Глава АИЖК рассказал о переходе от долевого строительства к проектному финансированию, работе фонда защиты прав дольщиков. 

Генеральный директор АИЖК, Александр Плутник, 25 октября дал очень актуальное и содержательное интервью телеканалу «Россия 24». Портал ЕРЗ представляет читателям возможность ознакомится с расшифровкой стенограммы этого интересного интервью. 

— Александр Альбертович, здравствуйте.

— Здравствуйте.

— Сегодня состоялось совещание президента с правительством и прозвучало поручение президента постепенно переходить или продумать возможность перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Значит ли это, что в будущем само понятие «дольщики» может уйти в прошлое?

— Один из вопросов, который был поднят, – это отход от той системы, которая в России уже сформировалась и действует более 10 лет. То, что принято называть «долевое участие граждан в строительстве». Поставлена задача формирования со временем, на горизонте 3-х лет, иной системы финансирования жилищного строительства. Системы, при которой риски взаимодействия с застройщиками будут нести профессиональные институты. Которые могут обеспечить соответствующую защиту вкладываемых средств. Прежде всего, речь идет об увеличении объемов банковского кредитования данного сегмента. Для этого нужны новые подходы к прозрачности участников строительного рынка. Застройщики должны открывать больше информации для банков. Чтобы приносить меньше рисков в финансовую систему и таким образом получать более доступные кредиты от профессиональных участников финансового рынка.

— Вы возглавили фонд защиты прав дольщиков, почему прежний механизм страхования оказался нерабочим?

— Мы посмотрели как этот сегмент работал с 2014 года, когда соответствующие поправки вступили в силу и на застройщиков легла обязанность страховать ответственность перед гражданами. За этот период по данным Банка России накопленный объем страховой премии, собранный страховщиками, превысил 39 миллиардов рублей. А суммарный объем выплат людям, пострадавшим от недобросовестных застройщиков, составил порядка 50 миллионов рублей. То есть мы видим, что это несопоставимые цифры. Реального механизма защиты интересов людей нет. Именно поэтому правительство внесло в Государственную Думу проект федерального закона о создании фонда. Совместно с депутатами мы доработали этот законопроект, он был принят в июле, вступил в силу. Сегодня фонд заработал, принимает взносы от застройщиков. Фонд несет ответственность перед людьми, которые приобретают жилье на стадии строительства.

— Семнадцать застройщиков на данный момент передали свои взносы фонду, но всего застройщиков тысячи. Есть ли для них какие-то дедлайны, чтобы сформировать нужный объем средств фонда?

— Никаких дедлайнов нет. Фонд будет постепенно набирать обороты за счет открытия новых адресов по тем стройкам, которые будут начинаться. По тем объектам, где первые квартиры на стадии строительства будут проданы после того, как фонд начал работу, а именно с 20 октября. Действительно, за два дня мы получили 17 обращений о регистрации соответствующих договоров участия в долевом строительстве. Эта работа будет проходить постепенно. Вместе с тем пока действует и старый механизм по тем объектам, которые уже открыты ранее, разрешения на строительство по которым были выданы ранее. Где до момента, как начал работу фонд, были проданы квартиры на стадии строительства. Обязательства застройщика по таким домам будут продолжать страховаться.

— Как поступают и хранятся эти деньги от застройщиков? Часто звучат обвинения, что много бумажной волокиты, квитанции, какие-то особые переводы, как вы решаете этот вопрос?

— Практика двух дней работы подтвердила, что нам удалось создать систему электронного взаимодействия между застройщиками, фондом и Росреестром. Мы работаем по удаленным каналам. Мы не принимаем застройщиков, у нас нет представительства и офисов в субъектах. Мы ведем все взаимодействие он-лайн в электронном режиме. Рассчитываем, что эта система сохранится и дальше.

— Обеспечивает ли фонд безопасность и права дольщиков на территории всей страны или все-таки разнится ситуация по регионам?

— Это абсолютно единая для всей страны система. В любом регионе, в любом городе России, если гражданин решил приобрести жилье (если этот объект открыт после того, как фонд начал работу) и произошел какой-то форс-мажор и дом не построен, то возмещение средств, вложенных в строительство этого объекта, – теперь это ответственность фонда.

— Какой правовой статус фонда? Я слышала, что он какой-то уникальный для России.

— Фонд образован в форме так называемой публично-правовой компании. Это создает дополнительные возможности общественного контроля за фондом. В состав наблюдательного совета включены депутаты Государственной Думы, члены Совета Федерации. Предусмотрен контроль со стороны Счетной палаты за теми средствами, которые фонд собирает. Они будут аккумулироваться на специальном счете в банке. В любой момент времени можно проверить этот счет, как и работу публично-правовой компании.

— Насколько правомерно сравнивать фонд с агентством по страхованию вкладов в банковской сфере?

— Определенные аналогии есть. Когда АСВ гарантировало возмещение по вкладам в тех банках, которые были включены в систему страхования, люди отдали приоритет работе с этими кредитными учреждениями. Мы совместно с ВЦИОМ провели опрос граждан относительно того, повысится ли их желание приобрести квартиру на стадии строительства, если будет государственная гарантия надежности вложений. Мы видим, что здесь есть аналогия с АСВ. Люди действительно доверяют государству. И будут охотнее вкладывают в те объекты, которые защищены государством.

— Фонд может в особых случаях направить средства на достраивание дома. Нет ли здесь какой-то возможности, пробела для злоупотребления со стороны застройщика?

— Возможности для злоупотреблений есть всегда. Но необходимо помнить об ответственности за эти злоупотребления. И система будет выстроена таким образом, что входящие застройщики будут тщательно мониториться, контролироваться. Решение о том достраивать объект или получить возмещение деньгами будут принимать сами граждане, проводя общее собрание.

— Что бы Вы посоветовали россиянам, которые намереваются купить жилье? Как им разобраться в многообразии этих форм: долевое строительство, ипотека, покупка на вторичном рынке? Какие пункты стоит для себя отметить, чтобы принять осознанное, верное решение?

— Долевое строительство – это форма участия в приобретении жилья на стадии строительства. Банки предлагают ипотечные кредиты на покупку жилья на стадии строительства. Такие ипотечные продукты являются надежными. Банки, осуществляя аккредитацию того или иного объект, ведут проверку застройщика на предмет надежности и исполнения требований законодательства. Мы бы посоветовали всем, кто хочет приобретать жилье, не откладывать покупку. Сегодня для этого очень хороший момент на рынке. Мы видим снижающиеся ипотечные ставки, видим ситуацию с ценой. Ситуация с ипотечной ставкой никого не должна пугать. Сегодня ставки уже ниже 10%, возможно, они будут снижаться и в дальнейшем. Но банки активно развивают рефинансирование. Если ставка ипотечная снизится, то всегда будет возможность (получив кредит по более высокой ставке - ред.) изменить свою ставку на те ставки, по которым сегодня выдаются кредиты. Так что советую приобретать жилье.

— Как бы вы прокомментировали ситуацию на вторичном рынке? В столице зафиксировано некоторое снижение в этом квартале. Будет ли оно продолжаться?

— Мы знаем ситуацию в целом по России и на первичном и на вторичном рынке. Если говорить про столицу, мы видим здесь большое количество хорошего предложения на первичном рынке. Когда есть выбор между новым домом и старым домом такого же качества, конечно, новое жилье побеждает. Люди отдают предпочтение новым объектам. В то же время мы видим, что и на вторичном рынке есть спрос и ипотечная ставка на вторичном рынке также снижается. Так что надо выбирать то, что нравится.

— Таким образом, сейчас покупатель жилья почти на 100% защищен, если речь идет о долевом строительстве?

— Покупатель абсолютно защищен федеральным законом, который вступил в силу. И работой фонда по тем объектам, по которым в фонд будут отчисления. Здесь опасаться нечего.

— Защита на 100%?

— По тем объектам, которые попадут в периметр ответственности фонда – это полная государственная гарантия.

— При участии в долевом строительстве сможет ли человек проверить, входит ли проект в зону покрытия фонда защиты прав дольщиков?

— Безусловно, мы такую возможность людям предоставим. До 1 января заработает информационная система фонда. Там будет реестр всех объектов, которые находятся в зоне ответственности фонда. Реестр тех застройщиков, которые допущены к работе с фондом, которые осуществили соответствующий взнос в фонд, и по которым мы приняли обязательства на случай экстраординарной ситуации. Вся эта информация будет публичной по мере ее накопления. Люди смогут в режиме он-лайн посмотреть на сайте фонда, как эта работа происходит.

