Застройщики утрачивают возможность обеспечения жизненного цикла построенных ими многоквартирных домов. Все чаще управление домами переходит к неподконтрольным им управляющим компаниям.

 Фото: www.vsluh.ru

Жилищный кодекс установил обязанность застройщика не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. При этом застройщик в течение 5 лет несет гарантийные обязательства в отношении  результатов строительства. Указанные нормы мотивируют крупных застройщиков создавать подконтрольные им управляющие компании и обеспечивать полный жизненный цикл здания от проектирования до эксплуатации.

В последнее время органы местного самоуправления стали активно использовать свое право на проведение конкурса по выбору управляющей компании. В результате зачастую победителем конкурса объявляется управляющая компания, аффилированная непосредственно с органом местного самоуправления (муниципальное предприятие). Ведь управление вновь построенным домом является выгодным бизнесом, т.к. в период гарантийного срока множество расходов можно отнести на застройщика.

С результатами конкурса, в котором победил «Жилстройпроект», «Выбор-сервис дельфин» не согласился. Компания апеллировала протоколом общего собрания собственников: жители дома выбрали себе в управляющую компанию родного застройщика ещё в прошлом году. «Выбор-сервис дельфин» просил суд принять обеспечительные меры: не только запретить  победителю конкурса заключать с собственниками договоры управления жилым домом, но и лишить возможности каким-либо образом влиять на управление высоткой. Однако решения компания так и не дождалась: отозвала исковое заявление 11 июля. Застройщики, несогласные с таким развитием событий, пытаются обжаловать результаты конкурсов. Последний пример —  сразу два крупных воронежских застройщика подали иски в суд с целью отменить результаты конкурсов, проведённых мэрией города. Так, 21 июня компания «Выбор-сервис дельфин» подала исковое заявление к «Жилстройпроекту» в Арбитражный суд Воронежской области. Причиной иска стал муниципальный конкурс, целью которого было выбрать управляющую компанию для 17-этажного дома ЖК «Озерки». В исковом заявлении «Выбор-сервис дельфин» просила признать недействительными торги, проведенные в форме открытого конкурса, по отбору управляющей компании. Строительством этого жилого комплекса занимался застройщик  «Выбор» (№2 в ТОП застройщиков Воронежской области).

С аналогичной проблемой столкнулась и ООО УК «Аксиома». По итогам конкурса от 11 мая право на управление ЖК «Высота» выиграла компания «Стандарт Сити». «Аксиома», принадлежащая экс-депутату Госдумы Сергею Журавлеву, попросила суд это решение отменить, и 18 мая подала иск в Арбитражный суд Воронежской области. Компания обосновала своё несогласие с результатами конкурса, ссылаясь, как и «Выбор-сервис дельфин», на протокол общего собрания жильцов: жители дома уже сделали свой выбор в пользу фирмы от застройщика. Правда, всего за пару дней до начала конкурса. Судебное разбирательство по делу «Аксиомы» было отложено уже дважды. Следующее заседание назначено на 19 июля.

Подробно о юридических аспектах выбора управляющей компании для новостройки — в публикации «Вопросы организации управления многоквартирными домами — новостройками»

В Минстрое создается межведомственная рабочая группа по легализации домов, признанных по решению суда самовольными постройками (самостроями), но безопасными для проживания граждан.

Фото: www.alba-realty.com

Таков итог профильного совещания (на фото), состоявшегося в среду с участием представителей главного строительного ведомства страны, Генеральной прокуратуры РФ, а также руководителя Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александра Моора и председателя Комитета по строительству «Опоры России» Дмитрия Котровского.

Возглавит новую рабочую группу директор Правового департамента Минстроя Олег Сперанский (на фото в центре), а координацией ее деятельности займется ВЦНСП.

Фото: www.вцнсп.рф

Напомним, что глава этой организации Александр Моор в конце марта текущего года обратился в Правительство с инициативой проведения по каждому жилому самострою строительно-технической экспертизы.

«Если она покажет, что во время строительства были соблюдены все необходимые нормы и правила, и эксплуатация здания фактически является безопасной для жизни и здоровья людей, дом необходимо узаконить, а не сносить», — говорилось в обращении.

До этого руководитель ВЦНСП обращался к вице-премьеру Виталию Мутко с предложением ввести мораторий на снос домов-самостроев на то время, пока по ним не будут разработаны и приняты эффективные федеральные законы или подзаконные акты.

Фото: www.minstroyrf.ru

Эту позицию поддержал министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев (на фото), подчеркнувший, что если жизни и здоровью проживающих в самостроях граждан ничто не угрожает, то такие здания разумно узаконить.

Но параллельно нужно принять меры, чтобы возможная легализация незаконно возведенных построек не спровоцировала строительство новых самостроев, подчеркнул глава Минстроя.

В числе первоочередных задач рабочей группы, создаваемой с участием главного строительного ведомства и ВЦНСП, — формирование списка самовольно возведенных жилых объектов на всей территории РФ.  

Фото: www.вцнсп.рф

Это и другие направления деятельности создаваемой рабочей группы порталу ЕРЗ осветил руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор (на фото).

«Работа только начинается, и утверждать что-либо наверняка преждевременно, — рассказал эксперт. — Очевидно, что Виталий Леонтьевич Мутко и Владимир Владимирович Якушев с большим пониманием отнеслись к нашим предложениям и не остались равнодушными к этой беде людей.

Фото: www.krasnodarmedia.su

В данный момент рабочая группа находится в процессе формирования. В первую очередь мы нацелены собрать данные о таких объектах и структурировать их по категориям. Никто сегодня не знает точного количества самостроев по всей стране. Но уверенно можно предположить, что речь идет о тысячах домов. Особенно острая ситуация сложилась на юге страны, в частности в Краснодарском крае.

Например, есть дома уже полностью завершенные, с отлаженными инженерными коммуникациями, где давно живут люди. Но с точки зрения закона (то есть по решению суда), они признаны самостроями и подлежат сносу. А есть объекты, еще совсем недавно находившиеся в стадии возведения на основе выданных ранее разрешений на строительство. Но позднее по разным причинам эти разрешения не были продлены (отменены) местными органами власти, и суд принял решение признать такой объект самостроем.

Фото: www.ki-news.ru

Очевидно, что те и другие с точки зрения логики и поиска возможных решений (по их легализации или признания невозможности таковой) подпадают под разные категории. В рамках деятельности рабочей группы мы планируем проанализировать ситуацию и попытаться разобраться в этом, обеспечить впоследствии стройную типологию для самых разных случаев.

В ходе работы мы постараемся ответить на вопросы: почему проблема самостроев возникла, как ликвидировать ее негативные последствия для добросовестных приобретателей жилья, как предотвратить появление этой проблемы в будущем?

Фото: www.sochilens.ru

Ведь драма заключается в том, что люди, которые приобрели жилье в домах, впоследствии в судебном порядке признанных самостроями, не подпадают ни под одну категорию граждан, защищаемых законом. Они не являются ни обманутыми дольщиками, ни обманутыми пайщиками, ни обманутыми вкладчиками. Как правило, они признаются потерпевшими и на этом основании впоследствии имеют все шансы лишиться единственного жилья.

Наша главная задача заключается в том, чтобы попытаться помочь этим людям, легализовав их дома в тех случаях, когда они соответствуют действующим строительным нормам. С такими просьбами к нам обращаются сотни граждан из самых разных регионов страны.

Фото: www.gazeta.ru

В первую очередь необходимо провести мониторинг самостроев по всей стране (для этого потребуется время), типологизировать данные объекты с точки зрения их юридической ситуации, технического состояния, возможности утилизации, разумеется, при соблюдении интересов проживающих в ней людей.

Возможно, к первой половине следующего года удастся представить ряд консолидированных предложений по масштабному решению проблемы, и вполне вероятно, что после экспертного анализа правоприменительной практики придётся формировать предложения по изменению или дополнению действующего законодательства.

Фото: www.fs.4geo.ru

Но здесь важно понимать, что любые ожидаемые изменения должны принципиально исключить возможность появления в будущем новых самостроев, то есть не дать ни малейшей лазейки потенциальным мошенникам и лже-девелоперам.

При этом наряду с выработкой общих рекомендаций мы намеренны предлагать решения в пользу жильцов при рассмотрении конкретных объектов, чье техническое состояние не вызывает нареканий и дома безопасны для проживания граждан. С этой целью на заседания необходимо приглашать экспертов из разных секторов строительной отрасли», — заключил руководитель ВЦНСП Александр Моор.

Другие публикации по теме:

Минстрой не против легализации самостроев — при условии, что такие дома безопасны для проживания

Александр Моор (ВЦНСП): Для самостроев, чья эксплуатация безопасна для проживающих в них людей, нужно объявить строительную амнистию

Собственникам квартир в сочинских самостроях не понравилось предложение властей «подрезать» их дома

Общественность выступает за временный мораторий на снос многоквартирного жилья, признанного незаконно возведенным