Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Сергей Терентьев (Группа ЦДС): Что будет с рынком дальше и к какому уровню спроса мы придем — увидим осенью

На вопросы портала ЕРЗ.РФ отвечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

 

Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

 

— Сергей Александрович, первое полугодие 2024 года для рынка строящегося жилья предсказуемо оказалось неровным по уровню активности. Продажи стали расти ближе к лету в преддверии завершения/корректировки ряда льготных ипотечных программ. Оправдал ли спрос во втором квартале Ваши ожидания? Какие объекты интересовали покупателей? Как рост спроса отразился на ценах строящегося жилья?

— Во втором квартале спрос действительно оживился. По сравнению с началом года активность покупателей в мае — июне выросла в два раза. По результатам продаж этот период можно сравнить с осенью 2023 года, когда спрос также был на высоком уровне.

Покупателей интересовали все типы квартир независимо от класса жилого комплекса: от самых доступных вариантов до премиальных объектов. Люди понимали, что для них это последний шанс совершить покупку на столь выгодных условиях. Банки также наращивали свой ипотечный портфель и активнее одобряли ипотечные кредиты.

В результате повышенного спроса наблюдался умеренный рост цен. В зависимости от типа объекта стоимость квадратного метра выросла на несколько процентов. Для большего повышения не было оснований. Застройщики стремились максимизировать продажи, пополняя запасы ликвидности. Все понимали, что это всплеск перед достаточно длительным спадом.

  

— В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) сообщили, что с марта в России начала расти одобряемость ипотечных кредитов. Так, с января по май доля отказов по ипотеке на новостройки снизилась с 69% до 49%. Получается, банки также пытались «запрыгнуть в последний вагон» льготной ипотеки? Продолжит ли снижаться доля отказов во втором полугодии?

Во втором квартале многие банки пополняли свои ипотечные портфели и в связи с этим могли лояльнее смотреть на потенциальных заемщиков. Однако этот процесс был частично нивелирован исчерпанием лимитов по IT-ипотеке и преждевременным прекращением выдачи «Семейной ипотеки» рядом банков. Это создало дополнительные сложности для людей, которые пришли на рынок в июне.

Маловероятно, что в третьем квартале мы увидим изменения в уровне одобрения заявок по «Семейной» и IT-ипотеке. Для этих программ сохраняются первоначальный взнос, ставка и, соответственно, ежемесячный платеж.

А вот по другим программам, где условия ухудшились, доля отказов будет расти. Но ключевая проблема даже не в этом, а в том, сколько потенциальных заемщиков будут готовы брать ипотеку на новых условиях. Пока мы не видим потока желающих.

 

ЖК ЦДС Dreamline. Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

 

— Как вы оцениваете новые условия выдачи «Семейной ипотеки»? Сможет ли объем продаж по обновленной программе приблизиться к прежним значениям?

— Объем продаж по обновленной «Семейной ипотеке» не будет сопоставим с прежними объемами. Однако продолжение программы даже в таком виде — лучший выход для рынка, чем ее полная отмена. Если мы получим даже половину от прежнего объема продаж по «Семейной ипотеке», в чем лично я сильно сомневаюсь, это уже будет хорошим результатом в текущих условиях. Однако это далеко не те продажи, на которые застройщики могли рассчитывать, выводя проект в прошлом или позапрошлом году.

В июле структура продаж, основанная на льготной ипотеке, существенно изменилась, и это привело к падению числа сделок. Вопрос — насколько затянется этот период и когда восстановится активность. Сейчас мы видим оживление по «Семейной ипотеке», которое началось после обнародования новых условий программы. В моменте новость подстегнула спрос. Но все равно это сравнительно ничтожная часть сделок по сравнению с тем объемом, который был месяц или два назад.

Хочется надеяться, что после анализа ситуации на рынке какие-то льготные программы все же будут возвращены. Подстегнуть спрос может и снижение ставок по рыночной ипотеке до 12% — 14%. На этих уровнях покупатели начнут возвращаться. Вопрос в том, что делать застройщикам до этого момента. Самое логичное — затянуть пояса и пока не выводить новые объекты, чтобы сбалансировать уровень предложения с новым уровнем спроса.

   

— Покупатели традиционно ждут снижения цен на жилье. В некоторых регионах, и даже в Москве, такая тенденция уже заметна, правда снижение пока незначительное и находится в пределах единичных процентов. Как могут развиваться события на петербургском рынке до конца года?

— Небольшие локальные снижения цен по некоторым объектам возможны и ожидаемы. Безусловно, это бонус для покупателей с прямыми деньгами. Но для ипотечных заемщиков снижение стоимости квартиры на 1% — 3% не даст существенной разницы в ипотечном платеже, особенно при рыночных ставках в 18% — 20% годовых.

