Такое смещение — результат бурного роста в 2018—2019 годах цен на столичное жилье с одновременной стагнацией доходов населения, объясняют тенденцию аналитики компании «Метриум». Они и другие эксперты прогнозируют в этом году увеличение доли ипотеки в сделках с первичной жилой недвижимостью Москвы.  

Источник: Росреестр

Согласно данным Росреестра, в январе текущего года в Москве было заключено 4,95 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ).

Это на 8% меньше, чем январе 2019 года (5,4 тыс. ДДУ).

Источник: Росреестр

В то же время на столичном рынке ипотечного кредитования Росреестр зарегистрировал в январе 2020 года 6,4 тыс. сделок — на 14% больше, чем в январе 2019 года.

Фото: www.stroypuls.ru

Сопоставив эти два статистических факта, аналитики «Метриум» пришли к такому выводу. По их мнению, доступность столичного жилья уменьшилась вследствие его существенного подорожания за минувший год (в среднем на 10%), поэтому резко выросла популярность ипотеки как инструмента для немедленного решения жилищного вопроса.

«Если суммарное количество сделок со вторичным жильем и новостройками снижается, а кредит привлекается чаще, то значит доля ипотечных сделок повышается, — прокомментировала рыночную тенденцию управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая (на фото).

Она пояснила, что столь явное смещение в сторону ипотечных сделок стало результатом бурного роста в 2018—2019 годах цен на жилье в Москве и продолжающейся стагнации доходов населения.

«По-видимому, снижение ипотечных ставок в 2020 году продолжит способствовать росту спроса на ипотеку», — прогнозирует аналитик.

Фото: www.siapress.ru

Впрочем, ни она, ни другие эксперты не видят причин беспокоиться о затухании платежеспособного спроса на московские новостройки, поскольку количество зарегистрированных ДДУ по состоянию на январь нынешнего года хотя и уступает аналогичному показателю годовой давности, все же превосходит итоги января 2018-го, 2017-го, 2016-го и 2015-го годов.

Тогда было заключено соответственно 4,8 тыс., 1,8 тыс., 1,8 тыс., 1,6 тыс. ДДУ.

Фото: www.mirkvartir.ru

«Если обратить внимание на последние 5—7 лет, в январе 2019 года в Москве заключили в 2,5—3 раза больше сделок, чем когда бы то ни было, — подчеркивает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин (на фото). — Это значит, что спрос все-таки находится на высоком уровне и, учитывая тенденцию к снижению ставок по ипотеке, он будет возрастать», — прогнозирует застройщик.

«ИНГРАД растет по всем показателям: в январе нынешнего года относительно января 2019 и в феврале тренд остался без изменений, — рассказала порталу ЕРЗ.РФ директор Департамента рекламы ГК ИНГРАД Ольга Проскурина (на фото). — В цифрах прирост января 2020-го к январю годом ранее в заключенных контрактах составил у нашей компании + 29,4%. Так что можно говорить о том, что в противовес общей тенденции ИНГРАД стабильно и настойчиво увеличивает долю на рынке».

В целом спрос на рынке недвижимости в январе просел порядка 5%, полагает топ-менеджер. Впрочем, по ее мнению, январь в целом не является показательным месяцем, и реальные тенденции текущего года будут понятны после первого сезона — в марте-апреле.

С цифрой в 5%, названной Ольгой Проскуриной, согласен управляющий директор ГК Самолёт Дмитрий Волков (на фото).

«По нашим данным объем регистрации в квадратных метрах во всем Московском регионе (Москва, Новая Москва, Московская область) снизился на 5%, — сообщил он порталу ЕРЗ.РФ. — С учетом погрешности, связанной с переходом части сделок с декабря, мы считаем, что объем спроса находится на том же уровне что в 2019 году», — уточнил он.

Другим не менее важным показателем является снижение объема сделок между декабрем и январем (коэффициент сезонности), отметил руководитель компании. «Переход в 2018—2019 годах декабрь-январь был более существенным и составил минус 40%, а в этом году снижение — на уровне 30%. Это говорит о сохранении достаточно высокой активности в этом январе», — резюмировал Дмитрий Волков.

Фото: www.grozny-inform.ru

Фото: shopandmall.ru

Другие публикации по теме:

Квартиры в столичных новостройках массового сегмента за последние шесть лет подорожали на треть

Застройщики: удешевление ипотеки на 1% увеличивает число покупателей жилья в новостройках на 5—10%

Правительство РФ настроено удешевить ипотеку

Эксперты: В январе цены на квартиры в московских новостройках достигли исторического максимума

Росреестр: в августе спрос на ипотеку в Москве упал на 15% — впервые с 2015 года

Росреестр: количество сделок на столичном рынке новостроек за 8 месяцев 2019 года выросло на 22%

С 2025 года в России заработал ипотечный стандарт, призванный ограничить выдачи высокорисковых кредитов. Что он может изменить и кому принесет больше плюсов — об этом в интервью NEWS.ru рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко.

Фото: mercedes-benz.com

Ирина Радченко предложила вспомнить, как все началось. В апреле 2020 года для поддержки строительной отрасли Правительство РФ запустило льготную ипотеку под 6,5%.

Ключевая ставка ЦБ в то время составляла 4,25%, то есть государство, по словам эксперта, на этом еще и зарабатывало. Поскольку рыночные ставки составляли 8%, народ бросился покупать жилье в новостройках, а девелоперы — увеличивать объемы строительства.

Практически сразу же аналитики стали говорить, что пора прекращать «раздачу бесплатных коврижек», однако определенные силы в Госдуме всячески этому препятствовали.

Фото: © Craig Robinson / PanterMedia / Фотобанк Лори

Ипотека — жесткий механизм, и если им неправильно управлять, то, как отметила вице-президент МАИН, это может привести к трагическим последствиям. Ипотечный бум в США стал причиной мирового кризиса в 2008 году, но, судя по всему, этот опыт российских чиновников ничему не научил.

«Ипотека у нас раздавалась бездумно. В прошлом году Счетная палата выявила человека, который взял 27 льготных кредитов!», — привела пример Ирина Радченко.

А за непродуманные решения властей, добавила она, приходится расплачиваться всему населению, поскольку государство вынуждено печатать миллиарды рублей для компенсации банкам выпадающих доходов.

Фото: © Alexandr Shevchenko / Фотобанк Лори

Кроме того, ситуация на рынке недвижимости вызвала «эффект Мерседеса». Это когда квартира в строящемся доме, которую купили в рамках льготной ипотеки по завышенной цене, переходя в разряд готового жилья, сразу теряет до 30% своей стоимости.

И что мы имеем? Диспропорция сохраняется до сих пор, цены на первичном рынке по-прежнему зашкаливают, хотя массовой ипотеки нет уже полгода, а выдача других льготных займов сократилась на 40%.

В результате при покупке квартиры в новостройке по «Семейной ипотеке» или другой субсидируемой программе человек уже переплачивает порядка 30%, потому Ирина Радченко (на фото ниже) назвала такие кредиты квази-льготными.

Фото из архива И. Радченко

Исправить сложившийся дисбаланс должен новый ипотечный стандарт.

Теперь «схематозов», по меткому определению председателя ЦБ  Эльвиры Набиуллиной, станет меньше. «Тем не менее гарантировать, что маркетологи девелоперов и банков не придумают еще какой-нибудь трюк, нельзя», — полагает она.

А вот в то, что цены на новостройки могут как-то существенно снизиться, Ирина Радченко не очень верит.

Когда принимается решение о проектном финансировании, пояснила она, застройщики берут кредит с учетом определенной стоимости 1 кв. м, заложенной в модели банка. Поэтому кредитное учреждение абсолютно не заинтересовано в снижении этой цифры — иначе придется делать переоценку всего залогового имущества.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Так что цены, даже при падающем спросе и вопреки законам рынка, скорее всего, понемногу продолжат расти. В такой ситуации девелоперам не остается ничего другого, кроме как сокращать предложение и откладывать запуск новых проектов.

В прошлом году они начали это делать. Было выдано на треть меньше новых разрешений на строительство. Уже в 2026—2027 годах это приведет к просадке ввода новых «квадратов».

Фото: duma.gov.ru

Выходы из ситуации есть. Например, председатель Комиссии Госдумы РФ по обеспечению жилищных прав граждан Галина Хованская (на фото) ранее предлагала для поддержки отрасли и населения строить больше социального жилья.

Ирина Радченко в такой вариант также не верит. «У нас явный перекос в сторону зарабатывания денег, а не решения жилищной проблемы граждан», — считает эксперт.

К тому же существующий дисбаланс в концентрации строительных мощностей может вскоре стать угрозой национальному благополучию.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

В большинстве городов России жилищный фонд долгие годы не обновляется. Многие региональные застройщики, которые строили хотя бы один-два дома в год, с введением счетов эскроу не вписались в рынок и разорились.

«Если не будет волевого решения, что мы равномерно развиваем всю страну, а не только столичные регионы, все так и будет продолжаться», — заключила Ирина Радченко.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: меры Минфина поддержат спрос, увеличат доходы застройщиков, но цены на жилье вырастут

Эксперт: на рынке новостроек ожидается спад предложений

Эксперты: банки и застройщики сохранили рискованные схемы ипотечного кредитования

ЦБ намерен установить повышенные риск-веса и резервы для «схемной» ипотеки

«Нас ждет большой застой»: как, по мнению экспертов, в 2025 году изменятся цены на квартиры и ставки по ипотеке

Эксперт объяснил, почему не получается одновременно поддерживать продавцов и покупателей квартир

Эксперты подсчитали, сколько за четыре года было выдано «лишней» льготной ипотеки

Эксперты: использование инструментов стимулирования спроса будет расширяться, а продажи — снижаться

Прогнозы экспертов о спросе и ценах на жилье в 2025 году

Эксперты: девелоперы скорректировали темпы вывода нового жилья на рынок