25 октября 2022 года в Государственной думе ФС РФ под председательством депутатов Н.Н. Алексеенко и А.В. Якубовского состоялось совместное заседание секций Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по направлениям «Архитектура и градостроительство» и «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство» на тему «Совершенствование законодательства о градостроительной деятельности, обеспечение условий сбалансированного развития территорий».

В совместном заседании приняли участие представители Минстроя России, ДОМ.РФ, Фонда развития территорий, ВЭБ.РФ, профильных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также представители Национального объединения строителей, крупных российских девелоперов и застройщиков.

О реализованных проектах развития застроенных территорий (РЗТ), реализуемых проектах комплексного развития территорий (КРТ) и предложениях по совершенствованию законодательства о КРТ, сформированных на основе практики компании, рассказала руководитель управления нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности ГК «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик.

По мнению руководителя управления, рост количества проектов КРТ и их успешность зависят от обеспечения правовыми средствами экономической эффективности КРТ, минимизации градостроительных и социальных конфликтов. Важнейшим вопросом, решение которого компания «Страна Девелопмент» считает необходимым для будущего КРТ, является исключение выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ.

Неполнота и противоречивость существующего регулирования данного вопроса формируют негативные тенденции и в перспективе могут снизить интерес бизнеса к проектам КРТ жилой застройки.

Так, в настоящее время срок выхода из реализуемого проекта КРТ жилой застройки ограничен датой утверждения документации по планировке территории комплексного развития, и никто из участников процесса не имеет точных сведений о том, когда вступит в действие это ограничение. Практика показывает, что процесс подготовки и утверждения документации по планировке занимает от полугода и больше. До утверждения документации по планировке территории любые технико-экономические показатели проекта являются условными, поскольку выход многоквартирного дома из КРТ жилой застройки потребует изменения и заявленных объемов строительства, и проектных решений.

Количество голосов, необходимых для принятия решения об исключении многоквартирного дома из проекта КРТ на стадии его реализации, сейчас нормативно не установлено. Так, решение об участии в проекте КРТ жилой застройки, одобренное 2/3 собственников квартир до стадии реализации такого проекта, отменяется 1/3 собственников квартир уже на стадии реализации проекта. И такое решение будет являться окончательным ввиду отсутствия в компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома вопроса об обратном включении многоквартирного дома в КРТ на стадии реализации проекта.

Екатерина акцентировала внимание участников на том, что выход многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ имеет негативные последствия для всех участников процесса:

   - граждане, одобрившие участие многоквартирного дома в КРТ до стадии реализации проекта, лишаются возможности улучшить свои жилищные условия;

   - орган власти – инициатор проекта не достигает заявленных плановых показателей по вводу жилья на территории;

   - девелопер недополучает расчетную прибыль и терпит убытки в связи с изменением объемов строительства, увеличением сроков и затрат на реализацию проекта.

Оптимальным решением в сложившейся ситуации представляется исключение выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ. Однако следует сохранить возможность выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии до реализации проекта КРТ.

Реализация предложения, по мнению компании, позволит нейтрализовать формирующиеся негативные тенденции и одновременно обеспечит достижение ряда позитивных результатов: повышения значимости этапа формирования и рассмотрения проекта решения о КРТ жилой застройки, минимизации градостроительных и социальных конфликтов на стадии реализации проекта КРТ, стабильности утвержденных в решении о КРТ жилой застройки технико-экономических показателей.

«Страна Девелопмент» также выступила с рядом предложений по сокращению инвестиционно-строительного цикла в рамках КРТ. Среди них:

1. Предусмотреть возможность реализации КРТ в соответствии с ранее утвержденной документацией по планировке территории, если это предусмотрено решением о КРТ или договором о КРТ.
2. Установить, что при КРТ выдача ГПЗУ допускается до образования земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании проекта межевания территории, в соответствии с которым решением о КРТ и (или) договором о КРТ предусмотрена его реализация (с правом обращения за выдачей такого ГПЗУ лица, заключившего договор о КРТ, или юридического лица, определенного РФ, субъектом РФ).
3. Предусмотреть обязательность внесения изменений в генеральный план и (или) правила землепользования и застройки после утверждения документации по планировке территории комплексного развития в целях реализации договора о КРТ, заключенного по инициативе правообладателя.
4. Исключить проведение публичных слушаний или общественных обсуждений по проекту документации по планировке территории комплексного развития, подготовленного в целях реализации договора о КРТ, заключенного по инициативе правообладателя.

