, то почему?

— На текущий момент подобных планов нет. Во-первых, как я уже говорил, у нас сейчас в реализации есть несколько крупных проектов комплексного освоения территорий в Московском регионе, поэтому все свои ресурсы мы сосредоточили на завершении уже начатых и перспективных домов в данных жилых комплексах.

Во-вторых, в столичном регионе, все-таки, спрос на новостройки в целом пока выше, чем в большинстве других субъектах РФ. Поэтому пока мы планируем пока продолжать работу исключительно в данном регионе.

  

— Какой застройке отдает предпочтение ваша компания: точечной или комплексной? Если комплексной, то какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации?

— Большинство наших текущих проектов — это крупные проекты комплексного освоения территорий, предусматривающие не только возведение больших объемов жилья, но и всей необходимой инфраструктуры: подведения новых коммуникаций, прокладки дорог, строительства детских садов, школ, поликлиник, парковок и т.д.

В целом, на наш взгляд, именно подобный подход в градостроительстве позволяет создавать наиболее качественную и комфортную городскую среду. При этом, учитывая текущий ограниченный покупательский спрос в Подмосковье, в дальнейшем мы также рассматриваем варианты запуска менее масштабных проектов, чем те, что реализуем сегодня.

  

— Участвует ли Ваша компания в проектах редевелопмента, в частности в рамках РЗТ?

— Да, в 2015 году мы приступили к развитию территорий микрорайонов 31 и 34 в г. Мытищи. Сегодня там расположено порядка 450 частных и муниципальных домовладений, значительная часть из которых находится в ветхом и аварийном состоянии, в некоторых из них вообще нет никаких удобств.

На участке площадью 176 га планируем построить около 500 тыс. кв. м жилья и 200 тыс. кв. м социальной инфраструктуры, а также коммерческих объектов.

   

— Как я понимаю, реновация — это всегда более сложный проект. С какими трудностями Вы встречались в процессе реализации своего проекта?    

— Да, при реализации подобных проектов застройщик часто сталкивается с рядом трудностей, которые в первую очередь связаны с реакцией на новую стройку местных жителей. Не все из них готовы к реновации своего района, многие довольно скептически, а иногда и негативно, воспринимают любые предложения застройщика.

В нашем случае некоторые жители микрорайонов 31 и 34 г. Мытищи, привыкшие жить в частном секторе, опасались чрезмерного уплотнения застройки и ряда проблем, которые могли возникнуть в результате нового строительства: нехватки социально-бытовых объектов, увеличения нагрузки на дорожную сеть и, как следствие, пробок и стихийных парковок, перегруженности сети коммуникаций.

Но со временем нам удалось объяснить людям, что в результате реализации данного проекта сложившаяся среда не ухудшится, а, наоборот, улучшится. Большую часть запланированных к строительству домов составляют 4—6-этажные здания с интересной архитектурой, которые будут гармонично сочетаться с существующей малоэтажной застройкой.

На территории микрорайона также планируется возвести 6 детских садов суммарно на 1 570 мест, 4 школы на 3 270 мест, поликлинику на 547 посещений в смену, офисные и торговые площади, где появятся новые рабочие места, а также подземные и надземные паркинги.

Кроме того, мы планируем реконструкцию дорожной сети, предполагается строительство новой развязки, которая значительно улучшит транспортную доступность района. Также территория микрорайонов будет комплексно благоустроена, появятся новые зеленые прогулочные зоны, спортивные и игровые площадки и т.п.

   

ЖК «Большие Мытищи», г. Мытищи

    

— В заключение беседы позвольте узнать Ваш прогноз по развитию рынка в регионе вашего присутствия до конца текущего года?

— На мой взгляд, при отсутствии каких либо экономических потрясений в стране до конца года на рынке новостроек Московского региона в целом сохранится текущая стабильность.

Это касается и динамики выхода новых проектов, которые будут также активно поступать в продажу в столице и Подмосковье, и среднерыночных цен на новостройки с учетом реальных скидок, предоставляемых сегодня многими застройщиками. Стоимость квадратного метра, как и раньше, будет меняться в основном лишь по мере повышения строительной готовности домов.