Скорее, застройщики пойдут по другому пути стимулирования продаж: вновь вернутся к рассрочкам и траншевым ипотекам — инструментам, которые дадут людям возможность на 1,5—2 года зафиксировать сниженные платежи за квартиру, чтобы иметь возможность в будущем взять или рефинансировать ипотеку по сниженной ставке либо досрочно погасить кредит за счет продажи имеющегося жилья.

  

ЖК Parkolovo. Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

  

Группа ЦДС — один из старожилов российского рынка недвижимости. Компания основана в 1999 году и стала свидетелем практически всех взлетов и падений современной строительной отрасли. Сталкивался ли рынок в предыдущие годы с трудностями, похожими на нынешние? Что тогда помогло отрасли, застройщикам и покупателям двигаться вперед?

— За 25 лет на рынке мы действительно застали практически все важные этапа развития российской строительной отрасли. В сегодняшней ситуации прослеживаются некие аналогии с концом 2008-го и 2009 годами, когда покупатели просто «замерзли» и перестали совершать сделки. Продажи тогда были практически нулевыми. Следующий заметный кризис пришелся на 2015 год, но он прошел значительно легче. Тогда спрос быстро восстановился благодаря господдержке, которая была опробована впервые.

Но это разные эпохи для рынка. 15 лет назад застройщики могли предлагать гораздо более комфортные условия для покупателей, например рассрочки на пять лет. Сейчас по 214-ФЗ это уже невозможно. Таким образом, инструменты преодоления кризиса тогда и сейчас будут совершенно разными. В 2009 году на первое место вышли программы от застройщиков, в 2015 году покупателям помогло государство. В предыдущие несколько лет мы видели комбинирование этих инструментов, но сейчас оно сходит на нет.

Что будет с рынком дальше и к какому уровню спроса мы придем — увидим осенью. Однако уже сейчас можно прогнозировать, что выпуск новых объектов в продажу до конца года маловероятен.

  

— Как, на Ваш взгляд, будет эволюционировать девелоперский бизнес в России? В каких новостройках мы будем жить в следующие четверть века?

— Основная траектория развития, с точки зрения качества проектов и применяемых решений, сохранится.

Будет расти значение локации и, как следствие, тщательность ее выбора девелоперами. Строить в районах массовой застройки станет все сложнее в силу снижения объема спроса в доступном ценовом сегменте. С учетом текущих ипотечных реалий основной спрос будет уходить в дорогой сегмент, что отразится на характеристиках нового предложения. Соответственно, его качество будет стабильно расти.

Площади квартир останутся примерно в тех же пределах, поскольку застройщики уже выработали оптимальные параметры планировок. При этом недавно мы получили еще и законодательное ограничение минимальной площади квартир на уровне 28 кв. м, что естественным образом снизит долю студий в новых проектах в пользу однокомнатных квартир.

Впрочем, независимо от этого покупатели, как и раньше, смогут выбрать комфортное жилье в любом ценовом сегменте. Жертвовать качеством и функциональностью продукта на столь высококонкурентном рынке не будет никто.

 

— Сергей Александрович, спасибо за интересную беседу! Успехов вашей Группе и Вам лично!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты объяснили причины нынешнего роста ипотечных ставок

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Эксперты: что может заставить застройщиков снизить цены на квартиры

Эксперты: спрос на новостройки просядет до конца года на 10% — 15%

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Эксперт: cнижение цен — единственный инструмент для активизации спроса на рынке жилья

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

Эксперты: в ожидании ипотечного пузыря

Эксперты: в 2024 году спрос на новостройки упадет на треть, а цены будут стоять на месте

Эксперты: грозит ли рынку ипотечный пузырь

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее

Сергей Терентьев (Группа ЦДС): Эпоха субсидированных ипотечных ставок для покупателей уходит

В минувшем году Группа ЦДС ввела в эксплуатацию 440 тыс. кв. м недвижимости — на 37% больше, чем годом ранее

+

Эксперты: пока ставки по ипотеке остаются на заградительном уровне, съемное жилье продолжит дорожать

Второй год подряд рынок аренды недвижимости в Москве обходится без сезонного летнего спада — активность нанимателей растет каждый месяц, а вслед за ней и цены. РБК вместе с экспертами разбирался, почему владельцы квартир предпочитают сегодня их сдавать, а не продавать.

  

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

По данным риэлторов и других специалистов в сфере недвижимости, в 2024 году на рынке аренды столицы было зафиксировано несколько волн спроса, связанных с изменениями в льготных ипотечных программах.

