В ходе совещания «Меры обеспечения финансовой устойчивости застройщиков жилья в условиях реализации законодательства о долевом строительстве», которое прошло в понедельник в Совете Федерации, сенатор Сергей Лукин поднял ряд острых вопросов.

Как уже сообщал портал ЕРЗ, согласно принятым в конце декабря 2018 года изменениям, с 1 июля 2019 года застройщики должны будут в обязательном порядке применять счета эскроу и привлекать проектное финансирование не только для новых, но и для уже строящихся объектов. Исключением могут быть проекты высокой степени готовности.

В ходе совещания предполагалось рассмотреть предложения по соответствующим критериям степени готовности, однако обсуждение вышло за рамки запланированной тематики: участники затронули широкий спектр дискуссионных вопросов, связанных с переходом на новую модель финансирования строительства.

Фото: www.pbs.twimg

Состав участников совещания позволил отразить всю полноту рассматриваемой проблематики. Помимо членов профильного комитета Совета Федерации в нем приняли участие представители руководства Минстроя, Банка России, госкорпорации «ДОМ.РФ», ведущих банков и строительных компаний.

В рамках подготовки к мероприятию сенатор от Воронежской области Сергей Лукин (на фото в центре) провел консультации с ведущими застройщиками региона, в ходе которых был выявлен ряд негативных моментов, возникающих в процессе практики применения нового законодательства о долевом строительстве.

Выступая на совещании, парламентарий вынес на рассмотрение такие проблемные вопросы, как высокая продолжительность рассмотрения банками заявок на кредитование строительства (порядка 6 месяцев, исходя из опыта застройщиков из различных регионов), значительная доля собственных средств строительной компании, необходимая для получения проектного финансирования (не менее 10%).

Кроме того, Сергей Лукин предложил вернуться к обсуждению темы поэтапного раскрытия счетов эскроу, что отражает позицию Комитета по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера СФ, членом которого он является.

Заместитель министра строительства России Никита Стасишин заверил, что в ведомстве понимают всю остроту данной проблематики.

Фото: www.lenta.co 

Заместитель председателя Банка России Ольга Полякова (на фото), отметив, что Центробанк готов рассматривать предложения относительно поэтапного раскрытия счетов эскроу, сослалась на высокую сложность администрирования данной процедуры.

«Необходимо осознавать высокую ответственность всех участников процесса трансформации законодательства о долевом строительстве, — подчеркнул сенатор Сергей Лукин. — Ближайшая задача — продуманно и взвешенно отразить в нормативных актах механизм обеспечения и критерии финансовой устойчивости застройщиков».

Фото: www.allwomanday.ru  

По его мнению, недостаточно квалифицированные решения могут обернуться рисками ухудшения финансовой устойчивости и банкротства значительного количества застройщиков, начавших строительство в рамках разрешений, полученных до 1 июля 2018 года, что в свою очередь может повлечь неспособность выполнения ими обязательств перед кредиторами и дольщиками. «Надеюсь, федеральные ведомства займут конструктивную позицию в этом вопросе», — заключил парламентарий. 

Участники совещания дали поручение в течение десяти дней подготовить конкретные предложения и направить их в Минстрой и профильный комитет Совета Федерации. Для выработки консолидированного решения в ближайшее время состоится заседание Союза строителей Воронежской области, в работе которого примет участие сенатор Лукин.

«В данный момент нам нужно сосредоточиться на том, чтобы выработать оптимальную модель, которая позволит минимизировать возможные негативные последствия перехода на новые правила финансирования строительной отрасли и не допустить существенного снижения объема ввода жилья, — отметил Сергей Лукин. — Цена ошибки может быть слишком высока, — подчеркнул заслуженный строитель России.

Фото: www.gov.ru

Другие публикации по теме:

ЦБ назвал условия поэтапного раскрытия эскроу-счетов. А застройщикам, не получившим проектного финансирования, поможет Минстрой

Евгений Романенко: (ГК Талан): При проектном финансировании рынок покинет около трети застройщиков

Герман Греф и Николай Николаев разошлись в оценках влияния внедрения эскроу-счетов на ставки по ипотеке

Президент подписал 478-ФЗ об изменениях в долевом строительстве

Владимир Якушев: На первом этапе реформа приведет к снижению объемов строительства в ближайшие два года

Сергей Лукин: Нельзя допустить ухода с рынка жилищного строительства надежных застройщиков

На фоне изменения рынка жилья в России с повышением адресности льготных программ первичный и вторичный рынки ведут себя по-разному. Это показало исследование, впервые представленное платформами СберИндекс и Домклик, о разнице цен на жилье в объявлениях и при совершении сделок.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Эксперты отметили, что цены на новостройки выросли за счет распространения программ субсидирования со стороны застройщиков. На вторичном рынке жилья существует проблема высоких ставок рыночной ипотеки.

Ограничение доступности госпрограмм способствовало перетеканию части спроса с первичного на готовое жилье. Пока, по оценке специалистов, спрос на «вторичке» остается низким, но даже небольшой его переток с новостроек поддержал цены на готовое жилье во многих регионах.

Комментируя результаты исследования, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается — и на первичном, и на вторичном рынках.

Фото: asros.ru 

«Цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнению с ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надежной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен», — пояснил аналитик.

По его словам, снижение спроса, последовавшее после изменения программ господдержки, как и ожидалось, привело к дальнейшему снижению цен.

Михаил Матовников полагает, что первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу динамики понижения.

Источник: СберИндекс, Домклик

По данным СберИндекса, в октябре средняя стоимость 1 кв. м на российском рынке новостроек равнялась 169,3 тыс. руб. Лидируют, безусловно, Москва и Санкт-Петербург (347,8 тыс. и 245,6 тыс. соответственно). Также выше общероссийского уровня цены в Московской области и Республике Татарстан.

Средняя цена предложения (по объявлениям Домклик) зафиксирована на отметке 188,4 тыс. руб. Это на 11,3% больше, чем по ипотечным сделкам. Лидеры те же: Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Республика Татарстан.

Аналитики подсчитали, что в октябре на эти регионы суммарно пришлось 21,9% от общего количества сделок, причем в обеих столицах порядка 40% — сделки с первичным жильем.

Из регионов с населением более 1 млн человек наименьшие цены зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: согласно заключенным в Сбере ипотечным сделкам, 1 кв. м в там стоит 110,6 тыс. руб., 111,3 тыс. руб., 117,2 тыс. руб. и 117,4 тыс. руб. соответственно. В объявлениях в этих регионах цена также минимальна.

Источник: СберИндекс, Домклик

В октябре аналитики отметили колебания ипотечного спроса: за октябрь количество сделок на «первичке» менялось от 1 до 11 тыс. в неделю.

При этом, согласно статистике ипотечных сделок Сбера, средняя стоимость 1 кв. м по стране увеличилась на 0,4%, до 169,3 тыс. руб.

В большинстве регионов-миллионеров прибавление цены оказалось больше: в Омской (+4,2%) и Нижегородской (+3,4%) областях, Санкт-Петербурге (+2,5%), Ленинградской области (+2,1%) и Республике Татарстан (+1,7%). Цены не изменились только в Москве (+0%) и Свердловской области (-0,1%).

Подорожание новостроек эксперты отмечают третий месяц подряд. А в ряде регионов — уже на протяжении более года: в Республике Башкортостан (21 мес.), Волгоградской (19 мес.), Ростовской (16 мес.), Самарской (15 мес.) и Воронежской (13 мес.) областях.

Источник: СберИндекс, Домклик

Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом, однако цена сделок все же ведет себя консервативнее цены предложения и особенно уровня спроса.

Разрыв между ценами предложения и сделки растет при росте спроса и снижается при его падении. Таким образом, цена предложения играет роль демпфера, амортизируя воздействие колебаний спроса на цену сделки.

Источник: СберИндекс, Домклик

Разница между ценами предложения и сделки в целом по России сейчас находится на минимальном уровне за последние два года, что, по мнению аналитиков, говорит о скором снижении цен на первичном рынке.

По их наблюдениям, уровень продаж в 2% и менее от всего объема стройки в месяц приводит к замедлению роста цен, а затем — к их снижению. Уровень ниже 2% держится последние три месяца, что позволяет предположить, что цены на новостройки в ближайшее время начнут снижаться.

Источник: СберИндекс, Домклик

Проанализировав цены на вторичном рынке жилья и сравнив их с ценами новостроек, авторы исследования пришли к выводу, что закономерности на первичном и вторичном рынках одинаковы: наиболее волатилен спрос, а цены предложения и сделок повторяют его динамику, при этом цены сделок стабильнее цен предложения.

Источник: СберИндекс, Домклик

Завершение программы «Господдержка 2020» с июля 2024 года практически не сказалось на динамике цен вторичного рынка ни по предложению, ни по сделкам.

Источник: СберИндекс, Домклик

Эксперты зафиксировали значительное сокращение сделок на вторичном рынке с начала 2024 года. Разрыв между ценами предложения и сделки также минимален.

Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жилье перейдут к снижению, прогнозируют аналитики Сбера.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты составили рейтинг городов Московской области по росту цен на жилье

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: в октябре в Санкт-Петербурге быстрее остальных продавались четырехкомнатные лоты

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен 

Эксперты: средняя цена 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы выросла до 609,9 тыс. руб

Эксперты назвали города, где с отменой льготной ипотеки упали цены на жилье

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится