Регистрационное ведомство на своем портале опубликовало разъяснения о применении отдельных положений действующего законодательства с учетом изменений, внесенных федеральным законом от 08.12.2020 404-ФЗ.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

На интернет-портале Росреестра опубликовано письмо от 05.03.2021 г. №14-1578-ГЕ/21. Разъяснения подготовлены в формате вопрос — ответ.

Первый вопрос касается проверки параметров, созданных (образованных) объектов капитального строительства.

Как разъясняет Росреестр, не является предметом правовой экспертизы на предмет наличия/отсутствия оснований для приостановления, предусмотренных п.7 ч.1 ст.26 218-ФЗ, проверка на соответствие в техническом плане сведений об иных параметрах, указанных в разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию и (или) проектной документации объекта капстроительства, акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме, уведомлении о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в том числе при наличии в указанных документах ошибочных сведений (например, неверное указание кадастрового номера земельного участка, на котором возведен объект недвижимости).

Фото: www.opptrends.com

При этом ограничение пределов правовой экспертизы в рамках основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не исключает необходимости проведения правовой экспертизы на предмет наличия иных оснований для приостановления учетно-регистрационных действий, предусмотренных данной статьей 218-ФЗ (например, п.5 ч.1 ст.26), а также в рамках п.7 ч.1 ст. 26 218-ФЗ в части соблюдения формы технического плана, Требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953.

Второй вопрос касается оценке соответствия положениям п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) построенных индивидуальных жилых домов, не имеющих помещений вспомогательного использования и представляющих собой одно помещение.

Фото: www.nujenkredit.ru

Наличие выделенных для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд в самостоятельные помещения кухонь, санитарных комнат, кладовых, постирочных, помещений для размещения теплогенераторного оборудования или иных подобных помещений, либо нескольких комнат, предназначенных непосредственно для проживания не является обязательным требованием для того, чтобы дом был признан жилым домом, и отсутствие таких помещений, на взгляд Росреестра, не может являться основанием для приостановления осуществления учетно-регистрационных действий, в том числе с учетом того, что данные обстоятельства не подлежат проверке при проведении государственным регистратором прав правовой экспертизы.

Третий вопрос задается о проверке документов об объекте недвижимости, в отношении которого 218-ФЗ предусмотрен «упрощенный» порядок государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В данном случае рассмотрены три основания для приостановления:

Первое основание для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в части соответствия градостроительному регламенту, установленному правилами землепользования и застройки для определенной территориальной зоны.

Фото: www.yandex.net

В данном случае необходимо учитывать, что основным предметом проверки в соответствии с п. 22 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ, исходя из его содержания, является соответствие объекта капитального строительства виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается). А указание на несоответствие градостроительному регламенту в п. 22 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ также обусловлено видом разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, когда он был изменен в результате выбора без согласований и разрешений правообладателем указанных объектов недвижимости.

Иными словами, в данном случае речь идет о таких характеристиках объекта капитального строительства, как его назначение и (или) вид разрешенного использования, созданного (создаваемого) объекта недвижимости.

Как отмечает Росреестр, с учетом изложенного приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по причине несоблюдения минимальных отступов от границ земельных участков, в том числе со ссылкой на несоблюдение положений строительных норм и правил или свода правил, выходит за рамки данного основания — поскольку превышает пределы правовой экспертизы, в том числе при реализации положений ч.12 ст.70 218-ФЗ.

Фото: www.static.tildacdn.com

Второе основание для приостановления соответствие содержащимся в ЕГРН сведениям возведенного объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

При отсутствии в ЕГРН сведений о ЗОУИТ в распоряжении органа регистрации прав (государственного регистратора прав) имеется информация о ЗОУИТ, которые считаются установленными в соответствии с вышеуказанными положениями 342-ФЗ, такая информация также должна использоваться при проведении правовой экспертизы.

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав, обязан — принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений.

В частности, государственный регистратор прав самостоятельно получает информацию справочного характера в информационных базах данных в органах государственной власти и органах местного самоуправления, органах по учету государственного и муниципального имущества, других организациях, в том числе в форме электронных документов.

Фото: www.контур-фокус.рф

Третий случай касается наличия оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на построенный (реконструированный) объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом.

Росреестр указывает, что застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять права на жилой или садовый дом, строительство которого начато или осуществлено (закончено) до или после 04.08.2018, до или после 19.12.2020: в упрощенном порядке, в соответствии с ч. 12 ст. 70 218-ФЗ, или в уведомительном порядке, в соответствии со ст. 51.1 и ч. 16—21 ст. 55 ГрК РФ или ст. 16 340-ФЗ.

