25 октября 2022 года в Государственной думе ФС РФ под председательством депутатов Н.Н. Алексеенко и А.В. Якубовского состоялось совместное заседание секций Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по направлениям «Архитектура и градостроительство» и «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство» на тему «Совершенствование законодательства о градостроительной деятельности, обеспечение условий сбалансированного развития территорий».

В совместном заседании приняли участие представители Минстроя России, ДОМ.РФ, Фонда развития территорий, ВЭБ.РФ, профильных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также представители Национального объединения строителей, крупных российских девелоперов и застройщиков.

О реализованных проектах развития застроенных территорий (РЗТ), реализуемых проектах комплексного развития территорий (КРТ) и предложениях по совершенствованию законодательства о КРТ, сформированных на основе практики компании, рассказала руководитель управления нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности ГК «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик.

По мнению руководителя управления, рост количества проектов КРТ и их успешность зависят от обеспечения правовыми средствами экономической эффективности КРТ, минимизации градостроительных и социальных конфликтов. Важнейшим вопросом, решение которого компания «Страна Девелопмент» считает необходимым для будущего КРТ, является исключение выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ.

Неполнота и противоречивость существующего регулирования данного вопроса формируют негативные тенденции и в перспективе могут снизить интерес бизнеса к проектам КРТ жилой застройки.

Так, в настоящее время срок выхода из реализуемого проекта КРТ жилой застройки ограничен датой утверждения документации по планировке территории комплексного развития, и никто из участников процесса не имеет точных сведений о том, когда вступит в действие это ограничение. Практика показывает, что процесс подготовки и утверждения документации по планировке занимает от полугода и больше. До утверждения документации по планировке территории любые технико-экономические показатели проекта являются условными, поскольку выход многоквартирного дома из КРТ жилой застройки потребует изменения и заявленных объемов строительства, и проектных решений.

Количество голосов, необходимых для принятия решения об исключении многоквартирного дома из проекта КРТ на стадии его реализации, сейчас нормативно не установлено. Так, решение об участии в проекте КРТ жилой застройки, одобренное 2/3 собственников квартир до стадии реализации такого проекта, отменяется 1/3 собственников квартир уже на стадии реализации проекта. И такое решение будет являться окончательным ввиду отсутствия в компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома вопроса об обратном включении многоквартирного дома в КРТ на стадии реализации проекта.

Екатерина акцентировала внимание участников на том, что выход многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ имеет негативные последствия для всех участников процесса:

   - граждане, одобрившие участие многоквартирного дома в КРТ до стадии реализации проекта, лишаются возможности улучшить свои жилищные условия;

   - орган власти – инициатор проекта не достигает заявленных плановых показателей по вводу жилья на территории;

   - девелопер недополучает расчетную прибыль и терпит убытки в связи с изменением объемов строительства, увеличением сроков и затрат на реализацию проекта.

Оптимальным решением в сложившейся ситуации представляется исключение выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии реализации проекта КРТ. Однако следует сохранить возможность выхода многоквартирного дома из КРТ жилой застройки на стадии до реализации проекта КРТ.

Реализация предложения, по мнению компании, позволит нейтрализовать формирующиеся негативные тенденции и одновременно обеспечит достижение ряда позитивных результатов: повышения значимости этапа формирования и рассмотрения проекта решения о КРТ жилой застройки, минимизации градостроительных и социальных конфликтов на стадии реализации проекта КРТ, стабильности утвержденных в решении о КРТ жилой застройки технико-экономических показателей.

«Страна Девелопмент» также выступила с рядом предложений по сокращению инвестиционно-строительного цикла в рамках КРТ. Среди них:

1. Предусмотреть возможность реализации КРТ в соответствии с ранее утвержденной документацией по планировке территории, если это предусмотрено решением о КРТ или договором о КРТ.
2. Установить, что при КРТ выдача ГПЗУ допускается до образования земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании проекта межевания территории, в соответствии с которым решением о КРТ и (или) договором о КРТ предусмотрена его реализация (с правом обращения за выдачей такого ГПЗУ лица, заключившего договор о КРТ, или юридического лица, определенного РФ, субъектом РФ).
3. Предусмотреть обязательность внесения изменений в генеральный план и (или) правила землепользования и застройки после утверждения документации по планировке территории комплексного развития в целях реализации договора о КРТ, заключенного по инициативе правообладателя.
4. Исключить проведение публичных слушаний или общественных обсуждений по проекту документации по планировке территории комплексного развития, подготовленного в целях реализации договора о КРТ, заключенного по инициативе правообладателя.

Результатом таких действий станет сокращение срока реализации проекта по строительству на три года.

Напомним, что «Страна Девелопмент» реализует три проекта КРТ в УрФО. Первый – осуществляемый по решению Правительственной комиссии проект комплексного развития незастроенной территории с объемом жилищного строительства 71 тыс. кв. м; второй -  проект КРТ жилой застройки в Тюмени, по которому планируется ввести 285 тыс. кв. м жилья и улучшить жилищные условия более 200 семей; третий - проект КРТ жилой застройки в Екатеринбурге, который предусматривает объем жилищного строительства около 47 тыс. кв. м и улучшение жилищных условий 193 граждан.

Верховный Суд РФ 3 декабря 2024 года вынес Определение №303-ЭС24-12863 по делу об оспаривании решений администрации муниципального образования об отказе в выдаче разрешений на строительство трех многоквартирных жилых домов из-за отсутствия технических условий подключения МКД к сетям электроснабжения, на отвод ливневых вод и организации проезда к земельным участкам.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Как следует из материалов дела, Застройщик (Общество) 23.08.2023 обратился в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (РС) в отношении трех многоквартирных домов (МКД). Администрация письмами от 28.08.2023 отказала Обществу в выдаче РС исходя из того, что в разделе I «Пояснительная записка» прилагаемой проектной документации (ПД) отсутствуют технические условия (ТУ) подключения МКД к сетям электроснабжения, ТУ на отвод ливневых вод, ТУ организации проезда к земельным участкам (ЗУ).

Полагая, что данные отказы Администрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции решением от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2024 и постановлением кассационной инстанции от 22.04.2024, удовлетворил требования Общества, признав незаконными решения Администрации и обязал Администрацию восстановить нарушенные права Общества путем выдачи ему разрешений на строительство трех МКД.

Суды исходили из того, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку:

• выдача ТУ, предусмотренных ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ;

• несоответствие проектных решений потребности в электрической энергии ТУ подключения к сетям электроснабжения, а также начало строительства без получения соответствующего разрешения не относятся к законным основаниям для отказа в выдаче РС;

• Администрация не указала, какие именно проектные решения потребности в электрической энергии не соответствуют ТУ подключения к сетям электроснабжения и в чем данное несоответствие выражается;

• поскольку Общество, начиная с 20.03.2023, неоднократно обращалось в Администрацию за выдачей РС, получая отрицательные решения по данным обращениям, а иных, помимо четырех изложенных в оспариваемых решениях, оснований Администрацией не указано, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества на Администрацию необходимо возложить обязанность выдать разрешения на строительство МКД.

Верховный Суд не согласился с данными выводами, указав, что из совокупного толкования норм градостроительного законодательства следует, что ТУ подключения (технологического присоединения) МКД к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) являются исходными и обязательными документами на этапе подготовке ПД.

В отношении ПД, разработанной в отсутствие ТУ подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения, не подлежит выдаче положительное заключение экспертизы, поскольку такая документация не может быть признана соответствующей законодательству.

Вывод судов о том, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку выдача ТУ является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ, является неправомерным.

По смыслу действующего законодательства, обязанность по предоставлению в составе пояснительной записки и ПД ТУ на подключение объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе к сетям электроснабжения, возложена непосредственно на застройщика, обращающегося с заявлением о выдаче РС.

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

Выдача ТУ подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) не является государственной или муниципальной услугой и осуществляется соответствующими ресурсоснабжающими (сетевыми) организациями по заявлениям застройщика.

РС как документ, получению которого предшествует подготовка ПД и ее экспертиза, является гарантией, выдаваемой государственными органами и подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Поскольку суды не исследовали документацию, представленную Обществом для выдачи разрешений на строительство МКД, и не дали оценку ее соответствия требованиям законодательства, отсутствовали правовые основания для возложения на Администрацию обязанности выдать соответствующие РС.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ посчитала, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Разработан новый порядок подготовки проектов по сохранению объектов культурного наследия

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Вместо разрешения — запись в реестре: Правительство РФ планирует упростить получение документов в сфере строительства

Правительство установит случаи, когда не требуется разработка рабочей документации

Ростехнадзор переходит на реестровую модель выдачи разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок

Критерии для отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

В разрешениях на строительство и на ввод появится дополнительная информация

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