Результатом таких действий станет сокращение срока реализации проекта по строительству на три года.

Напомним, что «Страна Девелопмент» реализует три проекта КРТ в УрФО. Первый – осуществляемый по решению Правительственной комиссии проект комплексного развития незастроенной территории с объемом жилищного строительства 71 тыс. кв. м; второй -  проект КРТ жилой застройки в Тюмени, по которому планируется ввести 285 тыс. кв. м жилья и улучшить жилищные условия более 200 семей; третий - проект КРТ жилой застройки в Екатеринбурге, который предусматривает объем жилищного строительства около 47 тыс. кв. м и улучшение жилищных условий 193 граждан.

Законопроект, вносящий ряд поправок в Градостроительный, Земельный кодексы РФ и в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», принят Госдумой в третьем чтении.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

Новации направлены на сокращение количества зданий и помещений, используемых без регистрации в ЕГРН.

В частности, законопроект обязывает застройщиков оформлять права на помещения в многоквартирных домах (МКД) в течение 30 дней с момента передачи объекта дольщику.

Если объект строился без привлечения участников долевого строительства, зарегистрировать права на входящие в состав МКД помещения и машино-места нужно будет в течение шести месяцев с даты кадастрового учета.

При этом заявить о регистрации прав на помещения в МКД можно будет только в электронной форме.

Кроме того, законопроект предполагает дополнение новой частью ст. 52 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Она предусматривает, что строительство или реконструкция здания или сооружения будут считаться завершенными со дня:

• получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВ) здания или сооружения в случае, если для строительства или реконструкции таких здания или сооружения требуется получение разрешения на строительство (РС);

• получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если строительство таких объектов осуществлялось без получения уведомлений.

В случае, если для строительства или реконструкции здания или сооружения не требуются получение РС и (или) подготовка проектной документации (ПД), строительство или реконструкция здания или сооружения (помещений или машино-мест в них) считаются завершенными со дня их постановки на государственный кадастровый учет.

Обязательство по направлению в орган регистрации прав документов, необходимых для кадастрового учета и регистрации прав, возлагается на застройщика или иное лицо, имеющее законные основания для приобретения прав на такую недвижимость.

Кроме того, законопроект предусматривает изменения, согласно которым:

• земельные участки (ЗУ) могут использоваться только в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. Нарушение этого требования служит основанием для прекращения права пользования или наследования участка;

• здания, сооружения должны эксплуатироваться с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования ЗУ, на которых они расположены;

• если в результате реконструкции здания, сооружения не созданы новые или не прекратили существование учтенные ранее помещения и (или) машино-места, проводится государственный кадастровый учет в связи с изменением характеристик здания, сооружения в результате их реконструкции, а также в связи с изменением характеристик помещений, машино-мест в таких постройках;

• изменение протяженности линейного объекта не может служить основанием для отказа в выдаче РВ, а также его корректировки;

• застройщик вправе по собственной инициативе подготовить ПД помимо ИЖС и садовых домов также на гаражи и хозяйственные постройки;

• сотрудники государственного органов земельного надзора смогут выдать предписание об устранении нарушений обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений при выявлении таких нарушений в ходе соответствующего наблюдения. Сейчас это возможно только после оформления акта проведения контрольного мероприятия.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Правительству продлили право устанавливать особенности взыскания неустойки по ДДУ

Эксперт: новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов не повлияет на сроки сдачи жилья

Мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку вернули. Улучшит ли это ситуацию со сдачей объектов: мнение экспертов

Верховный Суд разъяснил, как применять ключевую ставку ЦБ при расчете за просрочку передачи объекта дольщику

Новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов за просрочку сдачи объектов

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Депутаты вновь возвращаются к законопроекту о «потребительском терроризме»

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке 

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья