По заключению регулятора, высокие темпы роста в сегменте ипотечного кредитования сопровождаются ухудшением стандартов кредитования и распространением совместных программ банков и застройщиков, которые ведут к завышению цен на жилье.

Фото: www.pbs.twimg.com

При этом, по мнению руководства ЦБ, существенно увеличивается разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками. По данным Росстата, на конец 2022 года этот показатель в России достиг максимального уровня в 30%, а в Московской области он составил 55%.

При сложившихся обстоятельствах в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру в новостройке по существующим на сегодня ценам.

Фото: www.utmagazine.ru

Чтобы ограничить риски заемщиков и банков, ЦБ повышает резервы по кредитам с экстремально низкими ставками. В дополнение к этому Банк России вводит надбавки по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по ДДУ.

Фото: www.saki-gorsovet.ru

Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир в новостройках при использовании ипотеки. По утверждению регулятора, макропруденциальные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков.

Как отмечает «Коммерсант», «российским банкам, которые являются заметными игроками на рынке новостроек, придется запастись дополнительным капиталом для продолжения бизнеса в том же темпе».

Фото: www.bdm.ru

«Чем выше коэффициент риска, тем больший запас капитала требуется под его покрытие», — соглашается управляющий директор рейтингового агентства Эксперт РА Юрий Беликов (на фото).

Риск перегрева ипотечного рынка действительно существует, считает эксперт. Это результат бума в потребительском и ипотечном кредитовании последних лет на фоне существенного отставания роста реальных доходов от инфляции.

Есть и другая точка зрения на принятые регулятором меры. По мнению замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егора Лопатина (на фото), их введение может привести к росту средневзвешенных кредитных ставок, что в итоге охладит спрос в сегменте новостроек. А потребительский спрос при этом существенно сдвинется в пользу ипотеки на вторичном рынке.

По поводу проводимой ЦБ политики, как на днях информировал портал ЕРЗ.РФ, ранее уже высказался Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП).

Фото: www.stavimsteni.ru

Представители бизнеса видят в этой политике предпосылки для неприемлемого удорожания стоимости ипотечных кредитов. А для банков, по их мнению, складывается излишне сложная система администрирования ипотечных кредитов, субсидируемых застройщиками.

По расчетам РСПП, весь пакет вводимых регулятором ограничений приведет к падению в России продаж новостроек на 25% по отношению к 2022 году.

Другие публикации по теме:

Опубликован доработанный проект указания ЦБ, предусматривающий дестимулирование ипотечных ставок ниже «порогового значения». Бизнес возражает

ЦБ: в январе было выдано меньше ипотек, чем годом ранее — на 18% по количеству и на 12% в денежном выражении

Минфин: на финансирование программ льготной ипотеки в 2023 году будет направлено около 260 млрд руб.

Банк России: спрос на ипотеку в текущем году может снизиться из-за вероятного роста кредитных ставок

Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%

В 2022 году интерес к ипотеке на новостройки рос, а к ипотеке на вторичном рынке — падал

Эксперты: в 2023 году объем выдач ипотеки в России будет сопоставим с прошлогодними результатами — не менее 4,8 трлн руб.

За год доля одобренной банками ипотеки сократилась в России с трети до четверти

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 67% (графики) 

ЦБ: в ноябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 19,9% меньше, чем годом ранее (графики)

По оценкам компании Frank RG за первый летний месяц ипотечные банки предоставили 175,7 тыс. жилищных кредитов, что на 38% превышает показатель мая. Объем выдач достиг 776 млрд руб. (+44%).

Фото: frankrg.com

По программам с государственной поддержкой рост составил 53% за месяц, а их доля увеличилась на 5 п. п. — до 82%.

Объем выданных ипотечных кредитов, млрд руб.

Источник: Frank RG

Высокий спрос обеспечили прежде всего льготная ипотека на новостройки (+65%, до 216,4 млрд руб.) и «Семейная ипотека» (+75%, до 345,5 млрд руб.).

Средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам ТОП-20 крупнейших банков, %

Источник: Frank RG

Средневзвешенные ставки по рыночным программам поднялись до 18,5% — 19,0%.

Структура ипотечных кредитов в общем количестве выданных ипотечных кредитов, %

Источник: Frank RG

Доля первичного рынка в структуре выданных жилищных кредитов возросла в июне до 53% (+8% к результату маю).

Спрос на готовое жилье снизился до 25% (-2 п. п.) и увеличился до 14% на ИЖС (+2 п. п.).

Структура портфеля ипотечных кредитов крупнейших банков на 1 июля 2024 года, %

Источник: Frank RG

Согласно информации экспертов, на 1 июля 2024 года объем ипотечного портфеля (с учетом секьюритизации) увеличился до 20,7 трлн руб. (+26 п. п. за год), а доля госпрограмм в его структуре достигла 44% (+20 п. п.).

С полным отчетом специалистов можно ознакомиться здесь.

По предварительным данным Frank RG, за 14 дней июля объем выдач ипотечных кредитов в России ожидаемо сократился по сравнению с первой половиной июня на 46,4% — до 156,54 млрд руб.

Их количество снизилось также в два раза — с 67 тыс. до 36,2 тыс. При этом средний чек (4,32 млн руб.) почти не изменился: в июне он оценивался в 4,35 млн руб.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты определили регионы, лидирующие по развитию ипотечного кредитования

Эксперты: дорогая ипотека привела к снижению спроса на готовое жилье в Москве

Эксперты объяснили причины нынешнего роста ипотечных ставок

Эксперты: во II квартале объемы выдач ипотеки в России выросли на 73%

Эксперт: в первой половине 2024 года ипотека на новостройки успела достичь рекордных показателей

Эксперты оценили спрос на новостройки в регионах, которые попали под новые условия «Семейной ипотеки»

Эксперты: каждый третий кредит на ИЖС в 2024 году выдан по «Семейной ипотеке»

Эксперт: в первом полугодии новостройки впервые обогнали готовое жилье по объемам выданной ипотеки

Эксперты подвели итоги реализации программы льготной ипотеки

Эксперты: к 1 июля доля льготной ипотеки достигла 76%