— Спасибо, будем надеяться, что рынок жилья станет более прозрачным, в том числе с помощью Вашей работы.

Другие публикации по теме: 

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет 

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием 

Гендиректором Фонда защиты прав дольщиков назначен Александр Плутник 

Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут 

Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года

Крупнейший банк России с госучастием известил об исчерпании лимитов по программе «Семейная ипотека», однако продолжает принимать заявки. В банке обещают, что все обращения клиентов о возможности выйти на сделку будут обработаны в плановом порядке, когда Правительство РФ выделит новые лимиты. Также клиентам сообщат о свободных слотах в случае отмены или переноса других сделок.

Фото: © E. O. / Фотобанк Лори

Клиенты, которые успели записаться на сделку до 25 ноября включительно, получат льготную ипотеку в запланированные даты, отметили в Сбере.

По данным аналитиков Домклик, в общем количестве ипотечных выдач и ипотечных сделок на приобретение новостроек на программу пришлось соответственно 31,2% и 81%. Итоговое количество сделок за месяц в рамках программы составило 15,8 тыс.

Всего же по стране более половины выдач кредитов в октябре (54%) пришлось на «Семейную ипотеку». Как недавно отмечала председатель Банка России Эльвира Набиуллина, по итогам 2024 года объем кредитов по этой льготной программе может составить 2,2 трлн руб., что сопоставимо с прошлогодним показателем.

В Сбере напомнили, что низкие процентные ставки в ипотечных госпрограммах достигаются за счет частичного субсидирования государством.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Правительство РФ выделяет лимиты на каждую льготную ипотечную программу, которые распределяют между банками-участниками в зависимости от объема выдач. По исчерпании лимита банки приостанавливают выдачи льготных кредитов до принятия Кабмином решения о выделении дополнительных средств.

Как показывает практика, средства, распределяемые оператором госпрограмм ДОМ.РФ, заканчиваются в банках очень быстро. Популярность ипотечной программы с господдержкой для семей с детьми объясняется тем, что это не просто инструмент для улучшения жилищных условий, но и реальный способ купить жилье в ипотеку с минимальной ставкой (6% против почти 30% по базовым программам).

В начале текущего месяца при выделении дополнительных лимитов в 350 млрд руб. в Минфине заверили, что средств на увеличение лимита по льготной программе «Семейная ипотека» хватит до конца года.

Фото: mimfin.gov.ru

Министр финансов РФ Антон Силуанов (на фото) заявил, что все деньги на финансирование программы семейной ипотеки учтены в бюджете. Речь идет о 350 млрд руб. Также он отметил, что льготная ставка в размере 6% сохранится.

В начале октября, после очередного перераспределения ресурсов текущего года, предусмотренных на выплату «Семейной ипотеки», глава Минфина заверил, что «проблем в финансовом обеспечении этого вопроса в текущем году и в следующем году нет».

Фото: rspp.ru

Председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков (на фото) подтвердил Газете.ру, что проблем в субсидировании «Семейной ипотеки» нет. Он убежден, что сумм, предусмотренных в утвержденном Госдумой проекте бюджета на следующий год, достаточно для выполнения всех обязательств государства по субсидированию.

«Правда, <…> в текущем году заканчивались средства в отдельных банках, которые им были предоставлены на субсидированные процентные ставки, но в этих случаях люди могли переключиться на другие кредитные организации», — признал он.

Тем не менее депутат полагает, что «этой проблемы в следующем году не будет, поскольку, уже накопив опыт работы с кредитными организациями, правительство будет более оперативно реагировать на завершение лимитов и выделять соответствующие ресурсы», то есть «поручение президента в полном объеме будет выполняться».

Фото: banki.ru

Независимый эксперт Андрей Бархота (на фото) считает вполне объяснимым скорое исчерпание лимитов в Сбере или ВТБ: это крупные банки, они социально ориентированы и пользуются доверием, у них большая база клиентов-зарплатников.

Полагаясь на заявления министра финансов, эксперт уверен, что лимиты предусмотрены, поэтому семьям, желающим в приобрести квартиру в ипотеку, паниковать не стоит.

