Застройщики утрачивают возможность обеспечения жизненного цикла построенных ими многоквартирных домов. Все чаще управление домами переходит к неподконтрольным им управляющим компаниям.

 Фото: www.vsluh.ru

Жилищный кодекс установил обязанность застройщика не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. При этом застройщик в течение 5 лет несет гарантийные обязательства в отношении  результатов строительства. Указанные нормы мотивируют крупных застройщиков создавать подконтрольные им управляющие компании и обеспечивать полный жизненный цикл здания от проектирования до эксплуатации.

В последнее время органы местного самоуправления стали активно использовать свое право на проведение конкурса по выбору управляющей компании. В результате зачастую победителем конкурса объявляется управляющая компания, аффилированная непосредственно с органом местного самоуправления (муниципальное предприятие). Ведь управление вновь построенным домом является выгодным бизнесом, т.к. в период гарантийного срока множество расходов можно отнести на застройщика.

С результатами конкурса, в котором победил «Жилстройпроект», «Выбор-сервис дельфин» не согласился. Компания апеллировала протоколом общего собрания собственников: жители дома выбрали себе в управляющую компанию родного застройщика ещё в прошлом году. «Выбор-сервис дельфин» просил суд принять обеспечительные меры: не только запретить  победителю конкурса заключать с собственниками договоры управления жилым домом, но и лишить возможности каким-либо образом влиять на управление высоткой. Однако решения компания так и не дождалась: отозвала исковое заявление 11 июля. Застройщики, несогласные с таким развитием событий, пытаются обжаловать результаты конкурсов. Последний пример —  сразу два крупных воронежских застройщика подали иски в суд с целью отменить результаты конкурсов, проведённых мэрией города. Так, 21 июня компания «Выбор-сервис дельфин» подала исковое заявление к «Жилстройпроекту» в Арбитражный суд Воронежской области. Причиной иска стал муниципальный конкурс, целью которого было выбрать управляющую компанию для 17-этажного дома ЖК «Озерки». В исковом заявлении «Выбор-сервис дельфин» просила признать недействительными торги, проведенные в форме открытого конкурса, по отбору управляющей компании. Строительством этого жилого комплекса занимался застройщик  «Выбор» (№2 в ТОП застройщиков Воронежской области).

С аналогичной проблемой столкнулась и ООО УК «Аксиома». По итогам конкурса от 11 мая право на управление ЖК «Высота» выиграла компания «Стандарт Сити». «Аксиома», принадлежащая экс-депутату Госдумы Сергею Журавлеву, попросила суд это решение отменить, и 18 мая подала иск в Арбитражный суд Воронежской области. Компания обосновала своё несогласие с результатами конкурса, ссылаясь, как и «Выбор-сервис дельфин», на протокол общего собрания жильцов: жители дома уже сделали свой выбор в пользу фирмы от застройщика. Правда, всего за пару дней до начала конкурса. Судебное разбирательство по делу «Аксиомы» было отложено уже дважды. Следующее заседание назначено на 19 июля.

Подробно о юридических аспектах выбора управляющей компании для новостройки — в публикации «Вопросы организации управления многоквартирными домами — новостройками»

За один день текст законопроекта о компенсационном фонде дважды изменился до неузнаваемости.

Всего несколько месяцев назад власть обещала застройщикам больше правила работы на рынке не менять. И, действительно, все это время в публичном пространстве шло обсуждение таких малозначащих для застройщиков вопросов, как стабильность ставки обязательного отчисления в компенсационный фонд долевого строительства, форма компенсационного фонда, возможность его контроля Счетной палатой и т.п. Гром среди ясного неба прозвучал утром 18 июля после опубликования на сайте Правительства РФ второго правительственного варианта законопроекта о компенсационном фонде долевого строительства. Стало понятно, что правила все же меняются. Об основных новеллах, предложенных правительством, наш портал вчера рассказал читателям.

Однако уже к вечеру 18 июля на сайте Госдумы опубликован доработанный текст законопроекта, в котором речь уже идет не об изменениях правил, а о совершенно новых правилах. Масштабы предлагаемой реформы таковы, что к 1 июлю 2018 года каждому профессиональному застройщику предстоит сделать непростой выбор: продолжать заниматься жилищным строительством или уходить. Законопроект будет принят Государственной Думой во втором чтении сегодня, 19 июля.

Основные изменения в документе следующие.

ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКАМ И ИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

По сравнению с опубликованными ранее дополнительными требованиями, в законопроект включен целый пакет новых требований. Основной объем дополнительных требований к застройщикам и их деятельности не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

Дополнительные требования к застройщикам

1) организационно-правовая форма — только хозяйственное общество

СПРАВКА ЕРЗ: в настоящее время ФГУПы, МУПы, учреждения, фонды, казенные предприятия, некоммерческие организации осуществляют с привлечением средств дольщиков 3% всего жилищного строительства в России

2) наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика;

СПРАВКА ЕРЗ: на застройщиков, зарегистрированных менее трех лет назад, приходится 9% всего текущего жилищного строительства в России

3) наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м² многоквартирных домов;

4) наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»;

5) обязательность наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве;

6) наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;

7) отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство;

8) отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций;

9) обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не превышают 1% от стоимости строительства;

10) отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством.

Дополнительные требования к деятельности застройщика

1) запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство;

2) счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке (специально уполномоченном);

3) административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства;

4) совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства;

5) запрет на:

• осуществление иных видов деятельности;
• привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство;
• выпуск ценных бумаг, кроме акций;
• приобретение ценных бумаг;
• совершение сделок, не связанных со строительством;
• создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций;

6) по каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.).

Замена требований к уставному капиталу требованиями к собственным средствам

Требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

СПРАВКА ЕРЗ: совокупная стоимость жилищного строительства, указанная в проектных декларациях застройщиков, составляет 7 трлн руб., что потребует наличия собственных средств застройщиков в размере 700 млрд руб. 

Дополнительные требования к информационной открытости застройщика

На официальном сайте застройщика необходимо размещать в полном объеме бухгалтерскую отчётность, промежуточную бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение.

В единой информационной системе жилищного строительства застройщик размещает ту же обязательную к размещению информацию, что и на официальном сайте застройщика.

Дополнительные требования к кадрам застройщика

Руководитель, главный бухгалтер и иные контролирующие деятельность застройщика лица не могут:

• иметь отдельные виды судимости;
• иметь не истекшего срока дисквалификации;
• быть ранее (менее трех лет назад) привлечеными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица;
• быть несостоятельными (банкротами).

ИНЫЕ НОВШЕСТВА ЗАКОНОПРОЕКТА

1. Сохраняется норма об исключительно судебном порядке приостановления деятельности застройщика. Предложение Правительства о внесудебном порядке приостановления деятельности застройщика исключено из законопроекта.

2. Размер отчислений. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд фиксируется на уровне 1,2% от цены ДДУ. Величина отчислений может изменяться только федеральным законом.

3. Увеличивается до 120 м² предельная площадь, за которую может быть выплачено возмещение.

4. Государственные информационные системы.

Государственный Единый реестр застройщиков сохраняется в ведении Минстроя России.

Создается единая информационная система жилищного строительства, которую будет вести АИЖК.