Что касается спроса, то традиционно под конец года мы ожидаем определенного оживления покупателей на рынке накануне предновогодних праздников. Поэтому в целом прогноз по развитию ситуации на рынке у нас достаточно оптимистичный.

   

— Роман Михайлович, спасибо за интересную и поучительную беседу. Успехов лично и Вам и Вашей компании в нелегком девелоперском бизнесе!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит пресс-службу ГК Атлант за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

     

Фото: www.realto.ru

   

СПРАВКА ЕРЗ: Группа компаний Атлант

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 187 302 кв. м

Объектов строительства — 9 (в 3 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 116-е

Место в ТОП по Московской области — 12-е

 

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2016 г. — 57 646 кв. м

Объем ввода жилья в 2017 г. — 62 799 кв. м

Текущий объем ввода жилья в 2018 г. — 60 338 кв. м

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): При проектном финансировании успех определяют темпы строительства и продаж

Василий Селиванов (LEGENDA): Статус идеологического лидера отрасли ко многому обязывает

Александр Ручьев: ГК «Основа» построит два жилых комплекса бизнес-класса в Германии

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

+

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье

До закрытия льготной ипотеки под 8% — самой доступной для покупателей — остаются считанные недели. Циан.Журнал решил выяснить, чего ждать после 1 июля.

 

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Ведущим специалистам в сфере недвижимости аналитики задали четыре вопроса:

1. Льготная ипотека завершается. Кто будет покупать массу строящихся квартир при нынешней негуманной рыночной ставке? Нас ждет падение цен на новостройки или резкое снижение объемов строительства?

2. Правительство активно обсуждает и, скорее всего, внедрит адресные программы господдержки: для учителей, молодых специалистов и т. д. Насколько они смогут заменить льготную ипотеку? Какими должны быть условия новых программ, чтобы они работали эффективно?

3. ЦБ и профильные министерства считают, что льготная ипотека стала основной причиной взлета цен на новостройки и прогрессирующей инфляции. Так ли это, с вашей точки зрения?

4. Как сейчас действовать тем, кто хочет поменять жилье, но еще не совсем к этому готов: торопиться со сделкой в попытке «заскочить в последний вагон» льготной ипотеки или подождать новых выгодных вариантов?

 

Фото: t.me/clubinvestmsk

 

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ (на фото), исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ):

— Разумеется, резкое изменение на рынке льготных ипотечных программ снизит платежеспособный спрос на новостройки. Но последствия будут нелинейными: это не приведет к пропорциональному снижению цен.

Практически все жилье строится с использованием счетов эскроу, и девелопер не может изменить объемы продаж и скидок в рамках договора проектного финансирования без полного его пересмотра.

Впереди непростой период, когда застройщикам не будет хватать платежеспособного спроса и в ход пойдут все рыночные методы его стимулирования, а также собственные резервы.

Не будем забывать и о том, что решение жилищных, социальных проблем — это задача государства. Поэтому там, где необходима поддержка или где видится приоритет развития, будут создаваться адресные льготные ипотечные программы.

А покупателям жилья я бы напомнил, что это крайне ответственный шаг, который не предполагает импульсивных решений. Нужно объективно оценивать свои финансовые возможности. Если нет денег или не получается выбрать подходящую недвижимость, то покупать жилье по принципу «лишь бы успеть» точно не стоит.

 

Фото: erzrf.ru

 

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ и аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА):

— Затянувшийся период высокой ключевой ставки делает любые льготные ипотечные программы очень обременительными для бюджета, поэтому не исключено, что массового ввода адресной поддержки придется подождать.

Стоит отметить, что роль ипотеки в инфляции сильно преувеличена. С 1 января ее объем сократился в два раза, но это не улучшило ситуацию, поскольку остались иные, гораздо более значимые, причины. График удорожания новостроек вполне совпадает с ростом цен на основные потребительские товары.

Ситуация 2015 года, когда цены на первичном рынке упали на 25%, в условиях проектного финансирования повториться не может. Тогда застройщики закрывали вызванные текущими продажами кассовые разрывы за счет снижения цен и реализации жилья ниже себестоимости.

