Регистрационное ведомство на своем портале опубликовало разъяснения о применении отдельных положений действующего законодательства с учетом изменений, внесенных федеральным законом от 08.12.2020 404-ФЗ.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

На интернет-портале Росреестра опубликовано письмо от 05.03.2021 г. №14-1578-ГЕ/21. Разъяснения подготовлены в формате вопрос — ответ.

Первый вопрос касается проверки параметров, созданных (образованных) объектов капитального строительства.

Как разъясняет Росреестр, не является предметом правовой экспертизы на предмет наличия/отсутствия оснований для приостановления, предусмотренных п.7 ч.1 ст.26 218-ФЗ, проверка на соответствие в техническом плане сведений об иных параметрах, указанных в разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию и (или) проектной документации объекта капстроительства, акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме, уведомлении о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в том числе при наличии в указанных документах ошибочных сведений (например, неверное указание кадастрового номера земельного участка, на котором возведен объект недвижимости).

Фото: www.opptrends.com

При этом ограничение пределов правовой экспертизы в рамках основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не исключает необходимости проведения правовой экспертизы на предмет наличия иных оснований для приостановления учетно-регистрационных действий, предусмотренных данной статьей 218-ФЗ (например, п.5 ч.1 ст.26), а также в рамках п.7 ч.1 ст. 26 218-ФЗ в части соблюдения формы технического плана, Требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953.

Второй вопрос касается оценке соответствия положениям п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) построенных индивидуальных жилых домов, не имеющих помещений вспомогательного использования и представляющих собой одно помещение.

Фото: www.nujenkredit.ru

Наличие выделенных для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд в самостоятельные помещения кухонь, санитарных комнат, кладовых, постирочных, помещений для размещения теплогенераторного оборудования или иных подобных помещений, либо нескольких комнат, предназначенных непосредственно для проживания не является обязательным требованием для того, чтобы дом был признан жилым домом, и отсутствие таких помещений, на взгляд Росреестра, не может являться основанием для приостановления осуществления учетно-регистрационных действий, в том числе с учетом того, что данные обстоятельства не подлежат проверке при проведении государственным регистратором прав правовой экспертизы.

Третий вопрос задается о проверке документов об объекте недвижимости, в отношении которого 218-ФЗ предусмотрен «упрощенный» порядок государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В данном случае рассмотрены три основания для приостановления:

Первое основание для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в части соответствия градостроительному регламенту, установленному правилами землепользования и застройки для определенной территориальной зоны.

Фото: www.yandex.net

В данном случае необходимо учитывать, что основным предметом проверки в соответствии с п. 22 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ, исходя из его содержания, является соответствие объекта капитального строительства виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается). А указание на несоответствие градостроительному регламенту в п. 22 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ также обусловлено видом разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, когда он был изменен в результате выбора без согласований и разрешений правообладателем указанных объектов недвижимости.

Иными словами, в данном случае речь идет о таких характеристиках объекта капитального строительства, как его назначение и (или) вид разрешенного использования, созданного (создаваемого) объекта недвижимости.

Как отмечает Росреестр, с учетом изложенного приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по причине несоблюдения минимальных отступов от границ земельных участков, в том числе со ссылкой на несоблюдение положений строительных норм и правил или свода правил, выходит за рамки данного основания — поскольку превышает пределы правовой экспертизы, в том числе при реализации положений ч.12 ст.70 218-ФЗ.

Фото: www.static.tildacdn.com

Второе основание для приостановления соответствие содержащимся в ЕГРН сведениям возведенного объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

При отсутствии в ЕГРН сведений о ЗОУИТ в распоряжении органа регистрации прав (государственного регистратора прав) имеется информация о ЗОУИТ, которые считаются установленными в соответствии с вышеуказанными положениями 342-ФЗ, такая информация также должна использоваться при проведении правовой экспертизы.

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав, обязан — принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений.

В частности, государственный регистратор прав самостоятельно получает информацию справочного характера в информационных базах данных в органах государственной власти и органах местного самоуправления, органах по учету государственного и муниципального имущества, других организациях, в том числе в форме электронных документов.

Фото: www.контур-фокус.рф

Третий случай касается наличия оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на построенный (реконструированный) объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом.

Росреестр указывает, что застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять права на жилой или садовый дом, строительство которого начато или осуществлено (закончено) до или после 04.08.2018, до или после 19.12.2020: в упрощенном порядке, в соответствии с ч. 12 ст. 70 218-ФЗ, или в уведомительном порядке, в соответствии со ст. 51.1 и ч. 16—21 ст. 55 ГрК РФ или ст. 16 340-ФЗ.

При установлении соответствия возведенного объекта недвижимости требованиям на момент осуществления учетно-регистрационных действий основания для приостановления (из-за наличия в органе регистрации прав сведений о несоответствии построенного/реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности) отсутствуют.

Кроме того, в письме рассмотрены еще два вопроса, касающиеся оформления гражданами прав на жилой или садовый дом.

Фото: www.grozny-inform.ru

Другие публикации по теме:

Росреестр: в январе продажи новостроек в России выросли на 15%

Закон, устраняющий проблему регистрации бытовой недвижимости на приаэродромных территориях, примут весной

Верховный Суд: собственник не должен уведомлять публичную власть о выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка

Росреестр начал тестировать онлайн-сервис по отображению пригодных для жилищного строительства территорий

Росреестр предлагает еще больше упростить дачную амнистию

Список бесплатных сведений, доступных на публичной кадастровой карте, расширился

Дистанционное оформление прав на недвижимость будет происходить без оформления электронной подписи

Минстрой России в письме №74346-ОП/08 от 11.12.2023 направленном в адрес Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) сообщил, в каких случаях возможно внесение изменений в рабочую и проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы, без предоставления проектной документации на повторную экспертизу.

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

Напомним, экспертиза проектной документации (ПД) по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в ПД, ранее получившую положительное заключение экспертизы, если такие изменения соответствуют требованиям, установленным ч. 3.8 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).

Подтверждение соответствия вносимых в ПД изменений требованиям, указанным в ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ (Подтверждение) утверждается главным инженером проекта (ГИП) проектной организации, являющимся членом саморегулируемой организации в области проектирования, а также застройщиком, техническим заказчиком.

Все иные изменения, в том числе не предусмотренные ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ, могут по решению застройщика или технического заказчика оцениваться в форме экспертного сопровождения органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу ПД.

В письме Минстрой обращает внимание, что при оценке изменений, внесенных в ПД конкретного объекта капитального строительства (ОКС), необходимо рассматривать изменения индивидуально с учетом выполнения всех положений (одновременно), установленных частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ.

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

В случае внесения в рабочую документацию (РД) изменений, соответствующих требованиям, предусмотренным ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ, приведение ПД в соответствие с такими изменениями, внесенными в РД, не требуется при условии, что такие изменения в РД утверждены застройщиком, техническим заказчиком.

В этом случае утвержденные застройщиком, техническим заказчиком изменения в РД признаются частью ПД.

С учетом изложенного Минстрой делает вывод, что решение о внесении изменений в ПД без предоставления ее на повторную экспертизу должно приниматься застройщиком (техническим заказчиком) по представлению ГИП исключительно при оценке всего комплекса факторов, влияние которых может повлечь данное изменение, и должно рассматриваться в каждом отдельном случае индивидуально.

Ранее в качестве приложения к письму Минстроя России №55956-СМ/08 от 26.10.2022 были подготовлены Методические рекомендации «О реализации главным инженером проекта положений части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части внесения изменений в проектную документацию».

В данном письме Минстрой указывал, что ГрК РФ в необходимом и достаточном объеме установлены пределы компетенции ГИП по вопросу утверждения изменений, вносимых в ПД. В частности указывалось, что ГИП вправе утвердить изменения, вносимые в ПД, в том числе в случае, когда такие изменения затрагивают несущие строительные конструкции ОКС в части замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы.

Решение о внесении изменений без предоставления ПД на повторную экспертизу должно приниматься застройщиком (техническим заказчиком) по представлению ГИП исключительно при оценке всего комплекса факторов, которые может повлечь данное изменение, и должно рассматриваться в каждом отдельном случае индивидуально, включая выдачу на ввод в эксплуатацию разрешения на ввод отдельного этапа строительство ОКС.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Органы госэкспертизы не будут аккредитовывать на право проведения негосударственной экспертизы

В Москве утвердили новые сметные нормы и единичные расценки, сметные цены строительных ресурсов и индексы пересчета сметной стоимости

Заключение о самовольном строительстве будет делать только государственная экспертиза

Рекомендации по аттестации экспертов и оптимизированный стандарт выдачи разрешений на строительство

Изменения в применении типовых проектных решений

Новый порядок формирования и ведения реестра требований к проведению экспертизы

Решения о признании проектной документации типовой будет принимать Главгосэкспертиза

Опубликованы оптимизированные стандарты оказания государственных услуг в строительстве

Новый регламент проведения экологической экспертизы

Новые требования к заключению по результатам экспертного сопровождения