Строительная отрасль сегодня проходит пик трудностей и проблем, однако рынок девелопмента ждет постепенное увеличение спроса и снижение ставок по проектному финансированию. Своими прогнозами поделились участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды, посвященной разбору аналитических обзоров Банка России «О проектном финансировании строительства жилья в I квартале 2025 г.» и ДОМ.РФ «Структурная трансформация спроса на жилье в 2024—2025 гг.».
Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори
Об изменении структуры продаж новостроек в рамках дискуссии рассказал руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
По словам эксперта, доля покупок, осуществляемых за счет ипотеки, за последний год снизилась с 90% до 60%.
«Пока действовала льготная ипотека, за счет такого кредитования покупалось 90% квартир, — сообщил аналитик, добавив: — Сейчас ситуация сильно изменилась: застройщики предлагают рассрочки, люди несут свои деньги в достаточно больших объемах. На такие сделки проходится почти половина продаж».
Фото: дом.рф
Он отметил, что рассрочки позволяют отрасли поддерживать стабильность, но имеют существенные минусы.
«Рассрочки — это такое "горькое лекарство", — пояснил Гольдберг и уточнил: — С одной стороны, застройщик получает возможность продать хоть как-то. С другой стороны, снижается объем поступления средств на эскроу-счета, страдают экономика проекта и рентабельность застройщика. По последним данным, объем рассрочек составляет примерно 1,3 трлн руб.».
Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ
Михаил Гольдберг (на фото) напомнил, что эти суммы на счета не поступили.
«Это те деньги, на которые застройщики осуществили продажи, но средства на счета эскроу не попали, и это привело к тому, что средневзвешенная ставка по проектному финансированию выросла с 6% в прошлом году до 10%», — пояснил он.
Также эксперт обратил внимание на резкое сокращение количества инвестиционных сделок.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
«Сейчас доля инвестиционных сделок составляет порядка 1%, то есть их практически нет, — отметил Михаил Гольдберг и добавил: — Кстати, я видел исследование, где сказано, что люди, которые покупали квартиры в надежде на перепродажу, сейчас продают их по ценам двухлетней давности. Это еще одна тенденция — рост цен на жилье сильно замедлился, и сейчас он идет примерно на уровне инфляции».
«По оценке ДОМ.РФ, сейчас строительный рынок проходит пик трудностей, — сообщил Гольдберг и пояснил: — Уже в ближайшие два заседания мы увидим снижение ключевой ставки. Пусть оно не будет каким-то очень значительным, тем не менее это даст сигнал рынку о том, что ставка по ипотеке будет снижаться, спрос на жилье — расти, а стоимость проектного финансирования — уменьшаться».
Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ
Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) представил данные, указывающие на скорый разворот ситуации на рынке жилья.
По данным ЕРЗ.РФ, накопленная разница между темпами вывода новых проектов и продажами квартир составляет 251 тыс. квартир с июля 2024 года. Однако динамика кардинально меняется: если в III квартале прошлого года затоваривание составляло 107 тыс. квартир, то в I квартале этого года оно резко сократилось до 40 тыс.
«Мы находимся в переломном моменте. Разворот неизбежен: уже во втором полугодии продажи квартир могут сравняться с выводом новых проектов», — прогнозирует Холопик.
Эксперт также обратил внимание на рекордно низкое число одобренных заявок по проектному финансированию: в I квартале 2025 года их было всего 444. При этом процент одобрения остался на прежнем уровне (74%), что говорит о резком снижении активности застройщиков.
Фото: нндк.рф
Об опыте решения проблем с реализацией квартир рассказала финансовый директор ННДК Ольга Назарова (на фото).
«Я соглашусь с тем, что 50% — это рассрочка и собственные финансы покупателей, а другая половина — это оставшаяся семейная ипотека, — заметила топ-менеджер девелоперской компании и продолжила: — Рассрочка это работающий инструмент. Покупатели планируют, что в дальнейшем они погасят задолженность за счет продажи вторичной недвижимости, средствами, которые будут высвобождаться с депозитов, либо ипотекой по новым ожидаемым программам».
По ее словам, рассрочки могут быть с удорожанием либо без него, это зависит от стадии строительства объекта и риска роста себестоимости. «Есть разные схемы расчетов, и все их мы используем, — сказала Ольга Назарова. — Для каждого клиента разрабатываются индивидуальные условия».
Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника
Все большую актуальность для застройщиков приобретает вопрос реализации лотов, которые остаются на балансе девелопера после ввода.
«Учитывая, что до ввода продается порядка 65% — 70%, многие застройщики предлагают длительные схемы рассрочек, по предварительному договору купли-продажи после ввода, — рассказала эксперт и пояснила: — То есть они держат непроданные квартиры у себя на балансе, а собственность оформляется на покупателя только после полной оплаты».
«Всегда возникает вопрос: вводить ли дом раньше срока, предусмотренного в проектной декларации, и продавать по ДКП или не вводить и продавать по ДДУ, — привела пример специалист и продолжила: — Потому что, когда дом введен и погашен кредит, льготные условия ипотеки, которые предусмотрены схемами проектного финансирования, ухудшаются».
Для защиты от рисков неплатежей, сообщила она, застройщики требуют от покупателей застраховать жизнь и здоровье на период рассрочки, а также запрашивают подтверждение платежеспособности клиентов.
Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.
Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.
Следующий выпуск «Прогноз рынка МКД: взгляд аналитиков и девелоперов» состоится 19 июня в 10.00. Регистрируйтесь по ссылке.
Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли". ИНН: 7706784790
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Снижение цен и увеличение продаж: как отмена банковских комиссий по ипотеке повлияла на рынок новостроек
Плюсы и минусы отмены банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки: мнения экспертов
Эльвира Набиуллина: Мы настаиваем на отмене банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки
Новый всплеск интереса к жилищным накопительным кооперативам: как застройщики адаптируются к дорогой ипотеке
ЕРЗ-тренды: как застройщикам решать проблемы подключения к инженерным сетям
ЕРЗ-тренды 22 мая в 10.00: «Жилищный кооператив — альтернатива ипотеке?»
Опрос ЕРЗ.РФ: 96% застройщиков оценивают тарифы на подключение к электросетям как завышенные
Аренда с правом выкупа: эксперты оценили перспективы нового инструмента продаж квартир
Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году
Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов
Отрасль на пределе. Что показал I квартал 2025 года на рынке жилья: мнения аналитиков
ЕРЗ-тренды: более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита
ЕРЗ-тренды: рост себестоимости строительства обгоняет увеличение цен на новостройки минимум вдвое
Критический уровень нераспроданности и снижение остатков на счетах эскроу: эксперты проанализировали проектное финансирование строительства
ЕРЗ-тренды 20 марта в 10.00: разбираем новый аналитический обзор ЦБ о проектном финансировании
Балконы, качество воды и репутация застройщика: эксперты назвали самые востребованные потребительские качества новостроек
От квизов к чат-лендингам: эксперты выявили ключевые тренды лидогенерации для застройщиков
Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек
