Новая редакция законопроекта предполагает изменение многих аспектов системы долевого строительства.

Письмом от 13 июля 2017 года №4920п-П9 Правительство РФ внесло в Госдуму ко второму чтению абсолютно новую редакцию законопроекта о компенсационном фонде долевого строительства. Перечислим некоторые из предлагаемых изменений законодательства, имеющих существенное значение для застройщиков.

Расширение видов объектов долевого строительства

Добавляются машино-места

Требования к застройщику

1) отменяется возможность поручительства для обеспечения соблюдения требований к уставному капиталу. Такие требования должен соблюдать каждый застройщик в отдельности;

2) отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов.

Требования к застройщику необходимо соблюдать:

• не только в случае привлечения в строительство многоквартирных домов средств граждан, но и в случае привлечения средств юридических лиц;
• не только на момент направления проектной декларации в контролирующий орган, а всегда.

Целевое использование средств дольщиков

1) котловой принцип использования средств дольщиков разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона;

2) запрещается расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на:

• приобретение земельного участка, прав на земельный участок;
• проектирование;
• изыскания;
• экспертизу.

Обязанности застройщика

Вводятся обязанности:

1) составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчётность. Устанавливаются сроки составления такой отчетности и ее аудита;

2) предоставлять дольщикам не только аудиторское заключение, но и годовую бухгалтерскую отчётность;

3) предоставлять компенсационному фонду долевого строительства бухгалтерскую отчётность в течении 10 дней после запроса.

Отменяется обязанность застройщика передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации квартиры.

Проектная декларация

Заполнение одной проектной декларации разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона.

В проектную декларацию добавляется информация о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений.

Из проектной декларации исключается информация о:

• площади комнат и иных помещений квартир;
• наличии и площади частей нежилых помещений;
• характеристиках оборудования в доме;
• об ином имуществе общего пользования, кроме помещений и оборудования.

Приостановление деятельности застройщика

Судебный порядок заменяется на внесудебный. Деятельность застройщика приостанавливается путем направления предписания контролирующего органа без предварительных процедур.

Основания для внеплановой проверки застройщика

Добавляется основание – наличие обращения фонда долевого строительства в контролирующий орган.

Государственный Единый реестр застройщиков

Вести реестр вменяется в обязанность компенсационного фонда долевого строительства, а не Минстроя России. Место размещения реестра — сайт фонда.

Порядок ведения реестра — компетенция Минстроя России, а не Правительства РФ.

Срок начала функционирования — 1 октября 2017 года.

Замена страхования отчислениями в компенсационный фонд

Нормы о страховании ответственности застройщиков отменяются. Вводится обязанность застройщика осуществлять отчисления в компенсационный фонд.

Нормы об обществе взаимного страхования ответственности застройщиков отменяются.

Дата начала отчислений в фонд. Переходные положения для страхования

Отчисления становятся обязательными с даты государственной регистрации фонда. Правительство обязано создать фонд в течении 60 дней со дня вступления в силу закона.

Если до этой даты осуществлена государственная регистрация ДДУ с первым участником долевого строительства, то в отношении соответствующего многоквартирного дома продолжается страхование.

Размер отчислений в фонд

1) рассчитывается фондом:

• в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством РФ;
• в процентном выражении  от цены ДДУ;

2) процент отчислений снижается по сравнению с предельным в зависимости от кредитоспособности и финансовой устойчивости застройщика;

3) предельный процент отчислений в фонд:

• устанавливается Правительством РФ;
• может изменяться не чаще 1 раза в год;

4) с даты государственной регистрации фонда до 1 июля 2018 года применяется единый тариф отчислений — 1,2% от цены ДДУ.

Срок внесения отчислений

За три рабочих дня (не позже) до направления ДДУ на государственную регистрацию. 

Конкурсный отбор застройщика, обеспечивающего завершение строительства

Производится в порядке, определяемом фондом.

Предельный размер возмещения гражданам

Определяется ценой ДДУ, рассчитываемой как  произведение общей площади помещения на цену 1 м², при этом:

• общая площадь помещения ограничивается 100 м²;
• цена 1 м² ограничивается устанавливаемой Минстроем России рыночной стоимостью 1 м² на первичном рынке жилья (например, в Москве это 90,4 тыс. руб.; в Брянске — 27,2 тыс. руб.).

Основания приостановления регистрации ДДУ

Вводятся дополнительные основания:

• фонд уведомил Росреестр о неуплате отчислений;
• Росреестр не получил ответ фонда на свой запрос.

Стадии банкротства

В отношении застройщиков запрещается применять стадии банкротства – наблюдение, финансовое оздоровление, допускается только внешнее управление или конкурсное производство (с 1 января 2018 года).

На одном из порталов правой информации опубликовано письмо ППК «Роскадастр» №18-1883/24 от 25.07.2024 «О направлении ответов на вопросы, поступившие от территориальных органов Росреестра и Филиалов, в рамках пункта 4 протокола совещания Росреестра от 31.01.2024 № ТГ/011-ПР/24».

Фото: земля.дом.рф

В письме даны ответы на 19 вопросов, поступивших от территориальных органов Росреестра и филиалов ППК «Роскадастр» и касающиеся порядка внесения в ЕГРН сведений о границах территориальных зон (ТЗ), населенных пунктов (НП), лесничеств и земельных участков (ЗУ).

Первый вопрос. Как действовать в ситуации, когда при уточнении более 50% площади ЗУ категории НП находится за границами НП? Вносит ли в этом случае территориальный орган Росреестра координаты ЗУ, осуществляя учет изменений в отношении него, и уточняет ли филиал Роскадастра (Филиал) границу НП, включая площадь ЗУ в площадь НП?

Этот вопрос возник в связи с неоднозначностью формулировки «если при уточнении границ ЗУ выявлено пересечение границ ЗУ с границами НП, ТЗ, сведения о местоположении которых содержатся в ЕГРН, то данное обстоятельство не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета (ГКУ) указанного ЗУ в случае, если более 50% площади указанного ЗУ находится в границах или за границами определенного НП».

По мнению Росреестра, в данном случае Филиалу надлежит внести в реестр границ ЕГРН изменения описания местоположения границ НП в целях устранения пересечения таких границ с границами ЗУ с категорией «земли населенных пунктов» и приведения их в соответствие с описанием местоположения границ ЗУ, содержащимся в межевом плане или карте-плане территории, представленных вместе с заявлением о ГКУ в связи с уточнением описания местоположения границ ЗУ, таким образом, чтобы ЗУ, отнесенные к категории земель НП, были включены в границы НП.

Следующий вопрос: требуется ли исключение из границы НП границы ЗУ в случае, если более 50% площади такого ЗУ расположены за границей НП, при этом земли ЗУ относятся к категории земель населенных пунктов? В ответе ведомства говорится, что Филиалам надлежит направить в уполномоченный орган предложения об изменении описания местоположения границы НП в целях устранения пересечения таких границ с границами ЗУ с категорией «земли населенных пунктов» и приведения их в соответствие с описанием местоположения границ ЗУ таким образом, чтобы ЗУ, отнесенные к категории земель НП, были включены в границы НП.

Один из вопросов касается возникновения ситуации, когда при загрузке в ФГИС ЕГРН границ НП, ТЗ, измененных с учетом предложений органов регистрации прав (ОРП), выявлены иные пересечения границ НП, ТЗ с ЗУ, который был поставлен на ГКУ (осуществлен ГКУ изменений границ ЗУ) в период проведения мероприятий по согласованию границ НП, ТЗ. От территориальных органов Росреестра поступил вопрос, какие действия необходимо осуществить Филиалу в этом случае: вновь запускать процедуру согласования обновленных предложений?

Ответ: В указанной ситуации Филиалу необходимо повторно направить предложения в уполномоченные органы, указанные в ч. 10.1—10.3 ст. 34 218-ФЗ, и правообладателям ЗУ.

Вопрос: Что делать в случае, если первично внесены сведения о ТЗ, а в последующем внесены границы лесничества с пересечением границ этой ТЗ, т. к. действующее законодательство не содержит запрета на указанные пересечения? При этом сведения о границе НП отсутствуют в ЕГРН.

Ответ: В рассматриваемом случае Филиалу необходимо провести в отношении данного НП анализ документов территориального планирования, а также правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования (МО).

Если с учетом анализа указанных документов ТЗ полностью расположена в границах НП (отсутствует «визуальное» пересечение границы НП и ТЗ), то такое пересечение границы лесничества с границей ТЗ может квалифицироваться как реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границы ТЗ.

В таком случае при устранении пересечения границы лесничества с границей ТЗ филиалам Росреестра необходимо руководствоваться пунктом 1.2.4.2 раздела 1 Методических рекомендаций по Верификации.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Вопрос: При изменении категории ЗУ после его включения в границы НП необходимо ли уведомлять правообладателей ЗУ и в каком порядке?

Ответ Роскадастра: ОРП в формате межведомственного электронного взаимодействия (МИВ) уведомляет об изменениях, внесенных в сведения ЕГРН о категории земель, к которой отнесен ЗУ, правообладателя указанного ЗУ и орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области лесных отношений, если до внесения изменений указанный ЗУ относился к категории земель лесного фонда, а также органы государственной власти (ОГВ) или органы местного самоуправления (ОМС), уполномоченные на предоставление ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном ч. 5 с. 34 218-ФЗ.

Этой статьей установлено, что в течение пяти рабочих дней со дня внесения в ЕГРН сведений, поступивших в порядке МИВ, ОРП обязан уведомить правообладателя (правообладателей) об указанных изменениях в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, с учетом особенностей, предусмотренных ч. 5. 1 данной статьи. Порядок направления указанных уведомлений утвержден приказом Росреестра от 26.11.2021 №П/0547 (Порядок №П/0547). Согласно п. 1 Порядка №П/0547, такие уведомления направляются Росреестром.

Следующий вопрос касается применения положений ч. 10 ст. 34 218-ФЗ в части проверки соответствия вида разрешенного использования (ВРИ) ЗУ и ВРИ в границах ТЗ. Например, когда ВРИ данного ЗУ — Для размещения АЗС (автомобильной заправочной станции), а ТЗ, в границы которой включается ЗУ, поименована как «Зона природных территорий» (виды разрешенного использования: Улично-дорожная сеть, условно разрешенные: Связь, вспомогательные: Объекты инженерной и коммунальной инфраструктуры (водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоотведения, слаботочных сетей, объекты связи, электроэнергетики и т. п.). Каковы должны быть действия Филиала в этом случае: направлять предложения в ОГВ или готовить Уведомление о невнесении?

Эта ситуация часто встречается при внесении в реестр границ сведений о границах ТЗ, когда граница ТЗ пересекает границу ЗУ и возникает обязанность привести ее в соответствие с границей ЗУ, содержащейся в ЕГРН, включив ЗУ в границу ТЗ (условия 50% соблюдается), ТЗ в этом случае увеличивается.

Отвечая на вопрос Роскадастр указал, что ОГВ обязаны отказать в согласовании предложений ОРП об изменении описания местоположения границ НП, ТЗ при приведении их в соответствие с местоположением границ ЗУ, если реализация предложений ОРП приводит к нарушению ограничений, установленных в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), и (или) не учитывает обязательные требования, применяющиеся при размещении ОКС в границах иных зон, земель или территорий.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Росреестр совершенствует нормативную базу для передачи функций и полномочий Роскадастру

Функции и полномочия ППК «Роскадастр» уточнены

Функции и полномочия созданного Роскадастра

Руководителем Роскадастра назначен Владислав Жданов

Все организации Росреестра объединят в Роскадастр

Структуры Росреестра, отвечающие за кадастровую деятельность, будут объединены в ППК «Роскадастр»

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Новые разъяснения Росреестра о применении законодательства о госрегистрации и кадастровом учете

Росреестр разъяснил вопросы, возникающие у застройщиков при подаче заявлений на госрегистрацию прав и кадастровый учет 

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Когда будет запущена Национальная система пространственных данных и какую информацию она будет содержать

Структура Национальной системы пространственных данных

Все организации Росреестра объединят в Роскадастр

Структуры Росреестра, отвечающие за кадастровую деятельность, будут объединены в ППК «Роскадастр»

Постановлением Правительства утверждена программа создания в РФ Национальной системы пространственных данных

Как новые правила документооборота Росреестра и МФЦ обеспечивают безопасность сделок

Структуры Росреестра, отвечающие за кадастровую деятельность, будут объединены в ППК «Роскадастр»