При установлении соответствия возведенного объекта недвижимости требованиям на момент осуществления учетно-регистрационных действий основания для приостановления (из-за наличия в органе регистрации прав сведений о несоответствии построенного/реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности) отсутствуют.

Кроме того, в письме рассмотрены еще два вопроса, касающиеся оформления гражданами прав на жилой или садовый дом.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: в январе продажи новостроек в России выросли на 15%

Закон, устраняющий проблему регистрации бытовой недвижимости на приаэродромных территориях, примут весной

Верховный Суд: собственник не должен уведомлять публичную власть о выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка

Росреестр начал тестировать онлайн-сервис по отображению пригодных для жилищного строительства территорий

Росреестр предлагает еще больше упростить дачную амнистию

Список бесплатных сведений, доступных на публичной кадастровой карте, расширился

Дистанционное оформление прав на недвижимость будет происходить без оформления электронной подписи

Михаил Мишустин распоряжением Правительства №48-р от 19.01.2021 утвердил дорожную карту трансформации делового климата «Градостроительная деятельность».

Фото: www.юкщит.рф

Документом предусмотрено 30 мероприятий по совершенствованию нормативной базы, поделенных на пять разделов. По каждому из направлений работы будут разработаны нормативные акты. Основную часть планируется принять в 2021 году.

1-й раздел документа включает мероприятия, касающиеся изменения градостроительной документации. Первое из них предполагает к декабрю 2021 года разработать и внести в Правительство РФ проект федерального закона, предусматривающего создание нормативной правовой основы формирования и ведения цифровых паспортов объектов капитального строительства (с использованием уникального идентификационного номера каждого объекта).

Кроме того, уже к маю 2021 года планируется оптимизировать порядок предоставления услуг в сфере строительства в г. Москве. Для этого запланировано принятие Правительством РФ акта об установлении экспериментального правового режима в отношении предоставления государственных и муниципальных услуг в сфере строительства в г. Москве.

К апрелю 2021 года запланировано установить порядок согласования проектов генеральных планов, разрабатываемых для исторических поселений.

Второй раздел дорожной карты включает в себя мероприятия, направленные на изменение законодательства в сфере проектирования, экспертизы и строительства.

Фото: www.gis96.ru

Так, к апрелю 2021 года запланирована оптимизация требований к составу и содержанию разделов проектной документации применительно к отдельным видам объектов капитального строительства, что должно привести к сокращению сроков проектирования.

К марту 2021 года планируется подготовить изменения в Градостроительный кодекс РФ, с целью:

• установления требования к содержанию рабочей документации на объект капитального строительства, порядку ее подготовки и внесению в нее изменений;

• обеспечения возможности использования типовой проектной документации при подготовке проектной документации и снижению стоимости проектирования и строительства, а также сокращению сроков проектирования.

Также к марту 2021 года планируют разработать законопроекты, направленные на урегулирование правоотношений, возникающих между владельцами автомобильных дорог и инженерных коммуникаций в случае строительства, реконструкции и (или) капитального ремонта инженерных коммуникаций, а также в случае реконструкции инженерных коммуникаций в связи с их переносом при установлении, изменении границ полос отвода автомобильных дорог.

Фото: www.admpos-vanino.ru

Не остались без внимания и вопросы по ведению плана наземных и подземных коммуникаций, предоставление содержащихся в нем сведений и согласование расположения подземных коммуникаций и сооружений с эксплуатирующими организациями. Законопроект с данной инициативой планируют разработать к маю 2021 года, а изменения в ведомственные акты будут внесены в течение 12 месяцев со дня принятия закона.

Важные законодательные инициативы касаются зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В частности, планируется:

• сократить количество видов ЗОУИТ и упросить порядок их установления, изменения и прекращения существования. Для этого Росреестр, Минстрой, Минтранс и Минэнерго к июню 2021 года должны внести соответствующий законопроект в Правительство РФ;

• внести изменения в санитарно-эпидемиологические правила в части классификации объектов, где устанавливаются санитарно-защитные зоны (СЗЗ), что должно привести к сокращению и актуализации видов объектов, в отношении которых устанавливаются эти зоны;

• упростить порядок установления, изменения и прекращения существования СЗЗ, для этого к июню 2021 года Правительству РФ необходимо включить в состав утверждаемых в отношении СЗЗ положений классификации объектов, в отношении которых устанавливаются СЗЗ.

Фото: www.in-schelkovo.ru

Помимо этого планируется сократить сроки предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, для чего запланировано принятие двух федеральных законов о внесение изменений в Земельный кодекс РФ:

• к ноябрю 2021 года — в части установления порядка проведения в электронной форме аукционов по продаже и на право заключения аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

• в июне 2022 года — в целях сокращения сроков предварительного согласования и сроков предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Фото: www.edsro.center

Еще одна тема, волнующая многих застройщиков, касается взаимодействия с органами Росреестра. Здесь Правительство предлагает: 

• к сентябрю 2021 года принять федеральный закон, направленный на оптимизацию взаимодействия уполномоченных органов государственной власти и застройщиков в случае приостановления осуществления (отказа в осуществлении) государственного кадастрового учета объекта капитального строительства и государственной регистрации прав на него;

• к июню 2021 года принять федеральный закон, устанавливающий порядок выездного приема документов при осуществлении государственного кадастрового учета вновь созданных объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них;

• к декабрю 2021 года принять федеральный закон, упрощающий процедуру снятия с кадастрового учета объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

Фото: www.gazeta.ru

В целях повышения обеспеченности территорий инфраструктурой связи к июню 2021 года запланировано принять федеральный закон, устанавливающий предоставление каникул в части уплаты арендной платы за переданные в аренду объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности, в целях размещения объектов инфраструктуры связи.

К июню 2021 года планируется внести в Правительство РФ законопроект, предусматривающий ответственность саморегулируемых организаций за причиненный собственнику здания, сооружения вред вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения либо части здания или сооружения, объекта незавершенного строительства, нарушения требований безопасности при строительстве объекта капитального строительства, требований безопасности при сносе здания, сооружения.

Фото: www.riakursk.ru

• Отдельный, 3-й раздел дорожной карты отведен мероприятиям, регулирующим технологическое присоединение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Планируется, что в 2021 году будут приняты:

• Федеральный закон и акт Правительств РФ, устанавливающие упрощенный порядок и процедуры подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также в части введения порядка реконструкции сетей инженерно-технического обеспечения, в том числе в связи с их переносом;

• акт Правительств РФЮ, которым будет обеспечена возможность перевода взаимодействия заявителя и ресурсоснабжающей организации в электронную форму с использованием инфраструктуры, обеспечивающей информационно-техническое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме.

Фото: www.legal.report

4-й раздел предусматривает мероприятия по регулированию государственных закупок в строительстве. В связи с этим планируется принять федеральные законы для:

• усовершенствования порядок предквалификационного отбора при проведении закупок работ по строительству в форме конкурса, обеспечения допуска к закупкам работ по строительству только тех участников, которые имеют опыт выполнения работ по строительству, аналогичных работам;

• усиления антидемпинговых мер при проведении закупок товаров, работ, услуг в связи с изменением требований к обеспечению контракта;

• проработки с учетом международного опыта вопроса о возможности осуществлять закупки работ по строительству технических сложных и уникальных объектов по методу «открытой книги», то есть при отсутствии возможности определения на этапе заключения контракта конкретных технологических решений, объема, видов, сроков работ, предусмотренных проектной документацией, а также точной стоимости выполняемых работ и твердой цены контракта;

• наделения высшего должностного лица субъекта РФ (руководителя высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ) правом принимать решение об определении единственного поставщика для выполнения строительных работ, определении исчерпывающего перечня случаев принятия таких решений и порядок контроля за обоснованностью их принятия.

Фото: www.peak-leds.ru

В последний, 5-й раздел включены мероприятия по жилищному строительству. Их всего три, это:

• определение правового статуса апартаментов (в том числе ранее построенных) и установление возможности регистрации в них по месту жительства;

• упрощение доступа операторов связи к инфраструктуре многоквартирных жилых домов в целях размещения в указанных МКД сетей связи на принципах недискриминационного доступа;

• установление требований, применяемых при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте автомобильных дорог федерального значения, предусматривающих обеспечение указанных автомобильных дорог необходимыми линиями связи.

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

С принятием новой дорожной карты признается утратившим силу раздел II плана мероприятий «Трансформация делового климата», утвержденного распоряжением Правительства РФ №20-р от 17.01.2019.

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ планируется утвердить в начале 2021 года

Принят закон, сокращающий сроки и процедуры в строительстве

Депутаты сократили сроки и процедуры в строительстве

Глава НОЗА Леонид Казинец и президент Татарстана Рустам Минниханов обсудили вопросы сотрудничества в строительной сфере

Марат Хуснуллин: Строительство будет максимально переведено на цифру и освобождено от тысяч административных барьеров

Как изменится перечень случаев, не требующих получения разрешения на строительство

Как осуществляется оценка проектной документации на соответствие санэпидтребованиям

Новые формы типовых документов для техприсоединения к тепловым сетям

Больше всего столичных девелоперов беспокоят недостаток инвестиций, дорогие кредиты и частые изменения законодательства

Отменен ряд СанПиНов в сфере строительства

Деловой климат в отрасли в I квартале: вся надежда — на жилищное строительство

Принят закон, сокращающий сроки и процедуры в строительстве