 

Павел МАРКОВСКИЙ (на фото ниже), эксперт по аренде недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве:

— Сначала в июне спрос подогрели те, кто спешно продал свою квартиру, чтобы успеть купить новую на первичном рынке, пока действовали льготные программы, а до сдачи дома в эксплуатацию они снимали бюджетные варианты временного жилья.

После 1 июля пришла новая волна — это были арендаторы, которые из-за изменений в ипотечном кредитовании отложили покупку, чтобы дождаться лучших условий или хотя бы накопить на первоначальный взнос.

 

Фото: msk.etagi.com

 

В августе к спросу присоединились студенты, и за месяц аренда выросла в цене сильнее, чем за весь II квартал. Дополнительно собственники пересмотрели ставки после повышения стоимости услуг ЖКХ.

В результате по состоянию на август — сентябрь экспозиция арендного жилья в Москве сократилась за год на 42%.

Любопытно, что снижение объема экспозиции происходит на фоне ее постоянного пополнения: замедление скорости продаж на вторичном рынке заставляет собственников квартир их сдавать.

Думаю, рост стоимости аренды продолжится как минимум до середины октября. Спрос будут подогревать высокие ипотечные ставки даже после окончания пикового сезона.

 

Фото: i.miel.ru

 

Мария ЖУКОВА (на фото), руководитель департамента аренды МИЭЛЬ:

— Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Москве только за август увеличилась на 10%, двухкомнатных — на 9%, а трехкомнатных — на 8%. И повышенный спрос вместе с дефицитом предложения провоцирует дальнейший рост ставок.

По оптимистичному прогнозу, к середине осени спрос упадет и цены закрепятся на достигнутом уровне.

 

Фото из архива О. Поляковой

 

Оксана ПОЛЯКОВА (на фото), заместитель директора управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимости:

— На массовом рынке Москвы аренда студии в месяц в среднем обходится в 45 тыс. руб. — 55 тыс. руб., однокомнатной квартиры — в 50 тыс. руб. — 65 тыс. руб., двухкомнатной — в 65 тыс. руб. — 85 тыс. руб., трехкомнатной — в 75 тыс. руб. — 120 тыс. руб.

До конца года арендные ставки не уменьшатся, поскольку будет действовать ценовая инерция. Кроме того, объем предложения слишком мал, чтобы собственники начали конкурировать и снижать цены.

 

Фото из архива А. Банникова

 

Андрей БАННИКОВ (на фото), президент Российской гильдии риэлторов (РГР):

— Доходность от аренды каждый месяц растет. Заметнее всего это прослеживается в сегментах «комфорт плюс» и «бизнес», где рост цен за год доходит до 35% — 45%.

Эта тенденция сохранится до тех пор, пока высокая ключевая ставка ЦБ будет удерживать стоимость ипотеки на заградительном уровне. Сегодня средний платеж по кредиту уже в два раза больше, чем аренда.

   

Фото: arenda.yandex.ru

  

Роман ЖУКОВ (на фото), руководитель сервиса Яндекс Аренда:

— К началу сентября медианная ставка предложения в столице достигла 101,6 тыс. руб., в этом случае арендный доход для собственника составит порядка 1,2 млн руб. в год.

Рост цен спровоцировало вымывание значительного числа лотов, в частности в период горячего сезона.

 

Фото: t.me/garnetinvest

 

Екатерина ПОЗДНЯКОВА (на фото), руководитель проектов инвестиционной компании Garnet:

— Рынок аренды жилья в Москве продолжает испытывать значительное давление со стороны высоких ипотечных ставок и растущего спроса на съемное жилье.

Аренда остается более выгодным вариантом по сравнению с ипотекой — отсюда рост цен и сокращение предложения.

    

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: таких ставок аренды жилья в Москве никогда не было

Эксперты: надо быть большим оптимистом, чтобы сейчас приобрести квартиру на вторичном рынке

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

Лизинг жилья как альтернатива льготным ипотечным программам: за и против

Эксперты оценили доходность и окупаемость студий площадью до 28 кв. м в российских новостройках

Эксперты: рост цен на рынке арендного жилья ускорился

Эксперты объяснили, почему в Москве перестали расти скидки при продаже готового жилья

Эксперты: какие альтернативы льготной ипотеке могут появиться на рынке после ее завершения

Эксперты прогнозируют снижение цен на недвижимость, но считают, что трендом станут ИЖС и аренда

Эксперты: в следующем году значительная доля спрос на новостройки может перейти на рынок аренды жилья