На одном из порталов правой информации опубликовано письмо ППК «Роскадастр» №18-1883/24 от 25.07.2024 «О направлении ответов на вопросы, поступившие от территориальных органов Росреестра и Филиалов, в рамках пункта 4 протокола совещания Росреестра от 31.01.2024 № ТГ/011-ПР/24».

Фото: земля.дом.рф

В письме даны ответы на 19 вопросов, поступивших от территориальных органов Росреестра и филиалов ППК «Роскадастр» и касающиеся порядка внесения в ЕГРН сведений о границах территориальных зон (ТЗ), населенных пунктов (НП), лесничеств и земельных участков (ЗУ).

Первый вопрос. Как действовать в ситуации, когда при уточнении более 50% площади ЗУ категории НП находится за границами НП? Вносит ли в этом случае территориальный орган Росреестра координаты ЗУ, осуществляя учет изменений в отношении него, и уточняет ли филиал Роскадастра (Филиал) границу НП, включая площадь ЗУ в площадь НП?

Этот вопрос возник в связи с неоднозначностью формулировки «если при уточнении границ ЗУ выявлено пересечение границ ЗУ с границами НП, ТЗ, сведения о местоположении которых содержатся в ЕГРН, то данное обстоятельство не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета (ГКУ) указанного ЗУ в случае, если более 50% площади указанного ЗУ находится в границах или за границами определенного НП».

По мнению Росреестра, в данном случае Филиалу надлежит внести в реестр границ ЕГРН изменения описания местоположения границ НП в целях устранения пересечения таких границ с границами ЗУ с категорией «земли населенных пунктов» и приведения их в соответствие с описанием местоположения границ ЗУ, содержащимся в межевом плане или карте-плане территории, представленных вместе с заявлением о ГКУ в связи с уточнением описания местоположения границ ЗУ, таким образом, чтобы ЗУ, отнесенные к категории земель НП, были включены в границы НП.

Следующий вопрос: требуется ли исключение из границы НП границы ЗУ в случае, если более 50% площади такого ЗУ расположены за границей НП, при этом земли ЗУ относятся к категории земель населенных пунктов? В ответе ведомства говорится, что Филиалам надлежит направить в уполномоченный орган предложения об изменении описания местоположения границы НП в целях устранения пересечения таких границ с границами ЗУ с категорией «земли населенных пунктов» и приведения их в соответствие с описанием местоположения границ ЗУ таким образом, чтобы ЗУ, отнесенные к категории земель НП, были включены в границы НП.

Один из вопросов касается возникновения ситуации, когда при загрузке в ФГИС ЕГРН границ НП, ТЗ, измененных с учетом предложений органов регистрации прав (ОРП), выявлены иные пересечения границ НП, ТЗ с ЗУ, который был поставлен на ГКУ (осуществлен ГКУ изменений границ ЗУ) в период проведения мероприятий по согласованию границ НП, ТЗ. От территориальных органов Росреестра поступил вопрос, какие действия необходимо осуществить Филиалу в этом случае: вновь запускать процедуру согласования обновленных предложений?

Ответ: В указанной ситуации Филиалу необходимо повторно направить предложения в уполномоченные органы, указанные в ч. 10.1—10.3 ст. 34 218-ФЗ, и правообладателям ЗУ.

Вопрос: Что делать в случае, если первично внесены сведения о ТЗ, а в последующем внесены границы лесничества с пересечением границ этой ТЗ, т. к. действующее законодательство не содержит запрета на указанные пересечения? При этом сведения о границе НП отсутствуют в ЕГРН.

Ответ: В рассматриваемом случае Филиалу необходимо провести в отношении данного НП анализ документов территориального планирования, а также правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования (МО).

Если с учетом анализа указанных документов ТЗ полностью расположена в границах НП (отсутствует «визуальное» пересечение границы НП и ТЗ), то такое пересечение границы лесничества с границей ТЗ может квалифицироваться как реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границы ТЗ.

В таком случае при устранении пересечения границы лесничества с границей ТЗ филиалам Росреестра необходимо руководствоваться пунктом 1.2.4.2 раздела 1 Методических рекомендаций по Верификации.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Вопрос: При изменении категории ЗУ после его включения в границы НП необходимо ли уведомлять правообладателей ЗУ и в каком порядке?

Ответ Роскадастра: ОРП в формате межведомственного электронного взаимодействия (МИВ) уведомляет об изменениях, внесенных в сведения ЕГРН о категории земель, к которой отнесен ЗУ, правообладателя указанного ЗУ и орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области лесных отношений, если до внесения изменений указанный ЗУ относился к категории земель лесного фонда, а также органы государственной власти (ОГВ) или органы местного самоуправления (ОМС), уполномоченные на предоставление ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном ч. 5 с. 34 218-ФЗ.

Этой статьей установлено, что в течение пяти рабочих дней со дня внесения в ЕГРН сведений, поступивших в порядке МИВ, ОРП обязан уведомить правообладателя (правообладателей) об указанных изменениях в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, с учетом особенностей, предусмотренных ч. 5. 1 данной статьи. Порядок направления указанных уведомлений утвержден приказом Росреестра от 26.11.2021 №П/0547 (Порядок №П/0547). Согласно п. 1 Порядка №П/0547, такие уведомления направляются Росреестром.

Следующий вопрос касается применения положений ч. 10 ст. 34 218-ФЗ в части проверки соответствия вида разрешенного использования (ВРИ) ЗУ и ВРИ в границах ТЗ. Например, когда ВРИ данного ЗУ — Для размещения АЗС (автомобильной заправочной станции), а ТЗ, в границы которой включается ЗУ, поименована как «Зона природных территорий» (виды разрешенного использования: Улично-дорожная сеть, условно разрешенные: Связь, вспомогательные: Объекты инженерной и коммунальной инфраструктуры (водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоотведения, слаботочных сетей, объекты связи, электроэнергетики и т. п.). Каковы должны быть действия Филиала в этом случае: направлять предложения в ОГВ или готовить Уведомление о невнесении?

Эта ситуация часто встречается при внесении в реестр границ сведений о границах ТЗ, когда граница ТЗ пересекает границу ЗУ и возникает обязанность привести ее в соответствие с границей ЗУ, содержащейся в ЕГРН, включив ЗУ в границу ТЗ (условия 50% соблюдается), ТЗ в этом случае увеличивается.

Отвечая на вопрос Роскадастр указал, что ОГВ обязаны отказать в согласовании предложений ОРП об изменении описания местоположения границ НП, ТЗ при приведении их в соответствие с местоположением границ ЗУ, если реализация предложений ОРП приводит к нарушению ограничений, установленных в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), и (или) не учитывает обязательные требования, применяющиеся при размещении ОКС в границах иных зон, земель или территорий.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Росреестр совершенствует нормативную базу для передачи функций и полномочий Роскадастру

Функции и полномочия ППК «Роскадастр» уточнены

Функции и полномочия созданного Роскадастра

Руководителем Роскадастра назначен Владислав Жданов

Все организации Росреестра объединят в Роскадастр

Структуры Росреестра, отвечающие за кадастровую деятельность, будут объединены в ППК «Роскадастр»

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Новые разъяснения Росреестра о применении законодательства о госрегистрации и кадастровом учете

Росреестр разъяснил вопросы, возникающие у застройщиков при подаче заявлений на госрегистрацию прав и кадастровый учет 

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Когда будет запущена Национальная система пространственных данных и какую информацию она будет содержать

Структура Национальной системы пространственных данных

Все организации Росреестра объединят в Роскадастр

Структуры Росреестра, отвечающие за кадастровую деятельность, будут объединены в ППК «Роскадастр»

Постановлением Правительства утверждена программа создания в РФ Национальной системы пространственных данных

Как новые правила документооборота Росреестра и МФЦ обеспечивают безопасность сделок

Структуры Росреестра, отвечающие за кадастровую деятельность, будут объединены в ППК «Роскадастр»

Аналитики ЦИАН изучили данные Росреестра и сравнили соотношение продаж в новостройках с сегментом готового жилья.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Согласно проведенному исследованию, в 2019—2023 годах в России было зарегистрировано около 3,6 млн сделок на первичном рынке с оформлением договора долевого участия (ДДУ) и 18 млн сделок — по договорам купли-продажи (ДКП).

Эксперты отметили, что соотношение один к пяти на удивление стабильно. В 2019, 2020, 2021 годах и по данным за три квартала 2023-го сделки с новостройками составляют 19%—21% количества оформленных ДКП. Лишь во II квартале 2022 года при дорогой ипотеке сделок на первичном рынке было чуть меньше.

Аналитики ЦИАН также выявили еще несколько интересных закономерностей. В частности, количество сделок на вторичном рынке зависит больше от демографии, чем от доходов. ТОП-10 регионов по числу ДКП почти идентичен ТОП-10 по населению. Единственное исключение — Республика Дагестан.

Источник: Циан.Аналитика

Перемещения в ТОП-10 происходят редко. За последние четыре года лишь однажды Самарская область сумела потеснить в списке Красноярский край.

Аналогичный рейтинг по количеству сделок в новостройках обновляется заметнее, чем по ДКП. На ТОП-10 регионов приходится 40% договоров купли-продажи. Это соответствует доле лидеров по населению (38%) и заметно меньше десяти ключевых регионов по количеству ДДУ (65%).

Фото: Валерий / Фотобанк Лори

В приведенную аналитиками статистику по ДКП вошли и сделки с загородным жильем. По этой причине, подчеркнули они, данный показатель априори чуть выше в регионах с благоприятным климатом.

Больше всего сделок с новостройками зафиксировано в столичных агломерациях и межрегиональных центрах (Тюменской, Новосибирской, Свердловской областях). И там, где советского жилого фонда недостаточно (Калининградская область) или он не соответствует современным требованиям (Якутия, Чувашия, Архангельская область).

Фото: www.cian.ru

«Бурный рост рынка новостроек в последние годы, обусловленный массовым распространением льготных ипотечных программ, почти не изменил соотношение количества сделок на первичном и вторичном рынках», — прокомментировал результаты исследования руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото).

Даже умеренные требования к первому взносу, действовавшие до осени прошлого года, и комфортные процентные ставки все равно требуют предварительной продажи на вторичном рынке имеющегося жилья, пояснил эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: доля вторичного рынка в ноябре снизилась до 50%

Эксперты: российские новостройки подорожали на 15%, вторичное жилье — на 14%

Эксперты: спрос на ипотеку все заметнее перетекает с вторичного рынка на новостройки

Эксперты: на первичном рынке недвижимость на 15% дороже, чем на вторичном

Эксперты: цены на первичном рынке жилья опережают вторичный

Эксперты: активность покупателей вторичного жилья в октябре сохранилась

Эксперты: вторичный рынок еще в лидерах, но спрос продолжает падать

Эксперт: разрыв спроса на первичную и вторичную недвижимость в следующем году может достичь 50%

Эксперты: спрос на вторичное жилье в столице будет падать, цены — не изменятся

Эксперты говорят о сокращении спроса на новостройки, стагнации вторичного рынка и дальнейшем росте ключевой ставки ЦБ