На одном из порталов правой информации опубликовано письмо ППК «Роскадастр» №18-1883/24 от 25.07.2024 «О направлении ответов на вопросы, поступившие от территориальных органов Росреестра и Филиалов, в рамках пункта 4 протокола совещания Росреестра от 31.01.2024 № ТГ/011-ПР/24».

Фото: земля.дом.рф

В письме даны ответы на 19 вопросов, поступивших от территориальных органов Росреестра и филиалов ППК «Роскадастр» и касающиеся порядка внесения в ЕГРН сведений о границах территориальных зон (ТЗ), населенных пунктов (НП), лесничеств и земельных участков (ЗУ).

Первый вопрос. Как действовать в ситуации, когда при уточнении более 50% площади ЗУ категории НП находится за границами НП? Вносит ли в этом случае территориальный орган Росреестра координаты ЗУ, осуществляя учет изменений в отношении него, и уточняет ли филиал Роскадастра (Филиал) границу НП, включая площадь ЗУ в площадь НП?

Этот вопрос возник в связи с неоднозначностью формулировки «если при уточнении границ ЗУ выявлено пересечение границ ЗУ с границами НП, ТЗ, сведения о местоположении которых содержатся в ЕГРН, то данное обстоятельство не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета (ГКУ) указанного ЗУ в случае, если более 50% площади указанного ЗУ находится в границах или за границами определенного НП».

По мнению Росреестра, в данном случае Филиалу надлежит внести в реестр границ ЕГРН изменения описания местоположения границ НП в целях устранения пересечения таких границ с границами ЗУ с категорией «земли населенных пунктов» и приведения их в соответствие с описанием местоположения границ ЗУ, содержащимся в межевом плане или карте-плане территории, представленных вместе с заявлением о ГКУ в связи с уточнением описания местоположения границ ЗУ, таким образом, чтобы ЗУ, отнесенные к категории земель НП, были включены в границы НП.

Следующий вопрос: требуется ли исключение из границы НП границы ЗУ в случае, если более 50% площади такого ЗУ расположены за границей НП, при этом земли ЗУ относятся к категории земель населенных пунктов? В ответе ведомства говорится, что Филиалам надлежит направить в уполномоченный орган предложения об изменении описания местоположения границы НП в целях устранения пересечения таких границ с границами ЗУ с категорией «земли населенных пунктов» и приведения их в соответствие с описанием местоположения границ ЗУ таким образом, чтобы ЗУ, отнесенные к категории земель НП, были включены в границы НП.

Один из вопросов касается возникновения ситуации, когда при загрузке в ФГИС ЕГРН границ НП, ТЗ, измененных с учетом предложений органов регистрации прав (ОРП), выявлены иные пересечения границ НП, ТЗ с ЗУ, который был поставлен на ГКУ (осуществлен ГКУ изменений границ ЗУ) в период проведения мероприятий по согласованию границ НП, ТЗ. От территориальных органов Росреестра поступил вопрос, какие действия необходимо осуществить Филиалу в этом случае: вновь запускать процедуру согласования обновленных предложений?

Ответ: В указанной ситуации Филиалу необходимо повторно направить предложения в уполномоченные органы, указанные в ч. 10.1—10.3 ст. 34 218-ФЗ, и правообладателям ЗУ.

Вопрос: Что делать в случае, если первично внесены сведения о ТЗ, а в последующем внесены границы лесничества с пересечением границ этой ТЗ, т. к. действующее законодательство не содержит запрета на указанные пересечения? При этом сведения о границе НП отсутствуют в ЕГРН.

Ответ: В рассматриваемом случае Филиалу необходимо провести в отношении данного НП анализ документов территориального планирования, а также правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования (МО).

Если с учетом анализа указанных документов ТЗ полностью расположена в границах НП (отсутствует «визуальное» пересечение границы НП и ТЗ), то такое пересечение границы лесничества с границей ТЗ может квалифицироваться как реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границы ТЗ.

В таком случае при устранении пересечения границы лесничества с границей ТЗ филиалам Росреестра необходимо руководствоваться пунктом 1.2.4.2 раздела 1 Методических рекомендаций по Верификации.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Вопрос: При изменении категории ЗУ после его включения в границы НП необходимо ли уведомлять правообладателей ЗУ и в каком порядке?

Ответ Роскадастра: ОРП в формате межведомственного электронного взаимодействия (МИВ) уведомляет об изменениях, внесенных в сведения ЕГРН о категории земель, к которой отнесен ЗУ, правообладателя указанного ЗУ и орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области лесных отношений, если до внесения изменений указанный ЗУ относился к категории земель лесного фонда, а также органы государственной власти (ОГВ) или органы местного самоуправления (ОМС), уполномоченные на предоставление ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном ч. 5 с. 34 218-ФЗ.

Этой статьей установлено, что в течение пяти рабочих дней со дня внесения в ЕГРН сведений, поступивших в порядке МИВ, ОРП обязан уведомить правообладателя (правообладателей) об указанных изменениях в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, с учетом особенностей, предусмотренных ч. 5. 1 данной статьи. Порядок направления указанных уведомлений утвержден приказом Росреестра от 26.11.2021 №П/0547 (Порядок №П/0547). Согласно п. 1 Порядка №П/0547, такие уведомления направляются Росреестром.

Следующий вопрос касается применения положений ч. 10 ст. 34 218-ФЗ в части проверки соответствия вида разрешенного использования (ВРИ) ЗУ и ВРИ в границах ТЗ. Например, когда ВРИ данного ЗУ — Для размещения АЗС (автомобильной заправочной станции), а ТЗ, в границы которой включается ЗУ, поименована как «Зона природных территорий» (виды разрешенного использования: Улично-дорожная сеть, условно разрешенные: Связь, вспомогательные: Объекты инженерной и коммунальной инфраструктуры (водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоотведения, слаботочных сетей, объекты связи, электроэнергетики и т. п.). Каковы должны быть действия Филиала в этом случае: направлять предложения в ОГВ или готовить Уведомление о невнесении?

Эта ситуация часто встречается при внесении в реестр границ сведений о границах ТЗ, когда граница ТЗ пересекает границу ЗУ и возникает обязанность привести ее в соответствие с границей ЗУ, содержащейся в ЕГРН, включив ЗУ в границу ТЗ (условия 50% соблюдается), ТЗ в этом случае увеличивается.

Отвечая на вопрос Роскадастр указал, что ОГВ обязаны отказать в согласовании предложений ОРП об изменении описания местоположения границ НП, ТЗ при приведении их в соответствие с местоположением границ ЗУ, если реализация предложений ОРП приводит к нарушению ограничений, установленных в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), и (или) не учитывает обязательные требования, применяющиеся при размещении ОКС в границах иных зон, земель или территорий.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Росреестр совершенствует нормативную базу для передачи функций и полномочий Роскадастру

Функции и полномочия ППК «Роскадастр» уточнены

Функции и полномочия созданного Роскадастра

Руководителем Роскадастра назначен Владислав Жданов

Все организации Росреестра объединят в Роскадастр

Структуры Росреестра, отвечающие за кадастровую деятельность, будут объединены в ППК «Роскадастр»

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Новые разъяснения Росреестра о применении законодательства о госрегистрации и кадастровом учете

Росреестр разъяснил вопросы, возникающие у застройщиков при подаче заявлений на госрегистрацию прав и кадастровый учет 

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Когда будет запущена Национальная система пространственных данных и какую информацию она будет содержать

Структура Национальной системы пространственных данных

Все организации Росреестра объединят в Роскадастр

Структуры Росреестра, отвечающие за кадастровую деятельность, будут объединены в ППК «Роскадастр»

Постановлением Правительства утверждена программа создания в РФ Национальной системы пространственных данных

Как новые правила документооборота Росреестра и МФЦ обеспечивают безопасность сделок

Структуры Росреестра, отвечающие за кадастровую деятельность, будут объединены в ППК «Роскадастр»

Как показало исследование портала ЕРЗ.РФ, из общего объема в 851,4 тыс. квартир в новостройках, задекларированных девелоперами за последние 12 месяцев под привлечение средств дольщиков, в продажу выведено 462,8 тыс. квартир. Темпы старта продаж в новых проектах растут с июля 2022 года.

Фото: © Элина Гаревская / Фотобанк Лори

За 12 месяцев — с начала IV квартала 2022 года по конец III квартала 2023 года — в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) опубликованы проектные декларации застройщиков на 851,4 тыс. квартир.

Согласно расчетам портала ЕРЗ.РФ, из этого объема по состоянию на последнее число III квартала 2023 года продажи открыты в отношении 462,8 тыс. квартир (54%). Аналогичный показатель за 12 месяцев, рассчитанный на последнее число II квартала 2023 года, составлял 52%, а на последнее число I квартала 2023 года — 49%.

Источник: ЕРЗ.РФ

Если вести расчет по корпусам, то за 12 месяцев, с IV квартала 2022 года по III квартал 2023 года, в ЕИСЖС опубликованы проектные декларации на 4,4 тыс. многоквартирных домов (МКД).

Из них по состоянию на последнее число III квартала 2023 года продажи начались в 2,1 тыс. МКД (48%).

Источник: ЕРЗ.РФ

Всего с начала 2022 года по конец III квартала 2023 года в ЕИСЖС опубликованы проектные декларации на 1,34 млн квартир. Из них открыты продажи 889,8 тыс. квартир (66%).

В среднем застройщики начинают продажи через три-четыре месяца после опубликования проектной декларации. Так, среди проектов, размещенных в ЕИСЖС в июне 2023 года, продажи начались в 49% из них, в июле — 32%, в августе — только в отношении 9%, а по сентябрьским проектам продажи начаты только в 1%. Похожее распределение наблюдалось в исследовании ЕРЗ.РФ по итогам II квартала 2023 года.

Через 12 месяцев после опубликования проектной декларации продажи начинаются примерно в 80% проектов. По проектам 20-месячного срока декларирования в ЕИСЖС продажи стартовали уже в более чем 90% случаев.

Источник: ЕРЗ.РФ

Среди застройщиков из ТОП-50 по объему текущего строительства только шесть компаний объявили продажи в 100% проектов, задекларированных в ЕИСЖС с начала 2022 года:

• •  ГК Развитие (Воронежская область, 26-е место в ТОП застройщиков РФ);
• •  ГК ИНГРАД (г. Москва, 20-е место в ТОП застройщиков РФ);
• •  ГК Садовое кольцо (Московская область, 44-е место в ТОП застройщиков РФ);
• •  ДОНСТРОЙ (г. Москва, 11-е место в ТОП застройщиков РФ);
• •  СГ СМ.СИТИ (Красноярский край, 46-е место в ТОП застройщиков РФ);
• •  ГК Капитал (Рязанская область, 49-е место в ТОП застройщиков РФ).

Высокий процент показали ГК А101 (7-е место в ТОП застройщиков РФ), которая вывела в продажу 99%, а также ГК Гранель (10-е место в ТОП застройщиков РФ), ПИК (1-е место в ТОП застройщиков РФ), СИК Девелопмент-Юг (33-е место в ТОП застройщиков РФ) — по 98% квартир в продаже.

По числу квартир, в отношении которых стартовали продажи, продолжает лидировать ПИК. С января 2022 года девелопер опубликовал проектные декларации по 140 МКД на 66,9 тыс. квартир, из которых открыты продажи в 136 МКД на 65,6 тыс. квартир.

Источник: ЕРЗ.РФ

Среди регионов с наиболее высокой интенсивностью строительства жилья (более 1 млн кв. м в текущем строительстве) по доле продаж квартир в новых проектах с начала 2022 года лидирует Тюменская область, где из 47,1 тыс. квартир в 192 домах в продажу поступило 38,2 тыс. квартир в 146 домах (81%).

Вторую позицию занимает Московская область (в продаже находится 90 тыс. квартир из 112 тыс. — 80%). На третьем месте с долей в 79% расположилась Свердловская область.

Источник: ЕРЗ.РФ

Москва находится на четвертом месте. Здесь продажи начаты в 78% проектов (140 тыс. квартир из 179 тыс.). Санкт-Петербург на 16-м месте с долей в 59% (42 тыс. квартир из 71,6 тыс.).

В число аутсайдеров среди субъектов с высокой интенсивностью строительства с долей продаж менее 50%, согласно данным исследования, входят такие регионы, как Челябинская (45%), Самарская (44%), Калининградская (43%) области и Республика Крым (39%).

Источник: ЕРЗ.РФ

Среди регионов со средней активностью строительства (в стройке находится от 300 тыс. кв. м до 1 млн кв. м жилья) в лидерах по соотношению выведенных в продажу квартир к их общему числу в проектных декларациях с начала 2022 года находятся Кемеровская (85%), Архангельская (84%) области, Алтайский край (82%), Якутия (80%), Ивановская область (78%).

СПРАВКА

В исследовании ЕРЗ.РФ учитывались только многоквартирные дома (без апартаментов), по которым первые проектные декларации в ЕИСЖС (наш.дом.рф) опубликованы в период с 01.01.2022 по 30.09.2023, и указанные объекты не были введены в эксплуатацию по состоянию на 01.10.2023. Под началом продаж понималась реализация не менее 5 квартир в доме. Данные о количестве реализованных квартир собирались путем анализа раздела 19.7 проектных деклараций.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Участники IT-тура ЕРЗ.РФ ознакомились с цифровой экосистемой топ-застройщика Брусника

Новая IT-платформа Брусники сокращает время на проектирование дома в 328 раз

Маркетплейс по земле, нейробиология клиентов, геоаналитические сервисы и другие инсайты для застройщиков с первого дня форума 100+ TechnoBuild

ЕРЗ.РФ презентовал на Форуме 100+ TechnoBuild маркетплейс земельных участков для девелоперов

Стартовал прием заявок на участие в премии новостроек ТОП ЖК–2024

Приглашаем застройщиков на цифровой тур в Удмуртию

Продолжается регистрация на конференции ЕРЗ.РФ по цифровизации в девелопменте в рамках форума 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге

Приглашаем ознакомиться с цифровыми экосистемами ведущих региональных девелоперов

Приглашаем застройщиков на урбан-туры по новостройкам в регионах

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

Приглашаем застройщиков на мероприятия ЕРЗ.РФ по цифровизации в девелопменте в рамках форума 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге

Портал ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков обсудить первые результаты внедрения новой процедуры согласования градостроительного облика