Сейчас сокращение продаж, безусловно, будет, но падение цен маловероятно. Проектное финансирование освобождает застройщиков от необходимости поиска денег.

Банки продолжат работать по текущему строительству, но, скорее всего, притормозят свое участие в новых проектах. Поэтому их вывод на рынок замедлится, пока там не восстановится баланс предложения и спроса.

 

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

 

Валерий КОЧЕТКОВ (на фото), директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

— Падения цен ожидать не стоит, поскольку сегодня стройка не зависит от продаж, как это было до ввода механизма проектного финансирования. А вот сокращение объема строительства на 30% — 40% вполне вероятно.

Отчасти льготная ипотека способствовала росту цен, особенно из-за перекупщиков, разгонявших цену на рынке. В период низких ставок инвесторы брали по несколько жилищных кредитов, а затем выставляли квартиры на продажу с плюсом до 50%.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Всеобщая льготная ипотека изжила себя — из «лекарства» для рынка она превратилась в «допинг». Ее использование оправданно только в период социально-экономической турбулентности, сейчас же настало время персональных мер поддержки и поощрения отдельных категорий населения.

Власти обсуждают внедрение адресных льготных программ, в том числе для участников СВО и сотрудников оборонных предприятий. Это прекрасная альтернатива прежней ипотеке с господдержкой.

Несмотря на то что адресные варианты заменят действующие льготные программы, рекомендую не откладывать покупку первичного жилья. На динамику цен влияет множество факторов, и новостройки дорожают как минимум на уровне инфляции, даже в условиях сжимающегося спроса.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

 

Алексей НОВИКОВ (на фото), директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:

— Я считаю, что серьезная ошибка заключалась в постоянном продлении льготной ипотеки. Лучшим решением было бы закончить ее еще в конце 2021 года и сделать адекватную, низкую стандартную ставку, которую могло бы позволить себе большинство покупателей.

Адресные программы не смогут заменить ипотеку с господдержкой в полной мере, но расширят пул льготников. Положительное влияние на состояние рынка могло бы оказать снижение ключевой ставки ЦБ хотя бы до уровня 12% — 13%.

Теперь при запуске новых программ придется четко учитывать ценовой диапазон стоимости квартир, чтобы они могли отвечать запросам и интересам покупателей.

Если же сегодня у кого-то есть необходимость или желание купить конкретную квартиру, то я бы советовал сделать это, пока еще действуют выгодные условия ее приобретения.

 

Фото предоставлено ПИА Недвижимость

 

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость:

— Практический опыт говорит: какой бы ни была ситуация на рынке, при необходимости лучше менять жилье. Только нужно понимать, какие задачи стоят перед семьей, какие ресурсы можно задействовать, к какой финансовой нагрузке это приведет.

И если ипотека (даже льготная, под хороший процент) будет обслуживаться из последних сил и придется кардинально снизить размерность и интенсивность накоплений — то нет, это будет плохая история.

Но если у вас есть на руках деньги или они появятся после продажи имеющейся квартиры, возможно, стоит обратить внимание на вторичный рынок. Сейчас время покупателя, и при наличии средств вы будете интересным игроком и сможете рассчитывать на качественные варианты и серьезную скидку.

Но я бы не стал сегодня брать жилье в инвестиционных целях. Потому что бездумно «парковать» деньги в недвижимость: не факт, что в ближайшее время она будет дорожать, тем более на фоне ключевой ставки ЦБ в 16%.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

C 1 июня вступают в силу изменения параметров Дальневосточной и Арктической ипотек

Принят закон о поддержке многодетных семей в погашении ипотечных кредитов

Госдума: россияне смогут самостоятельно продавать ипотечное жилье

Росреестр: в апреле зафиксирована максимальная в этом году доля ипотек при оформлении ДДУ

Эксперты рассказали, кто и зачем покупает жилье в ипотеку по рыночным ставкам

Эксперты: доля жилищных кредитов на новостройки в апреле снизилась, а на ИЖС — выросла

ЦБ: снижение спроса на ипотеку не приведет к проблемам у застройщиков

Сергей Пахомов (Госдума): Дверь под названием «Льготная ипотека» закрывается

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: при снижении доступности ипотечных кредитов интерес к микрожилью будет только расти