Детали опубликовала газета  «Ведомости».  

Как сообщают «Ведомости», Минстрой, Банк России и АИЖК разработали план действий по отказу от использования средств граждан для финансирования строительства жилья и переходу к банковскому кредитованию. Согласно проекту плана с 1 июля 2019 г. будет введен запрет на получение застройщиками средств дольщиков на квартиры, незавершенные строительством. Однако запрета на заключение на этапе строительства договоров ДДУ, предусматривающих передачу построенных квартир дольщикам, вводиться не будет. При этом платежи по таким договорам должны будут поступать не застройщикам, а уполномоченным банкам на специальные счета эскроу. Банк будет выступать стороной договора участия в долевом строительстве.

Ничего неожиданного в предложенной схеме не оказалось. Схема не новая, она появилась в законе о долевом строительстве в статьях 15.4 и 15.5 еще летом 2016 года. На практике схема не применялась по нескольким причинам. Во-первых, застройщикам гораздо удобнее прямое (без посредничества банков) взаимодействие с дольщиками, что сейчас не запрещено. Во-вторых, ни один банк до сих пор не объявил о готовности работать по схеме счетов эскроу.

План действий включает в себя необходимость корректировки законодательства в части гарантии возврата денег дольщикам (вкладчикам) в случае возникновения проблем у банка. В частности, предлагается установить гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов — в размере до 10 млн руб. Очевидно, что это покрытие повлечет дополнительные расходы на резервирование, которые повлияют на размер процентной ставки кредитования застройщиков. Между тем, представители банковского сообщества, участвовавшие в разработке проекта дорожной карты, утверждают, что стоимость кредита не будет превышать 4%.

Из публикации «Ведомостей» следует, что не поддержаны предложения экспертов о частичной «расконсервации» средств дольщиков, хранящихся на счетах эскроу в процессе строительства. Портал ЕРЗ писал об этом предложении, основанном на опыте ряда стран Европы, в частности в Германии.

Как следует из поручения Президента России Владимира Путина, дорожная карта должна быть утверждена сегодня, 15 декабря.

Другие публикации по теме:

Тамара Коломийцева (AVA Group): Застройщику трудно завысить размер собственных средств: его основной капитал — земельный банк

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет   

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

В зону риска образования «пузыря» на рынке жилой недвижимости попали Хабаровск, Уфа, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Рязань, Мытищи, Владивосток, Краснодар, Тюмень. К такому выводу пришли аналитики ИА «Движение.ру» совместно со специалистами компании DEVISION, исследовавшие сбалансированность рынка новостроек в 20 городах с объемом текущего строительства не менее 1 млн кв. м жилья по состоянию на декабрь 2024 года.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Аналитики провели оценку валового городского продукта (ВГП — индикатор рыночной стоимости товаров и услуг, произведенных во всех секторах экономики в городе за год — Ред.) по каждому муниципалитету и сравнили его значение с объемами текущего строительства. Оценку сбалансированности осуществляли с помощью показателя «ВГП на 1 кв. м строящегося жилья», полученного путем деления значения ВГП на объем текущего строительства в 20 городах России, где в декабре 2024 года возводилось не менее 1 млн кв. м жилья.

Лидерами среди городов со сбалансированными объемами рынка недвижимости и валового городского продукта стали Москва, Санкт-Петербург, Казань и Самара.

Источник: совместное исследование ИА «Движение.ру» и компании DEVISION

Это значит, что экономика данных городов в большей степени, чем в других населенных пунктах, обеспечивает текущие объемы строительства.

В зоне риска оказались города с большими объемами строительства, но при этом относительно низким показателем ВГП.

Источник: совместное исследование ИА «Движение.ру» и компании DEVISION

Аналитики пояснили, что низкий показатель «ВГП на 1 кв. м» свидетельствует о перегреве рынка строительства, а другие отрасли городской экономики за ним не успевают. То есть рост не обеспечивается соответствующими ресурсами для формирования платежеспособного спроса и качественной жизни в строящихся домах — как минимум сопоставимой с текущим уровнем.

На таких рынках возникает риск образования рыночного «пузыря». В особой зоне риска, по данным авторов исследования, находятся Ростов-на-Дону, Уфа, Хабаровск и Рязань.

Фото из архива Э. Мехтиева

Основатель сервиса Кредчек Эльман Мехтиев (на фото) предупредил, что российский рынок недвижимости может стать «бомбой замедленного действия» из-за нецелевого льготного кредитования, уже приведшего к росту цен на первичном, а потом и на вторичном рынке.

«Цена недвижимости, приобретенной с помощью таких кредитов, при ухудшении финансового положения заемщиков в большинстве случаев не покрывает невыплаченный остаток по кредиту, — отметил эксперт и уточнил: — Это создает риски "тикающей бомбы" для банков, специализирующихся на таких продуктах».

Именно поэтому Банк России вводил ограничения по выдаче кредитов с низким первоначальным взносом, а с 1 января 2025 года вступил в силу стандарт ипотечного кредитования. Он содержит дополнительные ограничения, направленные на защиту заемщиков, а значит, в долгосрочной перспективе, и самих банков, резюмировал Эльман Мехтиев.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЕРЗ-тренды: в 2025 году системных рисков для застройщиков нет

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

Эксперты: в крупных городах страховка по эскроу перестала покрывать риски покупателей новостроек

ЕРЗ-тренды о стандарте ипотечного кредитования: запись онлайн-дискуссии

Эксперт: ипотечный стандарт не изменит ситуацию с ценами

ЦБ анонсировал новый пакет ужесточений в розничном кредитовании

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Банк России получит право ограничивать выдачи рискованных ипотечных кредитов