«С момента запуска льготные ипотечные программы работают в бесперебойном режиме, — заметил Андрей Бархота и уточнил: — В случае исчерпания лимитов банки получают новые, при этом изначальная заявка клиента становится в очередь на исполнение».

Однако при этом эксперт не исключил, что выделенных до конца года средств на субсидирование ставки крупным банкам, скорее всего, не хватит.

Фото: vsngroup.ru

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова (на фото) отметила, что на долю «Семейной ипотеки» приходится около 90% спроса. И в этом году лимиты заканчиваются у многих банков.

«Например, лимит, выделенный в октябре этого года, закончился за две недели. Лимит, выделенный в начале ноября, может закончиться к 10—15 декабря», — уточнила она и добавила, что в таком случае банки могут дозапросить лимиты у государства.

Фото: repawards.ru

Коммерческий директор ОМ Девелопмент Анна Соколова (на фото) напомнила, что «Семейная ипотека» играет ключевую роль в достижении поставленных властями и отраженным в новом нацпроекте объемов строительства (120 млн кв. м ежегодно), и, как показывает практика, при завершении лимитов ДОМ.РФ оперативно производит их перераспределение. Однако, по мнению топ-менеджера, только этой программы недостаточно и требуются дополнительные меры поддержки.

«В 2025 году планируются очередные нововведения по ипотечному кредитованию. Поэтому спрос по "Семейной ипотеке" довольно высокий, но в целом 350 млрд руб. должно хватить до конца декабря», — добавила эксперт.

Фото: LEGENDA

Директор по продажам LEGENDA Intelligent Development Ксения Садкова (на фото) поддержала коллег во мнении, что в условиях нынешней ключевой ставки ЦБ финансирование программ субсидирования является основным фактором поддержания спроса.

Однако в условиях исчерпания лимитов в банках получение ипотечного кредита она назвала «задачей со звездочкой».

«У каждого банка свои вводные, свои условия и запросы, — пояснила эксперт, добавив: — И если в одном банке закончились лимиты по "Семейной ипотеке", это не означает, что клиент сможет гарантированно получить одобрение в другом месте. Такая неопределенность, конечно, держит рынок в напряжении», — заключила Ксения Садкова.

Фото предоставлено пресс-службой ГК КОРТРОС

Главный коммерческий директор ГК КОРТРОС Дмитрий Железнов (на фото) напомнил, что в ноябре ставки по рыночной ипотеке в крупнейших российских банках выросли до 28% и выше, и вполне понятно, что до конца текущего года и в 2025 году они останутся заградительными. Для обеспечения гражданам возможности купить жилье на доступных условиях необходимо субсидирование процентной ставки.

По его словам, сейчас застройщики борются за клиентов, предлагая разные программы рассрочек и скидки.

«При этом надо понимать, что у отрасли есть свои ориентиры. Никто не отменял целевой показатель по вводу 120 млн кв. м в год, — подчеркнул Железнов и добавил: — Сегодня для сохранения темпов строительства и продаж квартир на доступных для населения условиях как никогда необходима поддержка государства».

Строительная отрасль является локомотивом экономики и несет большой вклад в рост ВВП. Любое «торможение» таит риск достаточно долгого возврата к прежним показателям и состоянию отрасли в целом, резюмировал девелопер.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперт: доступность жилья в России вернулась на уровень 2014 года

Эксперты назвали регионы с наименьшими ставками кредита на частные дома и квартиры

Банк России получит право ограничивать выдачи рискованных ипотечных кредитов

Эльвира Набиуллина: Выход жилищного рынка из состояния перегрева — первый шаг к росту доступности жилья

Эксперты: выдача ипотечного кредитования в III квартале 2024 года резко снизилась во всех сегментах, кроме готового жилья

Эксперты: доля льготных программ в Сбере в октябре снизилась до 37%

Сбер в очередной раз повысил ставки по ипотеке

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Сбербанк возобновляет кредитование по «Семейной» и IT-ипотекам

Сбер приостановил прием заявок на «Семейную ипотеку» и повысил ставки по кредитам, выдаваемым сверх исчерпанного лимита

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: почему Сбер изменил условия выдачи льготной ипотеки

Сбербанк повышает ставки по ипотеке сразу на 3 п. п.

Эксперты: выделенных на «Семейную ипотеку» лимитов надолго не хватит